福州城市综合体专题报告131p.ppt

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1、福州城市综合体专题报告,产品形态研究,现有项目分析,案例分析,简报框架：,广深考察综合体项目,简报框架：,产品形态研究,现有项目分析,案例分析,综合体的概念,综合体的发展模式,现代定义,产生条件,产品特征,豪布斯卡概念,广深考察综合体项目,综合体的现代定义,什么城市综合体？,多个功能不同的空间组合而成的建筑中国大百科全书,是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑美国建筑百科全书,在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。,建筑综合体向城市空间巨型化，城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果,通过街区的作用，实现

2、了与外部城市空间的有机结合、交通体系的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延伸了城市的空间价值,综合体的产生条件,城市文化程度不断提高,城市规模不断扩大,人口 高度 密集,土地 资源 紧张,城市综合体应势而出,综合体的出现是城市聚集的产物。当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高，土地资源的紧张，这种综合体建筑形式会越来越多。,综合体的产品特征,超大空间尺度,功能复合性,通道树型交通体系,现代城市景观设计,高科技集成设施,高可达性,整体的统一性,土地使用均衡性,空间连续性、平面连续性,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,

3、11,12,内外部联系的完整性,巨大的社会效应,巨大的升值潜力,城市综合体具有功能复合型、高科技集成设施、高可达性、整体统一性、内外部联系完整性、巨大的社会效应及升值潜力等产品特征。,当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。,HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT英文单词的第一个字母的概括缩写。,体现商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，她是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区；是现代复合地产的新高地、新载体。,对一个城市经济的发展和商

4、业设施的完善将起到极大的推动作用，它绝不是几种产业的简单叠加，其有机的组合将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。,豪布斯卡概念,什么豪布斯卡？,豪布斯卡概念,HOPSCA的两种表现形式（1）城市形态的表现：在城市核心区域为了降低商务成本形成HOPSCA；（2）经济形态的表现：随着城市区域开发与旧城改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的HOPSCA。,豪布斯卡具有城市形态与经济形态两种表现形式。具备高可达性、整体统一性、功能复合性、内外部联系完整性等特征。,豪布斯卡概念,拉德芳斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。已建

5、成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里。建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人。建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；内有欧洲最大的商业中心，亦是欧洲最大的公交换乘中心。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善。建成占地25公顷的公园，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。庞大的资源互相影响，互相作用，拉德方斯已具备小型城市的基本功能，她带给人们的不仅是商务、居住、办公等一站式的完备生活，更成为巴黎次中心区，享誉世界。,于1986年最先诞生于巴

6、黎的拉德芳斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。,综合体与单功能物业的比较,城市综合体在功能、区位、建筑形式、投资风险、总投资、经济风险、客户来源、客户活动及客户综合使用成本上与单功能物业有很大的不同。,简报框架：,产品形态研究,现有项目分析,案例分析,综合体的概念,综合体的发展模式,四大功能均衡发展的模式,以写字楼为核心功能发展的模式,以星级酒店为核心功能发展的模式,以购物中心为核心功能发展的模式,广深考察综合体项目,在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式：,综合体的发展模式,写字楼、酒店、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式,以写字楼为核心功能的发展

7、模式,以星级酒店为核心功能的发展模式,以购物中心为核心功能的发展模式,简报框架：,产品形态研究,现有项目分析,案例分析,四大功能均衡发展的模式,以写字楼为核心功能发展的模式,以星级酒店为核心功能发展的模式,以购物中心为核心功能发展的模式,香港太古广场,深圳信兴广场,上海商城,深圳华润中心,广深考察综合体项目,四大功能均衡发展的模式,太古广场位于金钟地铁站上盖，是港岛及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点；太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势；太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园

8、宁静的环境。太古广场总占地3万，于一九九零年落成。包括四座大楼及一个购物中心，共提供近50万的建筑面积，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。,香港太古广场,背景资料,香港太古广场,项目定位,定位为 香港最顶级的综合体物业 甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓,四大功能均衡发展的模式,各功能规模构成,香港太古广场,四大功能均衡发展的模式,香港太古广场,甲级写字楼部分,太古广场一号楼：建筑面积7.8万、楼高36层的甲级写字楼，每层面积由1800至2000，首层为会议中心设施。太古广场二号楼：建筑面积6.4万、楼高27层的甲级写字楼，每层面积由1900至20

9、00。太古广场三号楼：建筑面积5.9万、楼高34层的甲级写字楼，每层面积约1800。,四大功能均衡发展的模式,香港太古广场,顶级购物商场部分,太古广场购物中心共分四层，建筑在一个有五百个车位的停车场之上，建筑面积6.6万的购物中心，场内提供超过一百三十间零售店铺及特色餐馆，并提供多个展览场地。,经营业态：百货公司女士时装/男士时装童装/玩具皮革制品/皮鞋/手袋运动用品护理/美容珠宝/钟表/饰物书籍/音乐/电子用品艺术品/家居布置/礼品电影院特色餐饮银行/服务,主要租客：香港西武、连卡佛、马莎百货A/T、Versace、D&G、Herms、Gucci、登喜路香港唱片、环宇影音中心屈臣氏集雅堂、世

10、界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大星巴克、北京楼、锦江春花旗银行、汇丰银行、揸打银行UA金钟电影院,商场业态特点及布局：国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；除百货店外，全部采用室内街；优越的共享空间。,四大功能均衡发展的模式,香港太古广场,顶级购物商场部分,四大功能均衡发展的模式,香港太古广场,五星级酒店部分,港丽酒店 513间客房的五星级酒店港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店万豪酒店 602间客房的五星级酒店,柏舍 共243套 套房面积由111至242 位于港丽酒店的11楼至37楼 由港丽酒店提供24小时房间餐饮服务、洗衣服务及可使用港丽酒店的游泳池、健体中心及商务中心,

11、曦暹轩 共136套 套房面积由55至309 海景、中央冷气调节，以及由万豪酒店提供的24小时房间餐饮服务 可使用万豪酒店的游泳池、健体中心及商务中心 备有自助洗衣服务,公寓部分,四大功能均衡发展的模式,香港太古广场,项目特色,一、综合体价值的利用 1、太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心：太古购物广场汇集国际名流；会议展览中心使综合体成为香港时尚发布场；金钟电影院引领港岛娱乐文化；高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧；多家五星级商务酒店集聚与高级酒店式公寓使综合体成为夜间中环的活力中心。2、通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆：万豪酒店、太古购物广场国际顶级品牌百货店及

12、国际品牌专卖店奠定综合体的展示 价值，即消费者的感知价值得到最大化挖掘。3、各功能间的互连互通大大延展了共享空间，统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享。二、海景价值的利用 1、设计上考虑尽可能多面海景的办公楼 2、高层单位面海景的酒店式公寓 3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧,四大功能均衡发展的模式,香港太古广场,关键驱动因素,外因：优越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区；良好的交通环境，位于地铁上盖。内因：各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物；各功能形象档次统一，相互形成支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客源，而其又为写字楼形成良好的配套；统一的管理与

13、相互服务，形成最大化的资源共享；各功能配合形成使用的全时段，保持24小时都为活力中心；开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次；设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰，且充分利用为海景资源。,四大功能均衡发展的模式,该模式的KPI体系（关键绩效指标体系）,四大功能均衡发展的模式,该模式的收益方式特征,四大功能均衡发展的模式,以写字楼为核心功能发展的模式,深圳信兴广场,背景资料,深圳信兴广场（地王大厦）位于深圳市金融中心区，周边聚集了深圳大多数的银行、证券等金融机构，为较成熟的商务中心。,物业高度：384米 土地面积：18,734平方米总建筑面积：273,000平方米地库车位：两

14、层共900个车位物业管理：深圳熊谷物业管理有限公司建成日期：1996年,以写字楼为核心功能发展的模式,深圳信兴广场,项目定位,定位为 深圳市目前最高的标志性建筑 甲级写字楼+豪华服务式公寓+购物中心,69层甲级写字楼 总建筑面积16万 标准层面积由127至全层2,160 34部进口“三菱”升降机 2部运货升降,高5层，总建筑面积3.4万 提供达22,013的商铺面积 以经营国际、国内名牌为主 3部观光升降机及10部扶手电梯 名店云集如MaxMara、Escada、Bally、HugoBoss、Episode等,以写字楼为核心功能发展的模式,深圳信兴广场,各功能规模构成,购物中心,甲级写字楼,豪

15、华公寓,地下停车场,高33层，总建筑面积4.49万 提供332个豪华服务公寓单位 单套面积由68-200 实用率约80%每个单位均配备全套豪华家俬及电器 6部进口“三菱”客用升降机,总建筑面积3.41万平方米 提供车位900多个 每天进出、停放车辆达6000辆次,以写字楼为核心功能发展的模式,深圳信兴广场,关键驱动因素,外因：优越的地理位置，深圳金融商务区中心；金融业驻商形成产业的支撑。内因：利用超高层写字楼的顶级形象，深圳第一高楼扩大知名度；从设计上将各部分功能独立，各有出入口，做到互不干扰；建筑外观形象突出，昭示性极强。,以写字楼为核心功能发展的模式,深圳信兴广场,该模式的KPI体系（关键

16、绩效指标体系）,以写字楼为核心功能发展的模式,深圳信兴广场,该模式的收益方式特征,以星级酒店为核心功能发展的模式,上海商城,背景资料,上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。,以星级酒店为核心功能发展的模式,上海商城,项目定位,定位为上海顶级国际化综合体 city within a city 五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场,以星级酒店为核心功能发展的模式,上海商城,各功能规模构成,核心功能：五星级酒店为主导，以五星级酒店带动高档公寓、写字楼及商业。

17、功能配比：酒店：公寓：写字楼：商业 45%：30%：15%：10%,以星级酒店为核心功能发展的模式,上海商城,五星级酒店部分,Portman Ritz-Carlton 酒店：拥有564间客房 位于主楼14到45层 酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享,以星级酒店为核心功能发展的模式,上海商城,豪华公寓部分,位于两栋辅楼，共472间豪华服务式公寓 公寓只租不卖，租金较办公楼略高 单套面积从47到267，以中大面积为主。,以星级酒店为核心功能发展的模式,上海商城,商场部分,最高档的店铺、剧院、7个不同国家风格的餐厅,以星级酒店为核心功能发展的模式,上海商城,项目特色,一、建筑特色

18、1、追求空间含蕴，体现中西交融 外墙不加粉刷，保持水泥本色，呈现光泽 庭院四周设置一组组商店和中西并蓄的餐厅 庭院和大厅：从庭院登上自动扶梯或楼梯，可直达宽敞的大厅。各种展览在大厅展示，根据需要优化组合展厅。展厅占地5500平方米。二、国际化管理1、聘请国际人士组成管理团队2、采用五星级标准的服务管理,外因：处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心的形象，使综合体在南京西路上，形成地标和中心化区域。具有较大的发展潜力；区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围。内因：定位准确。基于本区域经济圈，五星级酒店带动其它功能，并定位其它功能规模及档次；五星级酒店及高档公寓的入住客，为国际一线品

19、牌专卖店带来持续的生意；娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心；波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚又奠定了综合体在南京路的顶级地位。,以星级酒店为核心功能发展的模式,上海商城,关键驱动因素,以星级酒店为核心功能发展的模式,上海商城,该模式的KPI体系（关键绩效指标体系）,以星级酒店为核心功能发展的模式,上海商城,该模式的收益方式特征,以购物中心为核心功能发展的模式,深圳华润中心,背景资料,华润中心位于深圳地王金融圈，与地王大厦相对而立。该区域可开发用地极少。罗湖已形成的金融中心和财富圈层，但成熟后区域的发展空间受到限制以及新区竞争。是一座以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸

20、多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。是深圳规模最大，品质最高的综合建筑群。项目占地面积77,292，总建筑面积480,935，设置车位2,988个。华润中心项目分北、中、南三个部分，涵盖了不同功能特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及服务式公寓。华润集团作为如此大规模的项目开发，其项目使命是必须由受区域发展限制的框框中跳出来，领导区域发展、创造市场。,以购物中心为核心功能发展的模式,深圳华润中心,项目立意,以购物中心为核心功能发展的模式,深圳华润中心,各功能规模构成,一期规划：北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万，提供约1000个车位 写字楼4.2万的甲

21、级写字楼，高度为139米，其中1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，顶层为多功能厅。万象城18.8万的大型综合性购物及娱乐中心，包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素。由超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家零售店面组成。2002年10月开工，约在2004年底、2005年初竣工开业。二期规划：占地4.1万，总建筑面积达25万，提供约2000个车位 开放式购物空间、五星级酒店和服务式公寓的组成。,以购物中心为核心功能发展的模式,深圳华润中心,关键驱动因素,外因：优越的地理位置，良好的交通可达性；区域成熟后发展受

22、限，需要一个新的亮点来激发活力；区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。内因：超强的实力与品牌号召力；集购物、娱乐等为一体的体验式；项目立意高，与深圳人内心的价值观相符；一流的精英团队。,以购物中心为核心功能发展的模式,深圳华润中心,该模式的KPI体系（关键绩效指标体系）,以购物中心为核心功能发展的模式,深圳华润中心,该模式的收益方式特征,四种模式KPI体系的总结,以优越的地理条件为基础，以强制性的视觉冲击、功能化体系的设计以及完善的配套为核心，打造成功的城市综合体。,四种模式收益方式特征的总结,简报框架：,产品形态研究,现有项目分析,案例分析,君临盛世茶亭,世茂天城,群升国际,恒力城

23、,万达购物广场,冠亚广场,万象城,宝龙城市广场,海西第一城,广深考察综合体项目,福州现有城市综合体项目 宝龙城市广场 万象城 冠亚广场 万达购物广场 君临盛世茶亭 世茂天城 群升国际 恒力城 海西第一城,现有项目分布图,福州现有城市综合体项目共有9个。主要分布于城市老商圈及中心地段。,宝龙城市广场,背景资料,宝龙城市广场位于台江区老商圈，西二环路与工业路交汇处，连接尤溪洲大桥。是宝龙集团斥巨资且历经三年多的精心耕耘打造的，是福州地区目前规模最大、品牌最多、商品最全的现代一站式超大购物中心。突破传统SHOPPING MALL的商业模式与国际最为先进的商业模式接轨。集购物、娱乐、美食、休闲、游乐、

24、文化、旅游、公寓8大功能于一体的大型商业广场。2007年4月30日开业运营。商场总建筑面积22万。3/4建筑面积作为对大中型主力商家和名牌专卖店的招租，1/4建筑面积作为独立店铺出售。整个购物中心内有60多部电梯可供消费者使用，最特别的是手扶电梯直接从地下二层停车场连接到商场。商场配备中央空调。福州首创独特的室内走廊。拥有大型地下停车场。,外部立面,内部中庭,天鹅造型外立面,位于台江老商圈，是福州地区目前规模最大、品牌最多，商品最全的一站式购物中心，集8大功能于一体的商业广场。,定位为商业新航母 福州新地标购物中心+公寓,宝龙城市广场,项目定位,核心功能：大型一站式购物中心为主导。以商场为主，

25、带动周边餐饮、娱乐、休闲、银行等功能分布：以“童话世界”为主题的室外景观。B2停车场，超过600个停车位。B1层挑高7米的青少年主题购物商场，建筑面积超3万。1-4层欧洲特色步行街，时尚百货、大型超市。商铺面积近5.6万。首层设有近3000的中心广场。5层设有金逸五星级影城/特色餐饮。5-16层为840套精装修酒店式单身公寓。共用商场配套。,宝龙城市广场,各功能规模构成,大型一站式购物中心为主导。以商场为主，配备大型停车场，主题购物商场，特色步行街，大型超市，中心广场，特色餐饮，星级影院等。,B2地下二层,停车场,B1地下一层,宝龙乐园、美食广场、童装世界、童玩、婴幼用品、阿里郎韩国料理、银河

26、系台球城、黑马溜冰场、特色餐饮,1F,法国风情街、新华都百货、国美电器、数码通讯、麦当劳、肯德基、运动服饰、精品女装、化妆品、皮鞋、珠宝首饰、邮政、银行、总服务台,2F,意大利风情街、新华都百货、家乐福超市、女装世界、肯德基、两岸咖啡、零一唰唰锅、英之华鞋业、皮具、内衣、化妆品、饰品,3F,西班牙风情街、新华都百货、家乐福超市、男装世界、浩沙健身俱乐部、内衣、斗牛士、圣杰士、享燕台式唰唰锅、美容,4F,新华都百货、a gogo KTV、恋佳窗帘城、浩沙健身俱乐部、斗牛士、圣杰士、家居床品、家居饰品、工艺品,5F,金逸国际电影城、渔人码头、若可时尚概念生活馆,二期,福州国惠大酒楼、桥亭活鱼小镇、

27、沃德酒吧、豪享来、风波庄、农家乐、寻常故事,宝龙城市广场,购物中心部分,项目分为两期。一期一栋（主体建筑）7层，地下2层，地上5层。经营种类繁多。二期两栋，以餐饮、娱乐为主要经营业态。,外因：优越的地理位置。台江老商圈，西二环路与工业路的交汇处，连接通往金山生活区的尤溪洲大桥；区域内暂无大型购物广场竞争。与万象城共同构成的“万宝商圈”，形成特定消费人群，吸引周边人群消费；台江公交线路最为密集的区域。内因：独特的天鹅造型建筑外立面，给人视觉上的冲击；以Shopping Mall的商业模式进行运营。一站式购物，满足消费者的不同需求；经营种类多样化。定位中高端线路。内部以新华都百货为核心，分布服装、

28、皮具、家居、精品等独立商铺。外部以特色餐饮、休闲娱乐为主要经营模式。,宝龙城市广场,关键驱动因素,项目拥有优越的地理位置、密集的公交线路网。独特的天鹅造型设计、一站式购物环境、经营种类多样化，是项目成功的关键。,国惠大酒楼,肯德基,麦当劳,宝龙城市广场,商家展示,家乐福,国美电器,新华都百货,特色餐饮,建设银行,特色商家,美食街,宝龙城市广场,商家展示,KTV,农业银行,金逸影城,数码手机,导引标牌,观景垂直电梯,地下停车场,自助贩卖机,户外休闲椅,景观小品,宝龙城市广场,商家展示,万象城位于台江区老商圈，工业路和西二环路交汇处。与宝龙城市广场仅一街之隔。是泛华建设集团在福建的商业地产代表作品

29、。福州首座“一站式”大型购物中心，首家Shopping Mall，首开福州“迷您型”商铺先河，购物一站式。集百货、超市、大型专业店及零售业态的旗舰店为一体，为市民提供购物、休闲、娱乐、美食、康体、商务等多层次大众化服务。2006年12月22日开幕。项目总建筑面积10万，单层建筑面积1.9万，建筑高度23.15米。其中1.5万时尚家居、1.5万大型超市、2万精品百货、1万数码电器、3000儿童城。80%商铺自身持有；仅销售20%的商铺，并且购买后第6年、第8年和第10年3次无条件退铺机会。配有休闲广场面积20000平方米，停车车位数800个，可辐射一小时经济圈700多万人口。,外部立面,万象城,

30、背景资料,位于台江老商圈，福州首座一站式大型购物中心，首家Shopping Mall，首开迷你型商铺先河，集百货、超市、大型专业店及零售业态的旗舰店为一体。,定位为福州首座“一站式”大型购物中心购物中心,万象城,项目定位,万象城,各功能规模构成,项目共6层，地下一层，地上五层。经营种类繁多，以天虹百货及特色餐饮为主要业态。,外因：优越的地理位置。台江老商圈，西二环路与工业路交汇处，与“宝龙城市广场”仅一街之隔；区域内暂无大型购物广场竞争。与“宝龙城市广场”共同构成的“万宝商圈”，形成特定消费人群，吸引周边人群消费；台江公交线路最为密集的区域。内因：以Shopping Mall的商业模式进行运营

31、。一站式购物，满足消费者的不同需求；经营种类多样化。定位中高端线路。内部以天虹百货为核心，分布服装、皮具、家居、精品等独立商铺。外部以特色餐饮、休闲娱乐为主要经营模式；2010年春节前后，天虹百货扩大经营面积，重新划定商业布局。,万象城,关键驱动因素,项目拥有优越的地理位置、密集的公交线路网。天虹百货的重新整合运营、经营种类的多样化，是项目成功的关键。,万象城,商家展示,特色餐饮,特色餐饮,特色餐饮,麦当劳得来速,KTV,商场中庭,名车展示,天虹百货,自动扶梯,机动车停车场,非机动车停车场,地下停车场,商场内部垂直电梯,商场导航,户外直升梯,万象城,配套设施,冠亚广场地处福州商业最核心地带，紧

32、邻繁华的东街口商圈、五一商圈和传统商业中心的南门兜。项目位于鼓楼区，八一七路和乌山路交汇处，五一广场和福州市政府近在咫尺；由福建冠亚集团开发，中国地产代理业旗舰金丰易居、上海房屋销售有限公司全程营销，知名商场经营管理企业HK100（香港）有限公司经营管理，嘉博筑业担纲规划设计；以城市商业中心轴线八一七路为依托，以乌山自然风景区为基础，汇集旅游、休闲、购物、商务、会展、餐饮、文化、娱乐、咨询、政务等多个都市配套型生活产业为一体的现代都市生活服务产业群。倡导“发现式消费”，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游文化于一体的中高档大型综合性商业广场；2004年“冠亚广场”被福州市人民政府、中国建筑协会

33、室内设计分会评为“2003-2004年福州最具升值潜力楼盘”;冠亚广场占地6645亩，总建筑面积13.5万。其中住宅建筑面积4.43万。,下沉购物广场主入口,冠亚广场,背景资料,位于鼓楼区商业最核心地带，汇集多个都市配套型生活产业为一体的现代都市生活服务产业群。是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游文化于一体的中高档大型综合性商业广场。,给城市一个未来给福州一个传奇购物中心+公寓,冠亚广场,项目立意,核心功能：一站式购物广场。全方位满足消费者吃、穿、住、行、赏、玩、美、尚等各方面的需求。功能分布：以乌山公园为景观，景在园中，园在景中的景观设计。两个停车场的设计。分别位于百货及公寓地下。方便管理，

34、满足配套需要。餐饮、娱乐、美容美体等室内休憩空间与室外露天咖啡、酒吧、都会广场、文化公园的结合。557套高级酒店式服务公寓。共用商场配套。,冠亚广场,各功能规模构成,一站式购物广场。全方位满足消费者吃穿住行等各方面的需求。两个停车场的设计，室内休憩空间与室外休闲空间结合的设计。,冠亚广场,商业规划分布,项目分为名品名店、时尚丽人、美食风情、大洋百货四个区域经营。经营业态种类繁多。,外因：优越的地理位置。鼓楼黄金商圈，八一七路与乌山路交汇处，紧邻五一广场与市政府；区域内大型购物广场云集，购物人群区域消费习惯已养成；项目周边配套齐全；市中心公交线路的密集区域。内因：以Shopping Mall的商

35、业模式进行运营。一站式购物，满足消费者的不同需求；经营种类以服装、特色餐饮、数码产品为主；主力商家大洋精典百货，定位高端，众多一线品牌旗舰店云集于此。,冠亚广场,关键驱动因素,项目拥有优越的地理位置、密集的公交线路网，周边配套齐全，购物人群区域消费习惯已养成。定位高端的主力商家，经营种类多样化，一站式购物是项目运营的关键。,屈臣氏,美食街,服装,数码,餐饮,冠亚广场,商家展示,下沉式购物广场,休闲街,地面停车位,地下停车场,景观公园,商场直升梯,冠亚广场,配套设施,福州金融街万达广场位于台江区，江滨大道以北、鳌峰路以南、前横路以西。是海峡西岸未来金融中心海峡金融街的先行项目。福州金融街万达广场

36、是万达集团城市综合体项目的旗舰性代表。总投资40亿元，是一个集六星级酒店、甲级5A写字楼、大型高档购物中心、大型娱乐中心、时尚步行街和SOHO办公为一体的大型城市综合体。项目于2009年7月30日开工建设，预计于2010年底竣工。占地108亩左右，总建筑面积约40万，地上总建筑面积310500，地下建筑79000。地下机动车位800个，非机动车位2500个，其中，除星级酒店外，写字楼建筑面积36700，SOHO办公楼建筑面积101000，商业综合体建95000，商业步行街及酒楼建筑面积40000，地下室超市15000。80%的商业由万达公司自身持有；20%的商铺出售，现已售罄。对外宣称已引入商

37、家：万达影院、苏宁电器、国美电器、万千百货、威斯汀酒店、索菲特酒店、必胜客、肯德基、麦当劳、大玩家、大歌星、沃尔玛、百安居、特力屋、棒！约翰披萨,4月2日施工进度,万达购物广场,背景资料,位于台江区海峡金融街。是一个集六星级酒店、甲级5A写字楼、大型高档购物中心、大型娱乐中心、时尚步行街和SOHO办公为一体的大型城市综合体。,万达所至 财富所向一个中心繁华一座城市酒店+写字楼+购物中心+娱乐中心+步行街+SOHO办公,项目沙盘（北面）,南面,万达购物广场,项目立意,万达购物广场,各功能规模构成,酒店、写字楼、购物中心、娱乐中心、步行街、SOHO办公六大业态齐集于此，真正意义上的城市综合体。,外

38、因：优越的地理位置。海峡西岸未来的金融中心海峡金融街；区域内暂无大型购物广场竞争。万达的商业品牌，良好的前期招商，不仅能吸引东部的消费人流，更能吸引城市其他区域的购买客户；东区公交线路密集区域。内因：酒店、写字楼、购物中心、娱乐中心、步行街、SOHO办公六大业态齐集于此，真正意义上的城市综合体；万达商业品牌的效应，吸引众多商家加盟运营。各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可独立吸引消费人流；各功能形象档次统一，相互形成支撑。写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客源，而其又为写字楼形成良好的配套；统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享。,万达购物广场,关键驱动因素,项目拥有优越的地理位置、

39、密集的公交线路。六大业态齐集，万达的商业品牌效应，一定规模的顶级物业形象，各功能相互支撑，统一管理形成的最大化资源共享，是项目成功的关键。,君临盛世茶亭位于台江区八一七中路两侧，连接东街商圈和台江商圈。是福州市最大规模的城市商业街改造工程，致力于打造成结合了旅游、购物、娱乐、景观、休闲为一体的现代商业购物中心。占地123.2亩，总用地面积81860，总建筑面积25万，总商业建筑面积11.5万，总居住兼容办公建筑面积13.5万。规划为“一轴三核心”，一轴就是中轴线景观街与地下商业街；三核心分别指茶亭河水街、群众路现代商业中心、洋头口商业步行街。分为九个地块。其中一号到七号地块主要以店铺式小型商业

40、，八号九号地块为大型商业、酒店式公寓、高档住宅。,君临盛世茶亭,背景资料,位于台江区，是福州市最大规模的城市商业街改造工程。致力于打造成结合了旅游、购物、娱乐、景观、休闲为一体的现代商业购物中心。,海峡西岸第一街购物中心+高档住宅+SOHO办公,君临盛世茶亭,项目定位,核心功能：街区式购物中心。满足消费者一站式购物消费需求。功能分布：中式园林景观设计，旨在还原百年商业老街风貌。一号、二号、三号、五号和七号地块沿着茶亭河建，即茶亭水街。具有明清建筑风格的临街店铺和部分小公寓（7层带电梯）。四号地块为明清建筑风格的6层商用楼。八号地块1-7层为商业百货，8-33层为30SOHO公寓。九号地块规划为

41、三栋楼，其中两栋楼为46层，一栋为33层，为140-170的大户型。三栋楼设计有连体商业裙楼。,君临盛世茶亭,各功能规模构成,街区式购物中心，中式园林景观设计，旨在还原百年商业老街风貌。,外因：优越的地理位置。城市中轴线八一七中路两侧，连接东街商圈和台江商圈，前身为福州百年商业街茶亭街；区域内大型购物广场云集，购物人群区域消费习惯已养成；项目周边配套齐全；周边公交线路网密集。内因：一站式购物，满足消费者的不同需求；依托沿水景观设计而成的“茶亭水街”，开创福州休闲购物街的先河。,君临盛世茶亭,关键驱动因素,项目拥有优越的地理位置、密集的公交线路，周边配套齐全，购物人群区域消费习惯已养成。一站式的

42、购物环境，依托景观设计而成的茶亭水街，开创福州休闲购物街的先河。,中式风格的营销中心,9号地块施工进度,茶亭水街,茶亭水街,君临盛世茶亭,项目展示,世茂天城位于台江区广达路两侧，原茶亭公园和儿童公园所在地。建成后将成为集精品高档住宅、行政办公、文化教育、休闲娱乐、商贸服务于一体的城市CBD中心。项目于2007年10月奠基，预计3年内全部建成。项目占地约142亩，总建筑面积约50万。整个项目共分为四个地块：地块一为以近300米的高度问鼎“福建第一高楼”的世茂国际中心，包含五星级世茂洲际酒店、5A写字楼、商场和一幢7层的商业裙楼；地块二、三将建成四幢170多米的超高层公园景观住宅；地块四为茶亭公园

43、的地下空间，建设茶亭公交首末站、地下商业广场。,群众路,八一七中路,广达路,国货路,儿童公园路,红线内均为世贸天城地块,世茂天城,背景资料,位于台江区。建成后将成为集精品高档住宅、行政办公、文化教育、休闲娱乐、商贸服务于一体的城市CBD中心。,福州的地标海西第一高楼星级酒店+写字楼+购物中心+高档住宅,世茂天城,项目定位,世茂天城,各功能规模构成,项目拥有大型地下车库，立体商业，五星级酒店，5A写字楼，高档住宅以及其他配套等。,外因：优越的地理位置。城市主干道广达路两侧；区域内大型购物广场云集，购物人群区域消费习惯已养成；项目周边配套齐全；周边公交线路网密集。内因：酒店、写字楼、购物中心、高档

44、住宅齐集于此，真正意义上的城市综合体；各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可独立吸引消费人流；各功能形象档次统一，相互形成支撑。写字楼为购物中心、酒店、高档住宅带来客源，而其又为写字楼形成良好的配套。,世茂天城,关键驱动因素,项目拥有优越的地理位置、密集的公交线路，周边配套齐全，购物人群区域消费习惯已养成。四种业态齐集，一定规模的顶级物业形象，各功能相互支撑，是项目运营的关键。,特色餐饮,世茂天城,商家展示,特色餐饮,儿童城,品牌展示,营销中心,沿街底商,世茂天城,施工进度,群升国际位于台江区八一七中路横街段。涵盖商业、娱乐、休闲、商务、居住、文化、教育为一体。项目占地约170亩，总建筑

45、面积达45万。10万的商业规模，1020米的商业街区。由多个主题街区有机组合而成，沿八一七路形成“丰”字型格局。复合有精品商业街、品牌专卖店、大型购物中心、生活超市、高尚住宅区、酒店、主题商业广场、文化广场、休闲娱乐会所等多种业态，结合其间的公园、银行、学校、医院、文化机构等，形成一个相互融合的、和谐的、开放的国际化动感街区。项目倾力打造购物、居住、休闲、娱乐、商务、文化、旅游、金融、教育、医疗保健等城市核心功能，全力塑造CBM(CENTER BLOCK MALL）“都心国际复合街区”。,群升国际,背景资料,位于台江区。涵盖商业、娱乐、休闲、商务、居住、文化、教育为一体。由多个主题街区有机组合

46、而成，沿八一七路形成“丰”字型格局，全力塑造“都心国际复合街区”。,福州的地标海西第一高楼购物中心+写字楼+高档住宅,群升国际,项目定位,群升国际,各功能规模构成,核心功能：街区式购物中心。满足消费者一站式购物消费需求。功能分布：由多个主题街区有机组合而成，沿八一七路形成“丰”字型格局。复合有精品商业街、品牌专卖店、大型购物中心、生活超市、高尚住宅区、酒店、主题商业广场、文化广场、休闲娱乐会所等多种业态。项目倾力打造购物、居住、休闲、娱乐、商务、文化、旅游、金融、教育、医疗保健等城市核心功能，全力塑造都心国际复合街区。,街区式购物中心，由多个主题街区有机组合而成，沿八一七路形成“丰”字型格局，

47、全力塑造都心国际复合街区。,10万商业街区 九大主题商业街区1、巴黎名街（运动休闲步行街区）2、家电（国美电器）3、艺塑家（时尚家艺家饰街区）4、东方百货（名品百货主题街区）5、东方银座（时尚品牌旗舰街区）6、E酷时代（现代数码主题街区）7、凯旋假日（娱乐休闲主题街区）8、吉祥家居（家居建材主题街区）9、欢乐食街（美食餐饮街区）,群升国际,商业街区分布,项目拥有分为九大主题的商业街区：运动休闲、家电、时尚家艺、名品百货、时尚品牌、现代数码、娱乐休闲、家居建材、美食餐饮。,群升国际,关键驱动因素,外因：优越的地理位置。城市中轴线八一七中路两侧，连接东街商圈和台江商圈，前身为福州百年商业街茶亭街；

48、区域内大型购物广场云集，购物人群区域消费习惯已养成；项目周边配套齐全；周边公交线路网密集。内因：一站式购物，满足消费者的不同需求；由于地块较为分散，不能形成人流的贯通。主题街区的运营方式，中低端的定位，准确判断项目的运营方向，是项目成功的基础；主力商家东方百货，定位中高端线路；以服装、餐饮、家电以及基本商业配套为主。,项目拥有优越的地理位置、密集的公交线路，周边配套齐全，购物人群区域消费习惯已养成。一站式的购物环境、主题街区的运营方式、准备判断项目的运营方向，是项目成功的基础。,写字楼,群升国际,商家展示,特色餐饮,国美电器,童玩乐园,东方百货,群升国际,商家展示,特色餐饮,特色餐饮,主题购物

49、街,主题购物街,主题购物街,群升国际,商家展示,特色餐饮,特色餐饮,特色餐饮,麦当劳,主题购物街,项目雄踞福州CBD核心五四路的地标性高端建筑群，背靠五四北省体中心，西临东街口繁华商圈，南接五一路直达台江繁华所在。与福州市委员会、福建省人民代表大会常务委员会比邻而居。千米范围之内，众多写字楼、银行、证券、酒店、超市、商场、医院、名校举步即达。拟建成集大型购物中心、国际一线品牌商业旗舰、高级写字楼、高端住宅以及多种休闲配套为一体的城市综合体。总建筑面积25万，规划为三栋住宅和一栋写字楼，46层现代建筑风格住宅，40层高端写字楼。以150米的高度，雄踞五四路高端建筑集群。项目规划8层为福州CBD中

50、心品牌大型商业旗舰，汇聚国际一线品牌，建立福州高尚消费领地；地下四层全智能化停车场，深入地下约18米，机动车位约1100个，非机动车位约7100个。,恒力城,背景资料,位于鼓楼区五四路西侧，福州CBD核心的地标性高端建筑群。拟建成集大型购物中心、国际一线品牌商业旗舰、高级写字楼、高端住宅以及多种休闲配套为一体的城市综合体。,恒力城,项目定位,福州中心地标作品我是地标 我是主角写字楼+购物中心+高档住宅,恒力城,各功能规模构成,核心功能：一站式购物广场。满足消费者一站式购物消费需求。功能分布：规划为三栋住宅和一栋写字楼，46层现代建筑风格住宅，40层高端写字楼。8层品牌大型商业旗舰，面积约7万。