重庆丹枫白露私产酒店价格策略建议8.ppt

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1、丹枫白露私产酒店价格策略建议,出品：营销中心市场部汇编：施明飞参与：营销中心市场部时间：2008.2.19,目录,项目简介及分析参考项目选择与分析及初步均价建议初步均价论证与最终均价建议细分价格建议,项目概述,协信丹枫白露占据中国重庆观音桥步行街核心地段，尽揽熙攘繁华，执掌巨量财富，稀缺地段无可复制。毗邻茂业百货、远东百货、北城天街等潮流前沿，汇聚世界级精装修资产酒点、丹枫白露酒店、高端写字楼、时尚MALL等复合业态于一体，五星级潮流都会由此荣耀诞生！,A栋私产酒店,B栋酒店,C栋写字楼,A栋私产酒店,B栋丹枫白露酒店,C栋甲级写字楼,栋私产酒店经济技术指标,栋私产酒店产品梳理,SWOT分析,

2、优势:项目位于观音桥步行街中心，该区域认知度、关注度高，核心商圈中的稀缺地段；周边各种配套成熟，交通便捷；纯正酒店式细致服务，酒店特色配套，随时体验酒店舒适生活；高标准的精装小户型，具有很大的投资潜力,劣势:项目地势复杂，四面临路，周边有城市主干道、餐饮街、商业街，相对较为嘈杂；与茂业百货间距63米，与中国银行仅32米，且本项目与茂业百货高度基本相当，视线上遮挡严重；社区绿化面积少，且中庭区域有车流干扰，另有酒店住客、写字楼等人群过往，人员相对复杂；,机会:区域认知度高，升值空间、投资潜力巨大，优势地段吸引力大；纯正酒店式精装公寓，稀缺产品类型具有竞争力；核心绝版地段、城市综合体带来的旺盛人气

3、将创造更多商机；,威胁:同类式同质类产品多，竞争激烈；第2套住房贷款政策影响非常强；接下来国家将会有怎样的调控措施未知,目录,项目简介及分析参考项目选择与分析及初步均价建议初步均价论证与最终均价建议细分价格建议,根据丹枫白露的产品属性及相关区位，我们选取项目同质楼盘作为价格分析富力海洋广场东和城中新城上城,中新城上城,喜来登国际,富力海洋广场,东和城,世纪英皇,丹枫白露,富力海洋广场1号楼精装公寓,注：以上销售情况数据来源于网上房地产,东和城,注：以上销售情况数据来源于网上房地产,中新城上城,注：以上销售情况数据来源于网上房地产,初步均价,依据：参考富力海洋广场1号楼精装公寓、东和城、中新城上

4、城售价丹枫白露销售部对10项评分标准进行排序市场部对10项标准进行打分后综合评估丹枫白露整体均价：11000元/平方米,目录,项目简介及分析参考项目选择与分析及初步均价建议初步均价论证与最终均价建议细分价格建议,我们需要思考,从国家宣布并实施第二套住房贷款政策后，近段时间主城区商品房销售量大幅下滑，出现了销售清淡的现象，市民购房趋于理性。如此高的单价，我们的客户能接受吗？丹枫白露的目标是开盘当月销售40%、7000万。目前制定的均价：11000元/平方米，面对当前的市场情况和要完成的销售任务,思考？,项目自身论证,1、项目位于江北观音桥中心，从地段上我们好于所选取的三个同质项目。2、比其他项目

5、更高一级的精装标准（我们项目多的那部分装修：空调、简单使用的家具、墙面采用的墙纸）。3、纯正独有的酒店式服务是所选取的三个同质项目没有的。小结：通过上面我们项目独有的优势，其结果是我们的价格应该高于所选的三个同质项目，而与我们项目最具可比性的是富力海洋广场1号楼公寓，均价10000元/平方米，那我们的价格比它高多少才能让客户所接受呢？,客户论证,在销售前期蓄水积累客户中，销售部对来访的部分客户进行深访，其中的有一项内容就包含了客户对价格的接受范围，借用于此，看看我们的客户是否能接受我们想推出的价格？！,客户深访部分数据引用,客户深访概况深访时间：08年1月18日2月3日（2周）深访地点：销售中

6、心深访工具：客户需求调查表采集样本：57组访问对象：A.前期老客户邀约回访（28组）B.现场到访意向较强的客户（29组）,客户需求单价,客户需求总价,均价建议,通过上面的论证，在结合目前的市场情况、客户对价格需求和销售目标同时考虑公司利润的情况下：建议市场价格：最终丹枫白露入市套内均价：11000元/平方米,目录,项目简介及分析参考项目选择与分析及初步均价建议初步均价论证与最终均价建议细分价格建议,价格细分原则,南,茂业百货,北,红旗河沟,西,建新北路,东,B栋丹枫白露酒店,将以户型、楼层、朝向三个方面进行权衡,户型价差,我们以户型比重最大的B户型作为基准户型，来制订户型价格关系：A户型：+730B户型：0C户型：-500,楼层价差,我们以20层作为基准层，来制订各楼层价格关系：,朝向价差,根据各房屋的位置不同，我们把它们分为四个朝向：东面：-10南面：-30西面：+20北面：+30,THANKS,