世联地产北京区域写字楼研究.ppt

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1、2023/8/8,中国管理资讯网,附件2：区域写字楼概况,2,中国管理资讯网,调研内容,Part 1:高档写字楼情况,Part 2:中档写字楼情况,Part 3:低档写字楼情况,返回主报告,3,中国管理资讯网,周边写字楼总体分布图,图中按照档次划分写字楼：高档写字楼：主要有新保利大厦、第五广场和凯恒中心，再有就是作为企业自用，不租售的中石化总部大厦、中石油总部大厦等。中档写字楼：主要有南新仓国际大厦，海运仓国际大厦，平安发展大厦，天海商务大厦，青蓝大厦等。低档写字楼：这些楼都建得较早，主要有隆福大厦，建地写字楼，鸿安国际等,新保利大厦,第五广场,凯恒中心,南新仓国际大厦,青蓝大厦,海运仓国际大

2、厦,天海商务大厦,万信商务大厦,平安发展大厦,方园写字楼,隆福大厦,民航信息大厦,金隆基大厦,联美华写字楼,北京宜兰达卉大厦,万博写字楼,华富大厦,鸿安国际商务大厦,建地大厦,周边写字楼主要为早期的低档写字楼，高端写字楼较少,4,中国管理资讯网,高档写字楼,5,中国管理资讯网,高档写字楼概况,主要分布于二环路沿线，地段较好，租售率高体量较大，售价在25000-30000元/平米高端配置标准,6,中国管理资讯网,新保利大厦,7,中国管理资讯网,新保利大厦,总占地:10600平米总建筑面积:103308平米建筑高度：98米功能设置：写字楼、博物馆、商业、餐钦2-11层标准层面积：2010平米12-

3、23层标准层面积：3413平米,停车位：地上19个 地下500个电梯品牌：蒂森电梯数量：26部写字楼电梯：高区6部 中区5部 低区4部吊楼独立4部电梯,8,中国管理资讯网,新保利大厦,开发商：中国保利集团 设计单位：美国SOM公司施工单位：中国建筑工程总公司监理单位：北京鸿厦基建工程园林景观：美国SWA、中国风景园林规划设计 研究中心纵向交通设计：美国 Edgett Williams停车顾问：美国international Parking Design 北京自动化研究所物业顾问：第一太平戴维斯顾问代理：中原地产入住时间：2006年10月,9,中国管理资讯网,新保利大厦 建筑特点,8层钢结构吊楼

4、,90M高、68M宽单层双向点式柔索玻璃幕墙,90M高摩天中庭,南侧铜板幕墙、竖向洞石遮阳百叶,10,中国管理资讯网,新保利大厦 楼层规划,地下车库,地下车库+员工餐厅,商业,首层银行,写字楼2-11层,吊楼2-8层商业+博物馆,写字楼12-23层,2000平米左右目前可售楼层为2-6层，售价31000元/平米,11,中国管理资讯网,新保利大厦6层视觉景观,东侧东四十条桥,南侧第五广场写字楼,西侧南新仓大厦,12,中国管理资讯网,低层办公区2-11层,层高4M，吊顶后顶高度为2.85M，安装网络地板后高约为2.7M,玻璃幕墙,13,中国管理资讯网,高层办公区12-23层,玻璃幕墙,高层对外称已

5、销售完毕,14,中国管理资讯网,公共空间装修标准,大堂地面：意大利进口罗马石办公区：飞利浦灯具、星牌矿棉板办公区走廊：飞利浦灯具、花梨木装饰门、不锈钢踢脚线、门套电梯厅：花梨木吊顶、意大利罗马洞石、拉丝不锈钢板电梯门套卫生间：不锈钢隔断门、德国杜拉维特洁具、美国士龙水龙头,走廊,洗手间,洗手间,坐便器,15,中国管理资讯网,新保利大厦 营销手段,推广时重点强调建筑本身的设计提出“中国精神、国际视野、世界水准”的建筑理念，意欲打造雄奇瑰丽，意韵非凡的世界性文脉建筑 广告投放渠道主要有网络，围挡和地铁等,16,中国管理资讯网,第五广场,17,中国管理资讯网,第五广场,位置：东四十条桥西南角交通：地

6、铁2号线、二环路、平安大街入驻时间：2007年3月周边未来写字楼：中石化总部大厦、中石油总部大厦、中国海洋石油总部大厦、中国移动北京分公司、中国电信北京分公司、国华电力总部大厦、中青旅总部大厦、新保利大厦、东方文化艺术中心（北京市音乐厅）等,东二环,东二环,东四十条,工体北路,保利大厦,新保利大厦,新保利大厦,第五广场,18,中国管理资讯网,开发商：北京第五广场置业有限公司 投资商：北京中铁泰博房地产开发有限公司 香港易达国际投资有限公司建筑设计：美国ARQUITECTONICA建筑设计 北京市建筑设计研究院形象设计：北京始创国际企划有限公司建筑公司：北京城建集团有限责任公司工程总监：卓凌建筑

7、设计暨工程开发有限公司机电设计：香港澧信咨询有限公司物业顾问：第一太平戴维斯,第五广场,19,中国管理资讯网,占地面积：13660平方米 建筑密度：45.9%总建筑面积：124332平方米 建筑形式：地下四层，地上首层及二层为联 体结构，地上三层以上分为A、B、C三座写字楼：A座楼高80米，地上17层，35371.48平方米 B座楼高72米，地上14层，28795.37平方米 C座楼高60米，地上11层，22742.84平方米写字楼标准层高：4米 商业部分包括，地上一层、二层以及地下一 层 地上一层、二层，层高6米 地下一层层高9.8米 机动车位：567个,第五广场,20,中国管理资讯网,第五

8、广场,A栋：中铁集团自用,B栋：已整售,C栋：整层出售,中央大厅,均价：3000美金/平方米,21,中国管理资讯网,第五广场,楼层：地上3层至14层 标准层面积：2200平方米 标准层层高4米，净高2.95米 柱距：8.4米 最大进深：12米 承重柱全部嵌入墙体，无梁柱空间 共设四套独立机电设备系统 空调采用VAV变风量空调系统，达到70立方米/人/小时的新风量 5A智能化系统：OABACAFASA 电梯：瑞士迅达原产S700，载重1600kg，载重人数21人，梯速2.5m/sC座设有5部客运，2部消防，1部专用中转电梯,22,中国管理资讯网,推广方式,主要采取软文、户外、媒体广告等推广方式,

9、23,中国管理资讯网,凯恒中心,24,中国管理资讯网,凯恒中心 项目基本信息,位置：东城区东二环朝阳门立交桥西南角 交通：地铁2号线、6号线；110、112、119、44路等多条公交线 物业类型：写字楼+商业+公寓+酒店评级：甲级开发商：北京凯恒房地产有限公司 物管公司：第一太平戴维斯物业管理公司,总占地面积：7.65公顷 总建筑面积：500000m2建筑层数：地下3层，地上22层楼层分布：B2-B3车库，B1自行车库，F1-F5商业，F6-F21写字楼标准层单层面积：5000m2层高：商业6m,25,中国管理资讯网,凯恒中心 楼层分布及销售信息,均价20000元/m2,写字楼整层销售已有半栋

10、被客户购买,26,中国管理资讯网,凯恒中心 标准层平面图,七八层平面图,27,中国管理资讯网,凯恒中心 装修标准信息,大堂,办公区,走廊,返回,28,中国管理资讯网,中档写字楼,29,中国管理资讯网,中档写字楼概况,贸易，金融，广告，科技等行业占主导主要分布于平安大街沿线，地段较好，租售率高租金约为3-5元/m2/天甲级写字楼中整层租客户占一定比例,30,中国管理资讯网,南新仓国际大厦,31,中国管理资讯网,南新仓国际大厦 项目基本信息,位置：东城区东四十条甲22号交通：东四十条立交桥西南角，东侧邻东二环辅路，北侧紧邻明清风格的平安大街，与东直门交通枢纽仅一桥之隔。物业类型：写字楼+商业评级：

11、甲级写字楼开发商：香江亿百房地产开发有限公司 设计公司：新兴保信建筑公司：北京建筑设计研究院物管公司：北京达文物业管理有限公司代理公司：香江亿百房地产开发有限公司 土地使用年限：50年竣工时间：2004.8开盘时间：写字楼：2005.1 入住时间：2005.10.31,32,中国管理资讯网,南新仓国际大厦 项目规划信息,总占地面积：24700m2总建筑面积：100000m2（其中写字楼6万平米，商业面积2万平米，其他2万平米）绿化率：30%建筑层数：地上15层，地下3层楼层分布：B3层：车库；B2层：车库+餐厅；B1层：车库+商铺；1-2层：商业；3-15层：写字楼标准层单层面积：5500m2

12、标准层面积划分：115m2-5500m2（整层）层高：大堂10m，办公区3.75m，14层挑15层，7.5m车位数量：共500个，其中地下500个，地上0个；固定500个，流动0个收费标准：售：23万元/个；租：1100元/月,33,中国管理资讯网,南新仓国际大厦 标准层平面图,标准层,顶层复式,34,中国管理资讯网,南新仓国际大厦 装修标准信息,外立面：陶土板大堂：地面：高档花岗岩结合大理石拼花 墙面：高档大理石装饰 顶面：石膏板造型灯池，局部金属板结合特殊材料灯片吊顶电梯厅：地面：采用高档玻化砖、进口花岗石圈边、装饰带 墙面：采用高档玻化砖加进口石材装饰带 门套：进口石材 天花板：石膏板造

13、型吊顶，局部用铝隔栅喷塑造型标准层走廊：墙面：高档涂料 地面：高级尼龙耐磨地毯 吊顶：石膏板结合高档矿棉板 办公区域：钢化玻璃门，高档五金 墙面：结构面部分水泥面层，隔墙轻钢龙骨石膏板隔音墙 地面：水泥地面，预留客户装修面层 卫生间：墙、地面：采用高档玻化砖 洗手台面：采用进口石材，高级防雾镜、自动感应水龙头 吊顶：防水石膏板高档乳胶漆,35,中国管理资讯网,南新仓国际大厦 设备设施信息,通风空调系统：风机盘管加新风的中央空调，制冷机组选用麦克维尔品牌，冷却塔选用斯频德品牌，新风风量25m3/h。供水系统：市政自来水两路供水，地下部分到地上三层市政自来水直接供应，三层以上采用变频无负压供水设备

14、，确保水质。24小时供应冷热水。卫生间：每层4个，男：4便、2蹲、2坐；女：8位供电系统：双路供电，标准层每层设3个配电间，每个销售单元设照明配电箱，预留照明、插座负荷。垂直交通系统：主楼设2组共 12部OTIS客梯，载重1350kg，梯速2.5m/s；3部消防梯，载重1000kg，梯速1.6m/s安全防范系统：在各主要出入口、首层大堂、电梯厅、地下车库主车道、电梯轿厢等处设置24小时闭路电视摄像系统；保安人员的巡更路线上设置巡更系统。消防报警及紧急广播系统：选用爱德华品牌的，在写字楼各层电梯厅、公共通道、办公室、设备机房、地下车库等设置烟感、温感报警探测器及手动报警按钮。在这些场所还设置了吸

15、订或壁挂式扬声器。综合布线系统：在各楼层每个销售单元吊顶内，预留综合布线分线箱，用户可自由选择网通或铁通提供的服务。楼宇自控系统：采用国际知名品牌，基于以太网的信息传输模式。有线电视系统：大厦接入了歌华有线电视系统，每个销售单元吊顶内预留了一个电视出线盒。手机信号覆盖系统：中国移动、中国联通、小灵通，信号覆盖地上、地下、电梯轿厢,36,中国管理资讯网,南新仓国际大厦 销售动态信息,工程进度：已入伙销售方式：写字楼出售，底商出租（整组再分租）写字楼售价：起价17000元/m2；最高19500元/平米；均价18250元/平米价格类型：毛坯销售率：95%底商租金：10元/天/m2出租率：85%-95

16、%物业费：35元/月/m2（底商租金已含，写字楼另付）折扣：一次性付款9.8折商业招商业态：一层：汽车，迪厅，音乐吧；二层：珠宝。畅滞销原因：畅销，地理位置好，硬件设施好。备注：二层已整租给太佳永利，其再分租给其他珠宝首饰商，租金12-15元/天/m2,37,中国管理资讯网,南新仓国际大厦 客户信息,写字楼入住公司行业：律师行；文化公司；科技公司；贸易公司代表性公司：锦天城律师事务所北京分所；大庆油田工程有限公司；中海集团投资有限公司，石化盈科信息技术有限责任公司；美国环境与能源技术办公室商铺入住业态：珠宝，汽车，迪厅，音乐吧代表性公司：太佳永利珠宝；德国博速奔驰,38,中国管理资讯网,南新仓

17、国际大厦 营销推广,推广主题：“皇城文脉，国际视野”推广方式：报纸广告（北京青年报）路牌广告（东四十条）杂志广告,39,中国管理资讯网,海运仓国际大厦,40,中国管理资讯网,海运仓国际大厦 项目基本信息,位置：东城区海运仓胡同1号 交通：地铁2号线、13号线、44、800、758、701、820、118、118、113等 物业类型：写字楼评级：甲级开发商：北京华海基业科技孵化器有限公司产权所有：总参招待局设计公司：建筑装饰设计工程公司 建筑公司：中建集团 物管公司：北京华海基业科技孵化器有限公司物业顾问：新加坡文化酒店管理集团入住时间：2005.11,41,中国管理资讯网,海运仓国际大厦 项目

18、规划信息,总占地面积：7200m2总建筑面积：27092m2地上建筑面积：20000m2地下建筑面积：7000m2容积率：2.8绿化率：30%建筑层数：地上9层，地下3层 楼层分布：B3、B2车位；B1酒吧；1-9层写字楼标准层单层面积：2000标准层面积划分：38-2000（整层）层高：大堂7m，写字楼层高3.6m，净高2.7m车位数量：100个 收费标准：600元/月,42,中国管理资讯网,海运仓国际大厦 标准层平面图,三、五、七层,四、六层,43,中国管理资讯网,海运仓国际大厦 装修及设备信息,外立面：石材，玻璃幕墙大堂：花岗石标准层走廊：花岗石，涂料通风空调系统：美国开利中央空调卫生间

19、：每层1男1女，男：5便3蹲1坐，女4位垂直交通系统：5部迅达电梯，其中3部客梯，载重1350kg，2部消防梯项目配套：银行、咖啡、餐饮、机票、健身,44,中国管理资讯网,海运仓国际大厦 销售动态信息,工程进度：已入伙销售方式：出租租金：4.8元/m2/天出租率：90%物业费：30元/m2/月畅滞销原因：地理位置，商务环境，优惠政策写字楼入住公司行业：金融，保险，餐饮代表性公司：永明保险，倪氏海泰备注：整层租的大客户很多，目前剩余的面积不到2000m2,45,中国管理资讯网,海运仓国际大厦 营销推广,推广主题：“绿色办公”“闲趣悠然，综观天下”推广方式：条幅广告，路牌,46,中国管理资讯网,平

20、安发展大厦,47,中国管理资讯网,平安发展大厦 项目基本信息,位置：东城区东四十条68号 交通：113、115、118、701、823路等十几条公交线路均可到达，地铁5号、环线地铁近在咫尺 物业类型：写字楼评级：甲级开发商：北京平安房地产有限责任公司物管公司：北京平安房地产有限责任公司入住时间：2003,48,中国管理资讯网,平安发展大厦 项目规划信息,总建筑面积：26000m2地上建筑面积：22000m2地下建筑面积：4000m2建筑层数：地上8层，地下2层楼层分布：B2层车位，B1层餐厅，1层商业配套，2-8层写字楼标准层单层面积：2800m2标准层面积划分：150m2-2800m2层高：

21、大堂7m，办公区净高2.6m车位数量：200，其中地上100个，地下100个收费标准：地上150元/月，地下800元/月,49,中国管理资讯网,平安发展大厦 标准层平面图,50,中国管理资讯网,平安发展大厦 装修及设备信息,结构：现浇钢筋混凝土框架剪力墙体系 外立面：首层及二层选用灰色花岗岩，整体用珍珠白花岗岩完成，配浅绿色中空玻璃幕墙 内墙：各单元隔墙为轻钢龙骨隔板，便于装修 大堂：地面及墙身均铺设进口大理石，造型天花板银箔饰面，云石吊灯 电梯厅：地面铺设大理石，墙身为雕刻白色大理石配缤纹艺术玻璃，黑胡桃木夹板饰面 标准层走廊：地面铺设花岗岩，墙面为涂料卫生间：地面铺设大理石，墙身为雕刻大理

22、石配玻璃马赛克，洁具为高档合资品牌通风空调系统：中央空调卫生间：2男2女；男3便2坐，女4坐垂直交通系统：4部日立客梯，载重1350kg项目配套：银行，电器,51,中国管理资讯网,平安发展大厦 销售动态信息,工程进度：已入伙销售方式：租售结合售价：起价15500元/m2；目前16000元/m2价格类型：毛坯租金：4元/m2/天，含物业费租售率：99%畅滞销原因：畅销，因为地段好，设施好，大企业进驻写字楼入住公司行业：银行，证券，服装，律师事务所代表性公司：浦发银行，中纺国际服装有限公司备注：目前只剩一个150m2的房间,52,中国管理资讯网,青蓝大厦,53,中国管理资讯网,青蓝大厦 项目基本信

23、息,位置：东城区东四十条桥 交通：地铁2号线，113、406、823、115、118、701、758、834 路公交物业类型：宾馆+写字楼评级：乙级开发商：青蓝大厦物管公司：青蓝大厦入住时间：2000建筑层数：地上11层，地下1层楼层分布：B1层车库，1层大堂，2层餐厅，3层会议室，4-5层写字楼，6-11层客房标准层面积划分：80-900m2层高：2.8m通风空调系统：中央空调垂直交通系统：3部OTIS客梯，载重1340kg,54,中国管理资讯网,青蓝大厦 楼宇资料信息,东区东城区教委所属本区为工行东城区支行、奥运会组委会及国家审计署的办公楼,西区青蓝宾馆4-5层为办公区,55,中国管理资讯

24、网,青蓝大厦 销售动态信息,工程进度：已入伙销售方式：出租租金：5元/m2/天，含物业费出租率：90%物业费：无畅滞销原因：地理位置写字楼入住公司行业：房地产，拍卖行，信息科技公司，律师事务所备注：送3-4个车位,56,中国管理资讯网,万信商务大厦,57,中国管理资讯网,万信商务大厦 项目基本信息,位置：东城区东四十条 交通：平安大街，106、807、204路公交物业类型：写字楼评级：乙级开发商：北京计算机二厂物管公司：万信公司代理公司：万信公司竣工时间：1995入住时间：1995,58,中国管理资讯网,万信商务大厦 项目规划信息,总占地面积：1200m2总建筑面积：8000m2地上建筑面积：

25、7000m2容积率：5.8建筑层数：地上7层，地下1层楼层分布：B1设备间，1-7写字楼标准层单层面积：1000m2标准层面积划分：30-1000层高：3.3m，净高2.5m车位数量：地上50收费标准：无,59,中国管理资讯网,万信商务大厦 标准层平面图,首层平面图,标准层平面图,60,中国管理资讯网,万信商务大厦 装修标准信息,外立面：涂料内墙：涂料通风空调系统：远大中央空调给排水系统：水泵卫生间：1男1女。男3便4坐，女4坐供电系统：双路独立供电垂直交通系统：2部奥克斯客梯，载重1000kg安全防范系统：综控室消防报警及紧急广播系统：烟感，无喷淋,61,中国管理资讯网,万信商务大厦 销售动

26、态信息,工程进度：已入伙销售方式：出租租金：3元/m2/天出租率：95%物业费：无畅滞销原因：地理位置好写字楼入住公司行业：广告，房地产，出版，装饰装修推广方式：报纸广告（精品）,62,中国管理资讯网,天海商务大厦,63,中国管理资讯网,天海商务大厦 项目基本信息,位置：东城东四北大街 107号交通：距地铁雍和宫站仅一站地、106、107、13、116、807等多路公交站。物业类型：写字楼评级：乙级开发商：北京天海基石房地产开发有限公司 物管公司：北京天海基石房地产开发有限公司物业管理分公司入住时间：2002,64,中国管理资讯网,天海商务大厦 项目规划信息,总占地面积：16000m2总建筑面

27、积：28000m2建筑层数：A栋8层；B栋6层；C栋4层；D栋2层；E栋2层楼层分布：均为写字楼标准层单层面积：1000m2标准层面积划分：25-1000m2层高：B栋5.7m，其余2.8m车位数量：200个收费标准：150元/月备注：180平米的面积配一个车位,65,中国管理资讯网,天海商务大厦 楼宇资料信息,66,中国管理资讯网,天海商务大厦 装修标准与设备信息,结构：框架外立面：石材，玻璃幕墙办公区域：吊顶，白墙，地砖通风空调系统：中央空调，分体空调卫生间：A栋每层1男1女，B栋每两层3男3女垂直交通系统：4部富士电梯，载重1350kg安全防范系统：24小时保安消防报警及紧急广播系统：自

28、动喷洒与烟感装置综合布线系统：LAN网100M共享有线电视系统：全频有线电视接收系统项目配套：楼内设有咖啡厅、茶座、洗车房、美 容美发速递服务、航空售票处，餐饮、证券。,67,中国管理资讯网,天海商务大厦 销售动态信息,工程进度：已入伙销售方式：出租租金：2.3-3元/m2天出租率：90%物业费：无畅滞销原因：户型配置灵活，价格低备注：原北京电视设备厂厂房，后改造成写字楼。写字楼入住公司行业：证券，保险经纪，文化，传媒，广告，网络，科技，设计代表性公司：天一证券，中国汽车网,68,中国管理资讯网,华富商贸大厦,69,中国管理资讯网,华富商贸大厦 项目基本信息,位置：东城区二环以内朝内大街 交通

29、：二环以内，朝内大街物业类型：写字楼评级：乙级开发商：中刚物管公司：中刚入住时间：1998总建筑面积：4200m2地上建筑面积：4200m2建筑层数：6层楼层分布：各层均为写字楼标准层单层面积：700m2标准层面积划分：29-129m2层高：净高3.0m车位数量：几十个收费标准：免费,70,中国管理资讯网,华富商贸大厦 装修及设备信息,结构：框架外立面：首层花岗岩，首层以上石材和玻璃幕墙办公区域：白墙，地毯，化棉板通风空调系统：中央空调卫生间：1男1女，男2便2马，女4马垂直交通系统：2部OTIS电梯，载重1250kg消防报警及紧急广播系统：烟感综合布线系统：歌华有限光纤,71,中国管理资讯网

30、,华富商贸大厦 销售动态信息,工程进度：已入伙销售方式：出租租金：3元/m2/天出租率：90%物业费：租金已含，但电费自理畅滞销原因：位于九爷府内，沾福气；院内办公环境安静；写字楼入住公司行业：科技、文化、服务,返回,72,中国管理资讯网,低档写字楼,73,中国管理资讯网,低档写字楼客户分析,主要集中在贸易、旅游、广告、金融、咨询、教育等行业,74,中国管理资讯网,低档写字楼-相关行业与承租面积区间,周边企业承租面积主要集中在100-500平方米，500-1000平方米两个区间,75,中国管理资讯网,盈地周边写字楼市场总结,高档写字楼缺乏，整体档次偏低客户主要来自于贸易，广告，金融，服务等文化产业得益于地段优势与产业氛围，租售状况良好,返回,