深圳嘉霖大鹏叠福项目产品建议80页.ppt
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1、大鹏叠福项目产品建议,谨呈:深圳市嘉霖投资有限公司,中原地产代理(深圳)有限公司,PART 1,案例借鉴,PART 3,产品定位,PART 4,设计建议,PART 2,项目理解,借鉴案例1:惠州金果湾,借鉴案例2:北部湾一号,借鉴案例3:万科17英里,借鉴案例4:雅居乐清水湾,以健康生态为核心竞争力,金果湾,提前开发独特的生态观光健康度假配套,金果湾,五星级酒店:客房一千间,配置有大型中、西餐厅、宴会厅、KTV、桑拿、商务中心、会议室,温泉水疗中心:大型的室内外温泉水疗馆,内附SPA池、健身房、专业中医推拿等,生态有机农场:辟了业主开心农场、乐活庄园等让他们重新回归田园生活,享受农趣,健康会所
2、:邀请养生、保健、疗养等方面的机构加盟健康会所,共同保障我们业主的健康,拓展基地:建造一个设施齐全拓展培训基地,为企业提供一个提高员工战斗力和凝聚力的平台,跑马场:占地400亩,中国最大跑马场,亚运赛马参赛机构,云顶高尔夫学校,茶园及茶庄,为高端度假客户打造度假产品,金果湾,一期别墅产品定位,推出共1071套喜来登五星级酒店装修公寓。实行返租方式,返租期为20年,每年固定回报5%,每月返还,翻新费用由开发商承担,业主每年还可享受40次五星级酒店免费食宿权,一期酒店式公寓,独栋效果图,双拼效果图,酒店式公寓效果图,项目开发模式,金果湾,首先启动最具生态特色的农场和湖泊。,核心资源先行,打造五星级
3、酒店、休闲会所和跑马场。,高端配套跟进,借势推出度假别墅和公寓产品。公寓产品提供返租服务。,度假产品顺势,借鉴案例1:惠州金果湾,借鉴案例2:北部湾一号,借鉴案例3:万科17英里,借鉴案例4:雅居乐清水湾,区位优势明显,北部湾一号,位置:地处“海湾新城”核心位置,区域首个开发项目;资源:拥有一线海景资源;配套:酒店、海鲜城、海底世界、带状公园等一系列休闲度假配套遍布周边。,打造具有艺术气质的独特建筑,北部湾一号,桂林山水大师传世,大师出品。蛋形别墅拥有的不只是奢华。顶级会所顶级服务,顶级生活。游艇码头滨海生活的终极体现。,以艺术品打造项目形象,大大提升项目的核心竞争力。,设计高端配套设施,北部
4、湾一号,镰洲湾,沙滩,游艇码头,游艇码头,架高园林,白金会所,无边际海景泳池,北部湾一号,项目操作模式,借助不可取代的景观和度假资源,紧靠稀缺资源,艺术性、文化性引入产品的设计,体现不凡的品味,超创意设计,为目标客户提供符合身份的配套和服务。,提供圈层服务,借鉴案例1:惠州金果湾,借鉴案例2:北部湾一号,借鉴案例3:万科17英里,借鉴案例4:雅居乐清水湾,万科17英里,万科十七英里位于深圳东部溪涌海滨,西距小梅沙约6-7公里。项目一线的蔚蓝海洋景观,天然沙滩及远古礁岩群。规划总用地:67571.1 平方米,总建筑面积:50678平方米,其中一期建筑面积:26343平方米,107户;二期建筑面积
5、:24335平方米(其中包括商业含会所)2000平方米),约340户。容积率:0.75,项目概况,充分利用一线海景规划,万科17英里,产品创新推进高附加值,建筑风格独特,复式户型创新,万科17英里,多层次营销推广促进价值实现,路牌截留,体验营销,入口导视,体验营销,组合推广,组合推广,项目操作模式,万科17英里,规划设计完全融合景观资源,充分挖掘景观资源,建筑风格引入创新的后现代风格户型设计营造空间创新。,产品创新增加附加值,充分借助媒体组合、现场包装、活动公关、开发品牌等优势实现项目价值。,多层次营销推广,借鉴案例1:惠州金果湾,借鉴案例2:北部湾一号,借鉴案例3:万科17英里,借鉴案例4:
6、雅居乐清水湾,清水湾,拥有优越的自然条件,组图间差异较大,地理:背山面海,北靠九所岭森林公园,南临陵水湾,属于热带海滨旅游圈,即大三亚旅游圈的陵水境内,紧邻高速路的英州出口。项目总规模:总占地面积:约1.5万亩,折合平方米约1000万总建筑面积:约1.35万亩,折合平方米约900万整体容积率:0.9绿化率:35%,清水湾,各组团突出主题风格,金色果岭组团,突出高尔夫大宅特征,蔚蓝海岸组团,突出山地园林特征,瀚海银滩组团,突出多级观海景的设计,酒店式公寓,为高端客户量身打造,清水湾,强势推广立势,配合圈层营销,项目前期以强势推广为主,通过全国一线城市媒体投放和密集公关活动,在市场上造成轰动并迅速
7、提升项目影响力.与中原地产合作进行分销及推广,建立起全国销售网络。注重业主资源挖掘和圈层营销,在高端客户聚集地进行定点推广。,项目操作模式,各个组团结合资源确定规划设计主题,主题式组团规划,通过赠送空间实现高附加值。公寓的酒店式服务,产品附加值突出,前期以铺开式的强势推广实现项目立项。后期转向跨界和圈层营销。,从强势到圈层的营销演进,清水湾,度假型物业操作矩阵,资源,+,资源,-,配套,+,配套,-,模式1:“强景观+强配套”规划设计创新服务跟进,模式2:“弱景观+强配套”规划设计突出主题特色突出配套和服务跟进,模式4:“弱景观+弱配套”发挥本地特色服务打造高端配套体系待服务配套展示实现后推出
8、高端物业,模式3:“强资源+弱配套”产品创新高端配套服务,PART 1,案例借鉴,PART 3,产品定位,PART 4,设计建议,PART 2,项目理解,规划概念存在利好,落实的不确定性较大,项目理解,东部生态组团的功能定位:区域性滨海旅游度假区和自然生态保护区。大鹏南澳功能区的中心是大鹏片区,大鹏片区也是东部生态组团的旅游服务中心,重点发展旅游、服务、商贸等第三产业,适度发展房地产业,并全面保护以观光农业为主的第一产业。但是以上规划尚无具体落地措施,落实的步骤和强度都存在不确定性。,大鹏区域面临的规划仍停留在概念上,落地执行的时间表不确定,对于项目入市阶段的价值提升极为有限。,交通距离超出生
9、活通勤范围,项目理解,中心区,从中心区至项目所在地至少80分钟:中心区深盐二通道大梅沙葵涌迭福山大鹏镇鹏飞路项目。坪山镇至项目所在地约30分钟。,项目至中心区和坪山镇的交通半径,已经超过了正常生活通勤范围,对于生活居家型客户吸引力较弱。,坪山镇,周边生活配套较弱,项目理解,项目周边主要是生活资源为大鹏山庄,与自住型客户的基本需求存在较大差距。,南侧翠塘仔小区,306国道,大鹏山庄,项目东侧地块,地块自身资源郊野特征明显,项目理解,地块自身的天然郊野特征比较明显,利用的附着物和自然景观点较少。,地块原生植被,地块原生林木,地块原生植被,部分地块被开垦,周围景观原生特征明显,视觉冲击力一般,项目理
10、解,地块周边的山景和水库郊野特征明显,与大梅沙片区的一线海景相比视觉冲击力一般;高压走廊存在一定心理障碍。,周边原生植被,高压走廊影响视觉,高层可见部分水景,北向和东向的水渠,区域内客户价格承受力较低,项目理解,大鹏镇唯一在售的蔚蓝22项目,成交客户全部为大鹏本区域客户。,对于上门客户进行价格接受程度的统计,81%的客户只能接受12000以下的价格。本区域客户价格承受能力较低,制约项目的价值溢价空间。,(数据来源:中原地产蔚蓝22项目组统计,中原地产叠福项目组现场调研),蔚蓝22,蔚蓝22,开发目标,制约因素,开发实现高溢价的高端度假型产品。,区域规划落地不确定性。交通距离制约居家客户。纯生活
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