辛辣谈12.ppt

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1、辛辣谈,12,话题比较大,商业地产,写在前面,看看这几年的时间，人们几乎瞬间接受了诸如以下的此类：底商、街铺、专业市场、综合体、地铁上盖、公寓、写字楼、投资型酒店 所以我一直想把这些新名词一口气给总结下来。于是我买了书，搜了索，抄了袭，可以说决定写这12弹的时候的信息量是之前所有弹信息量加起来的还多。但是，我写的时间只有短短3天，之前大量的时间花在收集和总结之上。因为我不想单纯地把所有东西都写成说明文，而是希望通过一些可爱的事例来加以说明。好吧，希望大家能接受辛辣谈的转变。擎天柱大大,何谓,商业地产,顾名思义，作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产

2、等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。百度百科,英国设计师品牌Paul Smith中国首家旗舰店落户北京时尚地标三里屯太古里 品牌创始人Paul Smith爵士亲自飞抵北京，以庆祝品牌进驻中国的又一个里程碑。,商业地产之类别,商业地产的形式多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼的统称。工业园区一般不划为商业

3、地产。实际上大家看到很多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。理解的时候，不要为这些概念所拘泥。,中国商业地产联盟秘书长王永平出席2013年5月，在北京、上海两大城市，由中国指数研究院、中国房地产指数系统联合主办，搜房网联合承办的2013第八届中国商业地产年会,商业地产之经营,只租不售 这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢？目前是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次

4、通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。,2008年，太古地产中国区总裁安格里先生、三里屯Village总经理钟伟添先生在三里屯Village南区现场视察 三里屯village，现更名为三里屯太古里。三里屯太古里花时数年精选入场品牌，成为业界佳话。,出 售 这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买

5、，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼；二难是，自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了解决自身的困境，不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。,隈研吾（三里屯SOHO建筑师）如何在城市中实现与环境的融合，这个在我看来与在自然界工作没有多大区别。环境不仅仅是物理的，也是文化的。自然的环境是树木、岩石、山体等自然物质，而城市的自

6、然在于人和文化”，隈研吾这样解答人们关于远离“大自然”便可能远离自然的疑惑，“每次我接手一个项目，都要花上很长一段时间对环境进行考察和研究，然后我会从中找到一些基本元素，这样其他的问题，如平面、形态就会迎刃而解了。竹屋我找到的基本元素是竹子，三里屯SOHO我要用到的基本元素就是老三里屯中的胡同结构”。,租售结合 这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用我信它为“拖

7、”，这个“拖”实际上当的好，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢？大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路，这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比较。,王健林，万达集团董事长 其他身份是中华慈善总会荣誉会长、中国企业联合会副会长、中国民间商会副会长、中国企业联合会副会长、中国企业家协会副会长、中国商业联合会副会长。,商业地产之模式,“沃尔玛”模式 这种模式比较典型的是业内所谓大腕“万达”模式，这种模式在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些

8、中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。和提到的沃尔玛一样。沃尔玛是全球最大的连锁商店，万达作为商业地产代表性企业，走的也是这个模式。,美国作家福利森在如何成为亿万富豪中指出，要成为亿万富豪，其中一大秘诀就是脸皮要锻炼得很厚。在解释这条秘诀时，福利森是以山姆沃尔顿为例的：他经常扰乱市场价格。一旦逮到机会，他便伺机向供应商杀价。所以供应商们都知道和沃尔玛做生意不容易。因此，如果你想当好好先生，最好打消富豪梦。,百货公司模式 谈到百货公司模式，目前在国内有代表性的就是华润置地，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包括

9、商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，一般在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过来开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模式。,秦邦礼，又名杨琳、杨廉安。秦邦宪（博古）的胞弟，1938年赴香港创办联和行，作为党的秘密机构，后改名“华润”。联和行的起步资金，与两根金条密不可分。1931年5月陈云出任中央特科负责人。那年夏天，陈云在上海交给秦邦礼两根金条，指示他以此做资本，以开店为掩护，为党建立秘密交通站。,精品店的模式 这类模式像万通一直在拼命的推行的“美国模式”，它这种模式主要干什么呢？主要在少数高端的市场进行精品店的经营，

10、比如苏宁电器现在走的精品店路线，每天卖的东西不多，但是因为是高端产品，所以全年的销售额很高。,苏宁电器高调改名苏宁云商 所谓云商是指“店商+电商+零售服务商”相结合的新零售业模式。苏宁此次变革，其电商平台苏宁易购地位也得到明显提升和重视，苏宁董事长张近东的电商战略已经非常明显。,商业地产之类别,商铺,网店也是商铺,定义 专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。广义的商铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。,商铺之类别,商业街商

11、铺 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、

12、商铺经营者都面临损失。,JeremyRailton，北京世贸天阶首席设计师“这样大胆的商业构想，让我直观的看到了来自亚洲的经济光辉，这样富于时代意义的规划，对于设计师而言，足以激发出无限的创作热情。,市场类商铺 在这里，我们所说的市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。,谢高华，义乌小商品市场创始人 1982年他领导的义乌县委作出了正式开放义乌小商品市

13、场的决定并制定了“四个允许”的政策，首创了“兴商建市”的区域经济发展战略。,社区商铺 社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。,卫平，中邦集团董事长“在规划中，联洋将最中心的30万平方米的土地作为整个社区配套，不仅包括商业，还将教育、文化、医疗、休闲、体育集中起来，集中配套。其优点是，实现了商住分离，把各个街坊变成了纯住宅，不再有沿街商店的喧嚣，不再有楼下公交车的嘈杂，不再有屋前屋后到处是硬地的无奈，达到社区配套资源的有效整合，最大限度地发挥配套设施的作用，实现小

14、区的动静分离，形成真正的高档社区。”,住宅底层商铺 住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。,好消息来了星巴克咖啡国际公司总裁约翰卡尔弗2011年在2011APEC中小企业峰会表示，希望中国成为星巴克在美国以外最大的国家

15、，在2015年星巴克将在中国大陆开设门店达到1500家门店。,百货商场、购物中心商铺 百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPINGMALL项目在国内多个大中城市开发建设。,坏消息来了全球十大运动品牌九家进驻天猫。他们是NIke耐克、Adidas阿迪达斯、Puma彪马、Reebok锐步、Fila斐乐、Mizuno美津浓、Kappa卡帕、Diadora 迪亚多纳、Lotto乐途。此外，还有New Balance、Vans等知名运动品牌也在天猫

16、上开启了官方旗舰店。传统的购物中心受到电商的冲击将越来越大。,商务楼、写字楼商铺 商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。,长相酷似好莱坞明星裘德洛的以色列人Rea把流动咖啡车开进了写字楼。“两小时能卖出20杯。”Rea说道，“今年的目标是能至少进驻5家高档写字楼。”,交通设施商铺 交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。,电子虚拟商店进驻韩国地铁站 Home Plus超市在地铁站台的防护墙上安装了显示屏，在实体超市里售卖的商品都

17、可以在显示屏上被轻松找到。顾客们只要打开智能手机上的摄像头，对准每件商品后附带的二维码轻轻一拍，智能手机中安装的Tesco购物应用程序就能直接将这件商品放入电子购物车。在顾客用手机银行进行结算后，所购商品就会在当晚约定时间被直接送到家中。,综合体,不是所有综合体都叫HOPSCA,定义 所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者

18、写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。,世界首座城市综合体法国巴黎拉德芳斯（La Defense）目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；内有欧洲最大的商业中心，亦是欧洲最大的公交换乘中心。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。庞大的资源互相影响，互相作用，拉德方斯已具备小型城市的基本功能，她带

19、给人们的不仅是商务、居住、办公等一站式的完备生活，更成为巴黎次中心区，享誉世界。,商业综合体“商业综合体”的概念，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。而“商业综合体”，是将城市生活空间的功能进行组合的产物。,海港城 香港最大面积的购物中心，地处尖沙咀最繁华的地段，也是香港的大型建筑群，南至尖沙咀天星码头，北至中港城，几乎横跨了整条尖沙咀部份的广东道，是游客观光购物景点之一。由香港海运大厦、海洋廊、海洋中心以及马哥孛罗香港酒店商场所构

20、成的巨大购物中心，购物区有全球流行品牌和风靡香港人气商品约700多间的店铺，场内名牌、名店俯拾偕是。,HOPSCA HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。HOPSCA为HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、Convention、APARTMENT构成。HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市

21、空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。,日本东京“六本木”六本木新城以办公大楼森大厦()为中心，具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，是一个超大型复合性都会地区，约有万人在此工作，平均每天出入的人数达万人。六本木新城里的建筑，包括了朝日电视台总部、层楼高的森大厦、凯悦大酒店、维珍影城、精品店、主题餐厅、日式庭园、办公大楼、美术馆、户外剧场、集合住宅、开放空间、街道、公共设施几乎可以满足都市生活的各种需求。,综合体之特征,超大空间尺度 城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张

22、，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。,台北101 508米的台湾第一高楼，不仅是观光景点，还具有购物中心、办公大楼等综合用途，与邻近的世贸中心、新光三越百货、威秀影城、纽约百货等设施以空中廊道相连接。台湾101大楼里里外外都塑造出都会时尚的商业气氛，与周边的影城、商场、百货共同带动台湾东区的蓬勃发展。,通道树型交通体系 通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Acc

23、ess Tree）体系。,又一城 太古地产和中信泰富合资兴建的又一城位于九龙塘达之路80号，毗邻香港城市大学、创新中心、香港生产力促进局大楼及赛马会环保大楼，为重要的交通枢纽站，可直接连通港铁观塘线及东铁线，地铁九龙塘站还与广九铁路连接，另有又一城巴士总站位于又一城内的地面层，以及850个泊车空间、的士站等，交通十分便利。,现代城市景观设计 应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。,博多运河城 用当地日本人的话来说，它就像一个城市，包括万象，是一座时尚消费型商业设施。以南北走向的运河

24、为中心，人们在这个空间里尽情享受购物、美食、娱乐等。在排列着曲线优美、色彩艳丽的建筑群中央，约180米长的运河缓缓流淌，同时还有富有冲击力的喷泉表演来展现时光的流逝。水边的舞台上，艺术家们每天都举行现场演出及各种活动,高科技集成设施 城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。,iSQUARE 当位于全亚洲五大最佳地段的透明光盒iSQUARE于2009年底亮相后，这座用玻璃幕墙建构的独特双子式建筑就成为香港尖东地区的一个闪亮的地标。从外观上，iSQUARE就像由大小不一的透明盒子重迭而成，大量的玻璃幕墙引进天然光线

25、，拉大购物空间感觉，也可减少用电，配合主入口由数十万颗LED灯组成的巨型天幕及玻璃幕墙间的LED灯光系统，整座大楼在夜间变得通透亮丽。,写字楼,甲级写字楼只是意淫,定义 专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”,阿德里安史密斯 他的杰作有几个主要的摩天大楼，包括世界最高建筑迪拜塔（又称哈利法塔）。塔高828米。共169层。哈利法塔37层以下是一家酒店，45层至

26、108层则作为公寓，第123层是一个观景台。建筑内有1000套豪华公寓，周边配套项目包括：龙城、迪拜MALL及配套的酒店、住宅、公寓、商务中心等。最重要的一点它还是世界上最高的写字楼。,写字楼之等级,5A 目前较流行的评定方式，但“5A”概念有两种评定方式。一是狭义的针对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；,西萨佩里 马来西亚国家石油公司双塔大楼的设计师。吉隆坡双子塔是马来西亚石油公司的综合办公大楼，也是游客从云端俯视吉隆坡的好地方。双子塔的设计风格体现了吉隆坡这座城市年轻、中庸、现代化的城市个性，突出了标

27、志性景观设计的独特性理念。,二是广义的指综合“A”级评定标准，包括：（1）楼宇品牌标准：A级 写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。从一定意义上说，处于生产链条最高级的写字楼的发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。因此，成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准A级。（2）地理位置标准：A级 地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜

28、在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。,法兹勒汗 美国芝加哥西尔斯大厦建筑师 西尔斯大厦是上个世纪世界最高的建筑之一。它是为西尔斯一娄巴克公司建造的，于1973年竣工。西尔斯大厦有110层，一度是世界上最高的办公楼。每天约的1.65万人到这里上班。在第103层有一个供观光者俯瞰全市用的观望台。它距地面412米，天气晴朗时可以看到美国的4个州。,（3）客户层次标准：A级 客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他

29、们的公司形象有较好的提升作用。（4）服务品质标准：A级 服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。两者俱佳，将认为其具备服务品质A级标准。（5）硬件设施标准：A级 主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。,约翰雅各布拉斯科布 美国金融家，因扩展杜邦公司和通用公司而闻名，他还是纽约帝国大厦的建造者。帝国大厦是一栋超高层的现代化办公大楼，它和自由女神像一起被称为纽约的标志，底商建筑有381米的帝国大厦，自1931年以来，

30、雄踞世界最高建筑的宝座达40年之久，直到1971年才被世贸中心超过。,公 寓,不是所有的公寓都能投资,定义 公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。一般分为住宅公寓、服务式公寓。这里我们只探讨服务式公寓。,纽约时报广场 原名“朗埃克广场”（Longacre Square），又称为“世界的十字路口”，常误译为“时代广场”。时报广场得名于纽约时报早期在此设立的总部大楼，是美国纽约市曼哈顿的一块街区，中心位于西42街与百老汇大道交会处，东西向分别至第六大道与第九大道、南北向分别至西39街与西52街，构成曼哈顿中城商业区

31、的西部。我们需要记住的是，时报广场拥有世界上最豪华的公寓。,公 寓之类别,酒店式公寓 一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。,455 CENTRAL PARK WEST 美国曼哈顿Luxury apartment（奢侈公寓）的代表。建于2006年的455 CENTRA

32、L PARK WEST一共26层，拥有精装公寓100套，内有大堂休息厅、顶级私家花园、门房及管家服务、24小时车库、私家车到、工人房、高级健康会所以及天台花园。,创业公寓 指运营商通过收购改造或直接开发形式，面向创业群体提供可创业与居住的服务式公寓。配置全套家私，灵活租赁，强调小资生活环境，时尚明亮，现代生活，生态性和科技性。创业成功关键在于创业者能打造低成本的创业环境，以便成功度过严峻的生存期。,硅谷“黑客旅馆”在硅谷有好多狭小的公寓群租，一间小屋最多时候能住进10来号人，这些客户租住的时间有长有短，但有一个共同点，那就是他们拥有志向远大的创业计划，而这样的旅社也有一个统一的名字，那就是“黑

33、客旅馆”(hacker hotel)。每位“黑客旅馆”新客人可以领到枕头、被子、床单、毛巾等日常用品。在另一方面，“黑客旅馆”的店长则可以免费住宿，并享有单间待遇。,青年公寓 指运营商通过收购改造或直接开发形式，主要面向青年群体提供可居住与创业的服务式公寓。配置全套家私，灵活租赁，强调小资生活环境，时尚明亮，现代生活，生态性和科技性。,瑞典斯德哥尔摩的青年公寓 SBC（瑞典著名房产商）在斯德哥尔摩南部郊区的Hgdalen区中心附近建造了78个青年公寓单位。该建筑由饰面精美的预制混凝土建造而成。为刚刚步入社会的年轻人提供性价比合适的居住场所。建筑的本身也使用了多种颜色的搭配，让整栋楼房显得非常的

34、活泼有朝气。,旅游休闲地产,未来的发展趋势,定义 就是借助于土地、旅游景观资源这些不动产的平台，打造和营造出来的以旅游度假为目的的房地产开发营销模式。,法国瓦尔德塞尔 20世纪60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户，标志着旅游地产这个新名词概念的形成。瓦尔迪塞尔(Val dIsre)是一个在欧洲顶级的滑雪目的地，位于阿尔卑斯山的法国边境里，海拔1850米。在这儿主办过1992年冬季奥运会和2009年FIS高山世界滑雪锦标赛，以斜坡的高难度著名。这区美丽的木屋建筑特色点缀着山坡，让瓦尔迪塞尔一直保持着豪华和运动度假胜地的地位。,旅游休闲地产之类别,分时度假 把酒店或度

35、假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。,RCI（Resot Condominiums International）世界上第一个分时度假交换公司。这家总部设在美国印第安纳州的美国公司，在全世界90个国家拥有3300个分时度假村，会员家庭超过240万。遗憾的是在中国尚没有一家分时度假酒店注册成立。,产权酒店 以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立

36、产权（拥有产权证）分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权。,戛纳马丁内斯酒店 始建于上世纪20年代的马丁内斯酒店位于法国戛纳蜚声全球的克鲁瓦塞特大道上，它是一家以装饰艺术风格而闻名的豪华产权型酒店。该酒店拥有当地最大的私人海滩、两星级的米其林La Palme dOr餐厅。此外，酒店客房和套房带有观景露台，可以鸟瞰地中海、埃斯特雷尔山以及戛纳城市美景。,主题社区或景区住宅 实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起，但前者不出卖产权及使用权给个人，后者实际就是商品住宅，可以购买完全产权。,维多利

37、亚瀑布社区 维多利亚瀑布又称莫西奥图尼亚瀑布，位于非洲赞比西河中游，赞比亚与津巴布韦接壤处。宽1,700多米(5,500多英尺)，最高处108米(355英尺)，为世界著名瀑布奇观之一。围绕维多利亚瀑布形成的旅游度假社区成为世界最著名的主题社区之一。,老年公寓 是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。,Merrill Gardens Merrill Gardens is one of the nations top operators of independent and assisted living r

38、etirement communities,with a portfolio that reaches nine states.The company consists of 56 communities with the capacity to serve over 7,700 residents.A family-owned,private company,Merrill Gardens is built on a strong foundation of family,community,long-term commitment and entrepreneurial spirit.,度

39、假村 是指一个用作休闲娱乐的建筑群，通常是由一间独立公司营运，但也有数个集团合作经营的。为了让客人们于假日时可享受他们的假期，度假村内通常设有多项设施以应付客人的需要，如餐饮、住宿、体育活动、娱乐、购物以及赌博等。一些以度假村为主体的城镇通常又被称为度假村城镇。基本上，度假村一词主要是用作区别于一些没有提供其他度假村应有设备的酒店(Hotel)的。但是，用作住宿的酒店亦是度假村的中枢部分。,卡尼岛 位于被称作“地球上的香格里拉”的马尔代夫，拥有2000多个小珊瑚岛，而为数不多可游览的岛屿中又属卡尼岛最幽然宁静。卡尼岛，据说是印度洋上的“绿洲花园”。也有人说卡尼岛是一个诗歌一般的岛屿，是叫人毕生

40、难忘的度假胜地。而相爱的情侣们也应该到卡尼岛来，纯白干净的沙滩会带给人最浪漫的感觉。,旅游休闲培训基地 指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。,苏曼教育国际发展中心 江苏省教育厅教师海外培训的重要基地之一，负责对来自江苏的中小学教师和学校管理者进行教师海外培训、教育资源交流、教育教学改革研究。苏曼中心占地面积3000平方米，坐落于曼彻斯特西南部，距离市中心2公里，距离曼彻斯特大学、曼彻斯特城市大学等著名高校10分钟车程，距离世界闻名的的曼彻斯特足球联队俱乐部5分钟车程，交通便捷，适于开展各种培训和相关考察、参观活动。中心拥有专业的专职教师队伍和服务队伍，

41、以及先进完备的硬件设施，能够很好的满足培训师生的需求。,时值度假型酒店 指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施，消费者不拥有使用权或产权。,圣达特国际集团（CENDANT Corporation）圣达特集团是世界上首席的服务业销售公司；世界财富500（FORTUNE 500）之一；全美50强企业之一；经营范围主要包括：旅游服务业在酒店方面集中了九个全美知名品牌，在全世界拥有6千余家酒店，超过55万间客房；他在全球100多个国家和地区管理着3500多个分时度假酒店；CENDANT

42、集团公司注重拥有的这些知名品牌在国际市场上的开拓，并发挥集团优势，利用各服务业的行业互补，使其更具竞争力。,商业地产之六大要素,一、只租不售,做商业地产，是长期投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。,英国太古集团公司 北京三里屯太古里的运营商太古集团的母公司。之所以说是运营商而非开发商是因为三里屯太古里从前期规划到后期品商入住是一个很严苛的过程。在设计初期，太古集团调查了北京三里屯地区的商圈情况以及人流动向，包括建筑设计中的风向都做过模型研究，更不用说为时数年的入驻品商筛选，其商业运营商的品质感始终如一

43、。,二、准确定位,定地址 选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。,沃尔玛的选址 沃尔玛超市对于选址的要求非常苛刻，也正是因为苛刻才造就了世界上家喻户晓的沃尔玛。列举一下其对于商圈的要求：1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12-15万人；2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳；3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆

44、可以顺畅的进出停车场；5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳,定客户 确定谁是建筑的投资者、使用者、运营者、物管服务者和消费者。,华润旗下三大综合体-万象城、五彩城、欢乐颂 万象城服务的对象是城市的中产阶级，以家庭为主的消费者，女性是重要客户；五彩城的目标客户瞄准时尚情侣与时尚家庭，中高层年轻消费群体以及部分商务群体；欢乐颂的目标客户定位以所在区域中等家庭消费力为主要服务对象，兼顾商务及旅游顾客。,定规模 购物中心规模，不是越大越好，也不是越小越好。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。10万平方米的购物中心，每

45、平方米月租50元；20万平方米购物中心由于规模大增加招商难度，招商时就要适当降租，每平方米月租40元，那说明10万平方米就是最佳规模。现在做购物中心出现一个很不好的现象，就是求大。在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好是10万平方米左右。最大面积也不要超过20万平方米，超过20万的，增加的都是无效益或低效益面积。,沈阳铁西万达广场 百万平体量，城市综合体标准的集大成之作，商业地产的体量可以从以下几方面综合考虑：1、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等）；2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数；3、居民年人均收入、人均年消费性支出；4、城市人均商业面积；5、项

46、目所处商圈在城市中所处的地位-A级、B级还是C级商圈；6、项目在以上商圈的位置核心还是边缘，商圈交汇点；7、城市现有商业饱和程度；8、城市在建、在售商业体量；9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势；10、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等,三、招商优先,开发前期招商 指商业地产开发商在项目市场定位、规划设计期间就需要进行的招商，通常指大的主力商家及娱乐体验商家的招商等，大的主力商家包括大的百货店、家居建材店、超市、大卖场等，娱乐体验商家当中的电影等。之所以要先期进行上述招商，有以下原因：这些商家往往有开店的不同技术要求，商业地产项目的规划设计需要针对性解决不同主力商家的

47、需求；主力商家的经营模式、档次等将直接影响项目的档次和未来定位的形成，没有适合的主力商家进驻，项目的市场定位形成的难度会很大，甚至不可能；需要特别指出的是，主力商家的招商对其他店铺的招商有极大的促进作用，不仅有利于租金的提升，对于采取商铺出售方案的商业地产的商铺价格的提升都将是超越性的；商业地产项目规模越大，风险越高，显而易见，开发前期招商有利于降低投资商的投资风险和开发商的开发风险！,宝龙城市广场 宝龙集团旗下商业地产品牌。多年的商业地产开发经验，使宝龙形成了一种成熟的商业模式招商先行规划在后的 宝龙模式商业地产值得借鉴。,开发中期招商 指开发商为了推动整个项目的招商，按照项目的市场定位进行

48、有选择的、品牌商家的招商。开发中期的品牌招商工作是绝大多数不成熟的商业地产开发商和不成熟的管理商所普遍忽视的，往往就招商而招商，没有清晰的思路和招商对象的层次，这样忽视依照市场定位选择品牌和品牌价值的招商往往是事倍功半，不仅招商效率低，而且这样的招商工作最终会导致项目的定位发生偏差，甚至根本无法形成。,三里屯SOHO SOHO中国在三里屯SOHO则选择了整体出售模式，建好房子，一卖了之。这种做法有很大的弊端：SOHO中国在出售商铺时并没有做好详细、合理的业态规划；分散出售的模式注定了SOHO中国难以实现一般商业地产“统一管理，统一出租”的愿望。商铺出售后，由于产权分散，业态的布局不好协调，当业

49、主各自引入的不同业态会导致整个商场的业态难以定位，很难逃脱管理混乱、档次下降的命运，对经营很不利。,开发中期招商所针对的商家从规模上看，很少超过二万平方米，多以主题半主力店、品牌专卖店及其他商家为核心对象，基本叫做补商。如果开发商在此阶段依然在进行规模超过二万平方米的主力商家，那就说明开发前期的招商工作发生了失误，招商工作已经出现了一定的问题。关于这一点，特别建议开发商予以关注。目前国内很多商业项目几乎都是走了一个失败的过程，有的甚至是走了几个失败的过程！然而在操盘解救这样的商业项目其难度是相当大的！不采取新的思路，不重新洗牌另开辟跷径，则很难成功。,开发中期招商的核心在于根据市场定位进行的有

50、选择的、品牌商家的招商，在确定招商目标的时候，开发商也好，招商顾问机构也好，如果对项目定位不做针对性研究，就盲目进行招商推进，招一些不相干的商家进来，不仅影响项目定位，而且起不到带动租金、带动招商效率的作用。开发中期如果成功招进和项目定位匹配、品牌带动力强劲的商家，将意味着项目可以得到预期的成功。,开业招商 商业地产开业招商指开发商委托专业的招商顾问机构、管理商或自己为了项目顺利开业所进行的针对大批中小商家的招商工作。开业招商最核心的特点就是针对大批中小商家招商，和开发前期招商、开发中期招商的对象有显著的区别。,朝阳门SOHO 朝阳门SOHO地处北京朝阳门黄金地段，是东二环上最大的城市综合体。