《资产评估管理》PPT课件.ppt

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1、企业国有资产评估管理中的部分关注点,国务院国资委产权局 评估处,王 伟,目 录一.需要及不需进行评估的经济行为或事项二.如何判别评估基准日是否适当三.价值类型的选择和使用，以及对应选择的评估方法四.成本法、市场法和收益法的定义、要求和选择五.同一个评估对象采用不同方法的区别六.不动产采用不同评估方法的优劣和选择七.备案、核准审核的程序、要点和注意事项,企业资产评估管理培训目录,一.需要及不需进行评估的经济行为或事项（一）企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估：1、整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；2、以非货币资产对外投资；3、合并、分立、破产、解散；4、非上市公司国有股东股

2、权比例变动；5、产权转让；6、资产转让、置换；,需评估的事项,一.需要及不需进行评估的经济行为或事项（一）企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估：7、整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；8、以非货币资产偿还债务；9、资产涉讼；10、收购非国有单位的资产；11、接受非国有单位以非货币资产出资；12、接受非国有单位以非货币资产抵债；13、法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。,需评估的事项,一.需要及不需进行评估的经济行为或事项（二）企业有下列行为之一的，可以不对相关国有资产进行评估：1、经各级人民政府或其国有资产监督管理机构批准，对企业整体或者部分资产实施无偿划转；2、国有独资

3、企业与其下属独资企业（事业单位）之间或其下属独资企业（事业单位）之间的合并、资产（产权）置换和无偿划转。,不需评估的事项,二.如何判别评估基准日是否适当 1、是否接近经济行为的实施日期。2、基准日后如遇重大事项，可能对评估结果产生重大影响时，评估基准日或评估结果是否进行了合理调整。3、国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法（国资委 证监会令第19号）：上市公司股份价格确定的基准日应与国有股东资产评估的基准日一致。国有股东资产评估的基准日与国有股东产权持有单位对该国有股东产权变动决议的日期相差不得超过一个月。,评估基准日,三、价值类型的选择和使用，以及对应选择的评估方法（一）市场价值：指自愿买

4、方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。当所执行的资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，通常应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。,价值类型,三、价值类型的选择和使用，以及对应选择的评估方法（二）市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。1、投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。2、在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。,价值类型,三、价值类

5、型的选择和使用，以及对应选择的评估方法（二）市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。3、清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。4、残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。目前，国有资产评估应选择市场价值类型。,价值类型,四、成本法、市场法和收益法的定义、要求和选择（一）成本法（资产基础法）：企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。1、对企业表内及表外的各项资产、负债进行识别，并非均可被识别并

6、用适当的方法单独评估。当存在对评估对象价值有重大影响且难以识别和评估的资产或者负债时，应当考虑资产基础法的适用性。2、以持续经营为前提对企业价值进行评估时，资产基础法一般不应当作为惟一使用的评估方法。,三种方法,四、成本法、市场法和收益法的定义、要求和选择（二）市场法：企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。根据所获取可比企业经营和财务数据的充分性和可靠性、可收集到的可比企业数量，恰当考虑市场法的适用性。,三种方法,四、成本法、市场法和收益法的定义、要求和选择（三）收益法：企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确

7、定评估对象价值的评估方法。应当结合企业的历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用性。（四）对同一评估对象采用多种评估方法时，应当对各种初步评估结论进行分析，结合评估目的、不同评估方法使用数据的质量和数量，采用定性或者定量分析方式形成最终评估结论。,三种方法,五、同一个评估对象采用不同方法（成本法、市场法、收益法）的区别,同一对象不同方法的区别,成本法,市场法,收益法,成本法从资产的再取得途径寻求评估对象的价值,市场法是通过与市场参照物比较获得评估对象的价值,收益法是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值,三种方法分别从历史、现在和未来三个不同的角度反映资产

8、的价值,评估对象,五、同一个评估对象采用不同方法（成本法、市场法、收益法）的区别 对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处于相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。由于评估目的不同、市场条件的差别、评估对象使用状态设定的差异、价值类型的差异，各评估方法对同一评估对象进行评估可能存在效率和直接程度上的差别。,同一对象不同方法的区别,五、同一个评估对象采用不同方法（成本法、市场法、收益法）的区别 在单项资产评估时，一般认为市场法更具有说服力，成本法也是较多采用的方法之一，收益法应用较少。矿业权评估例外，较多的采用折现现

9、金流量法评估，类似于资产评估中的收益法。在企业价值评估时，目前较多应用收益法；由于表外资产的存在，成本法在持续经营前提下的企业价值评估中应用可能会受到闲置；由于我国资产市场的发展情况，以及产权交易公开资料较少，市场法仍较少采用。,同一对象不同方法的区别,六、不动产采用不同评估方法的优劣和选择。包括：房地产采用房地合一评估与房、地分开评估的区别，以及价值差异。（一）不同方法的优劣和选择 市场法：直接、更有说服力，在房地产市场发达的情况下广泛应用，两种情况较难使用：1、房地产交易发生较少的地区；2、特殊的房地产，如：古建筑、教堂、风景名胜和教育、体育场馆等。,不动产评估,六、不动产采用不同评估方法

10、的优劣和选择。包括：房地产采用房地合一评估与房、地分开评估的区别，以及价值差异。成本法：是一种间接确定不动产价值的方法，特别是在土地评估中应用受限，适用于房地产市场不发达，成交案例不多的情况。收益法：该方法认为，任何一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给你带来的回报。因此，从理论上讲，是较为科学合理的评估方法。但在目前的房地产租售比情况下，应用收益法评估不一定能合理体现资产价值。其他评估方法为上述三种方法的衍生，其优劣和选择与上述三种基本方法类似。,不动产评估,六、不动产采用不同评估方法的优劣和选择。包括：房地产采用房地合一评估

11、与房、地分开评估的区别，以及价值差异。（二）房地产采用房地合一评估与房、地分开评估的区别，以及价值差异。市场法评估时，可以对房地合一进行评估，更加直接；也可以对土地单独采用市场法评估，房屋采用成本法评估。成本法评估房地产，即对房、地分别采用成本法评估，由于土地的效用与其成本没有必然联系，因此该方法使用一般受限。收益法评估时，一般也采用房地合一评估，同样由于目前的房地产租售比情况，应用收益法评估不一定能合理体现资产价值。,不动产评估,（一）国资委12号令第四条之规定 依据暂行办法第四条规定：“企业国有资产评估项目实行核准制和备案制。经国务院国有资产监督管理机构批准经济行为的事项涉及的资产评估项目

12、，由国务院国有资产监督管理机构负责备案；经国务院国有资产监督管理机构所出资企业（以下简称中央企业）及其各级子企业批准经济行为的事项涉及的资产评估项目，由中央企业负责备案。地方国有资产监督管理机构及其所出资企业的资产评估项目备案管理工作的职责分工，由地方国有资产监督管理机构根据各地实际情况自行规定。,核准事项,七、备案和核准审核的程序、要点和注意事项,（二）核准程序1、企业在评估前向国资监管机构报告有关事项2、企业聘请评估机构开展资产评估工作3、企业及时向国资监管机构报告工作进展情况4、必要时国资监管机构对该项目进行跟踪指导和现场检查5、资产评估机构向企业提交正式评估报告6、企业将有关材料逐级上

13、报初审7、所出资企业审核后，自评估基准日起8个月内向国资监管机构提出核准申请8、国资监管机构及时组织有关专家审核，向企业和评估机构反馈意见9、对符合核准要求的国资监管机构在20个工作日内完成核准，下达核准文件,核准事项,七、备案和核准审核的程序、要点和注意事项,（三）核准项目注意事项1、经济行为的一致性问题实际操作方案与上报国务院重组方案的一致性人员安置与方案的一致性2、评估基准日的确定问题3、集团公司商标等无形资产使用安排的问题4、产权或资产划转行为在上报前应当完成相关程序5、纳入评估范围的房产、土地及矿产资源等资产权属要件齐全，并在上报前依法完成办理程序。,核准事项,七、备案和核准审核的程

14、序、要点和注意事项,（三）核准项目注意事项6、实际中常见产权瑕疵问题(包括划拨地处置)7、期后事项及产权瑕疵等问题的法律意见8、各类报告的衔接性问题 评估机构与审计、土地、矿权估价机构、境外物业估价机构的对接问题9、评估技术及方法问题 评估结果的确定问题 账外无形资产价值评估问题 内部往来的核对 部分资产评估缺乏相应的依据 收益法评估的具体问题,核准事项,七、备案和核准审核的程序、要点和注意事项,（四）备案程序1、聘请具有相应资质的评估机构2、向备案管理单位报告，备案管理单位可对资产评估项目进行跟踪指导和现场检查3、企业对备案申请材料进行初步审核3、企业在评估基准日起9个月内将备案申请材料逐级

15、报送备案管理单位4、企业及时将项目录入中央企业资产评估管理信息系统5、组织开展审核工作，必要时可组织有关专家参与评估项目评审工作6、备案管理单位在10个工作日内向企业出具审核意见。企业将调整完善后的备案申请材料和审核意见答复在10个工作日内报送备案管理单位，备案管理单位组织复审，经审核符合备案要求的，应当在10个工作日内办理完成备案手续。,备案事项,七、备案和核准审核的程序、要点和注意事项,（五）备案审核要点1、日常备案审核的工作流程和要点2、主要工作思路；3、制度建设；4、备案程序；5、主要工作审核要点；如，不同项目关注的重点；（权属清晰；行为合法；资料真实完整；不留后患）6、其他报告（审计、土地、矿业权）审核要点。7、境外评估或估值报告审核要点。,备案事项,七、备案和核准审核的程序、要点和注意事项,谢谢，欢迎指正2013年11月,