《验收与入伙》PPT课件.ppt

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1、验收与入伙,邢国威,案例：,某日，正在上班的张先生接到一个电话，是派出所打来的，说他家窗户从楼上掉了下来，请他回家一趟。,张先生赶快回到家，发现果然窗户从楼上掉了下来。正好砸在了一辆奔驰车上，当时保险公司的工作人员和派出所民警都在。民警和张先生核对了情况，签字后继续上班，之后车主也没有再找张先生。,张先生以为事情这样就了解了。没想到，半年之后，张先生突然收到法院送来的传票。原来，保险公司在法院起诉了张先生，要求其赔偿奔驰车损失7万多元。张先生顿时傻眼了。,问题？,张先生有责任赔偿奔驰车损失吗？张先生该怎么办？,一审法院第一次开庭。民法通则第一百二十六条建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬

2、挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。,追加开发商为共同被告。,张某购房后，房屋在验收中出现裂缝、门窗质量、安装等多处问题。因此，张某与小区其他业主将验收中问题在验收清单上进行了记载，并与开发商交涉问题解决办法，没有办理房产证。,民法通则第一百二十六条建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。,问题：,张先生有责任赔偿奔驰车损失吗？,提出证据：整栋楼房门、窗的鉴定报告。调解。分担。张先生的态度。法院判决，开发商承担全部

3、责任。,一、业主入伙时的验收,（一）竣工验收、物业服务公司接管验收竣工验收(物业服务公司)接管验收,案例：香溢世纪花城建筑质量问题,江苏省连云港市新浦区建设单位是连云港市香溢房地产开发有限公司，小区一期住宅2004年、二期住宅2005年使用，入住后业主发现许多小区建筑质量问题.,1.单元门质量问题,香溢世纪花城住宅小区二期的单元门安装和材质都存在严重问题，使用的铁皮很薄，造成锁、门把、闭门器、螺丝上不紧；铰链焊接不牢固，门框、门扇极易变形，不锈钢片脱落；玻璃镶嵌可能是缺少缓冲装置，玻璃极易碎裂。交房时单元门的对讲系统却不能使用。,2.道路施工质量存在严重问题,小区内部分道路用装饰墙面的石板铺路

4、，这些石板厚度12cm不等，且极为松脆.下水不畅，下雨天积水严重。野蛮施工致使路边大理石路边石严重损坏，几乎没有多少完好的路边石。石阶多数严重起拱、开裂、变形。,3.绿化景观方面的问题,二期工程绿化景观不按设计施工，一些景观在实际施工时被偷偷裁减。相当多的树木与草皮枯死，或由于反复维修地下管道造成多处草皮、路面破坏，至今未补种修复。,4.房屋施工问题,(1)墙体渗水问题：许多住宅均存在雨天墙体渗水，造成墙面潮湿起鼓，而且大部分至今未修复。一场大雨过后50多户向物管报告墙体或门窗漏水，这还不包括尚未入住的业主的住宅。花巨资精心装修的房屋，经这样反复渗水一折腾，已经面目全非，无数次报修，开发商千呼

5、万唤之后来糊弄几次，墙体门窗还是照漏不误。,(2)室内外墙皮脱落问题(3)暖气管道、下水管道质量问题 暖气管道、下水管道由于施工和材料质量问题，屡有堵塞、损坏、泄露。业主报修日益增多。殃及草坪、道路经常被开肠破肚。施工过后，被破坏的草坪、道路，很少能修复完好，造成投入使用不久的住宅小区的草坪、道路已经伤痕累累。,(4)卫生间下水管道泄漏经常发生，据统计2007年2月9月7个月间以卫生间为主的下水管道泄漏就发生了49起。(5)部分一期住宅室内PVC排污管由于材质及安装问题发生变形，曾发生20多起渗漏，业主反映后开发商开始一拖再拖，等拖过了维修期后，开发商遂公开以保修期已过为由拒绝维修。,(6)暖

6、气计量表放在雨水井内，该井无下水通道，造成计量表锈蚀损坏。,6.塑钢门窗质量问题,二期居室塑钢门窗的质量普遍质量较差，较多的门窗出现损坏，下雨漏水，问题不断。,另外开发商在广告中称香溢小区的窗户玻璃是中空玻璃，可是在实际售房时，开始的部分购房合同中规定使用中空玻璃，后来与业主签订的购房合同中竟暗中抹掉了这一规定.,不管是否在合同中规定使用中空玻璃，在实际施工中，均是部分使用中空玻璃，部分使用普通单层玻璃，这种偷换建筑材料的行为被业主发现后，业主要求开发商，全部安装中空玻璃，开发商虽口头答应补装，但就是不兑现.,7.小区服务安保设施质量问题,被开发商拿来在广告中炫耀的智能化远程抄表、周边防范红外

7、报警设施性能很不稳定，几乎不起作用：机动车通道电控门屡修屡坏。业主、物管多次反映开发商一直不予解决.,8.小区景观水系渗漏严重,小区景观水系使用自来水，由于防渗漏处理不到位，存水渗漏极其严重。初步估算，每天耗水至少二百余吨，且水已渗入44#小高层地下车库。,9.自行车车库质量问题,二期大多自行车库门及门锁的存在质量问题，甚至发生车库门倒装，而且没有门拉手，使用极为不便。,10.化粪池井盖设计不合理,几乎所有的化粪池均隐藏在草坪之下，而且绝大多数已失去标志，致使需要清理化粪池时很难寻找到化粪池井盖。而且每次清理化粪池时均要破坏周围的大片草坪，这样将会使小区的绿化景观面目全非。,问题：,怎样处理.

8、应当吸取什么教训.,处理方法:成立组织或早日召开业主大会.对开发商.对物业服务公司.教训:注意收房验收.,二、验房程序：,(一)查看两书一表：质保书、使用说明书、竣工验收备案表；面积实测数据对照购房合同上的面积。(二)不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。核查房屋总面积超出或减少百分之三以内的情况很普遍；套内面积减少、公摊面积增加的情况更多。,(三)房屋完好。签管理规约、前期物业服务合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。(四)交合理费用（包括：物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费)。,三、验房顺序：,(一

9、)先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。(二)再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。(三)后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。,四、验房常用工具：,(一)量具：5m盒尺、2533cm直角尺、5060cm丁字尺、1m直尺(二)电钳工具：带两头和三头插头的插排（即带指示灯的插座）；各种插头：电话、电视、宽带；万用表；摇表；多用螺丝刀（“”字和“”字）；5号电池2节、测电笔；手锤；小锤；大灯、小灯,三、辅助工具：,镜子、手电、塑料袋多个、纸火柴、卫生纸、凳子、纸笔验房专用工具：垂直检测尺；多功

10、能内外直角检测尺；多功能垂直校正器；游标卡尺；对角检测尺；反光镜；伸缩杆等。,四、自己验房注意问题及简单操作方法：,1、厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。2、卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。,3、管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复；4、空鼓：手锤垫上几层纸（避免留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤（10g）测墙砖空鼓。,5、验电：,A、检查插座

11、：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关（应有标示），指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。,B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。C、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。,D、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。E、检查弱电插座数目：F、检

12、查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。G、检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃。是否不响或响了不停。,6、视镜（猫眼）：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。7、测高度：用盒尺检查房顶，取45个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.5m（或者2.6m）说明房顶没有倾斜。,8、测墙壁地面：用长尺（或者带有水平的专用直尺），靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好，抹在墙上干后就会形成爆点）。,9、测乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡（200瓦）照射，灯一亮，

13、墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要提出重新补腻子刷漆，如果局部刷漆（修补过）会与墙壁原色产生差异。,10、镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早腐烂损坏。,11、楼道窗户是否有纱窗，如果没有，应及时提出。12、检查防盗门，有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。13、检查门窗的密封是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。,14、窗户：推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰

14、撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。,15、检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。打开水阀看排水是否流畅（否则下水管被建筑垃圾堵塞），放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。,16、厨房和卫生间是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角达90度，四角无磕碰（房顶四角和地面四角），地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。,18、闭存水试验、水表空转试验：（重要检验项目）19、卫生

15、间：A:卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。B:如若没有窗户，则应有通风孔。通风孔设在吊顶下面。离通风孔最近的插座是防水插座。,20、暖气片：A:暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排掉。如果拧不动就需要修理解决，否则气排不出来，暖气片不热。B:还要注意暖气片安装时进水管和回水管的坡度符合要求，否则影响采暖。,二、业主入伙,案例：紫金长安业主收房花了100万买了套房子，眼看要入住了，却得到通知，要先收房才能验房，而且还要被迫接受开发商的种种不合理要求。,最早在建房的时候业主已经指出很多的问题，包括用的砖是三无产品，最后呈现在大家面前，外墙是花的，这些业主都进行了一定的沟通，因为里头发生的

16、问题非常多，如果都要去解决也不太现实。,小区按合同规定是4月30号交房的，参加集体收房的400多位业主在27日、28日进行了集体收房活动，开发商很不配合，拒绝合作，甚至对业主进行人身攻击，包括威胁，过完五一之后又和开发商进行过两次谈判，没有任何结果，,业主之前也向政府相关部门反应了，没有任何结果，包括市政府，人大，他们说这种纠纷都是要通过法律途径来解决的，但是部分业主的诉讼法院不予受理，同样一份起诉书有的业主去了就给立案了，后面再去的就不给立案了。,开发商定了一个标准，一个收房流程，首先是规定了要确认身份，拿身份证件，不是本人的要提供授权书，第二步要领取住宅质量保证书，住宅使用说明书，签收业主

17、临时公约承诺书。,首先这个业主公约在我们买房的时候就应该做好了，尤其是住宅使用说明书，没有任何一个业主看了，大家都不知道里头有什么内容。开发商定的是4月21号开始交房，期间有的业主已经收房了。里头有诸多违反合同，违反法律的约定，比如窗磁问题，合同里是每家都有，在住宅使用说明书里变成了三层以下和顶层才有。,还有车库问题，在合同里头并没有阐明车库产权，在开发商给的三本书里做了一个明示，在业主临时公约里约定的，说产权归开发商。,还有阳台问题。有一个我们认为都是窗户的地方在合同里头的图纸上，也是窗户，实际上是做成了一个门，于是开发商在三本书里也进行约定了。类似这样的问题非常非常多，最后一页附件里头写了

18、，领取了说明书就说明你阅读理解接受了就视为业主承认了。,有的业主本身就是律师，我想可能是出于对开发商的信任，在签收单上签收了这三份文件，等拿着这三份文件以后再来看，不对了，我签收这个字不是代表我签收这三本书，而是代表我承认开发商单方面对合同的修改？,还有国家代收代缴公共维修基金和契税，这是国家法律明令禁止的，但开发商说一分钱不能少交，这个东西必须交给他，他必须代收，这是他们的律师明确说的。所以说通过他设定的这些条件，我们认为收房没法进行，进行不下去了。,业主提出，提出要先验房再收房，这是业主提出的明确要求，业主应首先确认房子有没有问题，但是开发商的流程是你先收房才能验房，如果房子有任何问题，开

19、发商说提供一个强大的保修队伍，只要我收了就进入保修程序了，我们觉得这个非常不合理，没有任何一个消费者去买不合格的东西，然后如果有严重问题我再找人修，我觉得天底下没有这么做的。,在住宅使用说明书里和质量保证书里明文规定了，房屋所有质量问题归咎为维修。合同中约定要交给业主一个合格的房子。但是开发商在他三份文件里把交付合格房子的义务，转化为我把房子交给业主以后你可以找开发商维修.,还有问题，合同中规定的入住条件，比如气、水都应该合格.现在电用的是临时电。在合同里面，有条款明确规定，供暖系统在交房使用时达到正常使用条件，电力正常，供水正常等等，如果规定日期没有达到条件，双方约定按照以下处理，由出卖人承

20、担逾期交房违约的责任。,但在这三本书里，业主领了就等于接受了。按照这三个文件作为合同的补充协议生效了。物业供暖系统，电梯系统，供排水系统，暖气，交房时未达到正常工作条件的，本公司按照住宅质量保证书的约定承担保修责任，本公司不承担逾期交房违约责任，这两个文件我们一签字，就把一切保障全取消了。,在小区的东侧是三期，在规划的时候，肯定对日照有一个规划测算，他给我们一期的住宅一到三层都发了一个日照的通知书，有很多业主不大明白，都签收了，有的解决了，说给你一年物业费来解决.,三期底下有一个变电站，之前没有任何一个人告诉我们有一个变电站，而这个变电站并不是为我们服务的，我们已经问过规划局了，规划局说可能拿地的时候开发商就知道了，他应该告知业主，有可能我知道这个信息后我可能不买这个房子了。,解决方法:,存在哪些需要解决的问题？请你提出解决方法。先做到合法收房,再解决质量问题.借助多渠道,如信访部门.,联系入住协办员,验证,闭水,入住接洽,入住准备,入住培训,手续办理,入伙流程,验房,查三表,交钥匙,签证,验收,是,否,返 修,业主登记,接受委托事项,售房（租赁）合同身份证（护照）委托书,验证,流程演示验房表逐项记标识,验房,查三表流程双方查验,查三表,签署接收证明,签证,保管钥匙当面封存，保证非特殊情况下不启封，启封通知业主,接受委托事项,完.,