不夜城板块修改.ppt

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1、不夜城板块公寓价格解读,2007.6,不夜城板块公寓价格解读,引言板块概况纵向市场横向市场价格解读,引言,不夜城板块，位于老上海的下支角地区之一闸北，地理意义上的上海中心城区，在上海市中心土地资源日益紧张，以及老城区规模性改造的情况下，其区位、交通以及配套等居住生活方面的优势逐步明显，公寓价格亦借房产市场整体上扬的趋势水涨船高。就该板块整体较差的居住环境、上海居民的传统观念而言，当前的公寓市场价格是否合适呢？这里将偏重从数据的角度进行分析。,基本概况,区位特点交通条件生活配套市政规划,区位特点,不夜城板块位于：闸北区南部，苏州河以北、中山北路以南。,不夜城板块,不夜城板块,大宁板块,北外滩板块

2、,武宁板块,长寿板块,北静安板块,北黄埔板块,北临大宁板块；东接北外滩板块、南倚北静安板块；北黄埔板块；西靠武宁板块、长寿板块。,区位特点,该板块在文化、商业等角度，一直处于城市亚中心的地位。以不夜城商圈为中心商业配套，各项配套丰富，但缺乏全市辐射力的商业、文化中心。,由于板块内，老城区密布，火车站外来人流混杂，加之上海居民的传统居住观念，极大地降低了该板块的住宅档次。,交通条件,该板块的交通配套相当成熟：轨道交通1号、3号、4号、以及正在建设中的8号线、10号线纵横穿插，929、942、962、928、912、955、837、845、823、862、706等40余条公交线路密集分布。南北高架

3、方便自驾出行。铁路上海站、中山路长途汽车站、上海长途客车总站、恒丰路长途汽车站、虬江路长途汽车站等是上海与周边城市连接的主要节点。庞大的立体交通网络颇具规模。,不夜城板块,生活配套,医院：上海市中医院、长征医院闸北分院、芷江地段医院、海宁地段医院等；教育配套：同济大学第三分校、上海机电学院、塘沽学校、沪北中学、市北中学、闸北第三中心小学、共和路小学等；商业配套：不夜城广场、太平洋百货、农工商超市、吉盛伟邦等。各项配套均以满足百姓基本生活需求为标准。,不夜城板块各项生活配套设施齐备：,市政规划,“规划在十一五期间，依托交通枢纽优势，利用铁路上海站北广场土地储备和综合改造的契机，拆除不夜城地区成片

4、旧区，加快闲置地块建设和功能调整，基本完成不夜城地区形态建设，加大功能开发力度，建成以现代交通服务为核心，中小企业商务服务为支撑，旅游综合服务为特色，商贸服务、中介服务、特色会展、房产建筑业为配套的现代服务业集聚区，成为上海现代交通商务区核心区。”,纵向市场,在售项目分布市场走势市场价格供求关系项目分段分析,在售项目分布,紫兰苑,泰阁,卓悦居,绿洲雅宾利,目前闸北内环板块有5个主要的在售项目。分布区域较为零散。分布零散，且体量仅以绿洲雅宾利和蒙特利城稍大，其余皆为城区改造的小规模开发产物。,蒙特利城,在售主要项目资料,市场走势,紫兰苑,绿洲雅宾利,蒙特利城,报价：13000,报价：18500,

5、报价：16000,泰阁,卓悦居,报价：11000-13000,报价：16000-18000,由于产品地段与品质的分段，各个项目定位都有所针对。立足各档次主力供应与成交的三个项目的客源，来说明目前不夜城板块的产品定位与走势。,市场走势（以客源入手分析）,价格较高，压缩了本地客源的购买意愿。客源大部分是徐汇、黄埔、卢湾等区拥有一定购买力的人士，以及近3成的外籍华裔客户。,客源部分来自徐汇、黄埔、卢湾等区，相对紧邻绿洲雅宾利的价格优势，吸引大量闸北老区的拆迁户，这些客源利用拆迁补偿购买原生活环境的物业。,闸北本区域客源占近7成，其余来自全市其它区；拆迁户居多；由于产品自身定位经济化，购买客层相对较低

6、。,雅宾利,蒙特利,紫兰苑,市区客、外籍中高客源为主,市区客与区域客各占半壁,区域客为主,市场走势,客源直接反应的就是价格承受能力，而产品定位是区位、品质、地段等条件的结合产物，并且最终归结到价格。从不夜城板块的客源层次出发，板块楼盘档次定位基本上可以分为高、中、低三档，以房产市场同时期产物的水平比较，板块产品存在较大的差异和错位。市场整体呈现向上的走势，表现在价格的上扬。,雅 宾 利,市场价格,成交均价：14960,06-4-3绿洲雅宾利,06-7-29蒙特利城,06-11-21紫兰苑2期,07-2-8卓悦居,06-11-26泰阁,峰值,市场价格,从统计数据中，我们可以清楚地看到06年至今，

7、不夜城板块房产市场大幅上扬之势：06年初始，不夜城板块以10000左右的单价低开市场；06年4月，伴随绿洲雅宾利强势开盘，房产市场成交均价直线上窜至17017的峰值；之后，低价楼盘尾盘渐少，以及大量中高价格楼盘上市，支撑不夜城板块将房产市场各月份的成交均价一直维持在15000左右浮动。反而缺乏继续上扬的动力和趋势。,供求关系,板块市场供大于求,绿洲雅宾利，蒙特利,蒙特利、圣和圣、紫兰苑,紫兰苑、联富假日公寓,供求关系,06年1月至07年5月期间，不夜城板块总体供应、去化统计如下：,累计供求比例：1.41,累计17个月的房产交易统计显示，不夜城板块呈现供大于求的情况，供应超出需求近1/4，市场消

8、化潜力被高估。,项目分段分析,06年1月-07年5月期间，06年之前开盘在售的主要尾盘交易情况：,项目分段分析,06年1月-07年5月份期间，06年之后开盘在售的主要楼盘交易情况：,项目分段分析,在价格产生较大的变动之后，市场供求比例呈现增大的趋势,项目分段分析,06年1月-07年5月，06年前开盘项目尾盘均价仅9886，06年后开盘的项目整体均价达15545，前后涨幅57%，区域市场内，公寓产品价格的陡然增长可见一斑。,06年4月份，绿洲雅宾利上市为整个不夜城板块的价格上扬打响了头炮。这样大幅度价格提升的影响下，市场反应为累计供求比出增长趋势，腥增供应量去化纵向比较相对困难，价格提升的程度缺

9、乏市场支撑。,1、不夜城板块区位价值的体现，以及产品质量的提升，势必带动板块成交价格；2、经过楼价暴涨后，市场持续上涨缺乏动力，当前价格的上升空间不足；3、目前市场供求比为1.41，供大于求，市场价格支撑存在问题；4、价格暴涨后，引发累计供求比数值上涨，出现去化压力，价格提升的程度缺乏市场支撑。,横向市场,类比板块选择板块价格比较板块供求比较整体市场比较,类比板块选择,武宁、长寿板块是指普陀区内环以内、中山北路以南、苏州河以北的区域。与不夜城板块相似，处于准城市中心的位置，区域内楼盘性价比较高，是高品质楼盘集中的区域之一。该地区的生活配套也相当成熟。武宁路商圈是该地区商业的主要聚集地，商场、大

10、卖场、便利店、餐饮店、电影院等商业、文化设施都很齐全。,板块内有两条轨道交通，10多条公交线路，两座跨苏州河桥梁和中山北路高架，构筑了三维立体交通网络。也是上海未来主要的轨道交通枢纽之一。,板块价格比较,不夜城以三者最低的起点价格，涨至与武宁、长寿相近,板块价格比较,在以上三个板块中，不夜城板块的价格起点是最低的，可是经过06年4月份的涨幅后，成交均价一度领跑武宁、长寿板块；但就在不夜城板块涨势减缓，成交均价小幅变化的时候，武宁、长寿的市场价格却平稳的逼近，甚至赶超。可见，在经过较为激烈的价格上涨后，不夜城板块的市场缺乏强劲的动力继续推进市场价格上扬，后继乏力，而平稳发展的武宁、长寿却保持相当

11、连贯的市场成长态势，稳步发展。另外，同质板块之间存在近似的发展速度，就不夜城板块06年初较其它两个板块较低的成交均价来说，目前的市场价格大大超出了价格所应有的上涨幅度；,板块供求比较,武宁供求比例适中，成交价格最具说服力；不夜城板块是以较高的供求比支撑着较高的价格,板块供求比较,供求关系决定市场价格，供、求、价三者之间的关系可以明了的说明市场的健康状况，也就是市场价格的合理性，市场供求平衡时的价格才是真正合适的市场价格。从统计的数据、图表我们可以看到：武宁板块市场供求较为平衡，1.05的供求比例与其13939价格是三个板块中最有说服力的，长寿板块0.83的供求比例足以支撑14655的市场价格。

12、而不夜城板块市场却以1.41的供求比例支撑着14960的价格，可见不夜城板块市场价格虚高的情况。,板块供求比较,武宁、不夜城供应、去化绝对量比较：,选取近似的去化套数作为标准。不夜城板块较武宁板块在供应上具有更大的选择空间，而武宁板块的供应相对紧张。以板块同质而言，市场供应紧张的区域市场反而价格更低，市场支撑乏力。,整体市场比较,14960,17353,7766,不夜城板块较之整体市场成交均价波动较大,整体市场比较,不夜城板块在内环地区以及上海市场整体发展较为平稳的状态下，波动范围较之较大，市场的不稳定反映了产品差异化带给市场价格的影响。以绿洲雅宾利为区域领跑代表的情况下，产品带来的附加值在市

13、场“供给源”项目有限的状况下更加明显，集中成交的时间节点导致高低价位产品反复拉扯板块成交均价，一段时间内，在很大的波动范围维持一个基本的中值水平，欠缺后续的发展趋势，影响板块的市场价格反应。,1、长寿、武宁板块，06年1月至今，板块市场上涨趋势稳健；2、二者06年起点价位较不夜城分别高出1300-3000，以同质板块发展速度近似来讲，不夜城目前的市场价格是被高估的；3、从供求绝对量上看，不夜城与武宁去化量近似，却有较大的市场供应空间，以供、求、价之间的平衡关系看，其价格偏高。4、整体市场目前具有相对平缓的上涨幅度，而不夜城市场价格受到区域内优质产品的品质拉动成长，板块自身的价格发展缺乏动力，可

14、以说目前的市场价格是包装下的产物。,价格解读,首先，纵向观察区域市场：区位价值体现及产品品质提升，势必带动板块成交价格上涨；楼价暴涨后，市场持续上扬缺乏动力，价格上升空间不足；供大于求，市场价格支撑存在问题；价格暴涨引发累计供求比上升，出现去化压力，价格提升程度高出市场正常水平。其次，横向比较同质板块：长寿、武宁，06年1月至今，市场上涨趋势稳健；二者06年起点价位分别高出不夜城1300-3000，以同质板块发展速度近似来讲，不夜城目前市场价格被高估；从供求绝对量看，不夜城与武宁去化量近似，却有较大的市场供应空间，以供、求、价之间的平衡关系看，其价格偏高。最后，整体市场目前具有相对平缓的上涨幅

15、度，而不夜城波动较大，市场价格受区域内优质产品的品质拉动成长，板块自身的价格发展缺乏动力，可以说目前的市场价格是被成交结构影响。,价格解读,根据统计数据的分析结果，排除其它影响因素，我们可以得出：目前不夜城板块的市场价格是被高估的。,房地产项目管理,课程简介,学习目的：掌握和运用项目管理理论、方法、工具，进行房地产开发项目决策和过程管理；专业方向：主要面向政府主管部门、房地产或城市基础设施开发建设公司、金融部门、各类房地产评估咨询公司、物业管理公司。理论学时：32学时参考教材：房地产项目运作管理，贾士军，广东经济出版社，2002年4月；,参考书籍,房地产项目投资潘蜀健中国建筑工业出版社年；房地

16、产营销策划曹春尧上海财经大学出版社年；项目管理喻颖正暨南大学出版社 年；,项目管理,管理没有止境 从金字塔到阿菠罗登月计划基本概念：IPMA、PMI、PMBOK、PMP,项目管理,现代项目管理起源于美国。20世纪50年代后期，美国的兰德公司首次在北极星导弹计划中运用了PERT技术。美国的杜邦公司创造了CPM方法，用于研究和开发、生产控制和计划编排，结果大大缩短了完成预定任务的时间，之后它们分别被称为“计划评审技术”和“关键路径法”。现代项目管理科学便是从这两项技术的基础上迅速发展起来的，融合了后来发展起来的WBS工作分解技术、蒙特卡罗（Monte Carlo）模拟技术和EV挣值分析技术，形成了

17、一门关于项目资金、时间、人力等资源控制的管理科学。著名的阿波罗登月计划、曼哈顿计划等都是采用项目管理的理论和方法而取得成功的经典案例。,项目管理,管理工具 甘特图、PERT、CPM管理内容 九大知识体系、五个阶段管理重点 进度、成本、质量、资金平衡,房地产业,过去、现在、未来经济的支柱、财富的起点、文化的源泉（北海、深圳、浦东）政府的角色与作用（加入WTO后的竞争）,房地产业,行业的独特性、项目的复杂性住宅地产、商业地产、旅游地产（课程重点）目标：以最快的速度、最低的成本向客 户提供高质量的房产,房地产项目项目管理,11？,房地产项目管理模块,经营环境模块：城市经济与房地产经济、城市规划与城市

18、设计、房地产政策与制度、国际房地产比较、中国房地产市场趋势与机会 投资策划模块：区位环境分析与投资区位选择、土地市场分析与储备策略、住宅市场分析、非住宅物业市场分析与开发策略、市场调研与产品定位、项目投资分析与决策 产品设计模块：环境行为学、建筑策划、场地规划、社区规划与住宅设计、景观环境设计、规划与设计创新、新技术与新材料应用,房地产项目管理模块,投融资管理模块：财务报表分析、项目投融资决策、资金规划、项目权益融资结构设计、开发项目融资、资本市场融资、投资性房地产融资、房地产金融业务 项目管理模块：项目管理概论、房地产开发项目的组织流程设计、房地产项目报批管理、房地产项目设计管理、房地产项目

19、的信息管理、房地产项目风险管理 工程管理模块：招投标管理、合同管理、成本管理、采购管理、工程监理（现场管理）、室内装修设计与施工管理 营销策划模块：产品包装、价格策略、推广方案、广告与促销、销售队伍组织、卖场设计、物管前期介入,房地产项目管理模块,项目全案策划：房地产项目全案策划、居住房地产的全案策划与经营管理、商业房地产的全案策划与经营管理、休闲旅游房地产的全案策划与经营管理 企业经营管理：房地产企业战略管理、房地产企业法人治理结构、房地产企业人力资源管理、房地产企业公共关系管理、房地产企业财务管理及合理避税、房地产企业法律风险规避与防范 物业经营管理：设施管理、住宅区物业管理、非住宅性物业

20、管理、物业经营管理、房地产经纪、房地产估价,教学内容,项目管理知识土地使用权获取房地产项目市场定位房地产项目规划设计房地产项目工程管理房地产项目销售策划物业管理的前期介入,第一讲 项目管理知识项目管理概述项目计划与组织网络计划技术项目控制项目管理软件及应用,教学内容,1、项目管理概述项目管理概念IPMA、PMI、PMBOK、PMP进度管理、成本管理、质量管理、资金平衡应用与发展,项目管理知识,项目管理概念在预定的时间内运用有限的资源，通过对项目进行有效的规划、实施和控制从而实现既定目标或任务的一种系统管理方法。特点：目标明确、进度严格、资源有限、质量保证,项目管理知识,IPMAIPMA（Int

21、ernational Project Management Association）于1965年在瑞士注册，成员主要是各国的项目管理协会，是个非盈利性的组织。它的宗旨是促进全球的项目管理的发展。到目前为止，共有29个正式成员。IPMA提供了大量的产品和服务，包括研究与发展、培训和教育、标准化和证书制以及有关会议、学习班和研讨会。IPMA非常重视专业人员资格认证工作。项目管理专业人员取证分为A、B、C、D四个级别，级别之间的档次标准差距很大。A级是工程主任证书级，简称CPD，总经理一级。B级为项目经理级别证书，C级为项目管理工程师级证书，D级为项目管理技术员级。,项目管理知识,PMIPMI（Pr

22、oject Management Institute）的成员主要以企业、大学、研究机构的专家为主。现在已经有4万多会员。它卓有成效的贡献是开发了一套项目管理知识体系（PMBOK），将项目管理的基本内容划分为9个领域，即：范围管理，时间管理，成本管理，质量管理，人力资源管理，沟通管理，采购管理，风险管理和综合管理。,项目管理知识,PMPPMP是由PMI发起的项目管理专业人员资格认证，其目的是为了给项目管理人员提供一个行业标准，使全球的项目管理人员都能够得到科学的项目管理知识。美国项目管理协会(PMI)一直致力于项目管理领域的研究工作，全球PMI成员都在为探索科学的项目管理体系而努力。今天，PMI

23、制定出的项目管理方法已经得到全球公认，PMI已经成为全球项目管理的权威机构，其组织的项目管理资格认证考试，也已经成为项目管理领域的权威认证。全球每年都有大量从事项目管理的人员参加PMP资格认证。,项目管理知识,进度管理 重点是制定全面详细的进度计划、实时跟踪项目进度，保证项目按期完成。以房地产项目为例，包括：前期策划进度计划、征地拆迁进度计划、设计报建进度计划、施工准备阶段进度计划、施工进度计划、配套设施工程进度计划、竣工验收计划、销售进度计划等,项目管理知识,成本管理 成本计划是成本管理的基础。以房地产项目为例：主要包括地价（土地出让金）、征地拆迁费用、前期费用、配套设施费用、土建工程费、管

24、理费用、不可预见费、税金等。这些成本要素中有些是相对固定的，有些则可以通过加强管理来有效控制，如不可预见费，房地产项目一般都有左右的不可预见支出。通过有效加强项目管理，充分发挥计划和控制的作用，就能显著减少项目中的不可预知因素，从而大大压缩这部分费用。,项目管理知识,质量管理 实现质量管理的首要步骤是进行质量规划。质量规划分两部分进行，即建立质量标准体系和指定项目中具体工作的质量要求。在项目实施过程中，还要根据质量规划对各项工作进行检查和验收，并将检查和验收的结果及时记录以便随时提供项目质量的相关信息。质量是企业的生命线，一个项目即使在规定的时间和成本内完工，但如果质量无法保证，这个项目也是失

25、败的，因此建立质量管理机制也是房地产项目管理的必然要求。,项目管理知识,资金平衡 资金平衡即实现资金收入和资金支出的平衡，为此，必须制定项目的资金平衡计划。以房地产项目为例：作为一种资金密集型的特殊商品，住宅产品的销售尤显重要，资金的回笼是每个房地产投资项目的重点，也是影响资金平衡的关键因素。由于商品房允许预售，因此一些企业在项目开发资金未落实时便投入建设，超出企业自身的经营能力开发，不考虑资金来源和资金平衡问题，致使大量楼盘烂尾。,项目管理知识,项目管理应用与发展大型工程产品研发大件生产设备大修,项目管理知识,2、项目计划与组织项目计划要求：目标明确、指标格式化、任务模块化、考虑动态性项目计

26、划内容：设计工作分解结构、编制工作说明书、分派任务和授权、估算成本和预算、编制进度计划、报告制度、设计项目管理组织,项目管理知识,小型计算机系统研制（工作分解任务矩阵）,3、网络计划技术原理：以图论为基础，以网络形式描述复杂项目的任务结构，采用一定的算法求解关键路线，围绕关键路线安排进度计划，确保项目按期完工。,项目管理知识,网络计划技术操作步骤：将项目分解为若干活动，确定所需时间、资源；明确各活动之间的逻辑关系；绘制连接所有活动的网络；估计完成各项活动的时间和成本；计算各项活动开工和完工时间，确定关键路线；运用网络对项目进行计划和控制；,项目管理知识,网络计划技术方法：AOA双代号法：箭头表

27、示活动，节点表示事件AON单代号法：节点表示活动；,项目管理知识,网络计划技术举例：1、A必须在B之前完成，B必须在C之前完成；2、A完成后，B和C才能开始；3、A必须在C和D之前完成，B必须在D之前完成；4、A和B必须在C和D之前完成；,项目管理知识,网络计划技术1、2、3、4、,项目管理知识,A,B,C,A,B,C,A,D,B,C,A,C,B,D,网络计划技术关键路线分析：通过各项活动时间参数的计算确定关键路线，从而确定项目完工周期。时间参数：ES最早开始时间；EF最早结束时间；LS最迟开始时间；LF最迟结束时间；t作业时间；S松闲时间；关系：tEFES tLFLS SLSES SLFEF

28、,项目管理知识,网络计划技术步骤：计算ES、EF；计算LS、LF；计算S；确定关键路线（S为0的一条活动链）；计算项目完工的全部时间T；（关键活动的作业时间相加而成）编制进度计划表。,项目管理知识,网络计划技术举例：某企业拟开发一地产项目，各项活动的相互关系及预计完成时间如下表所示，试确定该项目的完工时间和关键路线。,项目管理知识,项目管理知识,网络计划技术PERT的应用特点：非确定性网络计划，运用概率分析，相对复杂三种作业时间：乐观时间、可能时间、悲观时间,项目管理知识,4、项目控制确定标准衡量偏差采取纠正措施,项目管理知识,5、项目管理软件及应用PROJECT通用性行业特性,项目管理知识,

29、第二讲 土地资源获取宏观环境、区域经济与城市发展规划区域房地产政策与市场拟开发地段的确定土地获取方式与途径土地储备问题,教学内容,1、宏观环境、区域经济与城市发展规划行业发展趋势（繁荣？泡沫？）区域经济状况（上海与绵阳比较）城市发展规划（热点？前瞻？）,土地资源获取,我国城市房地产管理法（共7章72条）第一章总则第二章房地产开发用地 第一节土地使用权出让 第二节土地使用权划拨第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则,我国城市房地产管理法第七条土地使用权出让，是指国家将国有土地使

30、用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第十二条土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。,我国城市房地产管理法第二十四条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第二十五条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的

31、土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。,我国城市房地产管理法第二十九条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。,我国城市房地产管理法第四十四条商品房预售

32、，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。,以市场公开供地收益论：2000年，350亿元；2001年，492亿元；2002年，而业内人士保守估计为近千亿元（仅1-9月，就达683.98亿元）一项统计显示，目前全国31个省(区、市)的近1500个市(县)开展了土地招标拍卖挂牌出让工作，在市场发育的东南省份，八成的市(县)开展了这项工作。而在有些

33、地方，100%的市(县)开展了招标拍卖。中部省份江西，2001年开展国有土地使用权招标拍卖工作的市(县)约占全省市(县)总数的80%，今年已经达到100%。,2002年土地市场回望,今年1-9月，全国范围内招标拍卖挂牌出让土地的宗数、面积、价款占出让总宗数、面积、价款的比例分别为20.08%、29.78%、45.56%。土地挂牌交易方式快速推广，大受欢迎。许多人认为，与招标拍卖相比，挂牌方式具有实施者操作简便、参与者理性竞价等优点。,2002年土地市场回望,房地产投资继续高速增长，2002年1-11月，全国房地产开发完成投资6228亿元，同比增长了28.2%。中国人民银行2002年二季度货币执

34、行情况报告指出，2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接和间接贡献率共计1.9到2.5个百分点。专家估计2002年房地产对国民经济也可能保持这种贡献率。,2002房地产市场,据国家统计局的有关数字，去年1-11月，全国有7个省市房地产开发投资增幅超过40%，8个省市新开工面积增幅超过40%，个别省市房地产开发新购土地投资同比增长了150%。一部分城市的房地产开发投资占固定资产投资的比重达到30%以上，北京、上海、广州、杭州等城市维持50%的比重达12个月以上，而深圳房地产投资占整个投资的比例更接近60%。,2002房地产市场,经济增长对房地产投资的过分依赖。由于房地产业的带动性很强，“如

35、果房地产投资增幅一旦出现较大下滑，它对当地经济的负面影响将难以估量”。距杭州不远的南京，1月23日拍卖两块土地，一块成交价为每亩220万元，另一块更高达每亩295.7万元。高地价带来的必然是高房价，消费者会买单吗,2002房地产市场,“全国房地产市场总体上保持健康、快速发展态势，但部分地区存在投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快和结构不合理等问题，个别地区问题还较严重”当前我国房地产市场运行情况分析报告 2002年11月19日，国务院总理朱镕基在香港会见驻港中资机构负责人时再一次重复了他在国庆节视察深圳时说的话，“有些城市，不是全部，房地产有一点热，空置率太高，而且还在增长。”,2002房

36、地产市场,“目前部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快，出现了不同程度的过热、虚热和结构性问题，存在较严重的市场风险”；主要表现为六个方面：部分城市房地产开发规模过大；部分地区投资增幅过大、土地供应过量，摊子铺得太大；有些地区不能有效调控市场，房地产价格上涨过快，个别城市有些区位的地价上涨了1倍以上，有的住宅项目一两年内价格成倍增长；部分地区住房供求结构失衡，商品房空置量增加；个别地区背离国情建设“豪宅”；少数地区经济存在对房地产开发的依赖性风险。1月1314日武汉全国住宅与房地产工作会议，刘志峰,2002房地产市场,2002年底，由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的中国行业

37、景气分析报告指出，对于刚过去的2002年的房地产业，可以用三个特点来概括，总体景气冲高回落，地区冷热不均，真实的房地产泡沫已经出现。,2002房地产市场,2003年房地产市场展望,2003是“理性之年”。2003年全国整顿和规范市场经济秩序专项整治的重点是，整顿和规范房地产市场。关键词之一：调控。关键词之一：规范。关键词之一：经济适用房。,2003年房地产市场展望,为预防风险，建设部将在2003年上半年完成房地产市场预警体系研究，并选择已开展预警体系研究的5-6个城市试运行；年底前，在35个大中城市和部分有代表性的城市推广使用，以便政府及时发现市场运行中的问题，并采取相应措施加强宏观调控。同时

38、要建立健全房地产市场信息披露制度，将当地房地产市场信息及时向社会公示，引导房地产开发企业理性投资、住房消费者理性消费。,2003年房地产市场展望,今年整顿规范工作的重点包括11个方面：一是整顿房地产开发建设中违法违规行为；二是整顿商品房销售中的不规范行为；三是整顿土地利用中的不规范行为，如擅自改变土地利用性质、利用集体土地搞房地产开发等；四是整顿面积“缺斤短两”行为；五是整顿不履行合同和合同欺诈行为；六是整顿物业管理企业的不规范行为；七是整顿房地产广告不规范行为；八是整顿中介服务中的不规范行为；九是整顿房屋拆迁中的违规行为；十是整顿拖欠工程款行为；十一是整顿政府审批中的不规范行为，如规划审批、

39、立项审批、竣工验收、预销售许可等,2003年房地产市场展望,2003年，建设部将会同有关部门出台经济适用住房管理办法，进一步明确经济适用住房相关政策。我国住宅建设将发展以经济适用住房为重点的住房供应体系，多渠道解决中低收入家庭的住房问题。建设部有关负责人要求，各地要尽快制订和完善中低收入家庭的收入标准，经济适用住房购房对象的条件、购房面积标准及超面积的处理办法。人均住房面积低于全国平均水平的城市，在审批城市总体规划时要增加居住用地的比例，确保中低收入家庭住房用地的供应。对房价收入比较高、对取消或减少经济适用住房的城市，要控制新增土地的供应规模。,经营城市、经营土地,2002年城市市长会议,强暴

40、旧城、疯狂克隆、胡乱“标志、攀高比傻、盲目国际化、窒息环境、乱抢风头永远塞车、“假古董”当道、跟人较劲看上去面光光、住进去心慌慌，这就是没有亲和力的城市和建筑所能带给我们的物质和精神生活。,中国城市十大败笔,2、区域房地产政策与市场区域差异与政策要求（沿海与内地）城市房地产供需情况城市房地产企业情况（以本地为例）,土地资源获取,绵阳市房地产投资（19992001年）,绵阳市房地产竣工、销售面积19992001年,3、拟开发地段的确定房地产投资地段论地价影响因素分析（市场供求、自然环境条件、社会经济条件、政府规划、心理预期、国际关系）重点研究城市发展规划（环境、配套）,土地资源获取,房地产投资地

41、段论地段、地段还是地段；价格成本（地价、设计费、建筑费、资金利息、税费）利润；在成本构成中，地价最不确定。在其他取费相对固定（平均利润）的情况下，地价决定利润率。,土地资源获取,地价影响因素市场供求自然环境条件社会经济条件政府规划心理预期国际关系,土地资源获取,4、土地获取方式与途径城市建设、安居工程、城市景观、地方形象品牌主导、资金实力、土地储备、政府补偿土地公开拍卖（招投标制度、一级市场）4月10日，中海（成都）公司投资23亿投得市中心地段（每亩311万元）,土地资源获取,5、土地资源储备问题新一轮圈地运动（万科、万达、华润）土地资源储备与资本运作土地资源储备量力而行,土地资源获取,第三讲

42、 房地产项目市场定位前期市场调查购房者心理与行为分析开发项目市场定位开发项目可行性研究开发项目投资效益评价,教学内容,房地产市场调查市场调查是为实现企业特定的经营目标，运用科学的理论和方法，以及现代化的调查技术手段，通过多种途径收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把握市场现状及发展趋势，为企业科学决策提供正确依据的一种活动。,市场定位,房地产市场调查市场调查是了解消费者行为的根本途径，是把握房地产市场供求的根本方法，是分析市场、捕捉市场机会的重要手段。市场调查是项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、规划设计、销售策划的前提和基础。,市场定位,前期市场调查市调内容：宏观环境（

43、政治经济形势分析）、中观环境（城市规划及房地产市场供求）、微观环境（竞争楼盘及消费者需求分析）市调步骤：准备阶段（确定目的、拟定计划）、实施阶段（设计问卷、实地调查）、分析阶段（整理资料、撰写报告）市调方法：问卷、踩盘、房展；问卷调查：问卷设计技巧；科学合理使用市调分析；,市场定位,住房与需求市场调查问卷 调查说明：个人情况：住房现状：住房需求：竞争楼盘及竞争对手情况调查（见表，P61）,市场定位,购房者心理与行为分析购房需要、需求及动机分析；文化、家庭与购房者心理；购房者个性特征；购房者行为模式；,市场定位,社会文化与消费行为观念引导浪费；中国与美国的差异：按揭买房小故事；北京与上海的差异：

44、北京：厚重、大气、传统 上海：精细、实用、国际化,市场定位,购房决策原则整体属性最佳原则；非报酬决策原则；综合权衡原则；例：P100,市场定位,开发项目市场定位定位思路：房地产定位不是对楼盘本身作实质性改变，而是市场发现；好的定位能够产生竞争优势，但其本身不是竞争优势。定位准则：受众导向、差别化、个性化；定位流程：制定目标、分析用户心理、选择目标市场、明确竞争优势（质、量、价）、寻找最佳切入点；,市场定位,定位案例：、深圳宝安电子城：从商业烂尾楼到商业奇迹（）、广州公司房地产项目市场研究（）,市场定位,广州XG项目（市场研究与定位部分）第一节 项目市场研究一、广州市房地产市场走势分析（宏观）二

45、、广州市海珠区房地产市场走势分析（中观）1、回顾与展望；2、市场特点；3、结论；三、本项目临近地段房地产市场走势分析（微观）1、区位特点；2、购买对象及购买心理分析；3、对手盘分析；,市场定位,广州XG项目（市场研究与定位部分）第二节 项目环境分析一、地块环境条件 1、土地性质综述;2、地块周围景观；3、环境卫生、社会治安情况；4、交通条件；5、配套设施；二、地块SWOT分析 1、优势与劣势分析；2、机会与威胁分析；三、结论,市场定位,广州XG项目（市场研究与定位部分）第三节 项目市场定位一、项目市场细分 1、项目一期细分;2、项目二期细分；二、楼盘概念导入 1、市区中的大型绿色环保社区、高效

46、智能化社区；2、闹市中的温馨家园；三、目标市场 1、市内工作的中等收入家庭、个体经营者；2、注重环境质量的白领阶层；3、房地产投资者、海珠区本地居民；,市场定位,广州XG项目（市场研究与定位部分）四、项目市场定位 1、成本价测算；2、目标市场价格测算；3、定价策略；,市场定位,可行性研究重视市场调查、市场预测；项目评估以经济效益为中心；对项目的评估全部在决策阶段进行一般地，可行性研究应由专门从事投资项目的咨询机构（中介机构）承担，它拥有大批经济学家、市场分析家、财务专家、律师等英才。；,市场定位,可行性研究解决的主要问题,为什么要进行这个项目？项目的产品(劳务)市场的需求情况怎样？资源条件如何

47、？项目建设地点应选在什么地方？产品的生产规模多大为宜？采用的生产工艺技术是否先进可靠？项目投资估算和方案比较情况如何？投资盈利水平及风险多大？,项目可行性研究内容,投资项目的背景研究投资项目的市场和生产规模投资项目资源情况投资项目环境,投资项目设计投资项目组织机构投资项目进度控制投资项目的财务经济评价,项目可行性研究程序,机会可行性研究：投资机会的粗略鉴定，精度一般在30%左右；初步可行性研究：对关键问题做专门调查和研究，精度在20%左右，费用约1%；可行性研究评价：更加严格、细致地研究，投资估算采用预算价格，精度要求在10%左右，费用约为1%3%。,开发项目可行性研究（）项目投资估算与资金筹

48、措计划；项目销售和租赁收入测算；项目财务评价；项目不确定性分析；项目效益评价；结论与建议；,市场定位,投资估算与资金筹措 1、开发成本估算：土地成本（地价、征迁补偿、三通一平），前期工程（规划设计、可研、地勘、报建），建安工程（桩基、土建、五通、智能化设施、电梯），基础设施（五通工程、绿化工程、道路及排水工程），公建配套（学校、医院、文体、娱乐、邮电、市场、变电站、调压站、垃圾处理），期间税费（配套建设费、建安监督费、供水管网补偿、供电用电负荷、其他），不可预见费；2、开发费用估算：管理费用，销售费用，财务费用；3、总成本费用汇总及分摊，4、资金筹措、使用及借款利息；,市场定位,销售和租赁收入

49、测算 1、住宅销售：用市场比较法确定售价上限（平均价格）；用成本法确定售价下限；建议销售单价；住宅部分总收入；2、商铺销售；3、车库销售或租赁；,市场定位,财务评价 1、税金计算：2、损益表及静态盈利分析：投资利润率、投资利税率 3、现金流量表及动态盈利分析：内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、项目回收期（动、静态）；4、偿债能力分析；,市场定位,不确定性分析（风险分析）1、主要的风险因素：开发成本、售价、开发周期、利率等；2、盈亏平衡分析：计算投资利润率为零时的项目销售率，项目销售率要求越高风险越大；3、敏感性分析：选取核心的风险因素（如售价、成本等），分别计算其上下变动5、10

50、及20对项目财务评价指标（如投资利润率、FIRR、FNPV等）的影响；4、风险规避与控制措施：成本风险、市场风险、管理风险及其他风险；,市场定位,项目效益评价 1、社会效益；2、环境效益；3、国民经济评价；,市场定位,结论和建议 1、结论：可行、不可行；2、改进建议；,市场定位,案 例：铁达公司商品混凝土生产项目投资可行性研究,市场定位,第四讲 房地产项目规划设计总体规划建筑风格景观设计户型设计配套设施,教学内容,总体规划 总体构思；因地制宜，与周围环境协调；用地平衡和管网布置；规划设计要则；,规划设计,总体构思 以人为本的设计思想；因地制宜，与周围环境融合；个性化设计，主题鲜明；（例：四季花