长宽城区地块市场研究报告50页.ppt

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1、宏观市场研究,PART 1,房地产市场研究,PART 2,取地策略建议,PART 3,赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2014年8月11日9月10日http:/,宏观市场研究,PART 1,城市概况城市经济城市规划,宏观篇/城市概况/地理区位,长春，吉林省省会，政府行政级别为副省级。被誉为“北国春城”。中国最大汽车工业城市，位于东三省中央，地理位置较好，距离哈尔滨220km，沈阳280km，北京850km。,长春,长春,宏观篇/城市概况/行政区划、人口,注：数据来源于统计年鉴、统计公报,长春市辖6区3县级市1县，总面积20604平方公里，

2、常住人口800万人，户籍人口756万人，属于人口流入型城市；其中市区面积4926平方公里，市区人口363万人。,长春市辖6区3县级市1县：南关区、朝阳区、宽城区、二道区、绿园区、双阳区、九台市、榆树市、德惠市、农安县；其中包括净月、汽车、经开、高新4个国家级开发区、4个新城（北部、南部、西部、净月西部）、1个国家先导区（长东北）、1个生态旅游度假区（莲花山）、1个国家综合保税区（兴隆保税区）、2省级开发区（南部都市、长江路）。,宏观市场研究,PART 1,城市概况城市经济城市规划,宏观篇/经济发展/GDP、人均GDP,GDP增速与房地产发展关系,2009-2013年长春市GDP总量保持均值10

3、%以上的高速增长，2013年达到5003亿元，同比增长12.2%；2013年人均GDP64989元，同比增长12.2%，增幅较大；人均GDP10300美元，房地产处于平稳发展期，以改善需求为主。根据GDP增速与房地产发展关系以及长春GDP近年来增速，判断长春房地产业正处于高速发展状态。,2013年长春实现GDP总额637亿元，同比增长12.2%；人均GDP83814元，同比增长11.86%，房地产处于高速发展期，房地产以改善需求为主。,注：数据来源于统计年鉴、统计公报,宏观篇/经济发展/固定资产投资,2013年前三季度，长春市完成固定资产投资额2875.5亿元，同比增长了15.1%。其中：工业

4、投资1399.9亿元，增长22.4%。国有及国有控股投资完成735.3亿元，增长65.8%；民间投资完成1626.2亿元，增长22.4%，占固定资产投资比重达到65.1%。,2008-2012年长春市固定资产投资额逐年增长。2012年固定资产投资额达3172亿元，同比增长30.3%，固定资产投资占GDP比值为71%，说明城市经济结构以工业生产发展为主导。固定资产投资增长比例较大，近年均以30%以上的增长率增长，城市投资环境较好与周边城市相比，城市固定资产投资较低，仍有一定上涨空间,注：数据来源于统计年鉴、统计公报,近年长春市固定资产投资走势,周边城市固定资产投资横向对比,宏观篇/经济发展/房地

5、产投资,近年房地产投资逐年增长，2011年呈爆发增长态势，2012年投资额649亿元，同比增长-2.5%；2013年房地产投资占固定资产投资比例为13.6%，整体投资比例偏低，正常为20%-25%，房地产发展潜力较大。,近年长春市房地产投资走势,2013年前三季度，房地产开发投资持续下降。2013年以来，受国家宏观调控政策持续影响，房地产投资持续低迷。全国房地产投资增幅明显回落，房地产业成为短期内继续拖累经济增长的因素之一。2012年前三季度长春市房地产开发投资445.6亿元，增长24.5%。而2013年前三季度有所下降。房屋新开工面积和土地购置面积一直低于2012年，反映出房地产企业对市场的

6、预期,周边城市房地产投资占固定资产投资比重对比,多年来长春都是以第二产业为主导,近几年随着工业投资力度的不断加大,工业的主导地位仍不会改变,并比重逐渐加大，成为经济增长的主力。从数据显示，长春市的第三产业发展也在逐步加快，主要是由于政府加大对第三产业的扶持。随着第一、二产业的发展，居民收入水平的不断提高，将有力地带动第三产业增长，拉动第三产业增值不断增加，但其占比基本保持平稳状态，其欠发达直接导致城市经济缺乏活力，但随着产业结构的持续调整及现代服务业的发展，城市经济将迎来新的发展阶段。,2013年前三季度，长春市GDP总量完成3294.6亿元，增长8.8%。其中，第一产业增加值166.6亿元，

7、增长2.8%；第二产业增加值1784.3亿元，增长10%；第三产业增加值1343.7亿元，增长7.9%。2013年前三季度三产比例为5:54:41。,宏观篇/经济发展/三产结构,近年长春市历年三产走势,2013年前三季度，居民收入同步增长，长春市场物价总水平持续平稳运行。城市居民人均可支配收入达到20160元，同比增长18.7%。人均可支配收入不断提升，人民的生活水平也得到了长足的改善。市民的消费能力逐年增强，部分消费需求需要被引导才可释放。2013年前三季度人均消费支出为14536元，同比增长15%。人均消费性支出整体显示为稳定增长的消费趋势，而且增长势头强劲，城市总消费水平也在不断升高。随

8、着长春市经济的发展，也将为居民创造更多更好的就业机会，在未来几年里，长春市的发展水平还将以较高的速度持续发展。,宏观篇/经济发展/居民收入,近年城镇居民收入逐年增长，2012年人均收入2.3万元，同比增长12.7%；在周边城市中排名第三。,2008年-2011年长春市CPI波动上升，同比去年增长了1.9%，增长幅度处于正常水平。2008年-2011年长春市CPI值呈波动上升，2008年-2010年波动性较大，波动幅度最大到4.6%，2011年CPI值为105.5%，同比去年增长了1.9%，2012年CPI值为102.3%，2013年CPI值为105.9%，同比去年增长了3.6%CPI的增长幅度

9、不是非常大。,宏观篇/经济发展/CPI,2008年-2011年长春市CPI波动上升，2013年同比上涨3.6%，增长幅度处于正常水平。,近年长春市历年CPI走势图,宏观市场研究,PART 1,城市概况城市经济城市规划,北部城区要通过老工业基地和棚户区的改造，整合铁北、宋家等北部空间成为城市最重要的生活区，规划期内要加强城区基础设施、公共服务设施建设，改善城区生活环境质量。从规划内容就可以预见将来北城区的景象。铁北、宋家所在的宽城区是长春市最老的城区，在长春发展历史上具有非常重要的地位，民间素有“先有宽城子，后有长春市”之说。它不仅见证了这座年轻城市的成长历程，还创造了其中诸多“之最”。如，第一

10、座发电厂，第一座煤气厂，第一个防疫站，第一辆出租车。,2013年长春的区域开发建设更加快速，城市主要向南发展南部新城，向北发展高新北区。,宏观篇/经济发展/城市规划,南部新城,高新北区,长春首条地下隧道将通车据了解，飞跃路隧道是飞跃路贯通工程的地下部分，于2010年9月12日开工建。这条隧道全长86.17米，是目前长春最长的地下隧道工程，也是长春第一条地下隧道。飞跃路隧道的通车，意味着今后从长春高新技术产业开发区到汽车产业开发区和西客站等地，将不用再绕道，可直接到达。长春地铁1号线已建成1/4，地铁5号线、6号线、7号线2017年后开建地铁1号线已全面开工，人民大街站、北京大街站等站都已开始施

11、工。目前已大约完成工程进度的四分之一。长春市远期规划在市区约建设7条快速轨道交通线路，其中包括5条地铁和两条轻轨。第一阶段是2000年至2010年，建设轻轨3号线、4号线；第二阶段是2010年至2017年，建地铁1号线、2号线；2017年以后，开始建设地铁5号线、6号线、7号线和轻轨郊区延长线。,长春市公共交通系统的不断完善，尤其是“两纵三横”快速路的基本通车，很大程度地缓解了市内的交通压力，让居民出行更加快速便捷，拉近城市各区域之间的距离，同时也对公共交通周边的房地产发展起到积极促进作用，更加有利于房地产业的区域优化配置,宏观篇/经济发展/交通规划,房地产市场研究,PART 2,土地市场商品

12、房市场竞品分析,2013年全市共成交土地1088.02万，同比下降21.2%；按规划建筑面积计算，成交量为1722.41万，同比下降19.6%。从统计数据结构分析，2013年全市土地成交面积呈现下降态势，主要是因为随着国家调控的深入，开发商开始谨慎拿地。从容积率变化来看，2013年全年成交土地的平均容积率水平为1.58，同比有所增长。,市场篇/土地市场/成交量,2013年全市共成交土地1088.02万，同比下降21.2%；按规划建筑面积计算，成交量为1722.41万，同比下降19.6%。成交面积逐年下滑，主要是因为随着国家调控的深入，开发商开始谨慎拿地从容积率变化来看，2013年全年成交土地的

13、平均容积率水平为1.58，同比有所增长。,2013年长春市成交的土地单价为2209元/，同比上升48.9%；成交的楼面地价为1395元/，同比上升46.1%。溢价率方面，2013年成交土地溢价率4.3%，同比上升4个百分点。,市场篇/土地市场/成交价,2013年长春市成交的土地单价为2209元/，同比上升48.9%；按容积率1.58计算，折合约230万元/亩。成交的楼面地价为1395元/，同比上升46.1%。溢价率方面，2013年成交土地溢价率4.3%，同比上升4个百分点。,各区域成交价格波动较大，南关区地价居于所有区域的首位，其次是二道区、净月区。从溢价率方面来看，高新南区的溢价率为17.5

14、%，汽贸区和宽城区的溢价率分别为11.6%和11%；其他大部分区域溢价率都比较低。,市场篇/土地市场/成交区域,2013年，各区域成交土地价格波动相对较大。从具体区域来看，南关区土地单价5365元/，居于所有区域的首位，其次是二道区、净月区。另外，从楼面地价来看，区域之间的价格波动度相对不是太大，南关区楼面地价2166元/，居于所有区域首位，其次为二道区、朝阳区。从溢价率方面来看，高新南区的溢价率为17.5%，汽贸区和宽城区的溢价率分别为11.6%和11%；其他大部分区域溢价率都比较低。,成交方面2013年，成交的土地面积为1088万（16311亩），同比下降21.2%。区域成交面积不一，汽贸

15、区、高新区是主力成交区域，分别占总成交量的22.1、22。住宅商服是成交主力，占总成交量的62.5；工业用地次之。成交面积以挂牌出让为主。2013年，居住类用地成交建设用地面积1246.7万，同比上升31.3%。价格方面2013年长春市成交的土地单价为2209元/，同比上升48.9%；成交的楼面地价为1395元/，同比上升46.1%，平均溢价率有所上升。住宅类土地市场中朝阳区土地单价6292元/，居于所有区域的首位，其次是南关区、二道区。2013年成交的土地中以商业类用地价格最高，土地单价为3803元/，溢价率为3.9%，；其次为住宅类用地，土地单价3315元/，溢价率为4.7%。,市场篇/土

16、地市场/小结,房地产市场研究,PART 2,土地市场商品房市场竞品分析,2013年长春房地产施工面积为5222.3万平方米，环比小幅增加1.92%。2013年长春市商品房竣工面积为372万平方米。商品房峻工面积同环比下降59.3%。自2007年开始长春市房地产施工面积持续保持上涨趋势，2013年房地产市场开工面积出现小幅下降，自2011年开始，施工面积增长率急速下滑。,市场篇/商品房市场/施竣工面积,2013年长春房地产施工面积为5222.3万平方米，环比小幅增加1.92%。自2007年开始长春市房地产施工面积持续保持上涨趋势，2013年房地产市场开工面积出现小幅下降，自2011年开始，施工面

17、积增长率急速下滑2013年长春市商品房竣工面积为372万平方米。商品房峻工面积同环比下降59.3%。,市场篇/商品房市场/供销走势,从商品房2008-2013年度供应面积走势图上可以看出，受经济危机大环境影响，2009年开发商谨慎开发，导致供应量出现小幅下滑，而后市场复苏表现良好，商品市场供应量平稳增长，2013年为今年新高，达到996.6万平方米，同比去年增长3.9%。2008年后商品房成交走势呈现“U”型，受国内外经济环境影响2008年市场低迷，之后随着国内经济逐渐走出低谷和政策刺激，长春商品房市场成交再度迅速反弹，2009年迅速上升达到811.5万平方米，2012年成交量开始逐渐上扬，2

18、013年出现近年新峰值，达到850.5万平方米，同比增长21.8%,2013年全年商品房供应996万方，成交850万方，供求基本平衡，市场比较健康自2009年以来供应量较前年出现小幅下滑后，商品房供应呈平稳增长趋势，2008年后商品房成交走势呈现倒“U”型走势，主要受近年调控影响。,市场篇/商品房市场/供求比,2013年长春商品房供求1.11，近年整体供小于求，市场需求旺盛，比较健康。,2008-2013年间，其中2009、2010、2013年的供求比均大于12008年整体市场受金融危机影响长春市场表现低迷。2009年以来，长春房地产市场快速的复苏、回暖、繁荣。由最低点，供求比从前一年的0.6

19、5增至1.25，主要由于政府加大房地产开发投资，房地产业蓬勃发展，成交繁荣。2010年和2011年由于房地产调控力度逐渐加强，供求比出现走低，分别为1.04和0.69。随着城市加速发展，置业需求逐渐释放，2013年长春市场供求比有所拉升。,2008-2013年商品房成交均价持续上涨，2013年均价已达6609元/，同比增长4.9%,市场篇/商品房市场/成交均价,从2008年以来，商品房均价呈现持续上涨趋势，2008-2011年价格攀升迅猛，2010涨幅较大，涨幅达到27.8%，2012年房地产调控政策的深入施行有效抑制了商品房价格的快速上涨，2012年商品房成交均价与2011年基本持平，201

20、3年价格同比去年仅上涨4.9%，维持平稳增长。,长春商品住宅市场除2012年供应同比下降外，总体呈上涨趋势，2013年供应量达到峰值，同比上涨23.5%。成交受调控影响较大，2013年商品住宅成交758万方，同比增长34.6%,市场篇/商品住宅市场/供销走势,2007年供应量带领2008年的供应量持续上涨；2009年因受2008年市场低迷的影响，各开发商推案较为谨慎，而导致本年供应量略微上涨；2011年由于稳健的货币政策和房地产调控政策的叠加效应，开发商推盘谨慎，至2012年商品住宅供应量又出现大幅下降，2013年政治调控的坚持，基本保持了政策调控的连续性和稳定性，但长春作为内地三线城市，受影

21、响不大，本年供应量有所上涨，为近年来最高，达到830.12万平方米。从2007年始，随着国家宏观调控力度的加大，住宅市场成交量出现了逐年下降的现象，尤其是2008年，更由于国内外经济环境影响，商品住宅市场走入低迷期，使得成交量同比大幅度下降，2010年开始，政府开始调控房地产市场，不仅取消了买房的优惠政策，还从整治开发商囤地到终端消费的限购不一而足，2011年调控政策继续深入执行，货币政策同时紧缩，使商品住宅成交继续下滑。2013年成交量有所上涨，达到历年来成交量最高点，757.99万平方米。,商品住宅市场成交均价稳中有升，2011年均价最高，2012年调控政策效应显现，价格涨幅有所下降，20

22、13年均价6590元/，同比小幅上涨2.0%。,市场篇/商品住宅市场/成交均价,总体来看，2008-2011年商品住宅价格呈现持续小幅上扬的态势；2009-2011年商品住宅价格大幅上扬，房地产市场成交活跃，商品住宅价格同比上涨27.6%，达到6710元/平方米，2011年房地产调控政策对价格的抑制作用开始显现，增幅回落，较去年上升17.9%。2012年房地产调控政策对价格影响力度加大，价格明显下降，同比下降3.7%，2013年调控政策的持续，对价格的影响逐渐减小，均价小幅上涨2%,市场篇/宽城区市场/供销走势,宽城区市场整体供求平衡，2013年供应111万方，销售101万方，供求比1.1，市

23、场健康；住宅近年上涨较快，3年上涨1000元，2013年均价达到5621元/，同比上涨6.9%。,宽城区市场整体供求平衡，2012年供略大于求，全年供应108万方，销售80万方，供求比1.34；2013年供应111万方，销售101万方，供求比1.1，市场健康；住宅近年上涨较快，3年上涨1000元，2012年均价上涨幅度较大，全年上涨15.7%，达到5258元/；2013年均价达到5621元/，同比上涨6.9%。,全市商品房存量约668万方，需9个月时间消化，短期内市场健康；,土地待开发量约7766万方，需要9年时间销售完毕，土地存量大，未来竞争激烈；,存量,土地待开发量,市场篇/商品住宅市场/

24、存量分析,市场篇/商品房市场/小结,供应方面自2009年以来供应量较前年出现小幅下滑后，商品房供应呈平稳增长趋势；2013年1-12月长春市商品房月度新增供应量整体呈不规则变化；成交方面2008年后商品房成交走势呈现倒“U”型走势，主要受近年调控影响；2013年1-12月成交量呈波浪型变化，春秋两季成交表现旺盛；供求方面2008-2013年商品房供求比波动较大，13年供求比为1：0.85；2013年1-12月月度供求比走势波动剧烈价格方面2008-2013年商品房成交均价持续上涨，本年均价已达6609元/；2013年1-12月份月度成交均价涨幅平稳；存量方面商品房存量688万方，9个月即可去化

25、，短期内市场健康土地市场待开发量7766万方，需要9年时间去化，未来供应量大，竞争激烈,房地产市场研究,PART 2,土地市场商品房市场竞品分析,市场篇/竞品分析/楼市格局,长春市场基本分为5个板块，城市主要向南发展南部新城，向北发展高新北区，楼盘多集中在西南板块和城北板块，两板块属于近期的开发热点，地块属于城北板块。,市区共有100多个楼盘在售，多集中在西南板块和城北板块。西南板块有约30个楼盘在售城北板块有约35个楼盘在售城西板块有约11个楼盘在售城南板块有约10个楼盘在售城东板块有约20个楼盘在售,市场篇/竞品分析/价格分布,长春市场价格差异较大，但基本上四环外价格是最低的，其中以城北四

26、环外价格最低，约4500-5500元/；地铁沿线价格稍高，价格最高的是城南板块，有的楼盘价格达到9000-10000元/。,四环外5000-6000元/,城南7000-8500元/,城东板块6500-7000元/,城北板块5500-7000,市区价格差异较大，四环内外价差明显，有约1000元/的差价。城北四环外均价4500-5500元/城北四环内均价约6000-7000元/城南四环外均价5000-6000元/价格最高的是城南地铁沿线楼盘，均价约9000-10000元/城西均价约7000-8000元/城东约6500-7000元/,城西7000-8000元/,四环外4500-5500元/,市场篇/

27、竞品分析/竞品选取,地块位于城北，选取城北片区在售楼盘作为参考，根据在售楼盘可以判断，城北四环外高层价格约4000-5000元/，四环内高层5500-6500元/，越靠近市区，配套越成熟，价格越高。,地块周边楼盘分布图,市场篇/宽城区市场/销售排名,宽城区市场销售相对缓慢，2013年销冠年去化3.4万方，第二名仅1.5万方，差距较大；区域楼盘年均去化约1万方。,项目地址：宽城北凯旋路新光复路市场前物业类型：高层、多层 占地面积:129000平方米 建筑面积:300000平方米 容积率：2.32开盘时间：2011/11销售均价：4600元/开发商：吉林兆丰房地产开发有限公司,兆丰凯旋明珠规划产品

28、含住宅、临街门市及千余米长现代情景商业街，项目产品以高层为主多层为辅，户型面积区间约为50-170平米之间。,凯旋明珠,市场篇/竞品分析/竞品分析,凯旋明珠,地块位置,主力户型：65两房,107三房,项目地址：宽城青年路与北四环交会处物业类型：高层、多层 占地面积:250000平方米 建筑面积:650000平方米 容积率：2.6开盘时间：2014/3销售均价：5500元/开发商：长春市胜赢房地产开发有限公司,5分钟直达北湖生态湿地公园，奥林匹克公园，雁鸣湖水系前面环绕，配套大型生活超市、6万平生活体验商街、4万平五星级标准大汉宫酒店、千平英伦教堂广场。,金都小镇,市场篇/竞品分析/竞品分析,金

29、都小镇,地块位置,主力户型：79两房,项目地址：青年路与绕城高速交会处以南物业类型：高层、多层 占地面积：84700平方米 建筑面积：181213平方米 销售均价：高层4300、多层5300元/开发商：长春胜赢房地产开发有限公司容积率：2.0首次开盘时间：2011/8,项目内设大型综合购物超市、羽毛球场、幼儿园等配套设施。项目以多层住宅为主，配合高层住宅产品，户型面积在50120平米之间。,金色佳园,市场篇/竞品分析/竞品分析,金色佳园,地块位置,主力户型：64两房,主力户型：82两房,取地策略建议,PART 3,地块分析取地建议,区位分析：地块位于长春市长江路经济开发区，距市中心直线距离19

30、.46km。交通条件：基地周围有长哈铁路、环城高速、长农公路及规划轨道交通1号线等主要通道，对内对外均有较好的可达性。项目周边公共交通线路很少。城市人流主要来向：项目周边凯旋路连接主城区，经凯旋路转乙九路进入本项目十分便利，故城市人流主要来向为沿凯旋路由南向北进入乙九路方向。,地块篇/地块位置,地块篇/地块现状,用地四界范围：丙六十三路以南，丙六十路以西，丙六十四以北，乙八路以东。用地现状：用地平坦，无明显高差。基地内无现状建筑。项目四至：用地北侧为170m宽的高速公路防护绿地，西侧为物流园配套住宅，东侧为商业配套，南侧为物流园综合交易展示区。周边用地属性均为规划属性，现为待建空地。,地块篇/

31、指标分析,地块面积397亩，为二类居住用地，容积率1.78，规划总建面58万方，其中住宅44万方，公建3.2万方，地下11建筑面积万方。,取地策略建议,PART 3,地块分析取地建议,当前本案住宅市场价格评估值为4500-4800元/平米,1、从当前时间节点推算（若售价每年自然提升5%），本案可实现销售均价约5000-6000元/（2014年底上市销售）,高层售价预估,地块篇/取地价格,不考虑商业时，高层入市价格按4500-4800元/计算，要保证项目10%的投资收益率，地价不能超过50万元/亩。,土地价格预测分析表,地块入市价格以450-4800元/计算，投资利润率10%时，项目能保证一定收

32、益；此时地块地价约30-50万元/亩，楼面价约为300-450元/。,地块篇/取地价格,注：按纯住宅方式计算，不考虑商业及车位,计算商业及车位，高层按入市价格4500-4800元/计算，要保证项目10%的投资收益率，地价不能超过100万元/亩。,土地价格预测分析表,地块入市价格以4500-4800元/计算，投资利润率10%时，项目能保证一定收益；此时地块地价约80-100万元/亩，楼面价约为700-850元/。,地块篇/取地价格,注：商业按1万元/计算，车位按4万元/个计算,分别按照地价130万元/亩、100万元/亩、80万元/亩计算项目经济效益。入市价格：高层住宅4800元/商业10000元

33、/车位4万元/个,地块按130万元/亩计算，项目税后净利润1.07亿元，税后单方净利润228元/，税后投资利润率5.08%，项目利润低，风险较大，可行性较低。,项目销售收入25亿元，土地成本费用5.16亿元，交易税费及其他税费2.86亿元，税后利润1.07亿元；税后单方净利润228元/，税后投资利润率5.08%。,地块篇/经济效益评估,注：商业按1万元/计算，车位按4万元/个计算,地块按100万元/亩计算，项目税后净利润2.26亿元，税后单方净利润480元/，税后投资利润率11.34%，项目风险可控。,地块篇/经济效益评估,注：商业按1万元/计算，车位按4万元/个计算,项目销售收入25亿元，土

34、地成本费用5.16亿元，交易税费及其他税费2.26亿元，税后单方净利润480元/，税后投资利润率11.34%。,地块按80万元/亩计算，项目税后净利润3.06亿元，税后单方净利润649元/，税后投资利润率15.94%，项目利润较高，可行性高。,地块篇/经济效益评估,注：商业按1万元/计算，车位按4万元/个计算,项目销售收入25亿元，土地成本费用5.16亿元，交易税费及其他税费3.06亿元，税后单方净利润649元/，税后投资利润率15.94%。,综上所述，地块合理取地价格约80-100万元/亩，此时地块有一定利润，风险可控；高于100万元/亩时，利润低，风险大。,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/,