营业税筹划.ppt

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1、营业税的税收筹划,纳税人的税收筹划 征税范围的税收筹划 计税依据的税收筹划 税率的税收筹划,纳税人的税收筹划,纳税人的法律界定 纳税人的税收筹划 纳税人之间合并 合并以后，由于变成了一个营业税纳税主体，各方相互提供服务的行为属于企业内部行为，而这种内部行为是不缴纳营业税的 利用兼营销售与混合销售,兼营不同税率的应税项目 纳税人兼营不同税率的应税项目，应分别核算各自的营业额。避免从高适用税率的情况。如餐厅既经营饮食业又经营娱乐业，而娱乐业适用的税率高达20%，对未分别核算的营业额外负担，就应按娱乐业适用的税率征税。,案例,安捷咨询公司，主要从事提供行业及市场相关信息的服务。5月份，某咨询服务收入

2、为50万元；组织了几场科技专题报告会，门票收入为30万元。该公司未将两项业务分别核算。月底，该公司自己计算应缴纳营业税税额为多少？（服务业，5）。若将两项业务分别核算，应纳营业税又是多少？,混合销售的纳税筹划,金财科技公司主要提供证券实时行情的服务，所销售的信息接收机每台300元，安装调试费每次100元，服务费每年100元。该公司预计6月份可以安装500台。假定信息接收机是按进价卖出，那应纳增值税是多少？新上任的销售经理提出了一项促销建议，增加了信息服务费的内容，提高年服务费为300元，安装调试费仍为100元，但信息接收机由于生产厂商增多，竞争激烈而降为每台100台。这样，营业税应税劳务销售额

3、占总销售额50以上，适用营业税税率5，那么应纳营业税是多少？,征税范围的税收筹划,征税范围的法律界定 征税范围的税收筹划 建筑业的税收筹划 纳税人可以通过筹划，使其经营项目排除在营业税的征税范围之中，从而获得节税收益。选择合理的合作建房方式,案例,A、B两企业合作建房，A提供土地使用权，B提供资金。A、B两企业约定，房屋建成后，双方均分。完工后，经有关部门评估，该建筑物价值1000万元，于是A、B各分500万元房屋。,根据上述通知的规定，A企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应缴纳营业税的义务。此时其转让土地使用权的营业额为500万元，A应纳的营业税为：5

4、00*5%=25万元。,若A企业进行税收筹划，则可以不缴纳营业税。具体操作过程如下：A企业以土地使用权、B企业以货币资金合股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。现行营业税法规定：以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。由于A向企业投入的土地使用权是无形资产，因此，无须缴纳营业税。仅此一项，A企业就少缴了25万元的税款。,选择合理的材料供应方式 营业税暂行条例规定，从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论怎样结算，营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款。因此，纳税人可以通过控制工程原料的预算开支，减少应计税营业额

5、。营业税暂行条例规定，从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，营业额包括设备价款。因此，建筑安装企业在从事安装工程作业时，应尽量不将设备价值作为安装工程产值，可由建设单位提供机器设备，建筑安装企业只负责安装，取得的只是安装费收入，使得营业额中不包括所安装设备价款，从而达到节税的目的。,案例,某安装企业承包基本建设单位传动设备的安装工程，原计划由安装企业提供设备并负责安装，工程总价款为200万元。后安装企业经税务筹划后，决定改为只负责安装业务，收取安装费20万元，设备由建设单位征行采购提供。安装企业提供设备应纳营业税=2003%=6（万元）安装企业不提供设备应纳营业税=203=

6、0.6（万元）,案例2,施工企业A为建设单位B建造一座房屋，总承包价为300万元。工程所需的材料由建设单位B来购买，价款为200万元。价款结清后，施工企业A应纳营业税为（建筑业税率为3）。企业A进行筹划，不让B购买建筑材料，而由A购买。这样，A就可利用自己在建材市场上的优势以150万元的价款买到所需建材。这样，总承包价就成了450万元，则A应纳营业税为？,利用签订合同进行筹划,工程承包公司承包建筑安装工程业务，如果工程承包公司与建筑单位签订工程承包合同，无论其是否参与施工，均应按建筑业税目征收营业税。如果建筑工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承

7、包公司的此项业务则应按照服务业税目征收营业税，适用服务业5%税率,案例,2003年8月北京某机电公司有一工程需找一施工单位承建。在工程承包公司北京开源有限公司的组织安排下，北京华胜建筑公司最后中标，于是，机电公司与华胜建筑公司签订了承包合同，合同金额为600万元。另外，机电公司还支付给开源公司30万元的服务费用。此时，开源公司应纳营业税为多少？开源公司进行筹划，让机电公司直接和自己签订合同，合同金额为630万元，然后开源公司再把工程转包给华胜公司，完工后开源公司向华胜公司支付价款600万元，这样开源公司应缴纳营业税为多少？,交通运输业纳税筹划,税法规定：运输企业若将货物或旅客从境内直接运往境外

8、目的地则应以营业额全额计税；若在境外委托境外企业将货物或旅客运到目的地，应以全程运费减去付给境外承运企业费用后的余额为营业额。筹划方法：与外国合伙人合作。扩大国外承运部分的费用。,案例,我国某地机械制造企业每年有大量机械产品出口到领国，该地区一家运输公司常年有货物出境业务，年营业额1000万元左右。运输公司与领国运输公司签订了长期合同，合同规定：每年运输公司负责将企业货物由境内运往我国边境某地，领国运输企业，将货物运往目的地，运费分担比例6：4。交通运输业税率为3，应纳营业税为多少？若将领国这家运输企业收购为全资公司，运输公司将境外运输服务质量进一步提高，使用更好的车辆和人员。于是分摊比例4：

9、6，应纳营业税多少？,利用境外子公司进行筹划,税法规定：外商除设计开始前派员来我国进行现场勘查、搜集资料、了解情况外，设计方案、绘图等业务全部在中国境外进行，设计完成后，将图纸交给中国境内企业。在这种情况下，对外商从我国取得的全部营业收入不征收营业税。,案例,深圳信达公司拟进行一项工程建设，它委托国内建筑设计企业广州华源建筑设计公司为其设计图纸，双方就此事签订合同，合同金额为200万元。取得收入后，华源公司应纳的营业税是多少？华源公司进行税收筹划，在香港设立一规模较小的子公司，然后，让子公司与信达公司签订设计合同。由信达公司付给华源香港子公司设计费200万元。,金融保险业营业额的纳税筹划,贷款

10、业务转贷业务中间业务保险业务,贷款业务,营业税贷款利息收入税率节税思路在于降低利息率，再通过其他形式求得被贷企业的补偿，以减少利息收入，达到节税目的。,案例,某银行2004年三季度取得了人民贷款利息收入600000元，取得美元贷款利息收入为100000美元，则该季度应纳营业税为多少？假定贷款企业经营状况良好，资金周转正常，正好有一项目要上马。企业与银行协商，该银行将贷款利息的一部分转为对企业的投资从而减少利息收入500000元，则节省营业税多少钱？,转贷业务,转贷业务是指将借入的资金贷与他人使用的业务，其营业额为贷款利息减去借款利息后的余额节税方法：提高借款利息支出，降低贷款利息收入，缩小利息

11、差距，从而达到节税目的。,案例,2003年A银行从B银行拆借100万元人民币，转贷给某工厂使用3个月。A银行共收取利息3万元，支付给B银行利息2万元，则该业务应纳营业税为多少？如果A银行通过降低转贷利息收入，提高拆借利息支出，使3万元利息收入变为2.5万元，使2万元利息支出变为2.5万元，那么应纳营业税多少？,中间业务,银行中间业务是指通过中间服务获得手续费收入的业务，其营业额就是手续费收入，此项业务的节税关键在于降低手续费收入，然后通过其他途径求得交换补偿。,案例,2003年5月，A银行从B银行借入一笔资金转贷给一家企业，借款利息30万元，贷款利息35万元。而上个月，B银行代A银行进行了一批

12、金融业务的结算，本月A银行应向B银行支付结算款2万元。两银行应纳营业税税额为多少？两银行进行筹划，A银行请求B银行将借款利息从30万元提高到31万元（调整额度在央行规定的上限内），增加的1万元以用于冲抵结算款，于是结算款降低到1元，则两银行应纳营业税多少？,保险业务,税法规定保险企业的收入部分为其营业额，纳税支出是其成本的一部分，同时保险理赔支出也是非常重要的一块支出。因而保险业纳税筹划的思路：通过减少保险理赔的比例来降低保险营业额，以减少应纳营业税额，其减少的营业额用于防止保险理赔。,案例,2003年某保险公司经营一项火灾保险业务，全年营业额为500万元，发生客户火灾理赔支出300万元，在不

13、考虑城市维护建设税和教育费附加的情况下，则应纳营业税多少？净收益多少？如果该保险公司减少每位客户的保险费用，但相应规定每位客户到某指定公司购买一套防火设备，并按照规定安装在家。该项措施出台后，该公司全年营业额变为300万元，但相应保险理赔支出由于防火设备的购买而降为100万元，在不考虑城市维护建设税和教育费附加的情况下，则应纳营业税多少？净收益多少？,服务业营业额的纳税筹划,代理业旅店业和饮食业旅游业,案例,某广告代理公司，年代理业务总金额约为5000万元，其中，约3000万元要支付给另一家广告发布公司，自己实际收取的代理费用约2000万元，该广告代理公司年应纳营业税多少？第二年，该公司收购了

14、广告发布公司，并为其新购置了先进设备。该年代理业务总金额仍约为5000万元，但广告发布公司的制作工艺有所提高，所以支付的广告发布费提高到了约4000万元，代理公司自己实际收取的代理费用仅约为1000万元，则应纳营业税多少？,饮食业案例,美食乡餐饮集团下设多家连锁餐馆，餐馆年营业额约为300万元。2001年它组织举办了一个“美食文化节”，包括与美食有关的各种知识讲座、技术交流会、展览等，取得收入约为100万元，应纳营业税多少？2002年，举办第二届“美食文化节”，预计收入与去年持平，但将餐馆收入与“美食文化节”收入分别核算。因为后者属于“文化体育业”，则应纳营业税多少？,娱乐业案例,天天歌舞城是

15、一家大型娱乐场所，每月点歌等收入5万元左右，组织歌舞表演收入15万元左右，提供水酒烟等商品收入5万元左右，歌舞城总营业额25万元左右。其水酒烟等商品销售收入占总营业额不足50，统一缴纳营业税，每月应纳多少？若将销售水酒烟的部分独立成一家独立核算的小型超市，将组织歌舞表演的部分独立成一家独立核算的文艺公司，那么应纳营业税多少？,不动产销售的税收筹划 在不动产销售业务中，每一个流转环节都要缴纳营业税，并以销售额为计税依据。因此，应尽量减少流转环节，以取得节税利益。,案例,某木材公司欠银行贷款本息共计1500万元，逾期无力偿还。经与银行协商，以本公司一幢营业大楼作价1800万元，抵顶贷款本息，同时银

16、行再支付木材公司300万元。银行将上述营业大楼又以1800万元的价格转让给某商业大厦。,按照现行税法规定，木材公司将营业大楼作价1800万元转让给银行，应按“销售不动产”税目征收5%的营业税。银行将该大楼转让后，仍需按“销售不动产”缴纳营业税。木材公司应营业税=18005%=90（万元）银行应纳营业税=18005=90（万元）若经过筹划，银行先找到购买方商业大厦，由木材公司与商业大厦直接签订房屋买卖合同，商业大厦向木材公司支付人民币1800万元，木材公司再以银行存款偿还银行1500万元。这样就免除了银行应纳的90万元的营业税。,计税依据的税收筹划,计税依据的法律界定 计税依据的税收筹划 加大税

17、前扣除项目 分解营业额 营业税的特点是，只要有取得营业收入，就要缴纳营业税，而不管其成本、费用的大小，即使没有利润，只要有了营业额，也要依法缴税。对此的纳税筹划做法是：通过减少纳税环节，分解应税营业额，达到合理节约税收的目的。,案例,北京某展览公司的主要业务是帮助外地客商在北京举办各种展览会，在北京市上推销其商品，是一家中介服务公司。2001年10月，该展览公司在北京某展览馆举办了一期西服展览会，吸引了100家客商参展，对每家客商收费2万元，营业收入共计200万元。中介服务属于“服务业”税目，应纳营业税：2005%=10（万元）,实际上，该公司收到的200万元的一半，即100万元要付给展览馆做

18、租金，但缴纳营业税时，租金100万元不能减扣。而且展览馆收到100万元租金后，仍要按5%的税率缴纳营业税5万元。如果分解营业额，纳税情况就会发生变化。该展览公司举办展览时，让客户分别缴费，展览公司收取100万元，展览馆收取100万元。分解以后，展览公司应纳营业税就变为：1005%=5（万元）通过筹划，税负减轻5万元。,税率的税收筹划,税率的法律界定 税率的税收筹划 工程承包适用税率 对工程承包与建设单位是否签订承包合同，将营业税划分成两个不同的税目。建筑业适用的税率是3%，服务业适用的税率是5%。,案例,建设单位B有一工程需找一施工单位承建。在工程承包公司A的组织安排下，施工单位C最后中标，于

19、是，B与C签订了承包合同，合同金额为200万元。另外，B还支付给A企业10万元的服务费用。此时，A应纳营业税为5000元。若A进行筹划，让B直接和自己签订合同，金额为210万元。然后，A再把该工程转包给C。完工后，A向C支付价款200万元。这样，A应缴纳营业税（210-200）3%=3000元。少缴2000元税款。,企业捐赠房产的转移策略,中华人民共和国营业税暂行条例实施细则规定，单位将不动产无偿赠与他人的，视同销售不动产；另根据国家税务总局关于执行需要明确的有关所得税问题的通知（国税发200345号）规定，企业将自产、委托加工和外购的原材料、固定资产、无形资产和有价证券（商业企业包括外购商品

20、）用于捐赠，应分解为按公允价值视同对外销售和捐赠两项业务进行所得税处理。企业对外捐赠，除符合税收法律法规规定的公益救济性捐赠外，一律不得在税前扣除。,企业接受捐赠的非货币性资产，须按接受捐赠时资产的入账价值确认捐赠收入，并入当期应纳税所得，依法计算缴纳企业所得税。企业取得的捐赠收入金额较大，并入一个纳税年度缴税确有困难的，经主管税务机关审核确认，可以在不超过5年的期间内均匀计入各年度的应纳税所得。企业接受捐赠的存货、固定资产、无形资产和投资等，在经营中使用或将来销售处置时，可按税法规定结转存货销售成本、投资转让成本或扣除固定资产折旧、无形资产摊销额。,案例,A公司为了感谢B公司的支持，决定将一

21、处房产无偿捐赠给B公司，该房产账面原值为80万元，已提折旧30万元，公允价值为100万元。A公司和B公司均为盈利企业，企业所得税税率为33%，B公司股东均为自然人，A公司和B公司之间无关联关系（为方便计算，假设只考虑营业税和所得税）。,根据上述政策规定，A公司和B公司的税收负担计算如下：1.A公司应缴纳销售不动产营业税为：1005%=5万元，2.A公司视同销售环节应负担的企业所得税为：100（8030）533%=14.85万元，3.B公司接受捐赠资产应负担的企业所得税为：10033%=33万元。方案为了避开企业间直接捐赠产生的高税负，A公司可以先将该房产投资于B公司，并取得B公司相应的股权，然

22、后将股权捐赠给B公司原股东。这样接受捐赠对象就由企业变为个人。,财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）规定，“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税（注：包括不征收转让无形资产、不动产营业税）。”国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知（国税发2000118号）规定，“企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。”,对照以上政策，筹划后A公司和B公司

23、的税收负担计算如下：1.A公司以房产对外投资不需要缴纳销售不动产营业税，捐赠股权也不属于营业税征税范围。2.A公司以房产对外投资应当视同销售计算资产转让所得，应负担的企业所得税为14.85万元（同上）。A公司取得股权的计税成本和公允价值同为100万元，对外捐赠股权不需要确认所得，捐赠支出也不得在税前扣除。3.B公司接受投资的房产仍可按公允价值100万元提取折旧在税前扣除。因为接受捐赠方由B公司变成了B公司股东，所以B公司不需要确认接受捐赠所得。B公司股东都是自然人，个人接受捐赠股权也不需要缴纳个人所得税。可见，按此方案实施，同样达到了捐赠房产的目的，而税收负担减少了33万元+5万元=38万元。

24、,评价,在上述筹划方案中，A公司本不打算拥有B公司股权，却佯作投资。本来要将房产直接捐赠给B公司，却不显出直接捐赠的迹象，并巧妙地将捐赠标的由房产改为股权，将捐赠对象由B公司改为B公司股东，既达到了捐赠目的，又降低了双方的税收负担。此筹划思路可以说是声东（房产、B公司）击西（股权、B公司股东）的典型之作。,住房出租分清用途的节税案例,某人在山东省某县县城有10间住房，2001年9月，王某与一批发商签订了出租房产合同，合同约定沿街房屋7间每间月租金3000元，其他房屋每间月租金1500元。10月5日，该人来到该县春光税务师事务所，就其9月份租金收入25500元的纳税事宜进行咨询。代理人员认真审查

25、了该人提供的相关资料，指出该人应就其租金收入依5的税率申报缴纳营业税，并同时按营业税的5和3分别申报缴纳城建税和教育费附加，按租金收入依12的税率缴纳房产税，对租金所得扣除20的费用和税费后，按20的税率申报缴纳个人所得税。数额分别为：,应缴营业税2550051275（元）；应缴城建税1275563.75（元）；应缴教育费附加1275338.25（元）；应缴房产税25500123060（元）；应缴个人所得税25500（120127563.7538.253060203192.6（元）；总体税负为7629.6元。,该人在代理人员算了这笔账之后，提出是否可享受税收优惠政策。代理人员指出，依据现行税收

26、政策财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知（财税2000125号）文件，只有个人按市场价格出租的居民用房，并且出租后仍用于居住的才能享受税收优惠。优惠政策为，营业税税率降为3，房产税税率降为4，个人所得税税率降为10。该人高兴地说：“我出租的部分房屋就是用于居民居住的。”原来批发商将沿街的7间房屋改造后用于对外经营，其他3间用于个人居住。,代理人员指出，根据营业税暂行条例规定，纳税人兼有不同税目应税行为的，应分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额；未分别核算的，从高适用税率。由于该人签订的合同未明确界定民用与商用，因此9月份收入仍须按上述数额申报纳税。如果10月份租赁合同稍作

27、变更，明确商用与民用的租金划分，10月份用于民用居住的租金可以享受税收优惠政策，从而使整体税负下降,应缴营业税2100054500310501351185（元）；应缴城建税10505135552.506.7559.25（元）；应缴教育费附加10503135331.504.0535.55（元）；应缴房产税2100012450042700（元）；应缴个人所得税21000（120）105052.503 1.502520204500（120）1356.754.05180102629.2327.422956.62（元）；总体税负6936.42元。分开与不分开相比，每月可以减轻税负693.18元，一年下来

28、还是很可观的。,目前，各地执行财税2000125号文件有差异。有的地方规定，居民住房出租，只有出租后仍用做住房的，才能享受相应税收优惠政策；而有的地方规定，只要是住房出租，都享受优惠政策。在实际中，确实存在难以划分的问题，比如许多小公司租用住房，既是办公地点，又是居住用房，应如何认定呢？因此，纳税人应详细了解当地税务机关的具体规定，再做筹划。,营业税纳税义务发生时间也可筹划,中华人民共和国营业税暂行条例中规定。营业税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。对一些具体项目有明确的规定，其中包括规定转让土地使用权或者销售不动产时采用的预收款方式，其纳税义务发生

29、时间为收到预收款的当天。,案例,四川省成都市某甲单位采用预收款方式转让土地使用权给乙单位，合计转让收入100万元。1999年7月12日，甲单位收到乙单位支付的预收款40万元。1999年10月18日，甲单位又收到乙单位支付的预收款20万元。1999年11月21日，甲单位与乙单位结算，甲单位开具销售发票，共计价款100万元，但乙单位由于特殊情况尚有20万元尚未支付给甲单位。但由于甲单位是采用预收款方式转让土地使用权的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，第一笔收入的纳税义务发生时间为第一次收到预收款的当天，即为1999年7月12日；第二笔收入的纳税义务发生时间为1999年10月18日。由于

30、税法中还规定了营税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款凭据的当天，因此第三笔收入的纳税义务发生时间为1999年11月21日。,7月份应纳营业税为4052万元 10月份应纳营业税为2051万元 11月份应纳营业税为（100-40-20）52万元 1999年11月份甲乙双方结算后，尽管甲单位尚有20万元价款未收到，但由于此项收入已经结算，取得了索取营业收入的凭证，因此计税时并未将此20万元从甲方营业额中扣除。甲方不得不在尚未收到价款时，就先行缴纳2万元的营业税，增加了甲方的税收负担。,从纳税筹划角度来讲，甲方在尚未收到全部价款时，不应与乙单位进行结算。这样只有在乙单位支

31、付20万预收款后，甲方在收到预收款的当天，才发生纳税义务，避免了提前负担税赋的不利情况。,分析,中华人民共和国营业税暂行条例中规定。营业税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。对一些具体项目有明确的规定，其中包括规定转让土地使用权或者销售不动产时采用的预收款方式，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。这样规定是因为纳税人采用预收款（含定金0方式转让土地使用权。在我国，这些年来房地产热、房地产买卖活跃的情况下，是经常采用的一种经营方式。为了保证税收及时足额人库，加强税收征管，在1994年税改中，把转让土地使用权的纳税义务发生时间作了特殊规定，从目前的实践来

32、看，的确堵塞了房地产业中的税收漏洞，保证了国家财政收入。,对于采用预收款方式转让土地使用权的单位，当纳税人发生纳税义务后，是以纳税人收到的与转让土地使用权有关的款项（如预收款、结算时收到的价款等）作为营业税计算缴纳营业税，而不一定是只要纳税义务一发生，就要全额计税。但对转让方结算时应收的，而受托方拖欠的价款，根据营业税纳税义务发生时间确定的基本规定，应在转让方结算时纳税。因此，当甲乙企业结算后，在甲单位尚未收到乙单位支付的价款时，甲单位就必须承担纳税义务，只要甲单位采取筹划措施，在收到乙单位支付的价款之前，不进行结算，就可避免过早承担纳税义务。,点评：纳税义务发生时间，是指纳税人发生纳税行为、

33、应履行纳税义务的时间。它不同于纳税期限，后者是指税收法律、法规税收征收机关依照法律、法规的规定所确定的纳税人发生纳税义务后计算应纳税款的期限。营业税暂行条例明确规定了纳税人应在何时发生纳税义务，即只要具备了下面两个条件中的一个，纳税义务即告发生：一是纳税人收讫营业收入款项的当天；二是纳税人取得索取营业收入款项的凭据的当天。根据实际工作的需要，营业税暂行条例实施细则还制定了一些特殊规定，如上述案例中所涉及到的对转让无形资产的纳税义务发生时间的特殊规定。因此纳税人在对营业税进行筹划时，不仅可以从营业额方面进行考虑，也可以从纳税义务发生时间方面进行考虑，在税法允许的范围之内，尽量推迟纳税义务的发生时

34、间，通过时间上的延迟，获得资金的时间价值，从而降低了税收负担。,土地转让三种方式税负比较,部分开发商中标得到土地以后，因诸多方面原因，无法完成房地产开发，需要对手中的土地进行转让。另一方面，也有很多有实力的开发商没有得到土地，希望从其他房地产公司得到土地，开发房产出售。现就土地转让中各项税负进行分析。,案例,A房地产开发商手中有N个房地产开发项目，其中有一块地M地块在福州市，原地价款4000万元，其余契税及出让印花税等不计，公司期间费用为零。现该地块市价8000万元，A公司欲以8000万元价格转让M地块给B公司，下面就A公司与B公司的土地转让运用不同的转让方式对纳税情况进行分析计算，以选择最优

35、节税方案（暂不计土地过户的印花税）。,直接办理土地交易转让,1营业税根据2003年1月15日财政部、国家税务总局下发的关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）第三条第二十款之规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，因此A公司应缴营业税，应缴营业税为（80004000）5%=200万元。,2土地增值税根据土地增值税暂行条例规定，A公司应缴土地增值税，其中土地增值税扣除项目金额为4000+200=4200万元，土地增值额为80004200=3800万元，增值率为38004200=90.48%，因此应缴土

36、地增值税380040%42005%=1310万元。,3企业所得税按新企业所得税法规定，A公司应缴企业所得税（800040002001310）25%=622.5万元。4契税根据中华人民共和国契税暂行条例第三条规定，契税税率为35，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。福州地区的税率为3，因此B公司应缴契税80003%=240万元。综上计算，如采用土地直接转让交易，A公司与B公司共需缴纳税款200+1310+622.5+240=2372.5万元。,生地变熟地后再办理交易转让,A公司将M地块进行开发整理，投入建设费用10

37、万元。1营业税营业税同方式一，营业税额为（80004000）5%=200万元。2土地增值税根据国家税务总局关于印发骉土地增值税宣传提纲骍的通知（国税函发1995110号）第六条第二款规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税款。A公司投入建设费用10万元，可以得到开发成本加计20%扣除的优惠。即土地增值税扣除项目金额为（4000+10）1.2+200=5012万元，增值额为80005012=2988万元，土地增值率为29885012=59.62%，A

38、公司需要缴纳土地增值税298840%50125%=944.6万元。,3企业所得税A公司应缴企业所得税为（8000400020010944.6）25%=711.35万元4契税B公司应缴契税80003%=240万元。A公司采用投入开发费用10万元后办理转让，得到土地增值税开发成本加计20%扣除优惠，A公司与B公司需缴税款200+944.6+711.35+240=2095.95万元，比方案一直接土地转让少缴税款276.55万元。,变土地转让为转让股权,A公司将M地块进行开发整理，投入建设费用10万元。再用10万元现金注册一全资子公司C，将已开发整理土地对全资子公司C进行增资，土地过户后将C公司100

39、%股权以8010万元直接转让给B公司。,1营业税A公司投资转让土地不征收营业税，财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号)规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。,2土地增值税财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的

40、规定。因此，A应缴纳土地增值税。土地增值税可扣除项目金额为（4000+10）1.2=4812万元，土地增值额80004812=3188万元，土地增值率为31884812=66.25%，应缴土地增值税318840%48125%=1034.6万元。,3企业所得税A公司应缴企业所得税为（80004000101034.6）25%=738.85万元。4契税国家税务总局关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知（国税函2008514号）规定，公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。另由于A公

41、司将C公司100%股权作价8010万元转让给B公司，根据财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知规定，对股权转让不征收营业税。因此，A公司将土地对全资子公司进行增资，再将公司股权全部转让应税总额为1034.6+738.85=1773.45万元。,结论,根据上述分析，方案一A公司直接转让土地，A公司、B公司总应缴税款为2372.5万元；方案二A公司将M地块进行开发整理再行转让，A公司、B公司需上缴税款2095.95万元。方案三公司先开发整理土地，再用土地注册公司，然后转让公司股权形式转让土地，总税负为1773.45万元。显然方案三为最优，比方案一节约税金599.05万元，比方案二节约

42、税金322.5万元。,营业税新政下改变收入性质的税收筹划,某宾馆将其所属的一栋饭店出租，该饭店的房产原值为500万元。职工李某经过竞标，以年租金50万元获得6年的承租权。根据双方约定，李某在财务上独立核算，享有独立的生产经营权。针对出租饭店这项业务，该宾馆每年：应缴纳营业税505%2.5（万元）应缴纳城建税和教育费附加2.5（7%3%）0.25（万元）应缴纳房产税5012%6（万元）该宾馆共应缴纳税款2.50.2568.75（万元）,筹划思路该宾馆可以要求李某既不办理独立营业执照，亦不办理税务登记证，同时也不与李某签订租赁合同，每年按时把原来“上交租金”的方式改为“上交管理费”，把饭店视作该宾

43、馆的内设机构，即仍以宾馆的名义对外经营饭店，那么宾馆收取李某房屋租金部分的房产税、营业税及其附加就可以免除，只负担房产原值部分的房产税（此时房产税也以“管理费”形式上交给宾馆），这样宾馆承担的税负大大降低。,进行上述筹划方案的依据是：新营业税暂行条例实施细则第11条规定，单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人，否则以承包人为纳税人。但新营业税暂行条例实施细则第10条规定，除本细则第11条和第12条的规定外，负有营业税纳税义务的单位为发生应

44、税行为并收取货币、货物或者其他经济利益的单位，但不包括单位依法不需要办理税务登记的内设机构。,如果承包者或承租者未领取任何类型的营业执照，且不办理税务登记证，而作为企业的内设机构来处理，这样企业向其提供各种资产所收取的各种名目的价款，均属于企业内部分配行为，不属于租赁行为（这一点与原营业税暂行条例实施细则的有关规定是有区别的）。所以，李某是该宾馆的内部职工，如果该宾馆对李某经营的饭店作为内设机构来处理，在不办理税务登记证的情况下，是不负有营业税纳税义务的。,可见，筹划后，由李某承担的房产原值部分房产税以“管理费”形式上交给宾馆，该宾馆再按规定向地税部门缴纳房产税，该宾馆每年只需按房产原值缴纳房产税500（130%）1.2%3.36（万元），共可少缴纳税款5.39万元（8.753.36）。由此可知，对于那些企业内部职工在本企业从事的营业行为，企业可以设置内设机构，在依法不办理税务登记的情况下，既可以免除营业税纳税义务，又可以降低其他部分的税负。,