第八章投资性房地产.ppt

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1、第十二章 投资性房地产及其他资产,教学目的与要求 通过本章教学使大家弄懂投资性房地产的概念、特征、范围、确认条件与计量模式，掌握投资性房地产取得、后续计量、转换、处置等的核算。重点投资性房地产特征、范围、确认条件、计量模式取得、后续计量、转换、处置的会计处理。难点成本模式下的后续计量、转换的核算。教学内容,第一节 投资性房地产的概述,一、投资性房地产的概念及特征（一）概念投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。（二）特征1.投资性房地产是一种经营活动2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于出售的房地产。3.投资性房地产有两种后续计量

2、模式4.能够单独计量和出售,二、投资性房地产的范围（一）已出租的土地使用权是指企业通过出让和转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得的土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。对于经营租赁方式租入的土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。(二)已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。,说明：已出租的建筑物企业已经与其他方签订了租

3、赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于已出租的建筑物。企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。比如，企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务。已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置并将继续用于出租的，仍作为投资性房地产。,(三)持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。如：企业

4、发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。三、下列不属于投资性房地产（一）自用房地产自用房地产指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，比如企业用于产品生产的厂房、用于经营管理的办公楼、营业用的土地使用权等，应分别列入企业的“固定资产”和“无形资产”科目核算。,自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经营活动，其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去，通过销售商品或提供服务为企业带来经济利益，在生产现金流量的过程中与企业持有的其他资产密

5、切相关。如企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，则该旅馆饭店不确认为投资性房地产，而应当属于企业自用房地产。作为存货的房地产指房地产开发公司在正常经营过程中销售的或为销,（二）作为存货的房地产作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动，产生的现金流量也与企业的其他资产密切相关。因此，具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待

6、增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。,注意：在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途部分能够单独计量和出售，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。,第二节 投资性房地产的确认和初始计量,一、投资性房地产的确认（一）确认条件：首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：（1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；（2）成本能够可靠地计量。（二）确认时点：对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，确认时点为租赁期开始日，即土地使用权，建筑物进入出租状态，开始赚取

7、租金的日期。对持有并准备增值后转让的土地使用权，确认时点为企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。,二、投资性房地产的初始计量及取得的核算（一）初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。投资性房地产的成本可参照“固定资产”和“无形资产”等章节相关要求确定。（二）取得的核算1.账户设置“投资性房地产”账户，其为资产类科目，借方登记投资性房地产的增加，贷方登记投资性房地产的减少，期末余额为借方余额，表示企业投资性房地产的结余价值。采用成本模式计量的，应当按照投资性房地产类别和项目进行明细核算；采用公允价值模式计量的，应当按照投资性房地产类别和项目并分别“成本”和“公允价值变动”进行

8、明细核算，外购的土地使用权和建筑物发生的实际成本，计入“投资性房地产成本”科目。,2.账务处理（1）外购方式取得的投资性房地产外购的房地产，只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。例：A公司是一家商贸企业，为了拓展经营规模，于20X7年3月1日以银行存款购得位于繁华商业区的一层商务用楼，并进行招租。该层商务楼的买价为600万元，相关税费为30万元。不考虑其他因素，A公司采用成本模式进行后续计量。入账成本买价+相关税费600+30=630，其分录：借：投资性房地产商务楼 630 贷：银行存款 630,例：沿用前例，假设A

9、公司拥有的投资性房地产符合采用公允价值计量模式的条件，采用公允价值模式进行后续计量。分录为：借：投资性房地产成本（商务楼）630 贷：银行存款 630,（2）自行建造方式取得的投资性房地产只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租，才能将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产。其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。成本=土地开发费+建筑成本+安装成本+应予资本化的借款费用+支付的其他费用+分摊的间接费用建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。,例：B公司是一家建筑公司，于20X7年1月1 日开始自行建造一幢办公楼，拟用于招租。工程于2007年

10、1月1日开工，20X8年2月达到预定可使用状态。建造工程发生人工费600万元，投人工程物资7 000万元，不考虑其他相关税费。B公司采用成本计量模式。其会计分录如下：工程领用物资 借：在建工程办公楼 70 000 000 贷：工程物资 70 000 000 分配工程人员工资 借：在建工程办公楼 6 000 000 贷：应付职工薪酬 6000000 工程完工，该商务楼的入账成本600+7 000=7 600 借：投资性房地产办公楼 76 000 000 贷：在建工程办公楼 76 000000,如果上例中，如采用公允价值模式计量，则：借：投资性房地产成本（办公楼）76 000 000 贷：在建工程

11、办公楼 76 000000（3）投资者投入的投资性房地产例：C公司是一家商贸企业，20X7年4月1日接受M公司以一项土地使用权投资，其账面价值为4 000万元，双方协议以评估价为投入资产的入账价值。评估价4 500万元。C公司取得该土地使用权后，拟于适当时机转让。采用成本模式进行后续计量。入账成本双方协议价4 500，其会计分录：借：投资性房地产土地使用权 45000000 贷：实收资本丁公司 45 000 000,第三节 投资性房地产的后续计量,一、基本规定计量模式成本模式和公允价值模式。通常应当采用成本模式对投资性房地产进行计量。企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表

12、明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。同一企业只能采用一种模式，不得同时采用两种计量模式。,二、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产（一）折旧（或摊销）的核算1.账户“投资性房地产累计折旧（摊销）”在成本模式下，需要设置“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，反映按期计提的折旧或进行的摊销。该账户为“投资性房地产”的抵减账户，登记方式与“投资性房地产”相反。2.会计处理（1）按期计提折旧或进行摊销时，借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）（2）取得的租金收入时借：银行存款等 贷：其他业务收入,例：A公司20X7年7月1日接受B

13、公司投入的一项土地使用权，双方协议价为5 000万元。A公司取得该土地后，拟于适当时机转让。该土地使用权的法定有效期为50年，A公司决定采用成本模式对该土地使用权进行后续计量。要求进行折旧的核算。2007年的计提折旧的会计处理：该投资性房地产的入账成本双方协议价=5 000月摊折旧额5 000/（50X12）07年（6个月）折旧额=5 000/（50X12）X6=50会计分录：借：其他业务成本 500 000 贷：投资性房地产累计折旧 500 000以后各年折旧的会计处理：年折旧额=5000/50=100（万元），分录：？,例：甲公司购入一幢写字楼，用于对外出租。该办公楼的买价为3 000万元

14、，相关税费50万元，预计使用寿命20年，预计净残值为20万元，甲公司采用直线法提取折旧。该办公楼的年租金为400万元，于每年末收取。该写字楼于2007年6月底达到可供出租状态，自20X7年7月1日开始出租，甲公司决定采用成本模式进行后续计量。要求进行相关的会计处理。（1）购入时入账面成本3 000+50=3 050（万元）借：投资性房地产写字楼）3 050 000 贷：银行存款 3 050 000,（2）20X7年末收取租金时半年的租金=400/2=200（万元）借：银行存款 2000 000 贷：其他业务收入 2000 000（3）20X7年提取折旧时年的折旧额（3 050-20）/20=1

15、51.5（万元）20X7年半年的折旧额=151.5/2=75.75（万元）借：其他业务成本 757 500 贷：投资性房地产累计折旧 757 500,（二）期末计价1.计价方法：按账面价值与可收回金额孰低计量2.减值迹象的判断3.可回收金额的计量投资性房地产存在减值迹象的，应按照资产减值的有关规定进行处理，对其的可收回金额进行估计。可回收金额的确定与固定资产、无形资产相同4.减值损失的确定应当将可收回金额低于其账面价值的差额，确认为投资性房地产的减值损失，并计提投资性房地产减值准备。5.注意问题（1）折旧（摊销）额重新计算调整计提减值准备后，该投资性房地产在未来期间的折旧（摊销）额，应重新计算

16、调整。（2）减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。,6.计提投资性房地产减值准备的会计处理 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备,二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（一）相关规定投资性房地产后续计量通常应当采用成本模 式只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式。企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。（二）采用公允价值模式的前提条件（同时满足）1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。这里所讲的所在地，通常

17、是指投资性房地产所在的城市，对于大中城市，应当具体化为投资性房地产所在的城区。,2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。同类或类似的房地产：对建筑物而言是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可 使用状况相同或相近的土地,（三）采用公允价值模式进行后续计量的账务处理 1.处理原则 企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投

18、资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。2.具体核算资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益投资性房地产的公允价值低于其账面余额的差额，作相反的账务处理。,例：A企业为从事房地产经营开发的企业。20X8年8月，A公司与B公司签订租赁协议，约定将A公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给B公司使用，租赁期8年。当年10月1 日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为8000万元。甲公司采用公允价值计量模式。20X8年12月31日，该写字楼的公允价值

19、为8200万元。甲公司应编制的会计分录如下：20X8年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租借：投资性房地产成本 80000000 贷：开发产品 80 000 00020X7年12月31日，按公允价值调整账面价值借：投资性房地产公允价值变动 2 000 000 贷：公允价值变动损益 2 000 000,三、投资性房地产后续计量模式的变更为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。公允价值模式不得转为成本模式已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。成本模式允许变更为公允价值模式：满足条件即存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续

20、可靠取得，且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。,例：20X7年，甲公司将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。20X8年1月1日，甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。20X8年1月1日，该写字楼的原价13500万元已提折旧405万元，账面价值13095万元，公允价值14500万元。甲企业按净利润10提取盈余公积。20X8年1月1日，公允价值与账

21、面价值的差额 14 500-（13 500-405）=1405（应调整期初留存收益）其中：提取盈余公积=1405X 10=140.5（万元）未分配利润=1405-140.5=1264.5 借：投资性房地产成本 14500 累计折旧 405 贷：投资性房地产 13500 利润分配未分配利润 1264.5 盈余公积 140.5,第四节 投资性房地产的转换和处置,一、投资性房地产的转换(一)投资性房地产的转换形式及转换日 房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。这里所说的房地产转换是针对房地产用途发生改变而言，而不是后续计量模式的转变。企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，且

22、满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：(1)投资性房地产开始自用，即将投资性房地产转为固定资产或无形资产。投资性房地产开始自用是指企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理。,在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。(2)作为存货的房地产改为出租，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。,(3)自用建筑物停

23、止自用改为出租，即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换口为租赁期开始日。(4)自用土地使用权停止自用改用于赚取租金或资本增值，即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于赚取租金或资本增值，该土地使用权相应地由无形资产转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。,(二)房地产转换的核算 1成本模式计量下的投资性房地产转换(1)非投资性房地产转换为投资性房地产。主要包括作为存货的房地产改为出租、自用建筑物或土

24、地使用权停止自用改为出租、自用土地使用权停止自用，改用于资本增值等。将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。,企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”科日；按其账面余额，借汜“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“累计

25、折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；原已计减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。,例：甲企业是从事房地产开发业务的企业，20X7年3 月10日，甲企业与乙企、比答订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼 出租给乙企、眶使用，租赁期开始日为207年4月15日。20X7年 4月15日，该写字楼的账面余额55 000万元，未汁提存货跌价准备。甲企业应编制的会计分录如下：借：投资性房地产写字楼 550 000 000 贷：开发产品 550000 000,例：甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。20X7年3月10

26、日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20X?年4月15日，为期5年。20X7年4月15日，这栋办公楼的账面余额55 000 万元，已计提折旧3007万元。甲企业应编制的会计分录如下；借：投资性房地产写字楼 550000 000 累计折旧 3 000000 贷：固定资产 550 000 000 投资性房地产累计折旧 3 000 000,(2)投资性房地产转换为自用房地产。企业将投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目；按投资性房地

27、产的 账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科日，贷记“累计折旧或“累计摊销”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。,例：20X 7年9月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该房地产在转换前采用成本模式计量，其账面价值为2 800万元，其中，原价5 000万元，累计已提折旧2 200万元。甲企业应编制的会计分录如下：借：固定资产5000 投资性房地产累计折旧2200 贷：投资性房地产厂房5000 累计折旧 2

28、200,2.公允价值模式计量下的投资性房地产转换（1）非投资性房地产转换为投资性房地产A.将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产成本”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额借记当期损益(公允价值变动损益)；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额贷记资本公积(其他资本公积)，计入所有者权益。待其处置时，因转换计

29、入资本公积的部分转入当期损益（其他业务收入）。,例：甲企业是从事房地产开发业务的企业，20X 7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20X7年4月15日。20X7年4月15日，该写字楼账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20X7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。甲企业应编制的会计分录如下：20X7年4月15日 借：投资性房地产成本 47000 贷：开发产品 45000 资本公积 2000 20X7年12月31日借：投资性房地产公允价值变动 1000 贷：公允价值变动损益 1000,B.企业

30、将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产成本”科目，原已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科日；原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”等科目。同时，转换当日的公允价值小于原账面价值的，按其差额借记“公允价值变动损益”；转换当日的公允价值大于原账面价值的，按其差额贷记“资本公积一其他资本公积”科目，待其处置时，因转换计入资本公积的部分转入当期损益（其他业务收入）。,例：甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公，由于原办

31、公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。20X7年2月，甲企业完成搬迁工作，原办公楼停止白用。20X7年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20X7年4月15日，为期5年。20X7年4月15日，该办公楼的账面余额55 000万元，已计提折旧300万元，公允价值为50 000万元。2007年4月15日，甲企业应编制的会计分录如下：借：投资性房地产成本 50000 公允价值变动损益 4700 累计折旧 300 贷：固定资产 55000,（2）投资性房地产转为自用房地产企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产

32、时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。转换日，按该项投资性房地产的公允价值借：固定资产或无形资产（公允价值）贷：投资性房地产成本（成本）借或贷：投资性房地产公允价值变动（累计公允价值变动）贷或借：公允价值变动损益（借贷其差额）,例：20X 7年9月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品，转换日公允价值4800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4 750万元，其中，成本为4 500万元，公允价值变动为增值250万元。甲企业应编制的会计分录如下：借：固定资产 4800 贷：投资性

33、房地产成本 4500 公允价值变动250 公允价值变动损益 50,二、投资性房地产的处置当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业可通过对外出售或转让方式处置投资性房地产，对于那些由于使用而不断磨损直至最终报废，或者由于遭受自然灾害等非正常损失发生毁损的投资性房地产也应当及时进行清理。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。,（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处

34、置 采用成本模式后续计量的投资性房地产，所计提的投资性房地产减值准备和累计折旧、累计摊销，在处置时应一并转销。处置按成本模式进行后续计量的投资性房地产时（1）按实际收到的金额借：银行存款等（按实际收到的金额）贷：其他业务收入（2）注销投资性房地产账面余额、减值准备、累计折旧，并将账面价值转入其他业务成本借：其他业务成本（账面价值），按其账面余额，投资性房地产累计折旧（已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备（已计提减值准备）贷：投资性房地产（账面余额）,例：甲公司于2008年底以500万元的价格对外转让一处房产。该房产系甲公司于2006年12月份以400万元的价格购入，用于对外出租，采用成本计

35、量模式进行后续计量，购入时该房产的预计使用年限为20年，假定无残值，甲公司采用直线法提取折旧。甲公司处置该投资性房地产的会计处理如下：该房地产已提折旧=400/20X2=40（万元）该房地产出售时的账面价值400-40=360（万元）会计分录如下：借：银行存款 5 00 贷：其他业务收入 5 00借：其他业务成本 3 60 投资性房地产累计折旧（摊销）40 贷：投资性房地产 400,(二)采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置处置按公允价值模式计量的投资性房地产，应按实际收到的金额，借：银行存款等 贷：其他业务收入按其账面余额，借：其他业务成本 按其成本，贷：投资性房地产成本按其累计公允价值

36、变动，借 或贷：投资性房地产公允价值变动”同时将其累计公允价值变动转入其他业务收入，借或贷：公允价值变动损益 贷或借：其他业务收入若该项投资性房地产存在原转换日计入资本公积的金额，也应一并转入其他业务收入，借：资本公积其他资本公积 贷：其他业务收入,例：甲公司为一家房地产开发企业，20X8年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20X8年4月15日。20X8年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20X8年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元，20X9年6月租赁期满，企业收回该项

37、投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量。甲企业应编制的会计分录如下：20X8年4月15日，存货转为投资性房地产 借：投资性房地产成本 47000 贷：开发产品 45000 资本公积其他资本公积 2000（转换当日公允价值 大于原账面价值的金额）,20X8年12月31日，公允价值变动借：投资性房地产公允价值变动 1000 贷：公允价值变动损益 1000 20X9年6月，收回并出售投资性房地产借：银行存款 55000 贷：其他业务收入 55000借：其他业务成本 480 00 贷：投资性房地产成本 47000 公允价值变动 1000同时，将其累计公允价值

38、变动损益转入其他业务收入借：公允价值变动损益 1000 贷：其他业务收入 1000将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入 借：资本公积其他资本公积 2000 贷：其他业务收入 2000,练习题：1.甲企业为了满足市场需求、扩大再生产，将生产车间从市中心搬迁到郊区。2006年3月，企业管理层决定，将原厂区陈旧厂房拆除平整后，持有以备增值后转让。该土地使用权的账面余额为3 000万元，已计提摊销900万元，剩余使用年限40年，按照直线法摊销，不考虑残值。2009年3月，甲企业将原厂区出售，取得转让收入4 000万元。假设不考虑相关税费。采用成本模式计量。要求：对甲企业上述业务进行账务处理。2.A房地产开发企业，20X7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20X7年4月15日。20X7年4月15日，该写字楼的账面余额46 000万元，公允价值为44000万元。20X7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为46500万元，20X8年6月租赁期满，企业收回该项投资性房地产，并以49000万元出售，出售款项已收讫。A企业采用公允价值模式计量。要求：对A企业上述业务进行账务处理。,