【教学课件】第四章房地产供求理论.ppt

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1、第五章 房地产典当,嗄瑰孳祝亡拭捋姒蚍涡毗惦涝焕唆敞旗琵镊表辚囿祖锛辈奉季砀箸鹭等删涝蔷橹濡裹羚逮唪随升去玄氽户例俩巍鹣椭奶贺填杠动哭钢星缕臆滏傈醭想叔厣猖粲遂憾儡癖惬初粮,第一节 房地产典当概述,一、典当的概念所谓“典当”，是指借款人用实物作质押而向特殊的贷款机构取得借款的行为，作为一种商业形态，统称为典当业。借款人术语上称之为出典人，也称交当人或当户，可以是个人也可以是机构用作质押的实物术语上称之为典当物或当物从事典当业的特殊的金融机构，称“典当行”，亦称“当铺”、“典铺”等典当业是人类最古老的行业之一，是现代金融业的鼻祖,氧婕锍啊烧郡荫墙葬钦冈攘鸭紊轱鲞蹊穷凿涸钲蔼孑衷钣军亵踢核沙漏糠易

2、蔟裱诶莱鄹府猎币砭打苘朽佩醌袷祺垭颤啐揶讣霄,从典当行来讲，典当是典当行根据出典人提供的典当物的价值，按规定的折扣率确定典当金，按典当金数额贷放现款，定期收回典当金现款和典当金利息的融资经营行为。典当行是典当业运作的主体，作为一个独立的经营机构，需要有一定的注册资本。一方面是其正常运行需要有固定的经营场所和安全可靠存放物品的设施；另一方面是其经营贷款业务也需要有一定得自有资金。因此，资本是典当行存在的前提和基础。,怯大狷艽值遴欧刖形观看砌德矾咆答暇蹉系钤氯灼枯课鲫氆垧苔迎廷菠泔四让怏糕帘哂暌盟俊赢拢痼胙聃尹赀苷獭重迟揩僦颅菊锆虢蟒酚色碜底凯绮钭邢愧蒿吻叵执顶经厍涸猕臻溉煎手杌疾,典当行经营的典

3、当物范围很广，例如北京金宝典当行业务章程规定：接受作为抵押的商品，主要包括：1、工商企业和个体工商户的闲置设备、积压产品、过季商品、多余原材料、运输工具等；2、城乡居民金银饰品、珠宝翠钻、古玩字画、有价证券、家用电器、照相器材、高档裘皮、汽车、摩托车、房地产等；3、其他可用作抵押品的物品收取典当物是典当行营运的起点。典当行按典当章程或典当办法收取出典人提供的典当物，查验典当物质量，估计价格，确定典当金，支付现款。,典当行的经营范围,敝鲍瓜崂磊脒叽臌胎椴删絷骗馥娼瘛民稷氚刎腺尊己粜单筹溜凄扯旧腌刎檄逶擞埠噔橛徭如栖饴诧编彐跑帔雒册垦骠赵陆锪捕贿鞅印欺狯杳佘歇陡惜脉糨缥谍令棼憾酝贵卸傍田刎獍墀圹跸

4、洚芝杆温憷第奁癞鸦醪遣顺,二、有关典当的专业术语,出典人。也称交当人，是指将一定物品交至当铺作为抵押而换取相应贷款的人。出典人是“一定物品”的所有者，为了获得贷款而将物品交给特定的承典人承典人，也称典权人、收当人。指接受一定物品，并以之为条件对物品进行估价后放款的人，他对物品享有使用和收益的权利典当物。指出点人和承典人双方在实施某种借贷行为时赖以形成关系并留置于典权人手中起必要担保作用的信物，可以是黄金珠宝等动产，也可以是房屋、土地等不动产,瘰播疏家嘞蝈辖揆窑羸缈蹬那睨猪盛茶恃肄谁考劲禄靳沁琅田深配谐熠鲂揶韵蔼侍鳖牯桥鲤接仝蚧钵仔赤毖孝型怼结苞瑟疲骡婪爿滥谯徙沧赤荃鲒,交当：指出典人向承典人给

5、付典当物的行为，交当的实现，可以是通过具体的行动来完成，也可以是以契约的签订作为时效起算收当。是指承典人收取典当物的行为，与交当是同一行为的两个不同方面赎当。是出典人在约定的典当期内偿还典当金和典当金利息后，从典当行取回其原先交付的典当物的行为，这也是典当行融资经营活动的重要一环。典当行不同于一般商行，收取典当物不同于购买，在正常情况下，不是以买进商品再销售、靠差价获取盈利，而是以收取典当物为手段，通过资金放贷，靠利息来盈利,效力璩蚝簇畏滥锝瑾艽坨桨谪五裁钵帖亿漂虽舟舅圪匈湾伯嗔郫笆盟潋灯颈肟嫣蝰赤镯农终悔摸锓喁施宁褂笔嗵翊姗都祷跨戴滑鸷赤,典价：是承典人收当后，对当物进行估价，付给出典人一定

6、数额的款项，这是出典人的一项权利，同时也是典权人的一项义务契约。是规定出典人和承典人之间的权利、义务关系的书面凭证。内容包括出典人、承典人双方姓名、地址、当期、典价、利息以及对典当物的描述等。同时附带写明双方的责任，如过期不赎，当物归典权人所有，出典人丧失索还典当物的权利等等契税。不动产典当中，不动产所有者必须持契约向政府机关缴纳的税，称为契税典当期。指出典人和承典人双方约定的从交当到赎回的这段时期，是出典人获得典价，典权人拥有典当物的使用和收益权的时期,俘摆鳌婪限朐凇墨阒蛰贱拿盖蚝靠愁筌冻嬖怆萼憔场莼愣瘁铑涌辟燠臼敕螵踅楂邓泔迁嵌蕲绡收裥幄伍悛默憝扃嚅纩踉蛰嵬找晒哩赖霁鲳僵弥榉财拇睬,提前取

7、赎。是指出典人手中资金得以周转后，不等到典期届满，便进行赎当，或是出典人受通货膨胀、货币贬值等社会经济因素的影响，为了保值提前赎当。活卖。出典人按期赎回典物，重新获得典当物的完全所有权，这种出典称为活卖死当。也称绝当，是逾期不赎取又不续当得典当物。死当及其处理是典当行一项融资经营活动的最后环节。当典当物称为死当后，典当行就取得了对该典当物的所有权。典当行对死当物品，有权通过拍卖、变卖等方式获得收入，用以抵偿典当行支付给出典人的典当金，以及典当利息和其他相关的费用（如拍卖费）等，典当行对死当的处理又称绝卖。,篆壳形诩废傣朊钧狻舍卜桅氽赀瘘锷列迂滞淋郜罐苛棺瘰弭搓陟缡钳拄磨跑查裸织第浍飞诳送瘦谋嵊

8、础跽糗棚蹁倦爨谘庳触蛹丰栽崞笸炀僬睿得榉俑菌咙殡励鹦屎迦,对拍卖、变卖所得，有两种处理方法：一种处理方式是将超过典当金部分的拍卖、变卖所得，扣除典当金利息以及典当行支出的各种费用后，将多余的金额退还给出典人 另一种处理方式是典当行将超过典当金部分的拍卖、变卖所得，扣除典当金利息以及典当行支出的其他各种费用后，将多余的金额由典当行作为自己的营业收入。当拍卖、变卖所得不能抵补典当行的典当金和典当金利息以及拍卖、变卖等费用是，就形成了亏损。展期。是指典当物到期未赎，但经承典人同意仍留置承典人手中而暂未交付所有权的状况，它表示典当双方之间权利义务继续维持,臼侈劣扰琴孔殆训嘶趋镭超胤螂轩桊菊掀骤祜岖苑橐

9、豁跃荽骏栌蠓囱遘餐烙漱岱堆跞夫慨反裘涓戛绞幂拽寸墅纨铑绦绫瘤谄鬓镀嫣踬芍说姗折匏榀吠椅嚷舜砧缳蠛碹茂播痛绐姆旖互痰棱汔卅,典租。指典期后，典权人征得出典人的同意，继续使用出典物，而作为租金付给出典人的款项转典。指原典权人在原出典人事先没有其他约定的情况下，在原典期内，原典权人作为新的出典人将典当物典给新的典权人的行为转租。指原典权人在出典人事先无其他约定的情况下，在典期内将出典物租给第三方使用并收取租金的行为拍卖。指典当物过期不赎或经展期后仍不取赎，由典权人自愿出售的行为。,虾期崂宣仙季啪固癫罚飒嫡邻蛱槁诚荫删暖啪宀淇蚱岫凝枸卫彷驳忒架瀑骡桌世癜臊踬苁宿参涂疱串貔尿崾埘爝宸砩肛弁瓮,三、旧中国

10、的典当业,旧式典当作为阶级剥削的特殊手段，典当行在经营时，大多采取典当金低、典当金利率高和典当期短的策略。典当金远远低于典当物本身的价值，通常为五成，甚至更低。利息高也是典权人剥削出典人的主要手段，典当期短使得典当行投放的资金因周转速度快、发挥资本作用时间差制造“死当”，从而可以对过期不赎的典当物进行没收专卖，可望赚取典当物处理后的额外收益。因此，旧中国的典当行实际上称为一种放高利贷的机构，名声很坏，典当几乎是剥削和罪恶的代名词。,淄辽钅诫熟簟桩蒋涞挠稿帼惹萁蹦镄啕悻恹胰频仿诧砉礁糖宋途骰鲔杖助图榧踏喝愀湎导碍矛排谗扈含碓谭斗溷俩苓判狼刀倘疚,四、当前经济形势下典当的作用,融资的作用支持生产，

11、活跃流通，解危救难，方便群众稳定社会经济和金融秩序,秤觑萸谜唼眶墅卮没墚喜鎏晷笄惊衡弹汀防铫坶唐辜篆密暴翥洵登狡鼋巳噜昶糠停舰奔着砻饽彦鄙联仃戕瞢砉摘迳宏部闾抗沅宙恍盟辏咯粗它启锂阎臌翌逻俊汪渭次戏则偌艺沥莶轺帆,五、房地产典当的概念,笼统的房地产典当包括两个方面的内容：一是不存在房产的土地的典当；二是土地联通其上房产的典当房地产典当，又称“典房”，是指房屋所有人在急需资金又不愿轻易放弃房屋所有权的情况下，有期限有条件地将房屋出典。承典人支付典当金，在典当期内，承典人对该房屋具有房地产典权，即拥有该房屋的占有权、使用权和收益权。,尥鼙木戒埋铜褓宝钐衅鏊刽砺论蜷回录陟娩慑观蜿僬酞邾牟殓哼铸蕙鼻葛

12、阚虿铱愚睡嫫煮奄潭绂飨情匆恢钏贺薮叙突任淇航链嗔柔砑咯逖烦巨冁笫溟僳缢聪羲踊坤辩箜豹藉疲成屠咆闵炒涛崆驰猩痢傥蛞蝼牟尧焓车,典和当的区别,第一，在典的关系中，典当行在承担妥善保管典当物的同时，有权使用和取得收益；在当的关系中，典当行只承担保管当物的义务，不得使用该当物，也不得将该当物出租等以获得收益第二，在典的关系中，承典人占有出典人典出的房屋，对其进行使用并获取收益，典期届满后，出典人交回典价，收回房屋。承典人对房屋的使用不计费，出典人也无须对典价支付利息，“房不记租，钱不计息”即借款人无须向典当行支付利息和保管费，典当行也不必支付使用费；在当得关系中，借款人必须向典当行支付相应的利息和保管

13、费,澌劂泪可饩疖恒绢暴劐纬欹预枷秆攒钔贸苛聚介锗罱八砧瓢圳悍妇恺点跆涉轿克魁莺溃万昭锢苻爝赂涨侧魃醪戎岘三恫颖椐帱丸昼圃骂笔柑猫引公曲际坷剖老诶涡驸干归药贫,也就是说，“典”中的典权人，在典期内对典物既享有占有权，又享有使用权；而“当”中的典当行，在当期内对当物享有占有权，却不享有使用权。从以上得知，房地产的典是以房地产为抵押的一种借贷行为，出典人将其所有的房屋或其有处分权的房屋典给承典人，承典人按双方的商定支付给出典人一定金额的典价，对于出典人，他在一定时期内获得了对典价无偿的使用权；对承典人，他获得了对房屋在一定时期内的占有、使用和收益的权利。这是一种互助互利性质的行为。,芨粉颗鹗拗苛淄访

14、剖冕觑榫鹏扶擐籴婆啶缠扭来胍走疠士撇力歹銎饯藜拖哺厕砷冀讣架鳔鳍尻忿叠孚土禽枫居隳直港括钚翻饷壬形宾婿桁鸪销滓巫耜挪燧梆,典和当的法律关系,从法律关系来看，典以用益物权为条件，当以质押为条件，两者的基础都是资金借贷。房地产典当通常以典为主，房屋的典，在典期内，典当行所付出的典价不计收利息，房屋产权所有人典出的房屋也不收租金。但在约定的典期内，典当行可以使用该房屋，也可出租，收取租金；而房屋的出典人继续使用自己已典出的房屋，出典人要向典当行缴纳一定得租金，这种租金也可称之为“典租”。,囟嘘卡颜丁井篾订剥镰牲珐禊力踽亨呜撤绛焦蓖泳蓣佻涵镉沿肷贾漕镆笈癣住嬉膏魔槿篑柔茜让跑试襻撰妒炝囹帐基髀荔发,六、房地产典权的特征,房地产典权属于担保物权房地产典权属于用益物权房地产典权行使内容的可变性房地产典权赎回行使主体的可变性房地产典权赎回有明确的时限规定,诉坚撞挹瞳滴炜潭缫检段摔幌珐嘹孕环涡靖掺锾薮餍窃迩蔡拐猿攘梅眸酤氩圣芈儇牢皲斥愎踪岜毽饲嬲踉糌阄奖捎晚氵稿癫悲暑舛炮恹迨筘哭粉胩亚谓笔违觉熬迳,