土地增值税清算政策学习交流.ppt

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1、土地增值税清算政策学习交流,2014.11.11,大连纳税人学校西岗分校,Company Name,主要内容,Company Name,清算标准,Company Name,清算标准,建筑面积,清算标准,建筑面积 大地税【2014】1号公告：房地产开发项目的建筑面积原则上以规划部门的批复文件（详细规划总平面图等）为准，对于项目最终测绘面积与规划部门批复文件不相符的，经规划等政府部门确认后，以测绘面积为准。,Company Name,Company Name,清算标准,可售建筑面积 大地税【2014】1号公告：房地产开发项目的可售面积原则上以销（预）售许可证确认的面积为准，对于实际可售面积与销（预

2、）售许可证面积不一致的，应由房地产开发企业提供政府相关部门的证明，按实际可售面积确认。可售建筑面积中已转自用或 出租部分不计入清算范围，计算清算税款时，应予以剔除。,Company Name,清算标准,已售建筑面积 签订销售合同的面积（包括网上签订&非网上签订合同)纳税人的销售明细表 大连市房地产交易登记中心登记信息,Company Name,清算标准,公共配套面积 详细规划总平面图 测绘报告 移交手续 政府相关部门证明,Company Name,清算标准,销售比例 计算是否达到清算条件：（已售建筑面积+转自用）/可售建筑面积计算扣除比例：已售建筑面积/（可售建筑面积-转自用面积）,Compa

3、ny Name,清算单位及清算条件,Company Name,清算单位及清算条件,清算单位以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的项目，以分期项目为单位清算 分期：以住建部门或国土规划部门下发的建设工程规划许可证确定的分期建设项目作为清算单位相关文件：大地税【2014】1号公告,Company Name,清算单位及清算条件,清算条件应清算：1、全部竣工、完成销售的 2、整体转让未竣工决算项目 3、直接转让土地使用权的可清算：1、已售面积达85%（含转自用）2、取得销售（预售）许可证满三年 3、纳税人申请注销税务登记 4、省税务机关规定的其他情况,Company Nam

4、e,清算单位及清算条件,几点说明大连规定：纳税人申请注销税务登记，其房地产开发项目未进行土地增值税清算的，属于应清算范围计算清算条件比例时，对同一项目中相同类别的房地产，可单独对此类房地产计算转让比例计算转让比例时，“转让的房地产建筑面积”以已签订转让合同的房地产的建筑面积为准；“可售总建筑面积”以商品房销（预）售许可证中的预售商品房明细所登记的可售面积为准,Company Name,清算单位及清算条件,相关文件 新建文件夹国税发2006.187.doc（第二条）新建文件夹大地税函2007.200.doc（第一条）新建文件夹大地税函2011.128.doc（第二条）,Company Name,

5、清算税款的计算,Company Name,清算税款的计算-收入,收入形式 货币 实物 其他收入,Company Name,清算税款的计算-收入,收入确认 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。,Company Name,清算税款的计算-收入,视同销售 职工福利 奖励 对外投资 分配 抵债 非货币性资产交换,Company Name,清算税款的计算-收入,代收费用 计入

6、房价的，计入收入 不计入房价的，不计入收入,Company Name,清算税款的计算-收入,外国货币 以取得收入当天或当月1日的国家公 布的市场汇价折算,Company Name,清算税款的计算-收入,精装修收入 销售精装修房屋的，如果销售收入中含家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰品的，以实际销售收入减去前列商品的采购价格作为计税收入,Company Name,清算税款的计算-收入,关注要点企业销售明细表中销售情况（发票、合同）视同销售是否确认收入回迁房屋是否确认收入销售信息是否真实代理销售情况资金收取情况,Company Name,清算税款的计算-收入,关注要点建立销售核实表：买受人、

7、单价、面积、总房款、具体地址、合同签订时间、结算发票开具时间、收讫房款时间、房屋性质等（开具网络发票的，可从大集中系统中导出房屋销售数据）。回迁房，视同销售房屋情况也应计入表格。,Company Name,清算税款的计算-收入,关注要点通过核实表查找问题：1、同大连市房地产交易中心的销售数据核对 2、同购买方是否存在关联关系，是否存在收 入明显偏低 3、不同类型房产面积是否正确 4、普通住宅确认是否正确：对于网上签订房地产转让合同的，以合同签订时间作为享受土地增值税优惠的普通标准住宅标准适用时间；对于非网上签订房地产转让合同的，以房地产转让合同在大连市国土与房屋局的备案时间作为享受土地增值税优

8、惠的普通标准住宅标准适用时间。大地税【2014】1号公告,Company Name,清算税款的计算-收入,相关文件：新建文件夹土地增值税条例.doc（第五条）新建文件夹国税发2006.187.doc（第三条）新建文件夹国税函2010.220.doc（第一条）新建文件夹财税字1995.48.doc（第六、十五条）新建文件夹国税发2009.91.doc（第十八条）,Company Name,清算税款的计算-扣除,扣除项目（一）取得土地使用权所支付的金额（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（三）开发土地和新建房及配套设施的费用 旧房及建筑物的评估价格（四）与转让房地产有关的税金（五）加计百分 之二

9、十的扣除,Company Name,清算税款的计算-扣除,扣除项目 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不得扣除。,Company Name,清算税款的计算-扣除,扣除原则实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接

10、发生的或应当分摊的分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。,Company Name,清算税款的计算-扣除,计算清算扣除金额的基本步骤分别确定各项成本费用金额确定可扣除面积，分别确定各项成本费用可扣除金额分别确定不同类型房产（普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅）的已售面积占总可售面积的比例分房产类型计算各项目清算时可扣除金额,Company Name,清算税款的计算-扣除,共同费用的分摊方法 大地税【2014

11、】1号公告（一）属于多个房地产项目共同的土地成本，应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。（二）属于多个房地产项目共同的其他成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目总可售建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。（三）属于同一项目的共同成本费用，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算扣除金额。,Company Name,清算税款的计算-扣除,扣除相关文件 新建文件夹土地增值税条例.doc（第六条）新建文件夹土地增值税细则.doc（第七条）新建文件夹国税发2006.187.doc（第四条）分摊方法相关文件 新建

12、文件夹土地增值税细则.doc（第九条）新建文件夹国税发2006.187.doc（第四条）新建文件夹大地税函2008.188.doc（第一条）,Company Name,清算税款的计算-扣除,审核相关文件 新建文件夹国税发2009.91.doc（第二十一、二十八、二十九条）参考：新建文件夹国税发2009.31.doc（第二十七条）,Company Name,清算税款的计算-扣除,1、支付的地价款包括：以出让方式取得-支付 的土地出让金 以行政划拨方式取得-补交的土地出让金 以转让方式取得-支付 的地价款,2、交纳的费用包括：办理有关手续，缴纳的有关的登记、过户手续费 取得土地缴纳的大配套费、契税

13、等,（一）取得土地使用权支付金额取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用,Company Name,清算税款的计算-扣除,会计处理：取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等均应作为土地开发成本记入“开发成本土地征用及拆迁补偿费”科目。,税收处理：在扣除项目上同“土地征用及拆迁补偿”相分离；自用房土地成本不得在“开发成本”中列支，在清算审核中应予以剔除。,（一）取得土地使用权支付金额同会计核算的差异,Company Name,清算税款的计算-扣除,（一）取得土地使用权支付金额扣除要件 纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的土地批件、土

14、地出让金缴费证明以及财政、土地管理部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额”。凡取得票据或者其它资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。（二）关于契税、土地使用税等的扣除问题。纳税人取得土地使用权时缴纳的契税，应当计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。,Company Name,清算税款的计算-扣除,（一）取得土地使用权支付金额清算扣除金额的计算 第一步：（1）可扣除面积应分摊金额=本期土地成本发生额可售建筑面积（可售建筑面积-转作自

15、用的面积）第二步:(2)确定扣除比例（分不同房产类型）=已售建筑面积（可售建筑面积-转作自用的面积）第三步:(3)确定本次清算可扣除金额（分不同类型房产）=(1)(2)如果分期开发，则本期土地成本发生额=支付总额 全部占地面积本期占地面积,Company Name,清算税款的计算-扣除,（一）取得土地使用权支付金额关注要点 土地批件 支付凭据 资金流向 有无政府返还补贴 契税完税凭证,Company Name,清算税款的计算-扣除,（一）取得土地使用权支付金额相关文件 新建文件夹土地增值税细则.doc（第七条）新建文件夹国税函2010.220.doc（第五条）新建文件夹大地税函2008.188

16、.doc（第一条）新建文件夹国税发2009.91.doc（第二十二条）接受投资（2010年税政解答）2006年3月2日前：投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为扣除金额2006年3月2日后：以征税时确认的收入作为扣除金额,Company Name,清算税款的计算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成本成本项目 土地征用及拆迁补偿费 公共配套设施费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 开发间接费用,Company Name,清算税款的计算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（土地征用及拆迁补偿费）内容 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占

17、用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。,Company Name,清算税款的计算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（土地征用及拆迁补偿费）补偿形式 原地回迁 异地建房补偿 异地购房补偿 货币补偿,Company Name,清算税款的计算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（土地征用及拆迁补偿费）扣除要件 房屋拆迁补偿安置协议 被拆迁人身份证明材料 发票（对方单位）签字收据（对方个人）安置资金结算及交付证明材料 其它有关材料支付给个人的拆迁补偿款：拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证必

18、须一一对应、真实发生。,清算税款的计算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（土地征用及拆迁补偿费）房地产开发企业与动迁公司签订协议（合同），由动迁公司负责拆迁的，房地产开发企业应向税务机关提供双方签订的协议（合同）、发票、支付凭证、动迁公司支付明细及被拆迁人签收凭据等。房地产开发企业直接与被动迁人签订拆迁补偿协议的，应向税务机关提供拆迁（回迁）合同，被拆迁人是单位的，还需提供支付凭证及拆迁补偿发票；被拆迁人是个人的，还需提供签收花名册或签收凭证等。大地税【2014】1号公告,Company Name,Company Name,清算税款的计算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成

19、本（土地征用及拆迁补偿费）清算扣除金额 第一步：（1）可售面积应分摊金额=拆迁补偿费发生额 可售建筑面积（可售建筑面积-转作自用的面积）第二步：（2）确定扣除比例（分不同类型房产）=已售建筑面积（可售建筑面积-转作自用的面积）第三步:(3)确定本次清算可扣除金额（分不同类型房产）=(1)(2)如果分期开发，则本期拆迁补偿费发生额=支付总额 全部占地面积本期占地面积,Company Name,清算税款的计算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（土地征用及拆迁补偿费）关注要点 费用确认是否正确 有无土地闲置费 发生真实性 资金是否支付 凭据是否合法,Company Name,清算税款的计

20、算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（土地征用及拆迁补偿费）相关文件 新建文件夹土地增值税细则.doc（第七条）新建文件夹国税函2010.220.doc（第四、六条）新建文件夹国税发2009.91.doc（第二十二条）,Company Name,清算税款的计算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（公共配套设施费）内容 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。在政府或政府有关部门规定的标准内修建的人防设施，清算土地增值税时，不论其实际用途，其建设费用允许作为公共配套设施据实扣除。,Company Name,清算税款的计算-扣除,（二）开发土地和新

21、建房及配套设施的成本（公共配套设施费）扣除原则（2014）1号公告 产权属于全体业主或无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施，应有移交手续，产权属于全体业主的还应在小区内进行公开承诺。1.产权属于全体业主的，如物业管理用房等，应提供房地产开发企业无偿移交给全体业主使用的移交文件、业主委员会选举文件等资料，并在小区内进行公开承诺。未成立业主委员会的住宅小区，由办理入住手续50%以上的业主签字确认移交。对于物业用房面积超过规划面积的，还应提供大连市国土资源和房屋局关于明确该项目物业管理用房的文件以及大连市国土资源和房屋局出具的关于暂时限制该项目预留物业管理用房交易的文件

22、。,清算税款的计算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（公共配套设施费）2.无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应提供与相关部门的移交手续：公共配套设施为幼儿园、学校的，企业应提供与县级（含县级）以上教委签署的交接协议；公共配套设施为居委会的，企业应提供与所属街道签订的交接协议；公共配套设施为人防工程的，企业应提供人防工程证、大连市人民防空（民防）办公室出具的该项目结建人防工程批复等证明材料。,Company Name,清算税款的计算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（公共配套设施费）3.公共配套设施为设备间、变电所、泵房、消防间等的，企业应进行书面说

23、明。4.公共配套设施（会所、物业经营用房等）用于经营的，原则上不予扣除。,Company Name,Company Name,清算税款的计算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（公共配套设施费）扣除标准（同时具备）政府规划文件中应有相关规划，没有政府规划，却实际建造的，需提供有效证明。允许扣除的公共配套设施面积原则上以政府规划面积为准，实际测绘面积同政府规划面积不一致的，应提供有效证明，按实际面积扣除。产权属于全体业主或无偿移交政府、公用事业单位用于非营利性公共事业 移交手续及公开承诺,Company Name,清算税款的计算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（公共配套设

24、施费）特殊说明 地下车位：有产权，正常清算（大地税【2014】1号公告第四条）无产权，不并入清算范围 物业经营用房：无偿移交业主且业主无偿使用，可扣除；收费经营，不可扣除 会所：销售，正常清算 移交业主无偿使用，可扣除 收费经营，不可扣除,Company Name,清算税款的计算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（公共配套设施费）清算扣除金额 第一步：（1）公共配套设施费发生额=房屋开发成本总建筑面积公共配套面积 第二步：（2）可扣除面积应分摊金额=（1）总建筑面积（可售建筑面积-转作自用的面积+公共配套面积）第三步：（3）确定扣除比例（分不同类型房产）=已售建筑面积（可售建筑面积

25、-转作自用的面积）第四步：（4）确定本次清算可扣除金额=（2）（3）房屋开发成本：前期工程费、建安费、基础设施费、开发间接费用、公共配套设施费发生额合计,Company Name,清算税款的计算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（公共配套设施费）关注要点 对公共配套设施的认定 公共配套设施建筑面积是否准确 有无预提 多个项目共同的公共配套是否合理分摊,Company Name,清算税款的计算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（公共配套设施费）相关文件 新建文件夹土地增值税细则.doc（第七条）新建文件夹国税发2006.187.doc（第四条）新建文件夹大地税函2008.

26、188.doc（第一条）新建文件夹大地税函2009.183.doc（第一条）新建文件夹国税发2009.91.doc（第二十四条）,Company Name,清算税款的计算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（四项成本）包括 前期工程费（挖坑前）建筑安装工程费 基础设施费 开发间接费用,Company Name,清算税款的计算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（四项成本）内容 前期工程费，规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等 基础设施费，开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等 建筑安装工程费，以出包方式支付给承包

27、单位的建筑安装工程费或以自营方式发生的建筑安装工程费 开发间接费用，直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等,Company Name,清算税款的计算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（四项成本）装修费的扣除 销售已装修的房屋，其装修费可以计入房地产开发成本质保金的扣除 开具发票的，可扣除 未开具发票的，不可扣除售楼处、样板间等成本费用的扣除 若售楼处、样板间等是企业开发产品的一部分，则其成本费用（包括装修费）可计入房地产开发成本进行扣除；房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发

28、生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除；售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。,Company Name,清算税款的计算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（四项成本）清算扣除金额 第一步：（1）四项成本发生额=房屋开发成本-公共配套设施费发生额 第二步：（2）可扣除面积应分摊金额=（1）总建筑面积（可售建筑面积-转作自用的面积+公共配套面积）第三步：（3）确定扣除比例（分不同类型房产）=已售建筑面积（可售建筑面积-转作自用的面积）第四步：（4）确定本次清算可扣除金额（分不同类型房产）=（2）（3）,Company Name,清算税

29、款的计算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（四项成本）关注要点 前期工程费、基础设施费、开发间接费：费用确认是否准确，有无将开发费用计入 真实发生 实际支付，合法凭据 多个项目共同发生需合理分摊,Company Name,清算税款的计算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（四项成本）关注要点建筑安装工程费：与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载内容相符 自购材料有无重复计算扣除 单位定额成本是否超高 自行施工建设的，有无虚列成本 票据是否合规 施工方是否是关联企业,Company Name,清算税款的计算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（四项成

30、本）关注要点虚增建筑安装工程费的手段 虚立施工合同，虚开发票 由关联企业施工，虚开发票 挂靠施工企业，自行组织施工，虚列成本 甲供材料的重复扣除 支付较低费用，从核定征收的施工单位虚开发票 利用虚假材料，申请代开发票,Company Name,清算税款的计算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（四项成本）核定四项成本 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据

31、以计算扣除。,Company Name,清算税款的计算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（四项成本）核定条件 房地产开发项目四项成本每平方米扣除额高于大连市地方税务局制定的房地产开发项目单位面积四项成本扣除标准额度表中公布的每平方米四项成本金额，且经主管税务机关审核，发现有下列情形之一的，主管税务机关应当按照房地产开发项目单位面积四项成本扣除标准额度表中的额度核定四项成本：1、有税收征收管理法第三十五条列举情形之一，导致四项成本无法查账的,Company Name,清算税款的计算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（四项成本）核定条件 2、四项成本的合同、票据等凭证有虚假

32、、非法或无效等情况的 3、四项成本虽能提供发票等票据，但款项未实际支付的（合理的质保金除外）4、纳税人与其关联企业之间的业务往来未按独立企业之间的业务往来支付四项成本的；5、主管税务机关认为应核定四项成本的其它情况,Company Name,清算税款的计算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（四项成本）核定标准 新建文件夹房地产开发项目单位面积四项开发成本扣除标准额度表.doc“竣工年度”以工程质量检验部门出具的工程竣工验收报告中注明的竣工日期为依据,Company Name,清算税款的计算-扣除,（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（四项成本）核定四项成本相关文件 新建文件夹国税

33、发2006.187.doc（第四条)新建文件夹大地税函2008.188.doc（第一条）审核相关文件 新建文件夹国税发2009.91.doc(第二十三、二十五、二十六条）,Company Name,清算税款的计算-扣除,（三）开发土地和新建房及配套设施的费用内容 开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用,Company Name,清算税款的计算-扣除,（三）开发土地和新建房及配套设施的费用开发费用扣除方法 利息据实扣除，其它按照（一）、（二）计算金额之和的5%扣除 利息不可据实扣除，按照（一）、（二）计算金额之和的10%扣除

34、未发生利息支出，按照（一）、（二）计算金额之和的10%扣除,Company Name,清算税款的计算-扣除,（三）开发土地和新建房及配套设施的费用利息据实扣除的条件 能够按转让房地产项目计算分摊并金融机构证明 最高不能超过商业银行同期同类贷款利率计算金额 超过上浮幅度、超过贷款期限及加罚利息不得扣除 据实时点：据实扣除利息的终止时间为企业按规定首次开始清算的上个月。【2014】1号公告,Company Name,清算税款的计算-扣除,（三）开发土地和新建房及配套设施的费用利息据实扣除的条件 竣工条件：开发产品满足下列条件之一，视为竣工:1)竣工证明材料已报房地产管理部门备案；2）开发产品已开始

35、交付；3）开发产品已取得初始产权证明 统借统还利息，不得据实扣除,Company Name,清算税款的计算-扣除,（三）开发土地和新建房及配套设施的费用清算扣除金额：利息据实扣除的分摊 第一步：（1）可扣除面积应分摊金额=利息发生额 总建筑面积（可售建筑面积-转作自用的面积+公共配套面积）第二步：（2）确定扣除比例（分不同类型）=已售建筑面积（可售建筑面积-转作自用的面积）第三步：（3）确定本次清算可扣除金额（分不同类型）=（1）（2）第四步：确定其它费用扣除金额=（取得土地使用权清算扣除金额+房地产开发成本清算扣除金额）5%,Company Name,清算税款的计算-扣除,（三）开发土地和新

36、建房及配套设施的费用清算扣除金额：利息不据实扣除或无利息 开发费用扣除金额=（取得土地使用权清算扣除金额+房地产开发成本清算扣除金额）*10%,Company Name,清算税款的计算-扣除,（三）开发土地和新建房及配套设施的费用利息据实扣除的关注要点 贷款合同 利息支出证明 是否超过上浮幅度 逾期利息及加罚利息是否扣除 计算区间 闲置资金收益是否扣减,Company Name,清算税款的计算-扣除,（三）开发土地和新建房及配套设施的费用相关文件 新建文件夹土地增值税细则.doc（第七条）新建文件夹财税字1995.48.doc（第八条）新建文件夹国税函2010.220.doc（第三条）新建文件

37、夹大地税函2009.183.doc（第三条）新建文件夹国税发2009.91.doc（第二十七条）,Company Name,清算税款的计算-扣除,（四）与转让房地产有关的税金 内容 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税。细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。,Company Name,清算税款的计算-扣除,（四）与转让房地产有关的税

38、金 它们在哪里?契税 耕地占用税 印花税 土地使用税 房产税,Company Name,清算税款的计算-扣除,（四）与转让房地产有关的税金 清算扣除金额 按实际预征税款金额扣除,Company Name,清算税款的计算-扣除,（四）与转让房地产有关的税金 关注要点 是否是该项目实际支付 完税凭证 是否重复扣除,Company Name,清算税款的计算-扣除,（四）与转让房地产有关的税金 相关文件 新建文件夹土地增值税细则.doc（第七条）新建文件夹财税字1995.48.doc（第九条）,Company Name,清算税款的计算-扣除,（五）加计百分之二十扣除 内容 对从事房地产开发的纳税人可按

39、（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除,Company Name,清算税款的计算-扣除,（五）加计百分之二十扣除 说明 房地产资质：营业执照、建设主管部门的开发资质等级证书 房地产开发：是指在依据国家有关法律、法规取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。转让土地使用权的土地：必须已达到工业用地或其它建设用地条件的,Company Name,清算税款的计算-扣除,（五）加计百分之二十扣除 说明 对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。对取得土地使用权后投入资金，

40、将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20以及在转让环节缴纳的税金。,Company Name,清算税款的计算-扣除,（五）加计百分之二十扣除 说明 对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以新度折扣率后的价值），以及在转让时交纳的有关税

41、金。,Company Name,清算税款的计算-扣除,（五）加计百分之二十扣除 清算扣除金额（取得土地使用权清算扣除金额+房地产开发成本清算扣除金额）*20%,Company Name,清算税款的计算-扣除,（五）加计百分之二十扣除 相关文件 新建文件夹土地增值税细则.doc（第七条）新建文件夹大地税一.1995.121.doc（第十四条）,Company Name,审核流程及后续管理,Company Name,审核流程及后续管理,资料报送报送时间（90日）,Company Name,审核流程及后续管理,资料报送报送资料,Company Name,审核流程及后续管理,资料报送相关文件 新建文件

42、夹国税发2006.187.doc（第五条）新建文件夹大地税函2011.128.doc（第二条）新建文件夹大地税函2007.200.doc（第一条）新建文件夹国税发2009.91.doc（第十二条）,Company Name,审核流程及后续管理,清算审核时间（60日）主管地税机关应当自受理纳税人清算资料之日起60日内完成清算审核工作。相关文件 新建文件夹大地税函2011.128.doc（第二条）,Company Name,审核流程及后续管理,文书下达时间（15日）主管地税机关应当在对房地产开发项目土地增值税清算审核结束并经本局执委会审议后15个工作日内向纳税人出具房地产开发项目土地增值税清算审核

43、意见通知书。相关文件 新建文件夹大地税函2011.128.doc（第二条）,Company Name,审核流程及后续管理,税款补退时间（15日）纳税人应自收到房地产开发项目土地增值税清算审核意见通知书之日起15日内申报缴纳应补税款。涉及退税的，应按照退税管理程序办理。相关文件 新建文件夹大地税函2011.128.doc（第二条）,Company Name,审核流程及后续管理,清算后申报时间（15日）纳税人在主管税务机关对该项目进行土地增值税清算审核后，又取得该项目转让收入的，土地增值税清算审核时按规定实行查账征收的，应当按国税发2006187号文件第八条的规定，每月终了后15日内，向主管税务机

44、关申报缴纳土地增值税；按规定实行核定征收的，应当于本通知书下达之日起，每月终了后15日内，按每月转让房地产的收入乘以核定征收率，向主管税务机关申报缴纳土地增值税。,Company Name,审核流程及后续管理,清算后申报计算方法 清算期间内：按预征 清算已结束：查实的，根据清算结果计算的单位成本计算扣除金额（普通、非普通、非住宅分别计算）；核定的，按核定征收率征收。相关文件 新建文件夹国税发2006.187.doc（第八条）新建文件夹大地税函2011.128.doc（意见书）,Company Name,其它相关问题,Company Name,其它相关问题,纳税时间区分：预征税款的，实际取得 清

45、算税款的，签订合同 清算后再销售的，签订合同,Company Name,其它相关问题,预征税款基本规定 房地产开发企业预征土地增值税时，应于收到房款的次月，按实际收到款项申报缴纳预征税款。房地产开发企业在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，企业应于房地产销售合同签订次月，按照合同约定金额缴纳土地增值税，具体计算办法应按通知第八条规定执行，应区分普通标准住宅、非普通标准住宅和非住宅计算应纳税额。合同约定纳税人分期取得转让房地产（非房地产开发项目）收入，纳税人应于取得第一笔收入七日内，到主管税务机关，按合同约定的全部收入金额计算缴纳土地增值税。预征率 新建文件夹土地增值税预征率变化表.doc,Company Name,其它相关问题,纳税地点基本规定 对市内四区（含高新园区）新开发的房地产项目（以签订土地出让合同日期为准），从2013年7月1日起，土地增值税实行属地管理。,Thank You!,