009上海嘉定半岛大厦投标方案EGO时尚广场整合策划报告60P.ppt

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1、,嘉定半岛大厦投标方案,上海筑诚房地产营销策划有限公司,2009年11月,嘉定半岛大厦项目标书,EGO时尚广场整合策划报告,不单是一个项目,政府线 新城市中心/城市商业增长代表 推动城市经济发展/政绩表现,招商线 区位优势投资首选平台 投资回报率/永续性事业,终端线 新嘉定人个性生活多元式体验形商业模型 生活多元需求/品质生活满足,目标层 优势、形象概念 利益表现,政府机构支持,投资客群认同,终端客群关注,项目自身价值,而是一个价值综合体,EGO Lifestyle Time个性生活时代,EGO.T,终端客群核心价值挖掘,新嘉定人的 EGO Life Style,Tom，12岁,Amy，32岁

2、,Mrs Wu，55岁,新财富阶层（别墅客户）,中产阶层（公寓客户）,他们是,新财富阶层（别墅主力客）,他们是嘉定周边制造业的私营业主或者是国家机关的公务员 他们都属于中产靠前，并向新贵跨进的富裕族但并不属于顶富一族所以他们需要最高的“性价比”他们理想的置业得到满足时，个性需求开始膨胀,他们想跻身于“贵族”的行列他们需要一个代表自己的“门面”他们不随波逐流，却追求属于自身圈层内的个性标签,中产阶层（公寓主力客）,他们奔波在西上海与时间争分夺秒，与打卡时间打伏击战他们一般都受过高等教育有比较稳定的职业和较为丰厚的收入来源他们在压力中存在，居家生活给他们动力他们选择的是一流品牌的二线产品这不仅是他

3、们的服饰标准也是他们选择一切生活用品的通用标准他们个人的消费享乐方面非常重视物质的“质感”他们争做第一，追求品味,定位关键词,个性时尚新潮,Experience Economy Time体验经济时代,项目核心价值挖掘,项目分析1新城核心,项目概况项目位于嘉罗公路（宝嘉公路）368号，处于嘉罗公路西南东北走向段。项目四至西面“嘉华山庄”，西南面嘉定区海关南面蓝宫大酒店、嘉宝花园 北面迎园新村一六坊地块及周边点评地块呈等腰梯形状，形状规整，地块出口正对嘉罗公路（四车道），对面为嘉华山庄别墅区，嘉罗公路此段车人流较少，环境较幽静，北面为仓场路（四车道），车流量较大，沿街主要为迎园新村的沿街商铺，车人

4、流较多,环城路,嘉定老城区,嘉宝公路,博乐南路,仓场路,本案,项目分析2政务中心,概述项目所处位置为新老城区交界处，该区域主要以居民区以及行政办事处为主，行政机构大楼19个博乐路&博乐南路,金沙路,嘉定区政府,嘉定海关,嘉定人民法院,嘉定人民检察院,项目分析3老城核心1.5公里商圈,区域商业概况嘉定老城区面积为3平方千米左右，拥有大型商业主要有东方商厦、乐购（新老城区交界处）、欧尚购物中心，主要商业街（沿街商铺）集中于塔城路和城中路；塔城路、城中路商业街段全长约800米，大小店铺约83家，主要以服装、饰品、专卖店为主,点评项目距离嘉定老城区核心“东方商厦”距离不足1.5公里，借助南门商服区规划

5、机遇有望发展成为嘉定城区另一个商业核心地标。,项目分析4区域地标,本案,嘉定区政府,项目分析5三位一体综合功能,商业-LOFT及办公-公寓组成了新城核心区综合项目商场部分顺利运作是保证项目整体成功的基本动力,市场分析1嘉定商业格局,嘉定新城商业集群,群依托国际汽车城，在安亭和黄渡地区形成的汽车,嘉定新城及马陆，综合现代化服务业聚集区,国际汽车城商业集群,南翔镇商业集群,依托南翔地区历史文化底蕴，重点发展高水平的商贸商务，突出游娱乐休闲等服务业商业区,真新江桥曹安集群,依托曹安的大型专业市场群，构建以大型专业市场集聚为核心，中小型商务服务、商品集散,市场分析2嘉定新城商业格局,政府规划方向：规划

6、建设中央商务区，形成体育休闲赛事中心、总部经济中心和时尚创意文化产业中心、大型购物中心、酒店宾馆、文化娱乐设施、融保险、教育医疗设施等，并发展商务办公、会展中心和研发中心、时尚商业。,嘉定新城商业构成,市场分析3嘉定城区商业格局,市场分析4嘉定城区商业市场表现,备注：中小型餐饮类店铺租金均高于其它类型30%-50%。,新兴板块零售商业租金以1-3元/天为起点价,市场分析5商业发展趋势,上海装饰市场,嘉定商场,百联东方商厦,罗宾逊广场,低,高,档次,传统百货类,市场类,生活Mall,嘉定百货商场,主题体验式商业,殴尚,经营类型,欧亚美,永心美迪龙,绿地嘉创国际,大卫国际广场,乐购,复华购物广场,

7、新城YOHO城,市场分析6主题商业趋势1,概念推动,新城悠活城以TOD新市镇必备的METRO 交通体系SHOPPING 商业体系SOHO 商务体系APPARTMENT 高尚住宅体系四大生活体系造就1+1+1+14的增值生活魔方于11号线嘉定西站打造快捷、时尚购物、精品居住、高尚办公等一站式生活的地铁上盖城市生活综合体，以及地下主题商业,经济技术指标：总用地面积：78391总建筑面积（地上）：178729.58其中住宅面积：141634.71商业面积：35525容积率：2.28建筑密度：22.81%绿地率：39%,市场分析6主题商业趋势2,绿地嘉创国际大厦以强势品牌带动绿地商业 国际时尚休闲广场

8、万豪 1726层商务酒店,品牌推动,市场分析6主题商业趋势3,从消费趋势导入,数据来源：嘉定统计 2009年上半年嘉定区商业经济运行情况简析,时尚化品牌化个性化,汽车及汽车类消费品中高档百货商品家居类用品医药及医疗类用品,定位方向1主题选择1,排除医药及医药类用品汽车及汽车类商品,论证服饰 VS 家居,定位方向2服饰在嘉定城区商业经营业种构成中的表现,定位方向2服饰消费者调研,倾向于沿街商铺购物倾向于中档品牌消费支出较低需求关注多样,定位方向2服饰主题商业经营状况,基本信息地位置：仓场351号开发商：上海高新房地产开发有限公司总建面积：12,000平方米主题定位：品牌服饰折扣商场（）单套面积：

9、30-50平方米,复华购物广场,目前状态：整体空置经营评价：项目所处区域居民小区集中，社区商业特征明显项目周边交通动线及人流不支持服饰类商场定位忽视了目前嘉定居民对服饰购买多倾向于沿街商铺的消费习惯,定位方向2服饰主题于本项目的适应度,较低,定位方向3嘉定城区家居主题商业现状,业态开始升级，第二次业态整合过程中的市场重组尚不完善,第一阶段上海装修市场：位于新老城区交界处，嘉定汽车站斜对面，地理位置优越发展历程：市场97年开业至今12年，由于区域市场家具装饰类市场仅此一家，市场火爆长期处于满租状态现状：08年由于区域新开业了欧亚美装饰城，市场开始转冷,第二阶段欧亚美建材家具：位于新城区沪宜公路3

10、588号，主干道较拥挤发展历程：市场08年11月开业，定位中高档次，吸引了包括科勒厨卫、诺贝尔瓷砖、德尔地板、欧派家具、红苹果家具等100多家中高档厨卫、家具店的入驻，提升了区域的消费档次现状：由于宣传力度较差，市场目前人气一般，但租户看重其潜在的价值，处于满租状态,定位方向3嘉定新城家居主题商业趋势预测,定位方向3嘉定家居主题商户生存状况调查,区域中心，商业成熟，高租金,新老城区交界处，商业氛围差，租金较低,新老城区交界处，成熟商业街，发展时间长，中高租金,服饰、餐饮,装潢设计、装饰家居材料,中介、杂货店,城中路、塔城路,塔城东路、新中路,仓场路,塔城东路、新成路,区域家居主题专业市场/商场

11、,装潢设计、家居建材类商家租金承受力在2-4元/-天，专业市场和主题商场满租以及优质地段沿街商铺租金高企，该类客户处于尴尬地步，对于优质主题商场的商铺需求强烈,10-17元/-天,2.5-4元/-天,6-8元/-天,装饰及建材类、装潢设计类租户租金沿街商铺已和主题市场/商场租金齐平，该类客户对于专业市场商铺需求旺盛,在商业氛围较差的地段，市场租金承受力在2-4元/-天之间,定位方向3嘉定家居主题商户需求趋势,客户访谈2,公司广东星艺装饰（全国400余家直属分公司）区域塔城东路访谈人：张振（门店经理）Q：你们这边生意好吗？A：生意非常好，近阶段业务量很大Q：为什么近阶段生意好？A：区域周边很多楼

12、盘交房，装修量大Q：贵公司是否近阶段打算扩张？A：有这个打算，但是现在市场好，找不到门面出租Q：假设未来一年内有个大型专业市场，你们是否有兴趣入住？A：当然有啊，现在就急着找店面准备扩张Q：那您对于市场未来前景怎么看？A：非常看好，因为明年会有很多大盘交房（处于交房高峰期），业务量会很大，所以未来3年我非常看好区域装修市场。,市场声音：未来装修及装饰市场潜在需求量大，该类公司将大规模扩张及进驻本区域,定位方向3嘉定家居主题商户需求趋势,客户访谈2,公司高超装潢区域塔城东路访谈人：李经理（门店经理）Q:1、关于目前装潢公司的业务量情况？A：今年业务量较去年好多了，房产行情好装修的业务量就多，装潢

13、公司跟房产走势极其相关，经历了金融危机后，现在业务量比较好，今天公司的几组工作人员都到不同的地方去测量了，在我们周边的装修公司还是相对比较多的，但大家的生意都不错，只是有些门面整得比较好的公司，比一般的公司业务量要稍微好一些。Q：塔城路上商铺租金售价情况？A：总体还可以，房地产开发的量大，买房子的人多，那么装修的生意也比较好做，今年总体形势比较好，所以生意也好做，业务量也大，估计未来的房地产形势继续向好，未来5年至少可以延续现在的业务量。Q：是否愿意到一个规模比较大、档次形象比较高的商场去经营？A：会考虑过去那边开店，但前提是要租金和价格比较合适，另外市场服务要好，形成市场氛围。,市场声音：市

14、场需求与房地产市场成正比，未来5年内市场看好,定位方向3家居主题商业未来需求预测1,嘉定做为上海现阶段最主要的房地产开发区域，住宅市场发展迅速，成为新的市场热点区域；嘉定家居主题商业发展面临绝佳市场机遇,供求比，相对于08年供大于求，09年嘉定公寓供求逆转,供应量:成交量达到1:1.32。供应量，09年1-10月供应较08同比多成交10.3万平方米，增幅达13%；成交量，09年1-10月成交较08年1-10月增量59万平方米，达到119万平方米,增幅达98%;价格走势：在经历08年下半年成交价格下滑后,进入09年价格保持平稳增长，目前嘉定公寓整体成交价约为12000元/,嘉定别墅整体成交价约为

15、18000元/。,定位方向3家居主题商业未来需求预测1,嘉定城区又是嘉定住宅供应的主力,定位方向3家居主题商业未来需求预测1,区域辐射嘉定新城区、老城区、安亭、南翔四个区域,未来3年内，项目辐射区域内住宅交房套数将达到1.4 万套，按照每户 8 万元的平均装修标准计算区域基本装修需求超过11亿元,定位方向3家居主题商业未来需求预测2,根据现有土地供应情况预计，项目辐射区域住宅潜在供应量超过440万平方米，按照目前推盘节奏测算，上述潜在供应释放时间至少持续5年，考虑交房时间推后23年计算，区域家居主题商业将持续78年的黄金发展期；按照每平方米1000元基础装修投入计算，家居主题商业年均基本市场需

16、求保持在5亿元以上；嘉定城区土地储备量、供应量集中，对本项目而言，区位优势明显，发展潜力巨大。,定位方向3家居主题商业未来需求预测3,随着轨道交通11号线即将开通，嘉定房地产市场将进入崭新的发展阶段，特别是对市区客户的导入会更为有利,定位方向3家居主题商业未来需求预测3,中高端客群的大量导入，直接带动了房价的提升，项目辐射区域的住宅均价均已突破万元；,定位方向3家居主题商业未来需求预测3,年轻化,高收入,改善型,客层群体年轻化、高收入的特征以及改善型置业动机明显，必然带动提升型（个性化、时尚化、潮流化、品牌化）的家居需求。,定位方向3区域家居主题商业项目表现1,上海装饰市场市场老化，定位层次低

17、，逐渐为市场淘汰,处于嘉定汽车站斜对面，地理位置优越，集仓库，办公，商铺为一体市场发展时间长，知名度高，市场年久老化，经营商品档次较低，随着区域市场中高档次装饰市场的出现，逐渐被市场淘汰，经营现况较冷淡，市场部分租户开始撤离,仓库,仓库,仓库,市场商铺,经营现状,市场平面图,外景,永心-美笛龙定位家具，与“欧亚美”形成产品互补，中低端定位，市场整体品质感较差，人气不足,1F:品牌沙发、软床餐桌椅、影视柜茶几、红木家具2F:精品板式家具、精品松木家具、精品儿童家具3F:办公家具、精品卧房家具,1F,2F,3F,主营家具，紧靠“欧亚美嘉定建材实木家具广场”，与其形成产品互补，但由于定位中低端，市场

18、物业品质感较差，现阶段人气较差，较低的租金成为其最大的市场竞争优势,定位方向3区域家居主题商业项目表现2,定位方向3区域家居主题商业项目表现3,欧亚美嘉定建材实木家具广场商场式家居装饰市场，定位中高端，提升区域家居主题商业品质,平面图,处于新老城区交界处，沿沪宜公路,商场式家具建材装饰市场;定位中高档次，提升区域家居主题商业市场；入住商家因对后市看好，即便开业一年业绩不佳，但多数愿意继续在商场内经营,外景,内部,内部,定位方向4家居主题商业的市场机会点1,低,高,档次/个性化,家居五金产品,基础装修材料,家具家电产品,软装及居家饰品,家居产品类型,上海装饰市场,欧亚美建材家具广场,永心-美迪龙

19、,沿街品牌店,他们是：个性独立、追求时尚，喜欢用一些新奇事物标榜自己有自己的品位，在意居住的舒适感和设计元素,他们的共同特征（对于室内装修）内部装修需要时尚不失温馨的风格受过高等教育，有自己的爱好标新立异，追逐时尚、品位热衷于DIY，自己设计，彰显自我个性钟情于饰品摆设，局部细节设计喜好新奇又品质感的事物有想法但是没有时间，喜欢逛集中式主题商场喜欢品牌，对于品牌有特殊的偏好,新房导入居住人口以中高收入的中青年为主，受过高等教育，时尚追求潮流，对于艺术有一定的鉴赏品味,定位方向4家居主题商业的市场机会点2,定位方向4家居主题商业的市场机会点3,伴随着居家市场的不断成熟，居家软装饰市场日益显现其巨

20、大的市场潜力。上海已经进入,“重软饰 轻装修”,的时代！,软装饰优点：在家居设计中善用一些装饰而不是一味地侧重装修，可以 1、花小钱做出大效果 2、减少日后家居设计因样式过时要翻新 时造成的损失 3、使人们能够随时跟上潮流，随心所欲地改变居家风格营造出各种生活风格。,嘉定居民的软装需求已经放量，但由于市场供应少，需求份额基本为其他渠道分流,定位方向4家居主题商业的市场机会点4,上海10%,嘉定15%,嘉定居民软装产品购买去向,上海市区40%,其他郊区25%,外地15%,网上购物10%,本地购买10%,定位方向4家居主题商业的市场机会点5,中高档厨具、壁纸墙纸、工艺饰品呈缺失状态，低成本高利润，

21、该类租户承租能力看好，远高于家具类产品的市场利润也使得我们对于其租金非常期待,软装市场利润大，租户承租能力强,区域市场饱和，整体租金2-4元/-天,区域市场占有率较低，产品定位较低，中高档产品市场空白,中高档厨具,家具100%占有率市场饱和，租金2-4元/-天,灯饰（中高档）,工艺饰品,墙纸壁画（中高档）,地毯窗帘,0%,100%,市场占有率,曹安轻纺市场发展成熟，市场竞争力不强,装饰市场业态发展不平衡，“市场大楼”倾倒，区域装饰市场有待完善,租金必大于2-4元/天,定位方向3软装家饰主题于本项目的适应度,高,项目定位1承载新嘉定人的个性生活梦想,EGO时尚广场致力于提高新嘉定人的生活品质、引

22、导其生活方式、倡导个性化生活品味，成为其生活中的伙伴，成为其私人的享受生活艺术的专家顾问。,项目定位2主题定位,EGO时尚广场个性、时尚、新潮软装家饰一站式购物中心,项目定位3形象定位,EGO时尚广场享受个性生活艺术的专家,项目定位4功能定位,EGO时尚广场个性生活展示、销售、体验、服务空间,项目定位5业态定位1（特色）,三口之家美满生活的品质需求：个性精品,二人世界浪漫生活的温馨需求：婚庆花艺,未来一代创意生活的起点需求：儿童天地,项目定位5业态定位2（配比）,项目定位6功能布局,地下车库,时尚生活天地,地下一层,二层,三层,一层,新新生活天地,个性生活天地,项目定位7时尚生活天地,品牌店,

23、时尚配套,精品软装,精品饰品,创意 DIY,项目定位7时尚生活天地,品牌店商户推荐Simply Life、LZ生活经艳、琉璃工房等,时尚配套商户推荐银行：浙商、宁波、杭州商业、厦门国际银行等咖啡：星巴克、COSTA等休闲餐饮：季诺、棒约翰、DQ、爱茜茜里、哈根达斯等,精品软装和精品饰品,地毯/墙布/桌布,床上用品(抱枕等),照明灯饰,工艺品,创意家居装饰,户外运动/旅游生活用品,厨卫装饰,首饰挂件,油画雕塑相框电影海报月历/其他艺术品,创意DIY,创意DIY互动参与,唐卡手工绘制,油画定制（肖像/宠物/景物/抽象油画等定制）,各类工艺品/饰品/民间手工定制/动漫衍生产品定制/各类T恤、杯子、相

24、框、挂坠、鼠标垫、拼图等自选图案个性化烫印,瓷器陶器定制,项目定位8个性生活天地,居家软装,居家用品,居家软装产品,地毯/墙布床上用品花艺首饰挂件油画/画框旅游/户外装备厨卫用品照明灯饰,居家软装产品分类,地毯/墙布等,居家用品产品陶瓷/玻璃制品,生活日用瓷,工艺陈设陶瓷(中式),手工陶瓷作坊,工艺陈设陶瓷(西式),陶瓷/玻璃制品,居家用品产品绘画摆设等,项目定位9新新生活天地,儿童天地,婚庆天地,灯饰广场,儿童天地,婚庆天地,灯饰广场,项目定位10时尚LOFT（4F）,客户建议家居装潢设计公司室内环境设计公司商业环境设计公司创意设计师,项目定位11精装修小户型公寓（5-17F主推方案）,无独

25、立卫生间房源建议改造方案利用“同层排水”技术 进行改造,项目定位11精装修小户型公寓（5-17F主推方案）,精品房源大师设计标签,特别推出几套房间，其由国内外知名室内装修设计大师精心设计，从产品细节、空间格局、功能分区都能反映大师的创意设计理念，将私属性的个性口味发挥到极致；创造公寓部分的楼王产品。,项目定位11精装修小户型公寓（5-17F主推方案）,主题呼应个性家居产品应用,个性洁具,敞开式浴室,项目定位11精装修小户型公寓（5-17F主推方案）,主题呼应个性家居产品应用,个性家饰细节之处见精致灵动空间激发无限创意惬意布置尽享闲逸生活,项目定位11精装修小户型公寓（5-17F备选方案）,精装

26、公寓+小户型办公,Evaluation Time投资增值时代,四位一体价值链,四位一体价值链,投资客,开发商,商户,消费者,消费者价值EGO生活体验,时尚生活,创意生活,潮流生活,艺术生活,商户价值高营业收益,200家商家集聚 每年1亿元营业额 平均营业利润率60%户均营业收益30万元,积极吸引消费者进来消费，扩大营业额开辟浙江产地直接进货渠道，降低进货成本积极寻求政府优惠扶持，减免税费,开发商价值市场售价评估（商业）,市场比较法（70%）,市场比较法,预计入市价格=13000元/平方米,刨除每个参考项目35年68%售后返租溢价因素影响，综合评估本案商业开发商实得价为：,开发商价值市场售价评估

27、（公寓及办公）,市场比较法,预计入市价格=11500元/平方米,开发商价值市场售价评估（整体均价）,投资客价值租金预计,消费者引导,软性宣传EGO生活手册,消费者互动EGO会员卡、EGO主题活动,招商组织,招商部经理（人）,招商主管（人）（大客户）,招商主管（人）（中小客户）,招商助理(1人）,招商人员（人）,招商人员（人）,驻场招商接待人员（人）,招商团队架构建议,招商渠道建议,招商组织,A：上海各软装主题商场/市场的招商客户资源；B：开发商、代理商关系资源积累的招商客户资源；C：分散在嘉定及周边区域各街区零散的单个经营客户；D：参加相关专业展会收集的客户资源；5E：通过招商宣传资料和招商活

28、动吸引的客户；5F：其他,销售执行,异地销售驱动的整合营销,卖点梳理,面对嘉定新城每年增加的约5亿元的巨大家居市场定位的时尚家居产业促进平台。,嘉定新老城区交汇处，新城建设以及人口的导入带来巨大市场潜力，交通便利。,多功能商住办展示复合体,区位优势,定位优势,产品优势,3050的小面积虚拟分割销售，利于小额投资客进入,销售优势,巨大财富：新城核心，潜力无限 升值空间：城市觉醒，繁华升级 EGO旗舰：潮流首选，时尚地标,是什么将两位不同时代的伟人联系在一起？是民族？还是历史？,什么是才是这两位相隔千年的伟人的共同点？是国籍？还是信仰？,大迂回！,营销策略,由外而内，迂回包抄,渠道：针对投资客户多

29、渠道行销，配合品牌活动邀请客户,形象：在嘉定本地建立良好的项目形象，形成口碑效应,筑城渠道：全国逾20个分销代理点,户外阵地：沪嘉高速沿线、嘉定城区高炮、周边道旗,网络阵地：项目官方宣传网站，便于外地客户浏览查阅,现场阵地：现场销售中心、样板示范单位等,行业协会：建筑装饰室内设计协会、上海市内设计协会等,银行渠道：银行客户经理合作团队等,客户定位,客户来源：由筑诚各分销单位带来的外地投资客户各地区代理机构带来的投资客户由于项目热销而带来的上海地区投资客户客户特征：认同本项目的产业发展规划认同本项目未来升值潜力有投资意愿，喜欢跟风投资客户背景：经常在全国各地进行房地产投资，有雄厚的经济实力，专业

30、的购房客户，通常来自江浙地区,投资客,EGO意为：个性时尚 项目最终消费群体多为70、80购房者，个性、时尚、潮流的定位契合 本案最终消费者的生活理念。以中规中矩的的方框为LOGO外围，配合以色彩鲜明的主体内容，寓意“小空间，大生活”的家居装饰本质。以对比鲜明的红色以及黄色为项目LOGO的主色调，辩识性以及可记忆性强，且多样的色彩与本案所推崇的商业氛围贴合，并有利于后期销售物料以及各种项目包装的延伸。,LOGO推荐,整个LOGO以EGO为主体，易于理解便于传播，整体简洁明快的风格，更突出项目的家居展示意味线条的变化以对比强烈的红黄两色拼贴，两暖色象征企业不断发展的趋势和锐意进取的精神,LOGO

31、推荐,LOGO推荐,整个LOGO通过4种色彩对比展现时尚、个性、人性化的形象空间LOGO下方用抽象的沙发形象表现整个广场的主题定位时尚家居饰品整个LOGO体现的是活泼的时尚个性，符合现代年轻一代消费者的审美情趣,LOGO推荐,如何在刚刚觉醒的新城占有一席之地？,销售的问题：如何在尽可能短的时间里快速回笼资金？招商的问题：如何平衡招商与销售之间的关系？推广的问题：如何在严控费用的情况下获得良好项目形象？,销售方式,租售并举,销售手段,销控原则,有效增加自有资金投资，同时强效锁定客户项目启动初期（工地包装完成）即开始全面的客户蓄水活动，利用外地客户对嘉定本地楼盘价格以及销售情况的信息不对称，着重树

32、立项目的形象以及区域性价比，并在第一时间将意向客户转变为购买客户。,贷款资金,自有资金,广告投入低客户锁定精准,销售手段,有效锁定客户，增强购买意愿以及最终成交率项目启动初期（工地包装完成）即开始全面的客户蓄水活动，利用外地客户对嘉定本地楼盘价格以及销售情况的信息不对称，着重树立项目的形象以及区域性价比，并在第一时间将意向客户转变为认购客户。,上海地区,嘉定地区,外地客户,核心客户,重要客户,游离客户,操作简单广告投入低,销售手段,全面推出，分片保留。,按“金角银边”原则，可预留几套铺皇之皇，采用特殊的销售方式销售，如拍卖，以抬高价值，抹杀价格理性。,原则三,预留足够的优质铺位，分批推出。在公

33、开发售前预留充分的优质铺位，公开发售后分批推出，确保每次活动均有优质铺位放出时分批放出，每次放号均会制造一轮抢铺高潮。,原则二,认筹期间限量推出铺位（如只推30套），解筹当日引起客户的抢铺火爆场面，再根据认筹情况加推部分铺位。,原则一,销控原则,租售并举,售后返租，增强项目信心及性价比商业项目从初期到稳定期需要3-5年的发展时间。依据本案实际情况，3年的返租期限较为合适，一般商业项目投资回报率为6%10%，本案可暂定投资回报率为8%。经营面积与销售面积分离，降低投资门槛商业部分进行小面积产权分割，依据以往项目经验面积3050是最受投资者欢迎的面积范围。,租售并举,销售手段,销控原则,以招商推动

34、销售，以销售促进招商，以租带售，实行返租销售，成立专业的管理公司，统一招商，统一经营管理，制定高额投资回报率，合理的返租年限，招商要贯穿在整个项目的开发运营始终。,租赁,销售,租售并举,以租促售，合理返租,租售并举,销售手段,销控原则,招商方式,有实力的异域行业巨头、商会嘉定投资考察利用一定的资源，邀请或吸引例如浙江商会、宜家家居等有实力的个人或企业对嘉定的投资情况，特别是本案进行考察，扩大项目影响力。,招商先行，活动造势,销售中心直接命名为“招商销售中心”简单直接表明项目招商团队的运作在售楼中心明显位置设立招商接待处、招商洽谈区让进入客户看到项目的招商活动进行有条不紊进行，增强客户对项目后期

35、运营的信心，增加购买欲望,有条不紊的招商工作展现,销售中心“EGO时尚广场招商工作月报”定期发布于销售中心设置报刊架等，放置“EGO时尚广场招商工作月报”内容以本阶段完成或即将完成的招商任务为主，供客户随意取阅。短信、DM等招商完成信息及时更新发布定期发送项目招商工作进程信息,及时到位的招商成果发布,售楼处大型招商活动时邀约客户进行签约项目有大型招商活动：如品牌签约仪式等进行阶段，推出一定的优惠或其他相关销售政策，把握时机完成销售。,招商活动带动销售气氛，促进销售,推广方式,高炮,立于嘉定主干道两边，贯穿于整个项目推广始终，配合项目各结点对项目整体形象进行打造。,DM,最有效的平面推广手段，直

36、销、直白的宣传项目的主要卖点以及优势，是本案最关键的销售道具,现场,项目本身形象最重要的宣传阵地，最直接的提升项目的整体形象以及知名度,严控费用，最少投入最大效果,B、诉求点清晰,投资门槛，投资回报，品牌商家支撑，投资前景,投资前景好,品牌商家支撑,投资回报高,投资门槛低,品牌旗舰 时尚商业,“用住宅价格投资新城淘金旺铺”表明商铺的价位与住宅相当，投资门槛较低，适合大众消费者投资。“首付8万元起，占领新城投资旺地”20万元即可投资商铺，如此低的投资门槛也是吸引广大中小投资者的一大亮点，在营销广告诉求上起到了非常大的推动作用。,投资门槛低,B、诉求点清晰,投资回报高,“租金回报1：6”住宅价格与

37、商铺价格相当，但商铺的租金回报要远高于住宅，达到住宅投资收益的N倍，该广告语直截了当让投资者一目了然的了解到了该项目投资收益高的广告信息。“投资回报一览表”利用表格形式将本项目的年投资回报金额最直观的展现在客户面前，数字量化表达有利于加深印象。,品牌店支撑,“紧跟精品品牌，财富有保障”“与品牌商家一起，共同兴旺”突显品牌店对于整个项目的带动作用，如利用“LZ 生活经艳抢滩EGO时尚广场”等知名品牌店的进驻，提升了整体项目的商业价值，也给投资者和商家增加了的投资信心。,品牌旗舰 时尚商业,投资前景好,“繁华未来 比肩徐汇”“商铺原始股 升值潜力无法挡”重点阐述项目投资前景，以徐家汇地区集中的建材

38、家具家居市场为样板，描绘项目未来前景。,现场氛围营造,售楼处包装,接待前台接待台是置业顾问等候、接待客户、临时休息和摆放楼盘资料的场所；同时也是售楼中心的形象展示。,形象看板、入驻企业展示在不影响外部视线通透的情况下，售楼中心内设形象墙，表现项目的主题，也可作为局部视线隔断作用。,功能分区,功能分区,销控台需能容纳34名置业顾问，放置必要的设备（电脑、电话、传真等）及一定数量楼书、单片、手袋等销售工具。销控台后方需布置项目LOGO墙；两侧可放置外形美观的花器，将销控台内部与外部进行软隔断。,销控台,功能分区,楼盘整体模型：表现本项目的全盘概念，重点在于展示整体规划，重在功能应该具有相当的体量，

39、以显示本项目恢弘气势，其中突出表现立面、绿色环境，运用光电等技术表现楼盘的立面效果。,功能分区,功能分区,模型展示区,主要结合展示区提供动态影视效果，加强展示的动态效果，丰富展示形式，后期可以自行拆除或移建。,功能分区,功能分区,影音室,洽谈区是客户代表向客户详细介绍本项目情况和购房程序的区域。基于本项目的实际情况，洽谈区可结合外立面玻璃幕墙及室外水景，摆放直径约 0.8 米圆桌710 张和椅子 3040 把为限。洽谈区为全开放布局,打造舒适良好的洽谈环境。,洽谈区,功能分区,针对不同的客户，对重要客户设立了单独独立的贵宾签约区，提升整个售楼处形象及品质。,作为公司的办公区域，为客户办理购房手

40、续。,办公区招商办公室,签约室,功能分区,建议与项目产品定位风格相符合,主基调采用简约风格的室内设计，注重整体视觉感，达到在低调的奢华中，给客户尊贵感受的同时达到轻松愉悦的感觉。,内部装修风格建议,功能分区,地面铺装以灯管覆盖防滑玻璃，并覆以个性地贴装饰，增强项目的商业氛围。,主要与整体色调统一，局部挂画装饰墙面。,地面铺装,墙面装饰,功能分区,建议选用造型简洁的装饰家具，家具颜色应符合整个空间色调。,装修格调,家具,功能分区,围墙包装,围墙包装,环环相扣，各司其职,09.12-10.02,10.03-10.06,10.07-10.10,10.11.11.02,营销筹备,推广,销售,招商,DM

41、,物料,商业巨舰 财富标王,服务,人员培训完成,12.18办公开盘,项目开工,08.08商业开盘,交房，经营条件具备,阶段控制,其他相关,户外高炮,工程进度,工地包装完成售楼处交付,售楼处交付使用,相关投资考察,品牌签约仪式,媒体采购完成项目网站建设,经营管理公司成立招商团队组建,系列促销活动系列家居活动,商业部分完成预售许可取得,主体结构封顶办公许可取得,销售人员进场,包袋/杯子等到位,DM到位,潮流家居旗舰即将登陆嘉定,EGO时尚广场小投入大回报,创意、设计、购买一站式家居服务中心,潮流首选时尚地标,首付20万，占领新城投资旺地,住宅价格，商铺回报,繁华未来比肩徐汇,异地客户主导，项目热销

42、启动,北上海及全上海客户导入，销售完成,嘉华任务,筑诚任务,活动,系列投资课堂,产品推介会家居品牌展示,2011家居流行趋 势发布会时尚家居特卖,2009年12月2010年2月 形象期推广主题：商业巨舰 财富标王阶段工作重点：DM单片等准备完成，并发放到各个分销店1月份分销点销售人员培训完成阶段工作描述：经过一系列的品牌活动以及广告宣传，项目拥有了一定的知名度，此时开始前期积累，所有来人来电客户定期进行回访，保证客户的购买热情。,营销阶段,活动简述：邀请浙商会等知名投资客到项目进行调查，与政府以及相关媒体合作，通过外来投资者的投资方向暗示，增加项目知名度以及关注度。,大型招商活动,针对整体形象

43、,样板房开放参观活动,邀请各意向客户参观样板房,提升项目形象，提高区域知名度,针对投资自用,魅力新家居产品推介会,内容：嘉定地区投资市场分析 家居行业前景分析目标：让外地以及嘉定本地投资客户对项目进行更深入了解,投资自用,产品教育、销售促进,针对投资自用,阶段工作任务：,高炮1：,DM1：,VI 表现,名片,礼品盒,包袋,导旗,指示牌,营销阶段,2010年 3 月2010年6月 蓄客认筹期推广主题：抢占！北上海80万人口的消费潜力！阶段工作重点：认筹开始，锁定异地客户活动推广，吸引本地客户阶段工作描述：在招商等工作顺利进行的同事，意向客户在缴纳50000元诚意金，选定所满意房源后，即可获得VI

44、P卡一张，凭此卡在开盘当日购买可享受50000抵800000的优惠。以外地客源的频繁认购挤压本地客户，刺激本地客户的购买热情。,系列投资课堂,内容简述：邀请投资名家（银行理财师）等，讲述后世博时代的投资该何去何从,针对投资本地客户进行产品教育,针对投资,时尚家居博览暨2010年嘉定时尚家居品牌特卖会,内容：品牌家居展示以及特卖目标：提高项目知名度、做旺项目人气,带旺项目整体商业氛围，提高区域知名度,针对消费者,阶段工作任务：,VIP卡,VIP卡,DM2,高炮2,2010年 7月 10开盘热销阶段工作主题：抢占！30投资,+回报！阶段工作重点：开盘引爆，树立区域标杆引发抢购，掀起追捧热潮阶段工作

45、描述：首批推盘房源全部确定后，邀请所有前期已缴纳诚意金或首付款客户开盘当日进行集中签约，为项目销售造势，形成抢购的销售场面。开盘活动结束后，当批所有房源无论是否销售完成全部封盘，造成开盘即被抢购一空的市场现象，剩余房源在日后陆续放量。,营销阶段,阶段工作任务：,高炮3,2010年11月2011年12月 办公部分开盘热销阶段工作重点：酌情放量，持续热销阶段工作描述：不定期的在客户积累到一定数量时，举行加推房源的集中签约活动。,营销阶段,阶段工作任务：,2011年3月尾盘清理阶段工作重点：追求利润空间，稳定销售阶段工作描述：不定期的在客户积累到一定数量时，举行加推房源的集中签约活动。,营销阶段,The End,