009上海周浦综合住宅地块营销策划提报p.ppt

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1、周浦15号地块前期定位探讨,2009年月,报告内容,1、区块分析,2、市场分析,3、产品规划建议,4、商业部分建议,5、客户导入预判,1、区块分析,项目分析区域,1,一城九镇规划上海市“十五规划”中，提出构筑特大型国际经济中心城市城镇体系,将重点建设展现异国风情的“一城九镇的战略构想三城七镇规划在一城九镇的规划基础上，逐渐转变为三城七镇三的规划；三城就是松江、嘉定-安亭和临港新城七镇就是周浦、朱家角枫泾、罗店、奉城、高桥、陈家镇,江南水乡，北美特色,北欧、交通、环境特色的现代化生态新城镇,安亭：德国风貌特色、汽车产业、房地产和旅游,江南水乡、旅游定位,发挥生态平衡优势,上海最大的港口,周浦：人

2、居环境典范,生态景观轴线、现代荷兰风情、高档居住社区,居住,休闲,度假和旅游,高科技产业。,卫星城、大学城、英式风貌高尚居住区,西班牙风貌、奉贤东部的经济文化中心,区域属性升级 之大浦东行政区划,1,大浦东规划的推进，主要目的是通过行政区划整合，将陆家嘴金融中心和临港新城航运中心的优势集中；上海市政府此举意在理顺管理体制、优化两大中心政策的效果；大浦东规划的落实将为紧邻浦东新区的周康板块的房产市场带来新的发展机会点。,项目,大浦东建设目标对外围区域的带动能力值得期待,区域属性升级 之大浦东行政区划,1,调整一：奉贤区的四团镇及洪庙镇的原邵厂乡部分、五四农场等部分将被划归临港新区，并加上将现有临

3、港新城的一街四镇，共同组成临港新区；调整二：南汇区的航头镇、新场镇（不包含原坦直桥地区）将被划归奉贤区，而南汇区其余在大治河以北的区域，将被分为周浦、惠南两个功能区域归入浦东新区。,区域形象升级，弱化外区客户心理抗性同时带给区域实际发展契机,惠南镇B5&B7地块项目报告,“一轴三圈”以东西向人民路为零售商业发展主轴，建设老城区和东城区两大中心商圈及西城区辅助商圈。“一线三块”则是沿南北向远东大道一线，开发五角世贸商城、现代农业园区和海沈两港物流中转基地三大商贸板块。“川南奉商务走廊”将作为一条集聚现代服务业的标志性商务大街，主要发展依托两港、服务两港的口岸经济现代服务业。,区域属性,区域属性升

4、级 之周边配套,1,本项目自身规划有3万方商业配套，并且接近周浦镇成熟商业中心周边将有40-50亩的商业地块未来配套距离项目约2公里的周浦万达广场将于9月正式运营，届时周边商业氛围将更加成熟。,自身配套及外围配套逐步完善，极大提升社区的生活性和便利度,区域属性升级 之区域交通,1,秀浦路主要路段已建成通车，剩余路段将在年底开工建设，建成后秀浦路将作为城市次干道联通外环线、浦江镇、越江隧道；另外，秀浦路两侧小区主入口附近的“港湾式车站”都将在年内开工，公交线路引入指日可待；11号线周浦镇站点距离项目约3公里，规划中16、18号线将在秀浦路设立站点，18号线的秀浦路站点更将在本案地块东北角对面落地

5、。,公共交通推进、道路系统完善，区域交通环境及辐射能力将大为改观,2、市场分析,市场分析,2,1、绿地东上海2、明天华城3、印象春城4、绿洲康城5、墅外6、保处林语溪,市场项目分布,绿地东上海,61万方的规模大盘，气势恢宏，50年不落后的规划目标和，傲视同侪,景观特色景观规划利用原生态天然河流陆家浜河造景，营造水岸生活。以“点环轴”的手法，将点、线、面的绿荫、草坪、河流、人行道、建筑群落等融合一体，形成“三重园林”、“六大组团”等一系列的四度空间。,景观规划缺乏主题性,六大和谐天成组团：雾色山丘、汇景花园、玫瑰花园、廊桥花苑、爱之花园、梦河，形成一系列移步景异的四度空间。,三段式咖啡色系外立面

6、，全石材打造，流畅勾勒出新古典主义的内敛,建筑风格绿地东上海建筑采用“新古典主义”风格，全部公寓采用三段式咖啡色系外立面，基座为全石材。运用适度的尺度和协调的比例，通过群体空间排列的跌宕体现造型的艺术美。,四明空间+景观视野，舒适度+景观性,主力产品设计特征：3R舒适型户型，主力面积段为136-144，得房率较高，大量的准一梯一户设计增强了私密性和专属性；另外三个南向功能间、空中花园、圆形餐厅、大面积的厨房和主卫、面积不大但专设270度弧形景观空间的主卧充分提高舒适性的同时增加生活情趣。2R户型，分为紧凑型以及舒适型，紧凑型面积约为88-90，户型方正动线设计合理，高附加值，南向弧形景观阳台、

7、北向景观阳台，转角飘窗设计；舒适型面积约为100-118，客厅面宽4-4.2m，部分户型在2R设计中设置主卧套，两房搭配两卫，充分提高私密性和舒适度。,三房,二房,明天华城,户型整体格局合理,以两房为主,该案是区域内首个采用ARTDECO建筑风格设计的社区。,本项目产品定位为生态环境良好、社区配套完善的“亲情”住宅社区。,基础定位策略围绕人、居住、生活、空间展开“以人为本、科学居住、健康生活、创新空间”倡导节能、环保、智能型居住理念；营造自然，绿色，碧水蓝天的生活环境；当私密的生活空间遇上开放的自然空间。,90平米以下的房源占到了78.5%,以两房为主,二室二厅一卫：87-90平方米,三室二厅

8、一卫：128-141平方米,房型控制合理，南北通透，功能明确，南北阳台，带来更好的景观视野。二房为二梯三户,三房为二梯二户,印象春城,通过新古典主义建筑和法式印象派园林，营造出一种欧陆经典印象的社区风貌。,小区的景观主轴是一条约2000米长的天然河香草河，景观规划依托天然河道勾勒出自然、灵动的水世界生态景观，并将印象派的艺术元素融入景观设计中，构造出一个弥漫着艺术人文气息的园林环境。小区分为5个街区，在景观设计上分别体现了印象派代表名画的艺术原素。,将印象派绘画的艺术融入到园林景观的设计中，小户型带空中花园,空间功能更完善,主卧和客厅都朝南，主卧和次卧均带飘窗，客厅连通南向阳台，餐厅连通北向阳

9、台，南北双阳台拉大空间进深，南北通透；餐厅与卫生间之间有约5平方米“空中花园”，可改建为小书房，变成“2+1”房，使功能空间更加完善。(两梯四户),绿州康城,建筑立面稳重大方，线条俐落而不会张扬，色彩明快而不失经典，国际大家风范贵气天成。,景观特色：绿洲康城亲水湾，汲取广州星河湾的园林精髓，以湖、河、坡、林等元素，将自然万物融入其中，诠释着不动声色的优雅。同时，引入法国园艺的一些设计，用亲水平台、溪涧草坪、河边漫道、生态绿岛，让景观更富有艺术性和层次性。坚持四处有景，以草地、灌木为主，并适当点缀喷泉、水池等，植物配置上以常绿植物为骨架构成小区绿化中的稳定因素，再以落叶乔木、灌木及时花搭配，形成

10、四季美景各异的自然盛宴，让整个社区犹如隐在绿色中的一朵优雅的“法国玫瑰”。,延续一期欧式园林的风格，在景观上但同时艺术气氛的营造,绿洲康城亲水湾二期按照人体工学设计的高尚房型，给住户带来同时房型的空间结构紧凑，不仅拥有高得房率，而且拥有高有效率，极少有面积上的浪费。绿洲康城亲水湾二期一梯二户，更好的显示了尊贵感和私密性。二房面积在93平米左右，三房面积控制在117平米左右，尺寸大度又不浪费，华丽却不奢华，无论是甜蜜的二人世界，还是温馨的三代同堂，在这里，空间永远大于你的想象。,64.47平米一房,94.52平米二房,三房,大面宽、采光率高、节省能源、整体通透的视觉效果，让住户与阳光享受亲密接触

11、，使室内的空气流通顺畅,墅外,墅外不同于别墅，不同于公寓，创造了无可复制、独一无二的“国际空中别院”。,建筑形象：采用最为原始的几何形体方形和椭圆体，全石材的外墙质感,外墙石材能很好的表现出建筑的质感和品质，更重要的是会更加耐久。,通过咬合的复式结构，形成每户独立的电梯厅。而别墅的感觉并不是由于复式，而是户内的流动空间、房间的二向性和室内和室外的共享性三个要素组成。,房源为空中别院172-278平方米大平层、双层复式设计，全框架结构，可以自由组合房型，一梯一户。,高品质的、实用的、属于入住主人的个性的装修。,12大国际品牌建材进行精装修，提升了项目的高性价比,别墅感的住宅由于小高层的栋距较大，

12、在规划上采用错位的布置，这样就使得有些间距达到80米，形成了良好的空间感，保证了住宅中比日照还重要的“私密感”,地块北面是临外环线的500米绿带；商业与住宅间由水面相隔。双天然河道，自然林带环绕,有效隔离了扬尘及喧嚣.错落有致的绿化组团设计,保利林语溪,集低密度住宅与小高层住宅的高品质居住项目,新古典主义的外立面，宽阔的生态视野，高尚人居氛围明显。,小区利用天然河道营造江南园林景观，从社区主题景观到户内景观，形成完整丰富的景观体系。,新颖的入户花园设计，将将室外空间的生态元素引入室内的设计思路。通过入户花园的设计，将绿意迎入室内空间。这一设计同时也大大提高了产品的性价比,户型方正，面积规划合理

13、，每户均有赠送面积,90平米的二房和140平米的三房其中90平方米二房有A、B、C三种户型，A户型为二房二厅一卫，B、C户型都是二房二厅二卫140平方米三房二厅二卫为D户型。,C户型2/2/2 90m2赠送面积约7平方米,D户型3/2/2 140m2赠送面积约10平方米,B户型2/2/2 90m2赠送面积约20平方米,A户型2/2/1 90m2赠送面积约13平方米,区域内公寓市场产品类型以小高层为主，建筑多为新古典主义风格,竞争项目公寓产品营销分析,推广分析,销售分析,Part.3,Part.1,Part.2,客户分析,销售价格,促销/运营,去化速度,一期06年12月开盘价格6300元/，07

14、年5月到9月集中强销，价格也从6600元/持续上升至11000元/，其后进入尾盘销售阶段后，微量房源在10500元/左右的价格上缓慢去化。,借07年强势市场快速出货，价格从6000余元飙升至11000多元/，整体在7500-8000元/价格段内形成大体量去化；后段遭遇市场低迷期，10000-12000元/价格远高出区域价格平台，挑战市场承受能力，加上可售房源有限，08年全年去化迟缓，年底至今成交基本停滞。,绿地东上海价格背景,绿地东上海供应去化房源 所占比例,2房的供应与去化相持平,3房供应略大于求,绿地东上海各户型各阶段去化价格,绿地东上海的各房型价格走势二房一厅价格走势最为明显，在2008

15、年1月至7月份，表现的更为明显，最高达到了11500元/平方米，配合尾盘销售房价控制在11000元/平方米。2007年各房型的价格走势较为一致,没有特别的差距,但是在2008年初至2008年7月,二房的优势明显高于三房。,2房在价格优势上明显的优于大户型的3房。,南汇公寓产品的主力售价在12000-13000元/平方米（毛坯价格）,印象春城、粤亮湾景苑、保利林语溪目前已没盘源出售，但后续仍有盘源推出。出售型公寓产品的销售单价在12000-13000元/平方米,目前市场成交速度参差不齐，平均速度为100套/月；结合价格分析：单价在12000-13000的房源较为热销。,销售价格,销售速度（套/月

16、）,绿地东上海128,保利林语溪400,墅外46,印象春城125,金柳湾新贵居45,主力成交区段,目前在售的公寓，在销售上都表现出强劲的态势12000-13000元/平方米的公寓是现阶段的公寓主力成交价格段。南汇公寓在单价突破箱体的情况下，总价是决定去化速度的决定性因素；,主流面积在85-100平米，总价区间在102-140万3居室主流面积在130-140平米，总价区间在165-200万之间,外籍(港澳台华侨)占10%南汇本地人占5%,浦西：黄浦、卢湾、徐汇近卢湾区域25%浙江投资客10%,外籍(港澳台华侨、韩国人占10%南汇本地人占5%,购买原因,购买原因,一、二房客户：,客户定位,三房客户

17、：,联排客户：,酒店公寓市场,禹洲金桥国际,酒店式公寓浦东区金湘路201弄15号 禹洲金桥国际目前在售三期改良房型，仍为40-82平方米小户型，开间提升至4.2米，层高5.2米，个别户型还另外奉送约7平米的独立空间，总价63万起，单价起价12000元/平米。成交均价13179元/平方米禹洲金桥国际三期推出1131套房源，总面积64404平方米；物业费6.8元/平方米/月，单层3.4元/平方米/月。总价范围 精装:52 100万元,月去化情况,月平均去化42套,上海周浦万达广场,酒店式公寓上海周浦万达广场共有六栋高层，一期三栋27层公寓式酒店，精装修小户型面积40-80平方米。5梯19户。上海周

18、浦万达广场4月25日新开一批40-60平方米的精装小户型公寓，均价10500元/平。总价范围 精装:42 63 万元,月去化情况,月平均去化200套,上海青年城,月去化情况,酒店式公寓上海青年城二期，年轻态城市时尚生活综合体。集商业、办公、公寓、酒店、娱乐为一体，不可多得的地铁上盖建筑。首批推出的“成家立业升级版”，主力面积在30-50m2，层高4.8米，居住功能完善，精装交房。总价范围精装修43-72万元,月平均去化160套,银座印象,均价14000元/平方米，装修标准2000元/平方米,房型为40-60平方米的精装小户型，面积精巧，使总价得到较好的控制。室内层高为4米5，经过分割，改造为实

19、用的两层空间，由于房型的特殊结构，楼上的赠送面积比购买的面积更大，给予购房者更多的实用空间，比一般普通挑高项目更为实惠。,开盘去化386套,酒店式公寓目标市场定位,消费者描述：自用客户：年龄20-30岁，首次置业者的年青人，小户型的酒店式公寓迎合了他们过渡性需求。投资客户：年龄3550岁，有一定经济实力，家庭年收入30万元以上，对于那些投资人士，低总价、易出租的小户型可以为其带来可观的投资回报，这无疑成为他们心目中的理想投资品种。企业客户：对于购买的企业来说，可以用来注册，并且可以用以招待客户。,区域内：南汇区整个地区居住、工作、经营企业的客户（国有企业分支机构、江浙私营企业）,酒店公寓目标客

20、群购买心理分析,对周浦具有较强认同感看中周浦适宜的房地产市场价格看中南汇区域所带来的升值潜力看好本项目区域未来发展前景改善目前居住条件和投资方向,1,2,3,4,5,项目竞争优势挖掘,品质的提升，我们需要做很多：规划、建筑立面、户型、景观、装饰、配套、建材、施工质量,通过对于区域的项目成交分析，我们可以发现片区的热度和价格都是由一些品质项目带领，而相对较差的项目并无法紧跟片区的脉动板块竞争品质是 关键只有项目在增加自身品质的前提下，才能在如此强烈的板块竞争中立于不败之地！,3、产品规划建议,产品规划建议-规划建议,3,容积率升级,若将0.2容积率附加到商业部分,商业体量则为4.8万平方米,将与

21、万达形成一定程度的商业竞争,风险性较大,不建议这样操作,目前住宅规划区域密度已较大,若将0.2容积率附加到住宅部分,将影响住宅区域绿化率及景观规划,容易降低社区品质,不建议这样操作,建议在商业区域建一栋酒店式公寓,即能丰富产品类型,也不影响商业定位及住宅容积率,酒店式公寓,产品规划建议-酒店式公寓,3,4.5米挑高，增加使用空间，提高项目性价比，增加卖点,银座印象房型示意,一层房型,二层房型,产品规划建议-酒店式公寓,3,银座印象房型示意,产品规划建议-酒店式公寓,3,银座印象效果图示意,3,产品规划建议-景观建议,住宅区域景观建议,绿 廊 界 面,由于社区密度较大，产品类型层次差异较大，因此

22、建议别墅区域与公寓区域之间做绿廊隔离，即保障别墅私密性，提高别墅区域产品档次，又可增加社区绿化景观，形成绿廊界面。,产品规划景观建议,3,高层区域景观建议,在建筑密度及容积率较高的情况下，建议做一个社区景观中心，在建筑与建筑之间用绿化轴线连接，建筑面与面之间用景观节点围合，尽可能从视觉感及建筑排布的角度上增加绿化面积,中心景观,景观节点,景观轴线,上海绿城,上海绿城,3,产品规划建议-景观建议,别墅区域绿化景观建议,参考万科红郡，在联排别墅较密的情况下，在建筑外围用草坪及中高树种围合，从视觉上削弱建筑大的感觉,万科红郡,万科红郡,3,产品规划建议-外立面,高层外立面建议,大面积的玻璃增加建筑通

23、透性，纵横线条穿插，体现建筑虚实平衡,万科红郡,上海绿城,别墅部分,3,3,外立面,联排别墅外立面建议,英伦风格的建筑外立面材质表达较为多元化、给人感觉温馨、浪漫，比较适合多联排别墅，使多联别墅的条状面表现更为丰富。,万科红郡,万科红郡,10000-15000元/平方米成交比重最高 20000元/平方米以上比重低从成交单价段的分布情况来看，比重最多的是10000-15000元/平方米，2008年这一价位段的比重为42%，2009年这一比重上升至49%，由于2009年联列别墅降价优惠成风，10000元/平方米以下的成交比例较2008年上升了5个百分点，与此同时，15000-20000元/平方米、

24、20000-25000元/平方米以及25000元/平方米以上这三个价位段的成交比例均普遍下降了3%到6%。,资料来源：上海中原市场研究部,2008年和2009年1-5月联列别墅成交单价段分布,上海别墅市场分析,2008年和2009年1-5月联列别墅成交面积段分布,主力成交面积段在150-250平方米不论是2008年还是2009年，联列别墅主力成交面积段均以150-200平方米之间为最多，占到近50%的比例，其次是200-250平方米面积段，2009年的成交比例较2008年上升了近4个百分点。由于目前市场上有些联列别墅如松江的达安圣芭芭花园做了部分面积在100平方米以下的联列别墅产品，因此200

25、8年和2009年100平方米以下面积段的成交比例分别在3%和4%。,资料来源：上海中原市场研究部,资料来源：上海中原市场研究部,2008年和2009年1-5月联列别墅成交总价段分布,主力成交总价段变化较大 150-200万元及200-250万元成主力从成交总价段的分布情况来看，2009年1-5月较2008年产生了较大的变化，由下图可见，2009年250-300万元、300-400万元、400-500万元以及500万元以上这四个总价段的成交比例分别较2008年下降了2至5个百分点；而150-200万及200-250万元这两个总价段的联列别墅成交则较2008年大幅增加，增加比例分别达到了9%和7%

26、。,资料来源：上海中原市场研究部,2009年浦东别墅供应主要以联列别墅为主,浦东别墅市场分析,180-350平米为主力面积,建议本案别墅部分面积控制在180-220平米之间,总价集中在250-400万,1.3-2.5万/平米是主力单价段,三林 2.2-2.8万/平米,张江2-4万/平米,北蔡,周康2-2.8万/平米,惠南板块,航头板块,周浦板块,浦东高知客户外籍客户,南汇周边私营业主浦东高端客户,南汇周边私营企业主为主,区域房地产别墅市场客户分析,对于本案别墅部分属性定位,大浦东中端改善性别墅,园林是别墅的魂,私家庭院实景,都市风情海派院墅,4、商业部分定位,片区现有商业项目,4,周浦的商业发

27、展主要有以下几个阶段：沿街店面零售业态为主；以连锁为主要特征的超级市场（联华超市、农工商超市）与专卖店（主要集中在服装、鞋、首饰、各种眼镜）等多种形式并存的模式；大体量MALL模式。,周浦的商业发展主要特点：从总体上看，周浦目前的商业现状、商品经营仍是以提供日常生活服务为主；商业业态比较单一，还没有成规模的商品市场存在（如家电、建材等）；商业整体水平还处于中低档次。,周浦商业发展现状,4,周浦的消费结构分析：消费意识-周浦人的整体消费意识强烈，习惯晚上出门消遣，消费欲望较强，追求实惠，尤其是餐饮类消费旺盛。经济实力强的人大多选择去浦西市中心购物消费。消费群体-多以年轻男女为主，比较中意品牌较好

28、的服装，化妆品等，而目前周浦的商业情况还不能满足其需求，所以大多2030岁的年轻人也会选择市中心购物消费，而3040岁的中年人则略带保守，对消费档次、品牌等没有苛刻的要求，实惠，合适是主要消费方向。消费场所-周浦镇目前还没有大型的综合卖场。天润发免费班车能直接到达周浦镇，据统计天润发到周浦的免费班车乘客较多，可见周浦的消费群体相当庞大的，消费活跃。,周浦商业消费特点,4,主要商业项目,目前项目区域的商业大致分为几大板块：万达商业中心 小上海旅游文化城 加盟花园商铺 泰苑公寓商铺 金源商厦 其余为年家浜路零星商铺,4,主要商业项目租金价格,4,商业部分定位建议,4,商业分为两部分定位,该部分商业

29、为住宅底商，且均为沿街商铺，商业招事性较好。但住宅底商无法做餐饮业态，同时商业动线过长，适合以社区商业配套为主的业态。,项目重要的商业位于该部分，同时与项目住宅部分有明显的区隔，可以定位成区域服务性商业中心，但必须和现有商业进行有力的区隔。内部分区块规划。,各部分定为细化示意,4,社区配套商业部分,以日常生活配套为主，关键节点可引进银行等有一定区域辐射业态,商业部分定位建议,4,集中商业部分,该区域位于商业综合部分的最好位置，即康沈公路、川周公路口，同时紧靠大型超市，具有良好的集合效益1、以中档餐饮为主，提升区域餐饮档次2、与万达广场、周浦老街业态有力错位,商业部分定位建议,4,集中商业部分,

30、该区域的昭示面相对较小，但出于未来规划酒店式公寓在其中，可利用酒店公寓的客户提高业态档次1、中档品牌服装专卖店、特色首饰小店、健身馆等2、在销售物品上与区域现有零售商业有力区隔,商业部分定位建议,4,集中商业部分,区块相对处于内部，整体昭示性弱，非目的性业态很难发挥其最大商业价值，建议引进KTV、夜总会等目的性消费场所,项目包装细节建议,强力视觉冲击的广告牌样式多变的开放式餐厅,4,商业推广方式,4,招商实现手段,1、渠道为王：招商是渠道实现的过程，不同的行业具有不同的渠道，建立合适的渠道将大大提高招商的效率。根据项目的定位和业态的内容，我们将利用中原与各行业协会之间的关系，建立行业渠道。同时

31、还可利用各种商品原产地商会的渠道建立“城城联盟”，建立纵横交错的渠道网络，迅速完成项目的招商工作。2、事件营销：结合项目的招商计划，在合适的时间，制造合适的事件，“新闻发布会”、“招商酒会”、“知名商家签约仪式”、“创意展示周”等等营销手段，不断制造新闻热点，促进招商实现。3、专业的招商团队：中原具有一支专业的招商团队，其中不乏来自各知名零售企业，具有多年招商经验的专业人员，所涉行业几乎囊括所有商业业态。相信这样一支团队将从根本上保证招商的成功。,招商执行流程,前期筹备,招商团队组建,招商筹备工作,业态定位、布局整体租金、区域租金制定、招商VI系统设计、招商手册设计、招商办公场所布置、招商广告

32、设计、招商SP活动策划,招商执行,主力店招商,自营商户销售招商,全面招商展开,百年老店洽谈，筛选,洽谈，筛选,招商广告发布、招商SP活动、本地招商全面展开、异地招商全面展开,开业筹备,主力店进场,商家进场,开业企划,主力商家签约主力商家房屋交付及装修,商家签约房屋交付装修,方案制定、开业广告设计、开业活动设计、全面开业,商业招商,4,5、客户导入预判,本项目未来客源预判,5,南汇周边及浦东产业园区产业客为主要支撑，周边其他单价较高的区域(如浦东三林)也有部分客源扩散至本区域市场，预计比重在50%左右；随着世博临近，政府动迁步伐的进一步加速，浦西中心区域客群的外扩，将成为项目又一有力支撑，预计比

33、重在30%左右；南汇本地客群由于整体收入水平及支付能力的差距，无法成为主要目标客群，预计与以上项目类同，比重约在10%左右；市场效应以及较高的项目品质将吸引到更多的投资客及外籍客户，该比重预计总和在10%左右。,根据区域内在售项目客源分析，可以看出对于本案来说，由于区域属性，未来客源主要来自：,三林10%,浦东40%(张江、陆家嘴、金桥等产业园区),投资客 5%外籍人士 5%,浦西市区%,南汇本地%(周浦、康桥),客源导入地例,主要产业带上海陆家嘴金融贸易区上海外高桥保税区上海金桥出口加工区上海张江高科技园区洋山保税港区临港产业园区临港重装备产业园区上海康桥工业园区上海南汇工业园区,社区商业,高层住宅,花园住宅,集中商业,酒店公寓,住宅景观区隔带,商业、住宅区戈带,项目整体定位规划示意,别墅先启动,带动住宅整体形象,销售商业部分,整体推售节奏,1、利用区块的强大潜力优势，推出适合未来区域市场需要的产品类型2、商业与住宅区别销售，同时商业内部又区分为两大块：社区配套部分以及集中区域商业部分3、从2.3的容积率变成2.5的容积率，增加1栋酒店公寓，增加项目的产品多样性3、用别墅的高品质带动整个社区住宅部分，再销售项目商业部分,项目整体营销原则,项目整体定位示意,大浦东新兴高尚住宅社区,主推广语,城市以东高尚生活典范之作,THANKS,