商住综合体项目定位及投资分析.ppt

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1、【西湖半岛】项目定位及投资分析,住房与公寓，别墅，花园洋房，酒店与会所，双语幼儿园，风情商业街,#2012(前提56号)秘密,西湖半岛,目录,第一部分：市场分析 1.全国市场行情，2.武汉区域市场，3.青山区分析第二部分：项目分析 1.项目概况，2.配套资源，3.区域前景，4.属性界定，5.项目问题，6.项目SWOT分析第三部分：项目定位建议 1.市场定位,2.产品定位,3.形象定位,4.价格定位第四部分：项目投资分析 1.静态投资分析,2.市场风险分析,3.开发节奏建议,第一部分：市场分析 1.全国市场行情，2.武汉区域市场，3.青山区分析,#2012(前提56号)秘密,1.1 2010年-

2、2012年6月宏观政策,2010年初开始，国家正式开始对房地产市场实施调控政策，意在打压各地房价快速上涨，但2010的两轮调控效果不佳。伴随着“新国八条”的下达，2011年全国楼市再次拉开“调控大幕”。限购令、加息、上调存款准备金、一房一价2011年，国务院和地方政府相继出台了一系列楼市调控政策，被称之为史上最严厉的系列调控。当前房地产市场总体仍处于僵持和胶着状态，调控正处于关键时期，“限购”政策没有松动。调控的方向主要有三个方面：1、增加保障房和普通商品住房供应，保持供求关系基本平衡；2、抑制不合理的投资投机需求；3、加强市场管理，促进房地产市场健康发展。,1.全国市场行情,房策大讲堂-最实

3、操最接地气-房地产营销类培训课程 QQ:2355865285【2015房地产营销策划大全】地产人必备资料库，QQ:69031789,1.2 调控原因分析,主要见解：1、坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展；2、支持自住性需求，促进市场活跃；3、保障房政策支持力度增强。稳中趋紧，抑制不合理需求大方向不变。预计房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变化。货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。如果房价

4、出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。,1.3 2011年全国市场分析,总体涨幅不大，1-7月处于上涨趋势，都在1%以内；9月开始下浮，幅度在-0.5%以内。说明百城房价2011年整体没有多大起伏。,1.4 2011年全国市场分析,政策：房地产持续加码，措施进一步落实细化；新房：调控效果在限购城市显现，百城价格指数连续下跌；二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房；土地：出让总量略有增长，出让总金额基本持平，但住宅用地量持续下降；企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大。,1.5 2012年上半年全国市场分析,6月份全国100个城市（新建）住宅平均价格

5、为8688元/米，环比5月上涨0.05%，这是自2011年9月以来新建住宅环比首次出现上涨。100个城市中，45个城市环比上涨，自去年10月份后，上涨城市个数创下新高。此外还有55个城市环比下跌。与5月相比，本月环比下跌的城市个数减少18个。在环比上涨的城市中，一线城市北京上榜，且涨幅超过2%，位居涨幅榜第二位。而二线城市也纷纷加入上涨的浪潮中。在环比下跌的城市中，三线城市居多，如张家港、淮安等4个城市跌幅超过2%，绍兴、连云港、呼和浩特等24个城市跌幅在0.5%以内。虽然在环比看来是止跌复涨，但是在同比来看，则百城住宅均价是继续下跌，跌幅为1.9%。与去年同期相比，有67个城市住宅价格同比下

6、跌，下跌城市个数比上月增加7个。,新建住宅二线城市房价上涨,十大城市主城区二手住宅样本平均价格为20491元/平米，环比上月上涨0.26%；各城市二手住宅价格环比均上涨。具体来看，杭州涨幅居前，环比上涨1.20%，广州、深圳、北京、上海、重庆5个城市涨幅在0.1%-0.5%之间，武汉、南京、成都和天津涨幅在0.1%以内。二手房是主城区成交主力，商品房供应集中郊区，此外二手房价格转向更快，因为二手房定价权在小业主手中，而且小业主不用担心开发商要考虑的积压库存问题，本轮调控导致之前二手房降价，一旦市场有起色，二手房业主会快速提价以减少之前调控带来的损失。,高溢价率拿地频现 据中国证券报记者不完全统

7、计，6月以来房企频频出现高溢价率拿地情况，最高溢价率达435%，而在5月份之前许多城市的地块频频流拍。6月6日，上海嘉定一地块被上海万卓投资有限公司摘得，成交价为1.75亿元，折合楼板价16063元/米，溢价率高达435%。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，上海土地市场上一次出现溢价率达到400%以上的成交，还要追溯到2010年2月。6月11日，北京通州两地块成交楼面价达11800元/米，创出区域新高；6月13日，上海市青浦区以111%的高溢价成交一幅土地总面积为4.98万米，建设用地面积4.37万米的商业、办公地块。6月18日，恒 大地产以13.22亿元拿下广州珠江新城地块，楼面价32

8、968元/米，溢价高达169%，成为广州新地王。6月20日，成都市国土局出让三宗土地，由于竞买人数超过3家，土地出让方式由挂牌改为拍卖，最终龙湖地产以溢价77%、总价12.86亿元夺得。北京土地储备中心公告显示，位于海淀区万柳的居住用地将于7月4日出让，目前进入挂牌报价环节，其起拍价18.66亿元，折楼面底价已达24003元/米，业内预计其将成为单价准地王。6月25日，上海市规划和国土资源管理局网显示，将于近期挂牌出让位于虹桥商务区的4幅商住及办公用地，总挂牌价为26.6亿元。不仅是一线城市，商住用地交易持续低迷的哈尔滨土地市场也出现转暖迹象。在25日举行的哈尔滨土地市场推介会上，该市共签订了

9、包括7宗土地供应意向性协议，拟供应土地面积130公顷。而今年以来，哈尔滨土地交易市场一度出现“零成交”局面。,十大城市二手房价环比全涨,全国土地市场初现回暖迹象,1.6 房地产市场分析,1.7 2012年下半年全国市场展望,全国主要城市房价都已经触底，部分城市开始出现缓慢回升，全年成交量最高点在9、10、11月出现的可能性非常大。整体下半年的市场成交量将会超过上半年，但恢复2009-2010年高量的可能性不存在。,2.武汉区域市场,2010-2020武汉市城市总体规划要点,2.武汉区域市场,2012年武汉楼市限购成果点评分析 武汉限购令实行1年半来，已“挡住”2717户不具备资格而准备买房的家

10、庭和个人。去年2月23日，武汉限购令实施。记者昨日从武汉市房管局获悉，作为实施差别化信贷政策和个人新购住房资格限购政策的具体执行单位，武汉房产信息中心1年多来共协助20家银行完成“限贷”查询223815户、配合房屋交易管理部门完成“限购”查询202513户。根据相关政策，已有2套及以上住房的本地户籍家庭，不能再新购住宅；没有1年以上纳税证明或社保缴纳记录的非本市户籍人士，也不能在汉购置商品房。通过房产登记系统查询，截至今年6月，相关部门核实2717户意向购房者不具备购房资格。对于外界猜测的房地产市场调控调整，武汉房管局再次强调，将毫不动摇地继续推进房地产市场“限购”、“限贷”工作。中国行业研究

11、网日期：2012-8-7,2.武汉区域市场,2012年上半年武汉土地成交情况点评分析 总体延续去年底以来的平淡表现，90宗拍卖土地中仅有8宗土地以超过底价成交。共推出90宗土地，成交85宗，5宗地块流拍，总成交金额为273.0105亿元，同比减少近两成。在上半年最后一场土地拍卖中，推出21宗土地，3宗流拍，剩余18宗土地全部以底价成交。从土地拍卖现场的情况看，房地产企业拿地热情有所消退，态度普遍谨慎。在整体平淡的表现下，武汉城中村改造工程依然吸引了不少知名开发商的青睐。1月，武汉福星惠誉、欢乐谷有限公司分别以13.15亿元和10.37亿元竞得城中村地块。随后，金地、保利房产大鳄等也迅速跟进，大

12、手笔拿下多个城中村地块。去年系列调控措施的出台带来了市场成交量的回落。房企对后市预期不佳、拿地热情减退，使得土地市场流标、流拍现象增多。“目前市场正逐渐稳定，企业拿地也日趋理性，土地市场上多年前的火爆场面短期内很难再现。”中国行业研究网日期：2012-8,2.武汉区域市场,2012年上半年武汉房价走势,2012年.8.13-19武汉住宅房价周走势,2.武汉区域市场,住宅各区代表楼盘概况,武汉市主城共7个行政区，住房均价6800-14000元/，总体均价约8100元/；青山区均价8000元/。,房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营销类培训课程 QQ:2355865285【2015房地产营销策划大

13、全】地产人必备资料库，QQ:69031789,2.武汉区域市场,别墅代表楼盘概况,武汉市高端楼盘不很多，市场需求量变化不稳，风险也很大；如把握好市场，把准客户群体，做好市场定位，则有很好的发展空间。,3.1青山概况,青山区地处武汉市的东部，是武汉市中心城区之一，东与洪山区接壤，西与武昌区毗邻，南倚东湖风景区，北濒长江，与天兴洲隔江相望。全区面积47.36平方公里，常住人口45万。武钢、一冶、石化等数十家大中型企业云集于此，青山区城区建成面积47.36平方公里（其中武钢厂区占地22平方公里）素有“十里钢城”之美誉。,青山区所在,3.青山区分析,青山“十里钢城”,以工业兴起的武东生活区,武东位于青

14、山区东南端，西与东湖风景区相望，北以青化路与武钢厂区相连，东南依严西湖与洪山接壤，面积6.98平方公里，有社区居委会6个。生活区主要由武汉重工铸锻有限责任公司（四七一厂）、武汉船用机械有限责任公司（四六一厂）、武汉铁路分局武东编组站、武钢运输部等企业自建的职工宿舍构成，生活区与厂区连片。引进武汉天宇锻造有限公司，武汉螺旋桨有限公司和武汉布洛克司马等船舶类工业项目，与两厂产品、工艺相配套，形成产业链。拓展空间发展第三产业，增加服务业网点数目，满足武东地区广大群众日常生活需求。,3.2武东地区概述,“东工西居”的总体布局,项目所在地,3.3 青山规划,本项目位于西湖小区范围,青山的大交通逐步形成,

15、项目所在地,项目位处严西湖与武东路之间，临近三环线。,青山规划,土地供应量偏少，市场供不应求,从2010年至2011年3月份的统计数据来看，青山区土地成交比较低调，共成交4宗，总成交面积为230232平方米，可建面积为203319.6平方米，总成交金额为32010万元。由此可见，未来青山区域将有少量的房源推出市场，供应不足，未来市场竞争不大。,3.4 青山区土地概况,市场供给不足，房价持续上涨,成交量在150套左右低位徘徊,成交价“破八冲九”,青山区楼市供应较少，商品住房供不应求，成交价格持续上涨。2010年虽然新增几个上市项目，但整体并未改变其供应较小的格局。相比2010年2月份的6379元

16、/，2011年2月份青山区均价已上涨到8546元/，同比上涨34%。,3.5 青山区市场分析,新长江香樟林,宏昌玲珑汇,青城国际,山河阁调,青城华府,利加华庭,江南春城二期,奥山世纪城,新奥依江畔园,剑锋御花园,新长江青源,青山中心区,武东地区,新武东还建小区,武东馨居,3.6 青山区在售楼盘,青山区主要在售项目一览,楼市热度逐步上升，高层成为主导,从建筑规模上来看，青山区在售项目体量大都偏小，除福星惠誉青城华府、奥山世纪城、江南春城二期外，其它项目规模都在十万方以下。从物业形态来看，青山区摒弃早期多层一统天下局面，逐步表现为小高层、高层市场，并且由小高层为主导逐步转变为以高层为主导。从销售价

17、格上看，青山区历年供应量偏少，市场以存量去化为主，呈现出供不应求局面，房产价格持续上涨，大多楼盘已突破8000元/，个别破“九”。从在售项目主推户型来看，80-140户型受到购房者青睐。,随着青山区杨春湖武汉高铁火车站、二七长江大桥的建设和青山区今后大力度的拆迁发展，青山区楼市将迎来更广阔的发展空间。,3.7 青山区房地产市场特征,武东地区房地产市场特征,武东地区位于青山近郊，房地产市场起步晚发展慢，区域在售住房多为还建房，房地产市场氛围不浓厚。目前区域在售项目或潜在项目较少，市场处于空白状态，竞争力度小，存在一定机会。还建房以多层为主，户型设计缺少创新，整体形象较差。,以还建房为主，商品房市

18、场暂为空白,项目竞争性分析,市场存在发展空间，同区域竞争较小,区域市场竞争,物业类型竞争,户型产品竞争,项目价格竞争,本项目的竞争主要来自于青山区的红钢城、杨春湖等区域，武东地区商品房市场暂为空白，存在很大发展空间。,武东地区主要以品质较低的还建房为主，缺乏高品质的商品房。另外青山区的红钢城、杨春湖等区域主要以高层建筑为主。,目前武东地区供应项目不多，就整个青山区的需求来看，80-130户型受到市场青睐。,青山区楼盘价格主要集中在5600-9000元/间，个别高端项目均价达到10000元/，市场的供不应求现状促使价格持续上涨。武东地区还建房价格在1550-1950元/之间，私下交易价在2700

19、-3000元/左右。,典型竞争项目青山片区标杆项目,福星惠誉青城华府,核心卖点：品牌开发商打造，实力强，知名度大。地处友谊大道与工业路交汇处，交通通达性好。项目体量大，形成一定规模效应，汇聚人气。,典型竞争项目建十商圈代表项目,新长江香樟林,核心卖点：新长江地产开发，实力与品牌强强联合。景观层次丰富，建筑密度小，人居环境好。创新设计户型，建筑与环境有机结合。交通便利，生活配套齐全。,典型竞争项目钢城腹地代表楼盘,利加华庭,核心卖点：享有红钢城商圈配套，生活便利，居住氛围浓厚。毗邻南干渠公园，居住环境较好。紧邻武汉火车站，地铁4号线从附近经过，地理位置较为优越。,典型竞争项目武东片区大盘,新武东

20、村还建小区,地缘性客户是购买主力,（1)青山中心区的客群来源：客群多为青山区长期居住人群，包括青山区大型企业职工、私营企业主、教师、公务员等。(2)武东地区的客群来源：以武东地区内的常住人口为主，包括村民、企业职工、私营业主、教师、公务员等，辐射武钢、青山中心区、洪山区等区域，武东片区内部消化为主力。,3.8 客户群分析,客群分析,城市大众阶层是置业主流,名企老板,社会财富阶层,奢华居所、身份象征、山水自然环境、大气豪宅、高档次社区配套。,高端改善型,居家便利性、自然生态环境、性价比高、舒适阔气的宅院。,居家改善型,注重价格、社区生活环境、生活配套的完善。,首次置业刚性需求,村民、企业职工、工

21、薪阶层等,小型私营主、企业管理层、公务员等,刚性需求为主，少量投资客,青山区客群置业目的,本项目客群分析,（1）核心客户：武东地区地缘性客户，旧城改造拆迁居民。属性：在武东地区长期居住和生活的居民，武东地区企业职工，多为自住的刚性需求。例如部分拆迁者由于得到政府补偿款往往不足以在城区买房，于是转战近郊。还有部分武东地区企业外来职工，想留在武汉，多会选择性价比较高，符合自身购买能力的楼盘。（2）拓展客户：红钢城大型企业中层员工。属性：已在青山生活多年，但迫于青山中心区房价过高，于是退而求其次选择性价比较高的武东地区购房。（3）次重要客户：青山“三桥一站”以及三环线周边辐射圈客户，拓展部分光谷北客

22、户。属性：项目周边区域看好该区域发展的投资客户群体。就性价比来看，相对武汉城区高昂的房价来说，本项目无疑为投资置业首选。,自住为主，投资性为辅,7:2:1本地居民：青山中心：光谷北,武东地理位置特殊，类似“武钢特别行政区”，区域在红钢城以南，东湖风景区以北，城市中环线贯通后，成为衔接光谷（科技产业园）与青山（武汉火车站）重要枢纽，这里将逐渐被人认知，其价值也逐渐凸显，属于价值洼地；区域相对比较独立，有自己独立的生活圈子和生活习惯，片区配套也一应俱全，多年以来形成一个“外不入、内不出”市场格局，项目规模不大，市场影响力有限，短期内难以改变大格局，所以主力客群肯定是以本地片区客户为主，根据我司经验

23、，未来成交客户本地居民占70%左右成交比例；青山片区近年房价飞涨，涨幅激进4年内涨幅高达80%，高房价也会挤压一定青山中心城区居民，他们属于购买力偏弱客群，是我们需要争取客户，另外中环线贯通可以偶得部分光谷北客户；,本项目客群结论,房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营销类培训课程 QQ:2355865285【2015房地产营销策划大全】地产人必备资料库，QQ:69031789,第二部分：项目分析 1.项目概况，2.配套资源，3.区域前景，4.属性界定，5.项目问题，6.项目SWOT分析,#2012(前提56号)秘密,1.项目区位分析,青山区，城区近郊，临近三环路,项目位处于青山区武东路与严西湖

24、之间靠铁路边。临近严西湖风景区、卢家咀附近地块。临近三环线，处于武汉东部的城区近郊位置。,严西湖,本案,周边概况,有闹有静，靠湖边，可以打造综合体品质宜居,项目于严西湖边，右边为成熟居民社区，左边靠铁路，下边临严西湖，形成特有的民俗风情和文化底蕴，居住氛围浓厚。项目地块资源较好，有山有水，适合打造品质生态宜居。,国营471公园,471子弟学校,武东医院,卢咀工业园,青山区武东小学,武东区卢鹅小区,科技公寓（西湖小区东南）,西湖小区,武东路,武东路,武东路,四号公路,四号公路,本案,严西湖,项目有关数据,高容积率，大规模项目,地块性质控制为居住用地，用地面积为1000亩;容积率 4.8。总建筑面

25、积：320.16万。地块不规则，需很好的设计规划。,交通便利、生活配套齐全,近几年来，武东地区整合资源，拓展空间发展第三产业，增设服务网点，包括超市、百货、副食、餐饮等各种行业，满足日常生活需求。项目附近公交、中百仓储、银行一应俱全，生活配套较为完善。,2.配套资源,自然环境,临近严西湖，地块内部景观资源较好,严西湖,3.区域前景,武东船舶配套产业园,根据规划，武东船舶配套产业园分为东、西、北三个片区：东片区规划范围东至船舶园东路，南临武东路，西靠船舶园路，北抵武鄂高速公路，总用地面积91.58公顷，其中，可建设用地面积83.52公顷，规划道路面积8.06公顷;西片区规划范围东至船舶园路，南临

26、武东路，西靠武大铁路，北抵武鄂高速公路，总用地面积200.07公顷，其中，可建设用地面积187.34公顷，城市道路面积12.73公顷;北片区规划范围东至船舶园东路，南临武鄂高速公路，西靠武大铁路，北抵青化路，总用地面积89.57公顷，可建设用地面积65.39公顷。,4.项目界定,项目初步界定,区位：城乡结合部，临近严湖风景区、西湖小区及471公园等,配套：配套齐全、交通方便、居住气氛浓厚,环境：周边民房形象档次低，存在工业污染，地块内部有一定的自然环境，闹中取景。,核心问题：面对这样一个区位、环境、地块等并不突出的项目，我们如何达到预期开发目标？,地块：规模 大不规则，但可以利用地势地貌合理规

27、划。,思考一：如何弱化周边工业污染？,由于项目处于工业区内，有以下不利影响：建议：打造绿色、生态、环保的生活小区，引进一些高科技建筑材料，减少外界污染对居住者的影响。,思考二：项目周边为农村，形象较差。,项目周边民房较多，外立面陈旧，嘈杂的居住环境会降低社区的整体可观度。项目所在环境，客户将被认为是“农村”，影响客户的价格预期。建议：打造地标级建筑，引领周边高品质居住的新时代。制定合理的价格，找准购买客群。,5.项目问题,6.项目SWOT分析,机会（O）武东地区商品房较少，市场处于空白状态。地块周边的有利规划，带动板块发展。青山区产业人均GDP及人均可支配收入较高，购买力强劲，需求旺盛。,劣势

28、（W）:位置处于城郊结合部，周边还建房较多，影响客户对项目的价格预期。周边民房较多，整体形象较差。,问题（T）国家宏观调控影响，房地产市场后市前景存在不定因素。,优势（S）交通便捷：位于青山近郊，临近三环线，交通便捷。资源丰富：临近杨春湖副中心、东湖风景区、武钢集团等，附近资源丰富。配套齐全：周边配套齐全，已形成浓厚居住氛围。生态宜居：项目地块资源较好，闹中取静，生态宜居。,第三部分：项目定位建议 1.市场定位,2.产品定位,3.形象定位,4.价格定位,#2012(前提56号)秘密,产品类别：住房与公寓，别墅，花园洋房，酒店与会所，双语幼儿园，风情商业街,领跑武汉高品质生活社区,1.市场定位,

29、打造品牌：青山区高品质核心社区，武汉市高品质城市综合体。,整体性：运用现代城市设计的先进理念，对小区一系列环境设计要素进行整体构思。经济型：充分考虑节地、节能、节材、节省维护费用。科学性：充分利用新技术、新材料、新工艺和新产品。生态性：充分利用“绿色”建材，营造生态居住环境。地方性与时代性：气候、地理条件、居民的生活习惯等地方性因素结合创新，与时代接轨。超前性与灵活性：兼顾实际情况，超前空间和灵活性的组合，为未来的发展和竞争留有余地。,2.1 规划与建筑建议,2.1.1 规划整体建议,2.产品定位,景观大道,水景花园社区，区域商业风情街，特色酒店、会所,整体规划布局设计要点：山水相容，商住分离

30、南北为主，户型活性化。半开放式，错落布局融入严西湖和471公园自然景观,规划布局示意图,【西湖半岛】广场,严 西 湖,471公园,2.1.2 规划布局建议,高层住宅,花园洋房,西湖小区,铁 路,风情花园,主题花园,水景花园,商业、会所,商业、酒店,高层住宅,花园洋房,别墅,别墅,风 情 走 廊,房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营销类培训课程 QQ:2355865285【2015房地产营销策划大全】地产人必备资料库，QQ:69031789,外立面风格建议一：地中海风格,2.1.2 建筑风格,花园洋房,叠 墅,高 层,别 墅,外立面风格建议二：西班牙风格,花园洋房,别 墅,高 层,外立面风格建议

31、三：现代简约风格,别 墅,花园洋房,高 层,叠 墅,2.2.1 住宅、公寓,建议：一通风；二视野；三阳光，应该在这三个方面加以注意，使得项目的房型能够得到完美的体现。,2.2 户型与面积配比,2.2.2 别墅与花园洋房,建议：一通风；二视野；三阳光，应该在这三个方面加以注意，使得项目的房型能够得到完美的体现。,2.2 户型与面积配比,叠墅户型与面积：120-180，二室二厅双卫，三室二厅(三)厅二卫(三卫),2.2.3 酒店,建议：酒店按照4星级以上标准打造。,2.2 户型与面积配比,2.2.4 商业,2.2 户型与面积配比,具体数据，根据本土实情作调整，满足规范设计要求和市场要求。,独立玄关

32、，带鞋柜,独立卧室、带凸窗,工作阳台,舒适的室内尺度,厨房可打开，空间开阔,2.2.2 户型图参考,2.2.2.1 住宅与公寓,俩分离卫生间,卧室都带凸窗,工作阳台,舒适的室内尺度,厨房可打开，空间开阔,空调位,三分离卫生间,厨房和餐厅互动性较好,卧室都带凸窗,独立工作阳台,独立玄关收纳,房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营销类培训课程 QQ:2355865285【2015房地产营销策划大全】地产人必备资料库，QQ:69031789,独立玄关收纳,卧室都带凸窗,工作阳台,厨房与餐厅互动较好,次卧收纳,舒适的阳台,2.2.2.2 别墅户型参考,联排,独栋,叠墅,2.2.2.3 酒店户型参考,按标

33、准酒店房间面积要求设计，在具体方案中作详细调整。,建筑外观图参考,总规划图参考,商业建筑外观(含酒店)建筑外观图参考,会所建筑外观图参考,湖边会所参考,商业街会所参考,2.3.1商业客户群定位,根据问卷调查，家庭月收入5000元以上、28-40岁之间的占比40；由于青山区目前家庭收入水平较高、时尚人群主要集中在28-40岁之间。这部分消费者具有较好的经济实力和消费意愿，本项目的目标消费者主要定位为这部分人群。这部分人群有两大特征：其一，从生长环境看，这部分人主要出生在60年代末到70年代末，开始工作于90-95年间，收入水平高于上辈，消费意愿强，餐饮娱乐消费高，且对品牌有所认知；其二，从家庭成

34、长周期看，这部分人群基本已结婚，并且大部分有孩子，孩子年龄主要在1-10岁之间，对于孩子投入大；同时在未来45年后项目开业时，28-40岁之间的中高收入人群包含有较多出生于70年代末和80年代初的人群，这部分人绝大部分为独生子女，物质极大丰富于之前的任何一代，更有个性，更时尚，紧跟国际时尚潮流。随着青山区经济的快速发展，预计未来中高收入人群的更趋年轻化，也更加时尚。根据目标消费者时尚以及家庭特征，建议将本项目打造成“时尚家庭育乐馆”。时尚：包含时尚的品牌、时尚的生活方式、时尚的消费体验家庭：不仅是满足女性逛街的需求，也满足男性放松休闲、交友聚会的场所，同时还是小孩娱乐和成长的推动器；育：小孩投

35、入是年轻家庭最重要投入之一，尤其是孩子才艺的教育投入；以此为基础延伸到小孩服饰、玩具的投入和父母自身适应竞争的教育投入、美的投入。乐：乐不仅仅是玩乐，而是结合餐饮的娱乐；在餐饮中沟通感情，在娱乐中促进感情，成为重要的休闲和聚会场所。,2.3 商业定位,2.3.2目标消费群定位,由于一层的档次定位是决定整体商场档次的重要基础，一层的商业档次要尽量提高，才能提高整体商场的档次，同时将零售向更高楼层延续；考虑到目前世纪广场的商业气氛并不浓厚，给人的直观感觉还是停留在杂乱的层次上。本项目低层可以以在项目成熟的过程中，逐渐调整品牌，提高项目的档次。一层的主力货单价为2000-5000元的国际二线品牌，并

36、在较好的位置布置一些货单价在5000元以上钟表、配饰以及服饰方面的国际一线品牌。由于未来消费者将更具有个性、时尚，而青山区目前较多商场的品牌为国内品牌和港澳台的品牌，不够时尚个性。本项目可以利用此空缺引进国际活跃时尚个性品牌。价位在1000-3000元之间，并且在一层和二层设置跨层的时尚品牌旗舰店，带动整个项目的时尚氛围。考虑到部分消费者的随机性购物需求以及充分利用世纪广场收入中档的时尚消费人群，可以在较高楼层布置些500-1000元的时尚大众品牌和运动品牌。将有目的消费的餐饮娱乐安排在高层，利用通天梯直接引导到高层，使其从上往下逛。早教中心、才艺教室的课程时间长；可以在其周边安排儿童服饰、玩

37、具，成年人教育以及女性美甲、美容美发等，使陪同父母的等待时间更有乐趣。购物中心内商业经营区域的划分通常应遵守一个原则，即任何一个购物中心的业态都是非常丰富的，任何一个购物中心都不应该片面地适应某一类消费者，而应尽量适应更大范围的消费者，因此在同一购物中心内应存在不同档次的商品，但不应把档次差别很大的商品放在一起，而应将不同档次和价位的商品分别设置于不同的楼层,2.3.3 业态定位,2.3.4业态品牌定位,一层：国际精品廊,一层：时尚旗舰,二层：摩登前沿,2.3.5 业态分层分布定位,二层：个性潮流,三层：动力天地,三层：青春活力，街铺概念,四层：童动力加油站,四层：精彩周末,四层：健康生活,购

38、物中心发展的三个阶段 启蒙阶段 此阶段的购物中心设施简单，功能单一，但购物环境已经明显好于传统百货公司；娱乐化阶段 它将休闲购物理念带进了购物中心内，从而引发了商业的全面变革，各购物中心的竞争也愈加激烈，为了区别竞争对手，各项目都规划了更多的娱乐设施，以吸引更多的顾客；主题化服务化阶段此阶段的物中心竞争较为激烈，发展趋于饱和，因此各购物中心开始求新求变，在此阶段建成的购物中心更加注重消费者的需求与感受，强调与人为本。同时在外在形式上也强调拥有项目自身的主题，如青衣城和朗豪坊。此阶段购物中心具有更强的个性和差异优势。,2.3.6 商场特色,中庭的利用,商场设计特色参考,房策大讲堂-最实操最接地气

39、-房地产营销类培训课程 QQ:2355865285【2015房地产营销策划大全】地产人必备资料库，QQ:69031789,充满惊喜的动线,商场设计特色参考,在动线安排方面，弧型动线可以使人们的视野更具延伸性，店铺可视性强，每个店的可视率更高；,主动线的设计,商场设计特色参考,花园洋房,住宅、公寓,酒店,说明：1.均价：元/2.清水交房,12000,12000,9500,9500,9500,12000,7000,8000,9000,9000,10000,12000,以下价格均以市场比较得出：,商业,55000,35000,25000,20000,20000,20000,2.4 价格定位,第四部分

40、：项目投资分析 1.静态投资分析,2.市场风险分析,3.开发节奏建议,#2012(前提56号)秘密,注解：相关数据为预测，实际数据待与项目方校对，本表仅为参考。,净收益为：1939045万元占地1000亩，容积率4.8，总建筑面积3516736，其中地下316506 住宅、公寓均价8000元/,花园洋房均价11000元/,别墅均价15000元/，商业均价35000元/,酒店均价10500元/,车位均价80000元/个,西湖半岛静态投资分析表2012.8静态,1.静态投资分析,2.市场风险分析,1.政策调控，不会放松，导致投资型需求减少；2.刚性需求和改善性需求选择面广，导致销量总体难以提升，价

41、格不稳3.竞争项目太多，区域性客户群流动性强，导致个案销售量不稳；4.项目前期运作难度较高，投入较大，需要做好可行性研究。,3.开发节奏建议,项目预测数据,分5期6-8年开发建议：第一期：打造景观大道、水景广场；住宅上市20万；第二期：打造主题广场；住宅上市40万；第三期：打造风情走廊；别墅上市，住宅上市20万；第四期：酒店、会所上市，住宅上市40万；第五期：余量住宅上市。请参照以上表格数据。,房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营销类培训课程 QQ:2355865285【2015房地产营销策划大全】地产人必备资料库，QQ:69031789,敬请指教，谢谢！2012.9.,#2012(前提56号)秘密,本案为初步思路，具体方案待双方确定合作关系后再调整。,多海量人才整合1000家合作机构，20万海量各类精英人才合作,快 高效快速只需1/3的同类公司服务时间，高效快速出品，抢占商机,好专业品质一线著名公司同等专业品质，质量保障，放心之选！,省平价我们的价格只有最低5%的市场价格，更省钱，更平价！,咨询顾问+规划设计,营销策划+销售代理,广告传播+平面设计,商业策划+招商运营,网络营销+微信开发,