哥伦布大众商业广场市调定位报告.ppt

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1、2011-5-24,综合体小户型公寓 小户型公寓如何实现全过程全价值营销？,哥伦布大众商业广场市调定位报告,通过对鄂尔多斯城市商圈/商业竞争格局/同类型市场的市调，为项目业态定位、产品规划提供市场依据。,本次市调的目的：,1、鄂尔多斯商圈及商业竞争格局分析2、鄂市现有同类型市场业态分布情况及经营商户统计分析3、项目周边人口分布调查4、四维聚焦模型建立,业态定位的几个依据：,城市环境分析,PART1,位置简介：鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部，地处鄂尔多斯高原腹地。东部、北部和西部分别与呼和浩特市、山西，包头、巴彦淖尔市，宁夏自治区、阿拉善盟隔河相望；南部与陕西省榆林市接壤。东西长约400千米，

2、南北宽约340千米。全市国土总面积8.7万平方公里，辖七旗二区，是一个以汉族为主体的地级市。人口数量：159万，其中蒙古族16.8万（2010年数据）。行政区划：东胜区（包括东胜老城区、铁西新区）、康巴什新区、达拉特旗（树林召镇）、准格尔旗（薛家湾镇）、杭锦旗（锡尼镇）、伊金霍洛旗（阿勒腾席热镇）、乌审旗（嘎鲁图镇）、鄂托克旗（乌兰镇）、鄂托克前旗（敖勒召其镇）两区七旗。,鄂尔多斯,羊、煤、土、气是鄂尔多斯城市极速发展、人均GDP超越香港的四大助推器。,四大优势资源,铁路：境内主要有京（北京）包（包头）铁路、包（包头）神（神木）段，预计2013年建成的南下（至成都、广州）、东出（至北京、天津）

3、两条快速客运道路。公路：109国道、794公路至北京；京茂高速、以及274省道。航空：机场已开通北京、上海、深圳、三亚等多条航线并且机场扩容项目已经动工。,交通网路,2010年全市地区生产总值(GDP)突破2500亿元，达到2643.2亿元（呼和浩特为1865亿元），按可比价计算，增长19.2%。其中，第一产业实现增加值70.8亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值1591.5亿元，增长22.1%；第三产业实现增加值980.9亿元，增长16.5%。第一产业对GDP的贡献率为2.1%，第二产业对GDP的贡献率为68.7%，第三产业对GDP的贡献率为29.2%。三次产业结构比例为2.7:60.2:

4、37.1。,经济指标,资源透支/产业结构严重失衡,人均可支配收入及财政收入增幅趋势,2010年鄂尔多斯房地产开发投资280.5亿元（呼和浩特为254.4亿元），比上年增长27.8%。其中住宅投资158.6亿元，增长37.4%；办公楼投资23.7亿元，增长14.1%；商业营业用房投资67.5亿元，增长14.0%。商品房销售面积535.5万平方米，同比增长31.9%；销售额251.6亿元，同比增长57.7%。,房地产投资,2010年全市实现社会消费品零售总额380.0亿元，同比增长 18.4%。其中，城镇的消费品零售额299.0亿元，同比增长19.8%，乡村的消费品零售额81.0亿元，同比增长17

5、.0%。,全市拥有旅游星级宾馆饭店28家，国家5A级旅游景区2个，4A级旅游景区7个。全市接待国内外旅游者490.4万人次，同比增长32.4%，其中接待入境旅游者2.2万人次。实现旅游收入76.1亿元，同比增长28.2%。,人均GDP持续快速增涨，2009年人均GDP达到19672美元，与上年同比增长41%；人均GDP水平已经超过香港。根据国际成熟经验，人均GDP值超过3000美元，将会使房地产业进入稳定高速发展初期状态，居民的消费观念，生活观念将逐渐现代化、城市化。,鄂尔多斯近年来经济发展迅速，整体经济发展状况良好，房地产行业已进入“平稳发展期”；当地居民雄厚的经济基础决定其对住宅、特别是商

6、业的现代感、城市感、商圈扩增、新兴商业等有更高要求，房地产市场将以“品质与品牌取胜”。,消费结构转型升级加快现有商圈/商场已经无法满足鄂尔多斯民众需求。,城市贫富差距较大，中高收入阶层消费力强劲；针对普通大众消费的购物场所较少，消费出现断层现象,本案潜在客层,1、经济活跃的呼包鄂城市群“金三角”核心，城市辐射晋陕蒙宁等周边地区；2、依托核心资源优势，巨大消费潜力促使房地产市场迅猛发展；3、人口收入结构呈哑铃型分布，贫富差距较大，城市综合消费较高；4、针对普通大众消费的购物场所较少，消费出现断层现象；5、消费结构升级明显，但购物配套设施仍然不足。,城市环境小结：,商业竞争格局分析,PART2,1

7、、鄂尔多斯商圈分布,铁西新城一期,铁西新城二期,东胜老城区,铁西新城区,铁西新城三期,一期打造住宅集聚区,二期以商业、办公、公寓项目居多,利民市场,温州商城,大兴市场,再就业市场,华容市场,维邦金融广场,亿利城,正东广场,龙湾,亿利金城,王府井金街,昊远国际,易兴国际建材博览园,易兴国际商贸城,易兴广东商贸城,鄂尔多斯广场,天润城市广场,满世广场,方圆一厦,维多利城,锦厦国际商业广场,兴宇国际广场,赛特,恒利国际广场,银泰国际,哥伦布大众商业广场,星光电子城,万正广场,金峰电子城,每天百货,鄂尔多斯购物中心,北国新天地,帝王国际,中央广场,公园66大道,1、鄂尔多斯目前商业格局以东胜区老商圈为

8、主，形成了超市卖场（美特好）、购物中心、商业步行街等商业形态，物业类型齐全，满足低、中、高档不等消费需求；经营产品的档次整体一般。东胜区老商圈是鄂尔多斯人最经常去的传统型商圈；2、中心商圈道路拥挤，停车不方便，脏、乱现象严重；3、铁西新商圈商业氛围淡薄，已经有部分商业项目开业，但民众还未形成消费习惯。,城市商圈特征：,鄂尔多斯传统成熟专业市场,民生广场,民生广场位于鄂尔多斯市东胜区达拉特南路号，于2004年5月建成运营，工程总投资1.5亿元，占地面积28000多平方米，建筑面积70000多平方米集购物、观光、餐饮、休闲、娱乐于一体的多功能综合商贸中心，是鄂尔多斯市民主要的消费、购物场所。,业态

9、统计,统计结果：民生广场有706家左右的经营商户，商铺开业率达98%，中消费档次一楼主要经营的是服装、鞋类、箱包、小家电批发、军用劳保等二楼主要经营服装、窗帘、喷绘印刷、祈福用品等三楼主要经营窗帘布艺、地毯、美容化妆、娱乐等,民生广场街铺环境,租金水平抽样调查,民生广场客户访谈,艾薇儿女装店业主访谈：房东自营，对民生广场生意比较满意，当初购买价格约在5000元/平米左右，去年周边租金约在8-10万元/年，今年普遍调整到13-15万元/年。,唯她女装店业主访谈：今年租金13万/年；反映生意不好；提出统一管理，统一经营理念。说到一个案例：一家商户由于承受不住租金大幅上涨（今年直接上调50%）搬离闹

10、市位置，选择租金较低的边角铺位继续经营。,红豆报喜龙男装店业主访谈：原为业主自营，现已经转让，2003年原售价6000元/，现在民生广场沿街商铺售价在15万/，主要从北京、石家庄进货，南方地区较远，不选择那里作为主要进货渠道。,租金价格增长加快，商户压力较大，有经营户因租金高撤离,女儿红名店业主访谈：去年租金约6.5元/天/平米，如果明年再涨价已经无法持续经营下去，对我们项目比较有兴趣，但无买铺实力，需要大概50-70平米铺位。,长虹窗帘业主访谈：前年在15万/年，去年租金在20万/年，售价大概在4-5万/,魔域世家男装店业主访谈：北京进货，距离近，退货方便。店主希望有个能够有运营管理、物业管

11、理的场所经营。,民生广场客户访谈,无统一运营，管理混乱；租金高，实力偏弱经营户无法承受,小结1、人流量较大，消费需求旺盛，高售价、高租金，出现有人买无人卖的现象；2、环境脏乱差，商铺独立经营，货物摆放比较乱，聚合效应差；3、人流大，周边交通拥挤，停车不方便。4、近几年租金提升幅度大，业主成本加大，有很多业主表示有合适市场或位置可另作选择（租金上调比例大多在每年20%-30%之间）。,位置：杭锦路与伊金霍洛街东南角面积：占地2800平米，建筑面积7000平米经营业态：1F：手机及手机配件B1：男装、女装、童装、服装加工、皮具箱包、床上用品、内衣化妆品共193家B2：水产禽类、蔬果、特产、茶叶、副

12、食品、针织用品、家电灯饰、饰品玩具共90家B3：停车位235个,大兴地下商城,大兴地下商城业态统计,租金水平抽样调查,大兴地下商城客户访谈,十字绣店业主访谈：生意还算可以，保洁、物业做的不行，连走廊还要自己来拖，希望可以有个物业比较好，店面较小的场所。,童装店业主访谈：前年租金40000元/年，去年租金在30000元/年，今年在35000元/年，开业时租金较高，消费者没有形成消费习惯，去年租金有所降低，今年租金又开始上调。,时尚驿站业主访谈：由于定位比较潮流，与前来此地消费的人群有所偏差，所以准备去民生租店面，知道那里租金高昂，但也不得不去，除非有更好的经营场所。,物业管理不到位，市场经营一般

13、,小结：1、零售为主，商铺转租率较高，经营档次中、低档；2、人流量一般，商场店铺密集，简易，且货物摆放凌乱，尤其负二层环境较差；3、商场货源主要来自北京、郑州以及江浙一带；4、商场经营三年，其中第二年因为人流量原因降低房租，今年又略微提升。,温州商城,温州商城紧邻民生广场，位于鄂尔多斯的中心商圈，建筑面积5000多。商铺数量：52家通道宽度：20米整个商城分一、二层。一层主要经营服装、鞋、文化用品、日用品，二层整体是一个大型的商场，主要经营童装、女装、礼品、年画。,温州商城街铺环境,温州商城业态比例统计,租金水平抽样调查,温州商城客户访谈,金泰箱包店业主访谈：今年租金是65520元，比去年多了

14、22680元，虽然这里生意不错，但是租金上涨的幅度实在是太大。批零兼营，主要是下面的旗县来批发。,巨蟒衬衫店业主访谈：今年租金在85000万/年，比旁边店家多个门头价格就比别人多，批零兼营，服装还好，在店里面就可以摆放，无需仓储。,童车玩具大全业主访谈：年租金100000元，去年是70000元，前年为50000元，近年租金上涨太快，有点承受不了。需要一定仓储空间20平米左右。,佳昕礼品业主访谈：对我们项目非常感兴趣,燕平 13034776633.今年租金24000元.,物业管理不到位，市场经营一般,小结：1、紧邻民生广场，所以温州商城临街的商铺生意比较火爆，餐饮美食类居多；2、温州商城总体规模

15、较小、经营品类少、业态分布较混乱；3、温州商城与民生广场一样，主要针对的是低端消费人群，管理混乱，脏、乱、差现象严重。4、家电、玩具等批零兼营店家需要仓储空间和便捷物流，方便其做批发生意。,再就业 商品城,再就业商品城环境,位置：伊金霍洛街、达拉特路东南角,商铺数量：,经营业态：,1F男女装 休闲装 牛仔 童装 家电 鞋业 床 上用品 办公用品 五金店 窗帘布艺 箱包 2F 男装 女装 童装 衬衣 床上用品 饰品 鞋业 婚礼用品 窗帘布艺3F 玩具批发 婴儿用品 仓库,191家,通道宽度：,1F：10米 2F：1.5米,备注：,商品城要拆迁,再就业 商品城简介,再就业 商品城业态统计,租金水平

16、抽样调查,鞋类批发总汇业主访谈：年租金 50000元/年售价30000/租金三次涨价为10000元、30000元、50000元 10月1日合同到期 合同可签一年。,衬衫店业主访谈：年租金5万，9月30日到期，物业费1300元/年，因即将到期想换个行业发展，有转让店铺的想法。,精品女装店业主访谈：租金7.2万/年 1间商铺分开租，一般分给2家人租。,都市女装店业主访谈：年租金5.4万，三年前5.2万，租金涨幅不大，消费人群主要面对中低收入者。,客户访谈,小结：1、再就业商品城的租金在1.8元/天/平米7.7元/天/平米，租金随商铺位置及楼层有差异，但与民生想比，租金相对便宜很多。2、面对消费人群

17、为中低端收入者，货源主要来自北京、郑州、西安等地。3、以零售为主，很少有专门批发店，各家店面存货放在外部仓库和三楼仓库。4、再就业商品城计划近两年内拆迁完毕，有部分商铺已经拆迁，这些被拆迁租户很大可能将会成为我们意向客户。,华容商城,华容商城及“羊绒一条街”,华容商厦位于鄂尔多斯东胜区乌审东街，建筑面积2400平米。整栋建筑一共四层，是专业的羊绒精品服装批发市场。华容商厦及“羊绒一条街”是鄂尔多斯市羊绒服装最集中的地方。,华容商城简介,位置：鄂尔多斯东胜区乌审东街建筑面积：2400平米商铺数量：84家经营业态：F1-F3男女羊绒衫、羊绒制品F4牧人恋羊绒通道宽度：1.5米租售方式：产权不售,租

18、金水平抽样调查,“羊绒一条街”租金调查抽样,华容商城及“羊绒一条街”客户访谈,天宇绒骄店业主访谈：经营环境较差，希望可以有个较好的环境经营。并且希望淡季也可以有些运营活动，吸引旅游客户前往消费。,精品羊绒店业主访谈：我们主要是以批发然后是兼零售，希望可以有个仓库，省得跑来跑去的。,金贝米诺店业主访谈：如果可以再有个地方做羊绒商场，因为这里面积较小，一到旺季实在太拥挤生意都不能全部照顾过来。,小结：1、羊绒精品服装批发市场，鄂尔多斯市羊绒服装最集中的地方。2、“羊绒一条街”，一层建筑形态，经过与商户访谈，少数商户希望改变沿街经营的现状，能够进入更加规范的环境中经营。3、华容商城以及“羊绒一条街”

19、批发的客户主要来自包头、北京，省内客户居多。4、商城内部次序混乱、过道狭长、一到旺季人流量剧增，甚至无法通行，拥堵现象严重5、目前淡季，消费客户少。,易兴国际建材博览园总体布局,红星美凯龙,鄂尔多斯国际商贸城,鄂尔多斯广东商贸城,易兴国际建材博览园,义乌小商品城,位置:鄂尔多斯东胜区北出口商铺数量:169家经营业态：1F：家装饰品、汽配件、电脑耗材、服装、皮具、商店2F：家具、汽配件、体育用品、饰品、布艺、床上用品、家装饰品B1：灯具总建筑面积：6000平米通道宽度：2米租售方式：1F租一年送一年（合约二年一签）、2F租半年送半年（合约一年一签）,义乌小商品城简介,业态统计,租金水平抽样调查,

20、义乌小商品城客户访谈,数码电脑店业主访谈：租金不算很高，但是生意一般，这里就我一家做电脑生意，没有竞争所以生意还行。,皮具箱包店业主访谈：别的地方租金实在太高，压力太大，而这里有租半年送半年的政策，所以到这里来经营。,工艺品店业主访谈：这里比较偏远，平时来这里的客户比较少，生意比较难做。当时是被这里招商政策（免一年租金）吸引过来，要是今年生意还不行准备不做了。,小结：1、距离市中心比较远，交通不便，周边没有任何商业配套，也没有其他商业项目，制约着人流量的提升；2、周边易兴贸易城的筹建，未来会提升义乌商品城的人流，但目前的交通现状是制约商铺利润的重要因素；3、主力店铺面积：1F：4050 2F：

21、1840 B1:80220；二楼经营户需要仓储空间。,位置：东胜区伊化路与航空路交汇处商铺数量：112家通道宽度：1米1.5米经营业态：男女装、童装、鞋业、针织、纺织、皮具箱包、化妆品、饰品、小商品、电子产品、玩具、副食品、蔬菜备注：大部分商铺与2011.7月份到期需续租，商铺不售,宏源市场,宏源市场环境,宏源市场业态统计,宏源市场租金调查,服装业主访谈：年租金68000元/年，面积32，经营男装和女装，和朋友租的一个店铺分开经营男女装，7月1日合同到期 合同可按年签，租金半年付。,箱包店业主访谈：年租金18000元/年,老公是兴泰建设集团铁西体育场的开发总监，自己忙不过来有意转让店铺。,小商

22、品商铺业主访谈：年租金56000元/年,面积26，由于同行业竞争增大，生意逐年冷淡。,动感时尚服饰业主访谈：年租金38000元/年,面积18，店主年龄近50岁，不想再做生意了，有意转让店铺，带货转10万。,副食商铺业主访谈：年租金25000元/年,反映市场比较脏乱差，人流量不是很多。,宏源市场客户访谈,小结：1、宏源市场仅有一层，市场共三个出入口，东侧两个，西侧一个，市场内部店铺分布密集，货物摆放比较杂乱。2、宏源市场室内商铺按商铺面积计算租金，市场中间商铺按商铺长度计算租金，店铺合同每年一签，租金可半年付。3、宏源市场主要面对低端消费人群，为大家日常生活提供便利，小商品和副食分布比较多。4、

23、宏源市场没有仓储，商铺业主进货渠道来自本地、北京、郑州等地。5、宏源市场副食区和小商品区主力通道宽度1米左右，货物杂乱繁多有种压抑感，由于店铺分布不规整，通道设置比较乱。,位置：位于鄂尔多斯“购物中心”对面。,时达 时尚商城,租金：约33元/天/平米,面积：约6000平米,商铺数量：110家,主力通道：1.5米,业态:时尚女装、童装、鞋业、皮具箱包、美甲、饰品,小结：商城主要针对低端消费群，购物多以女消费者为主，人流量比较大，租金虽高但生意红火,金峰电子城,金峰电子城简介,金峰电子城位置：吉劳庆路与鄂托克街东南角面积：约3484平方米商铺数量：1F：16家，2F：35家，3F：35家商铺面积范

24、围：1235平米经营业态：1F:品牌电脑2F：品牌电脑、电脑配件及耗材、对讲机、杀毒软件、相机、监控器、路由、网线3F：品牌电脑 品牌相机 电脑配件及耗材、经营品牌：1F：联想、苹果、三星、索尼、戴尔2F：索尼、纽曼、漫步者、华硕、漫步者、长城、三星、尼康、佳能、明基、神州、宏基、双飞燕3F:华硕、夏普、三星、理光、东芝、佳能、尼康、索尼、三星、爱普生、惠普,金峰电子城市场环境,金峰电子城租金调查,数码相机专卖店访谈：在星光、福海都有分店。并且每家店定位有所不同，如福海店属于高端数码相机店。,金峰电子城客户访谈,华硕专卖店访谈：现在品牌渠道扁平化，没有前几年对销售渠道的严格控制，价格竞争日趋激

25、烈，单机利润下滑严重，只能快速跑量，增加市场占有率获取收益。,福海电子城,位置：鄂托克街与东环路西南角面积：6048平米商铺数量：1F：12家 2F：16家 3F:13家 4F：11家 5F：23家经营业态：1F：中国联通、中国移动、中国电信2F：品牌电脑、家庭影院、数码产品3F:电视、冰箱、冰柜、洗衣机4F：生活电器、苹果、外星人电脑5F：网络监控、办公设备、软件耗材经营品牌：1F：移动、电信、联通2F：海尔、格兰仕、美的、樱花卫厨、华帝、迅达、科龙、美菱、苹果、飞科3F：长虹、创维、康佳、海信、LG、新飞、容声、三星、松下、三星、海尔、TCL4F：尼康、佳能、三星、诺尼、苹果、华硕、宏基、

26、联想、惠普5F：三星、惠普等电脑配件及耗材备注：福海电子城：租一年送一年（合约二年一签）13层入驻商铺已满，目前第4、5层有少量空余铺位。,福海电子广场简介,福海电子城内部环境,福海电子城租金调查,苹果专卖店访谈：这边有钱人比较多，苹果电脑、ipad、iphone、ipod销售量不错，在这里开店是想方便铁西这边客户前来购买。,福海电子城客户访谈,电脑配件店访谈：在星光3楼有店，那里的租金去年是75元/月/平米，今年租金涨到85元/月/平米。来福海电子城开店是看中这里可以免一年租金，并且还可以扩大生意规模。,星光电子城,星光电子城内部环境,位置：鄂尔多斯街与达拉特路东南角商铺数量：1F：30家

27、2F：25家 3F:33家 4F：41家 经营业态：1F：中国联通、中国移动、中国电信2F：家庭影院、电视、冰箱、冰柜、洗衣机3F:品牌电脑、数码相机、电脑配件4F：兼容机、电脑配件、电脑耗材品牌：1F：移动、电信、联通、格兰仕、美的、亚都、莱克、利仁、海尔、多普达、诺基亚、三星2F：LG、创维、西门子、海信、康佳、新飞、三星、松下、海尔3F：尼康、佳能、三星、苹果、华硕、宏基、联想、惠普、THINKPAD、DELL4F：佳能、技嘉、华硕、罗技、电脑配件、电脑耗材,星光电子广场简介,星光电子城租金调查,单反相机专卖店访谈：差异化经营，星光电子生意要比其他电子城好些，主要是靠近闹市区，人流比较大

28、。,星光电子城客户访谈,惠普专卖店访谈：在金峰也有分店，从北京进货，这里客户对电脑性能、价格不敏感，在意的是电脑外观及品牌。,小结：1、鄂尔多斯三个数码城经营范围包括电脑、数码相机、家电类产品，对于本项目也可以考虑家电与数码产品结合设置。2、鄂尔多斯数码产品消费能力较高，高端电脑品牌店数量较多，但缺乏独立的高端电脑形象展示区。,民生广场70000,多元,低端消费,高端消费,大兴地下商城7000,义乌小商品城 6000,华容商城2400,温州商城 5000,1、建筑体量小、业态设置单一化，集约效应差，2、消费档次集中在中等/偏下、以零售为主3、高端消费场所及一站式集中批发市场集群处于空白。,单一

29、,市场整体呈现特点,星光电子城 4000,金峰电子城 3500,福海电子城 6000,宏源市场2000,各业态所占比例：,主流业态,10大市场约1868个经营户,日常消费所需：以服饰类、鞋帽类、小百货类、小家电类为主,占比较大业态,（1）针对女性消费的：美容美妆/美甲/饰品在市场内分布广泛，调研中还发现路边店很多都是经营此类业态；（2）棉布/窗帘/地毯、劳保用品分布也较普遍，城市区域性消费明显；（3）数码电子类商户较多，且呈市场集群，业态强势发展趋势也较明显。,上述业态上升型较强，经营户整体生意火爆,市场发展趋势评估：,1、市场目前的业态业种设置相对较为丰富、齐全，相同业态聚集共荣，如美容美妆

30、/饰品、数码产品、日用百货等；2、部分业态存在批发业零售化趋势，即专业市场与主题卖场的结合，如羊绒羽绒、工艺品等。3、饰品、玩具、数码电器等行业成长空间巨大，随着人们生活水平的提高，各类居家装饰、办公装饰、商业装饰将蓬勃发展。,租金（高）,档次（高）,义务小商品城,再就业商品城,温州商城,民生广场,华容商城,华容商城,1F：优越位置集中在9-15元/天/平米，略差位置集中在4-9元/天/平米2F：优越位置集中在5-10元/天/平米，略差位置集中在2.5-5元/天/平米3F：优越位置集中在3-5元/天/平米，略差位置集中在1.5-2元/天/平米,市场租金及档次：,星光电子城 4000,金峰电子城

31、 3500,福海电子城 6000,宏源市场2000,大兴地下商城,华容商城2400,抽样访谈65家,租金高涨/市场无统一运营管理/配套不完善是商户反应最多的问题。,鄂尔多斯百货类商业,位置：达拉特路与伊金霍洛街东南角 华研公司在1999年创建了鄂尔多斯购物中心，总营业面积6万多平方米，经营品种数万余种，年营业额约2亿元。B1:大型超市；1F:国际名品、化妆品、名表、名烟名酒；2F:男装；3F:少女装；4F:仕女装家居床上用品；5F:运动装、餐厅、影院（改建中）。旁边地块是华研集团的城市综合体项目，建成后会与现在的购物中心连起来形成一个整体式大型购物中心。,鄂尔多斯购物中心,鄂尔多斯购物中心内部

32、环境,每天百货都市，总经营面积23000平方米，投资1.2个亿，经营国内外知名品牌300余个，商业品种总数80000余种。,每天百货,B1是大型超市；1F为国际名品、化妆品、名表、名烟名酒；2F为男装；3F为少女装；4F为仕女装家居床上用品；5F为运动装、餐厅、影院。,每天百货业态楼层分布,北国新天地,位置：达拉特路与鄂尔多斯街东北角占地面积：22350平米建筑面积：58400平米地下一层：15000平米地上四层面积：43400平米商家数量：1F：83家；2F：175家；3F：140家；4F：7家经营业态:B1 美特好超市 1F 奢华时尚馆：化妆品、珠宝玉器、珠宝、名品男女鞋、皮具 箱包 2F

33、 淑女名媛馆：绅士名流馆：仕女、少女、时尚装、男士正装、商务装 3F 活力运动营：VIP、家纺内衣、儿童天地、工艺礼品、运动休闲服、健 身器材、羊绒、羊绒衫、羽绒服 4F 美食新天地、娱乐新天地、休闲新天地、精品区备注：4F大部分商铺在装修，有四家摄影营业、另外有一家餐厅、一家冰淇淋店、KTV尚未开业,位置：鄂托克街与东环路西南角开业时间：2010年11月占地面积：6万多平方米建筑面积：26万多平方米通道宽度：2.43.2米经营业态：-2F：顶新超市、地下停车场-1F：万正购物街1F：黄金珠宝、化妆品、名表、眼镜、首饰2F：商务男装、时尚休闲男装、皮具、衬衫3F：少女、淑女装、皮草、皮具4F：

34、床品、内衣、家具用品、家具饰品5F：餐饮、网吧、电玩、台球,万正广场简介,万正广场简介,万正广场入驻品牌榜,万正广场内部环境,万正广场扣点统计,万正广场客户访谈,儿童玩具店访谈：平时来人很少，生意很差，租一年送半年政策，租金到期后不会再续签。,美食城饮料店访谈：美食城生意还算不错，平均每天营业额在300元-400元之间，每天租金成本在108元左右，没有租金优惠政策。,小结：1、招商效果一般，国内知名或者二线品牌很少，多数都是山寨品牌，甚至在鄂尔多斯购物中心、每天百货内都没有看到过。2、美食城管理较差，虽然需要买充值卡才可消费提示，但所有餐饮铺位都可以现金消费。3、商场有活动推广，但经营户反映活

35、动根本无法带来人气，究其原因鄂尔多斯民众不认可这里，认为一铁西较远，二没有知名品牌。,鄂尔多斯大型超市类商业,每天百货超市,鄂尔多斯购物中心超市,美特好超市,乐多乐超市,鄂尔多斯超市分布图,大润发超市,每天百货超市,位置：伊金霍洛街与达拉特路东南角面积：约8000平米经营业态：日用百货、家用电器、服装鞋帽、图书音像、生鲜食品、烟酒饮料、进口食品、化妆品、零食、水果,位置：东胜区达拉特路与鄂尔多斯大街交汇处面积:约6000平米 经营业态:日用百货、家用电器、图书音像、生鲜食品、烟酒饮料、药品、皮具箱包、化妆品、零食、水果,美特好超市,乐多乐超市,位置：东胜区吉老庆路与鄂托克大街西北角面积：约12

36、000平米经营业态:日用百货、家用电器、服装鞋帽、图书音像、生鲜食品、烟酒饮料、药品、皮具箱包、化妆品、零食、水果,鄂尔多斯购物中心超市,位置：伊金霍洛街与达拉特路东南角面积：约12000平米经营业态：日用百货、家用电器、服装鞋帽、图书音像、生鲜食品、烟酒饮料、进口食品、化妆品、零食、水果,鄂尔多斯批发市场,伊运市场位置：杭锦和伊金霍洛街交汇处商铺主力面积：2540平米业态：烟酒、百货、玩具（主要以批发为主）租金范围：4.5万6.5万/年数量：42家 缺点：货车无法进入，交通拥堵；即将拆迁优点：东胜区大多烟酒商来这批发，形成一定规模影响力。,万家惠市场位置：富兴北路，气象公园对面建筑面积：22

37、万平米开发商：锦厦房地产公司业态：4栋局部3层商业（4栋2层公寓）、1栋酒店备注：总铺约400家，近60%的没有开业，2010年7月18日开业，当时商铺售价1.52.5万/平米，公寓约320套，售价为45006000元/平米。,万家惠环境,万家惠业态比例统计,肉铺:只租不售，47平米，4.5元/天/平米，带冷藏，免3个月的租金，押金2万。,水果店:带公摊面积300多平，2.5元/天/平米，公摊面积大，能进货车，东胜区及旗下商贩来这批发。,公寓:面积50120平米，小隔间面积56平米，一张单人床，租金10000元/年。,小结：1、万家惠市场商业分两块，一是沿街商铺全部出售、二是内部商场只租不售，

38、一楼规划为果蔬批发，二楼为肉类批发。2、万家惠市场以批发为主，东胜区及旗县经营户前来进货。3、公寓一般做群租房，房东买下23套用来隔间出租。4、旅馆生意很好，客人主要为长途司机或煤矿人员。5、虽然市场刚运营不久，但多以蔬菜、水果、肉类批发为主，农贸市场环境相对杂乱。6、一层沿街出租率较高，后面的商铺全部处于闲置状态。,鄂尔多斯在建在售城市综合体项目,利民市场,温州商城,大兴市场,再就业市场,华容市场,维邦金融广场,亿利城,正东广场,龙湾,亿利金城,王府井金街,昊远国际,易兴国际建材博览园,易兴国际商贸城,易兴广东商贸城,鄂尔多斯广场,天润城市广场,满世广场,方圆一厦,维多利城,锦厦国际商业广场

39、,兴宇国际广场,赛特,恒利国际广场,银泰国际,哥伦布大众商业广场,星光电子城,万正广场,金峰电子城,每天百货,鄂尔多斯购物中心,北国新天地,帝王国际,中央广场,公园66大道,项目名称：锦厦国际商务广场项目位置：铁西区东环西路与乌审区 交汇处占地面积：4万平方米建筑面积：16.3万平方米容积率：4.07开发商：锦厦地产开盘时间：2010.9,锦厦国际商务广场,项目名称：维邦金融广场项目位置：鄂托克西街与中央路交界，草原文化公园对面占地面积:180000平方米建筑面积：505200平方米容积率：2.8 开发商：内蒙古维邦房地产开发股份 有限公司开盘时间：2011.6,维邦金融广场：动工：2009.

40、4.28 首期交付：2010年 全部投入运营：2012年 建筑群：有金融街、金融一路、金融二路，共九单体建筑和七个裙房，金融广场地下二层为停车场，建筑面积9.22万平方米，1400个车位。,维邦金融广场,项目名称：亿利城项目位置：铁西区东环西路与乌审 区交汇处占地面积：55000平米建筑面积：270000平米容积率：4.9开盘时间：2010.8,亿利城,项目名称：方圆一厦项目位置：铁西区广场街与东环路 交汇处占地面积：40751.74建筑面积：146000平米容积率：5.86开发商：建强房地产公司开盘时间：2010.8,方圆一厦,项目名称：亿利金城项目位置：吉老庆路与鄂尔多斯大街、乌审街交叉口

41、占地面积：110000平米建筑面积：170000平米容积率：1.54开盘时间：2010.10,亿利金城,项目名称：恒利国际项目位置：东胜区天骄路与大桥路交口建筑面积：建筑面积180000开发商：恒利房地产开发有限公司开盘时间：2011.5.28项目业态：写字楼、公寓、商业街,恒利国际,项目名称：银泰国际项目位置：吉劳特路与鄂托克大街交汇 处向北80米占地面积：20000建筑面积：60000容积率：3开盘时间：2011.6,项目名称：昊远国际项目位置：位于宝日陶亥街至伊金霍洛街中间，与王府井金街相邻占地面积：17万平方米建筑面积：40万平方米容积率：2.3开发商：昊远房地产开发 开盘时间：201

42、1.6,昊远国际,项目名称：王府井金街项目定位：引领中央商业时代项目位置：位于宝日陶亥街至伊金霍洛街之 间，东至鄂尔多斯饭店，西边与恒信中央花园相邻占地面积：17409.2平米建筑面积：42405.5平方米容积率：4.16开发商：内蒙古三江房地产开盘时间：2010.6,王府井金街,项目名称：赛特购物中心项目定位：大型奢侈品购物中心项目位置：吉劳特路与鄂托克大街交汇处向 北100米占地面积：20000多平方米建筑面积：80000多平方米容积率：4开发商：内蒙古佳佳乐房地产开盘时间：2011.3,赛特购物中心,项目名称：兴宇国际时代商务广场项目定位：集休闲、娱乐、餐饮、购物为一 体的综合商务广场项

43、目位置：东胜区鄂尔多斯西街与东环路交 汇处占地面积：3万平方米建筑面积：13万平方米容积率：4.3开发商：内蒙古兴宇房地产开盘时间：2011年1月,兴宇国际时代商务广场,项目名称：帝王国际项目定位：办公楼、公寓楼、商场项目位置：东胜区鄂尔多斯街与达拉特路东北角占地面积：3万平方米建筑面积：20万平方米容积率：6.67开发商：鄂尔多斯市宝泰鑫置业有限公司开盘时间：2011年,项目名称：中央广场项目定位：办公楼、住宅楼、商场项目位置：东胜区伊金霍洛街与准格尔路西北角占地面积：近3万平方米开发商：鄂尔多斯市宝泰鑫置业有限公司开盘时间：2011年,中央广场,项目名称：鄂尔多斯广场项目定位：办公楼、住宅

44、楼、商场、酒店项目位置：东胜区伊金霍洛街与准格尔路东北角占地面积：52000平米总建筑面积：300000平米容积率：5.77开发商：鄂尔多斯市宏大房地产公司开盘时间：2011年5月底,5月底商业街即将开盘，现在处于价格测试期无法获得其真实价格。,鄂尔多斯广场,项目名称：观园项目定位：住宅项目位置：东胜区大广场西侧（我们项目南侧）占地面积：36000平米总建筑面积：130000平米容积率：3.4绿化率：28%得房率：85%开发商：鄂尔多斯市宏大房地产公司开盘时间：预计2011年5月-6月,观园,项目名称：公园66大道项目定位：办公楼、住宅楼、公寓、酒店、商业街项目位置：鄂尔多斯市宝日陶亥东街（原

45、军分区）占地面积：35000平米总建筑面积：84000平米开发商：铭泰地产开盘时间：2010年11月,有招商团队，现在已经引入上岛咖啡主力店，还有2大主力店在谈，现在不能明确主力店名称。,公园66大道,项目名称：天润城市广场项目定位：办公楼、公寓、酒店、商场、底商项目位置：鄂尔多斯市广场南面占地面积：68000平米总建筑面积：400000平米容积率：5.88开发商鄂：鄂尔多斯润旭宇房地产开发有限公司开盘时间：2011年,天润城市广场,单一业态,多元化,低端消费,建筑规模,鄂尔多斯广场10.4万,赛特购物 8万,银泰国际 6万,王府井金街 4.2万,昊远国际 40万,1、数量多，规模大，业态全，

46、鄂尔多斯综合体项目竞争已进入白热化，商铺供给过盛，未来2-3年处于饱和状态；2、业态设置大多针对中、高端消费群体；3、竞争比较弱化的是针对中低收入客群的低端消费。,亿利城27万,天润商业广场 40万,兴宇时代13万,恒利国际 18万,鄂尔多斯在建在售综合体物业,鄂尔多斯公寓户型定位,维邦金融广场,亿利城,王府井金街,昊远国际,鄂尔多斯广场,天润城市广场,5,6,方圆一厦,锦厦国际商业广场,兴宇国际广场,赛特购物中心,恒利国际广场,银泰国际,8,9,5,6,8,7,9,哥伦布大众商业广场,帝王国际,中央广场,公园66大道,鄂尔多斯公寓分布图,鄂尔多斯公寓统计分析,小结：1、鄂尔多斯在售公寓体量约

47、为38万平米，共计约3100套，推出的公寓户型面积多在 在80-120平米左右。单套面积偏大。2、有的客户甚至半层、整层购买，购买实力比较强。3、鄂尔多斯公寓项目在认筹阶段会对购买半层及整层客户特别优惠，并且可以提前内部选房。4、购买公寓客户多为本地投资客或在鄂尔多斯工作的外地人。5、购买公寓客户大多数以投资为目的，很少以自住目的购买。,大众商业广场公寓户型配比定位,户型配比定位依据1、控制户型面积、控制总价，降低客户购买门槛。2、精装交付（建议装修约1200元/平米），方便客户，增加本案卖点。3、选择朝向差的东西向公寓做挑高设计（高度控制在5米以内）解决东西朝向的弱势。4、户型配比分两块进行

48、考虑一是平层公寓、二是挑高公寓，分别考虑可以剔除挑高产品面积带来配比偏差因素。5、因挑高公寓的户型优势、落地窗带来的景观优势，在单价上可以实现比平层公寓售价高出30%左右。,平层公寓配比,注：按技术指标公寓共2栋、总面积28800平米估算,项目自身条件分析,PART3,项目位置,中心商圈,地块,1.4公里,北国新天地,民生广场,温州商城,鄂尔多斯购物中心,每天百货,东胜区传统商圈,地块距离中心商圈1.4公里，属于核心辐射圈边缘范围内，地块周边覆盖了东胜区主要商业配套。,地块现状及周边,项目四至,地块,S214高速、新建商品房,成熟小区、在建住宅、小学、中学、中心商圈,S214高速,成熟小区、在

49、建楼盘、大兴中学、东胜区鸿波小学,地块周边行政及配套,交通及配套小结：,1、东、北2面被S214高速环绕，辐射范围覆盖旗下各县市；2、准格尔北路端头位置，属于中心商圈边缘地带；3、地块周边公交线路较少，易达性较差，将制约人流到达，对项目开发影响较大；4、地块周边行政配套、学校齐全，在建住宅楼盘多、地段位置具备发展/上升空间。5、周边居住人口数量较多，缺失商业配套。,项目地1.5公里范围内业态调查,A,B,C,D,E,F,G,H,杭锦路上鄂尔多斯大街至伊金霍洛街路段杭锦路上伊金霍洛街至宝日陶亥路段宝日陶亥大街上杭锦路至达拉特路路段达拉特路上宝日陶亥大街至伊金霍洛街路段,A,达拉特路上伊金霍洛街至

50、鄂尔多斯大街路段达拉特路上宝日陶亥街至鄂托克街路段鄂托克街上达拉特路至准格尔路路段准格尔路上伊金霍洛街至鄂托克街路段,B,C,D,E,F,G,H,烟酒店：面积50平米，租金5.5元/平米/天,鞋店：面积80平米，租金6.2元/平米/天,名烟名酒超市：面积37平米，租金为4元/天/平米,烟酒店：经营户是山西人，租房住，和商铺连在一起，租金为4.2元/天/平米，今年商铺可能被拆迁，对我们的项目有兴趣。,民族特产店：面积50平米，8元/天/平米,老卢川菜：面积140平米，租金7.5元/天/平米员工为四川人，菜馆提供住宿,女装店：38平，8.2元/天/平米,手机店：200平，6元/天/平米,烟酒店：4