9月长沙商业地产动态报告45页.ppt
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1、搜搜研究长沙商业地产9月动态,(2014年9月),赢商网10月活动:上传好资料,速取20倍赢商币大礼包!活动时间:2014年10月11日11月10日资料上传地址:http:/,目 录,发展背景,土地市场,热点项目分析,推广及开盘,一、发展背景政策规划&城建,1、政策,2014年9月主要房地产政策,9月房产政策以刺激楼市交易为主,限购松绑、限贷放开、购房补贴等相继出台,2014年9月继多个省份限购松绑之后,限贷也放开,利好政策进一步出台以刺激楼市复苏,预计后期房产交易会有所回温,但由于多数楼盘为实现年度销售目标,价格不会有太大上升。商业地产方面天心区开启为期三个月的写字楼购买补贴政策,以期促进该
2、区域的写字楼走量。政府对房屋质量也逐步开始重视,实行质量终身责任制,未来房屋质量管理有望进一步规范。,2、规划&城建,2014年9月主要规划及城建信息,长沙对外交通便捷性不断提升,内部轨道及新城建设进程也逐步推动中,二、土地市场9月土地上市情况9月土地成交情况9月成交商业地块基本情况9月商住地块点评小结,1、9月土地上市情况,2014年1-9月共上市了74幅地块,其中有34幅为商业地块(包括商住、商业、办公地块)。9月共上市了7幅地块约30万平米,挂牌幅数明显下滑,仅为上个月的44%,其中出让面积10万平米以上的地块只有1幅,为纯商业(兼容商务、娱乐康体用地)用地。,2014年1-9月长沙市土
3、地上市情况,注:1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统;2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县。,土地供应本月明显下滑,共有7幅地块挂牌,环比下降44%,1、9月土地上市情况,2014年9月长沙上市的7幅地块主要为商业用地,5幅地块出让面积共计27万平米,占比高达90%,商业用地供应明显放量;其余的上市地块分布为工业用地和加油站用地。,2014年9月长沙市上市土地用途面积占比,9月集中供应商业地块,5幅地块共计出让面积27万平米,注:1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统;2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县。,1、9月土地上市情况,2014年9月长沙市上市土地分布区
4、域面积占比,注:1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统;2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县;3、商业土地包括纯商业地块、商住地块、商业金融业地块和办公地块等。,9月上市的土地集中分布于岳麓区,出让面积占比为86%,分别为2幅纯商业和1幅加油站地块;此外芙蓉区和雨花区还有3幅小型商业地块挂牌供应,出让面积不到2万平米。,2014年9月长沙市上市商业土地分布区域面积占比,9月供应地块集中于岳麓区,主要为商业地块,芙蓉区和雨花区以小幅商业地块为主,2、9月土地成交情况,2014年1-9月长沙市土地成交情况,2014年1-9月共成交了68幅地块,其中有23幅为商业地块,各月成交数量波动
5、较大。9月共成交了10幅地块约76万平米,虽然成交数量和8月一样,但成交面积增加了86.6%。此外,9月岳麓区有1幅的加油站用地终止挂牌。,9月共成交了10幅地块,成交面积环比增加约87%,另有一幅加油站用地终止挂牌,注:1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统;2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县。,2、9月土地成交情况,2014年1-9月长沙市成交土地用途面积占比,2014年9月长沙市成交的10幅地块主要为工业地块,地块规模较大,最大一幅出让面积达36万平米;商住地块仅有2幅,且出让面积均只有1.6万平米左右,预计未来将新增建筑面积约4.7万平米的商业(包括办公物业)。,注:1
6、、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统;2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县。,9月成交的主要为工业地块,商住地块仅2幅,预计可新增建筑面积约4.7万平米的商业,2、9月土地成交情况,2014年9月长沙市成交土地分布区域面积占比,注:1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统;2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县;3、商业土地包括纯商业地块、商住地块、商业金融业地块和办公地块等。,9月成交的土地分别来自高新区和天心区,其中高新区共成交8幅地块,用途为工业和仓储用地,出让面积占比达96%,表明工业建设仍是政府的重点发展领域之一。成交的2幅商住地块均位于天心区,规模较小,出让
7、面积占比仅为4%,主城区地块愈加稀少。,9月成交地块集中分布于高新区,以工业地块为主,而商住地块则均位于天心区内,2、9月土地成交情况,注:1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统;2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县;3、商业土地包括纯商业地块、商住地块、商业金融业地块和办公地块等。,9月高新区地块成交金额为3.8亿元,成交土地单价约为521元/平米,成交楼面价约为338元/平米;天心区地块成交金额为2.9亿元,成交土地单价约为8799元/平米,成交楼面价约为2068元/平米,是高新区的6倍。9月工业地块成交了6幅,成交金额为3.6亿元,而2幅商住地块即有2.9亿元,成交楼面价约
8、为2068元/平米,远高于工业地块。,2014年9月长沙市商业地块成交情况,9月天心区的商住地块成交金额约3亿元,楼面价约为2068元/平米,远高于其他用地,3、9月成交商业地块基本情况,2014年9月长沙市成交商业地块基本信息,3、9月成交商业地块基本情况,注:1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统;2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县;3、商业地块包括纯商业地块、商住地块、商业金融业地块和办公地块等。,9月成交的商住地块主要集中于南城,沿城市主干道芙蓉南路周边分布,2014长土网063号商住,16527.25平米,楼面价1800元/平米,2014长土网062号商住,16679
9、.43平米,楼面价2000.10元/平米,4、9月商住地块点评,1)区位分析2014长土网062号,2014长土网062号地块位于天心区桂花坪街道办事处,与天心区政府和省政府的直线距离仅为1.1公里和1.6公里,紧邻砂子塘湘天小学,周边有多个楼盘,如长沙奥林匹克花园、湘府名邸、长沙欧洲城等。距离五一广场约30分钟车程,至长沙火车南站和汽车南站分别约20分钟、6分钟车程,向西约15分钟、14分钟可分别到达猴子石大桥和湘府路大桥。,汽车南站,省政府、天心区政府,五一广场,猴子石大桥,湘府路大桥,火车南站,30分钟,15分钟,2014长土网062号竞得人:湖南金恒房地产有限公司、湖南伟业投资有限公司
10、,14分钟,20分钟,6分钟,位于南城板块,紧邻省政府和天心区政府,周边有多个住宅楼盘,4、9月商住地块点评,2)周边配套2014长土网062号,地块附近公交线路较少,且公交站台有一定距离;直线距离地铁一号线友谊路站和省政府站分别为2.2公里、1.1公里。地块周边目前已形成3个商圈,且区位条件明显优于本项目,难以与其形成竞争;其中最近的是区级商圈红星商圈,未来红星商圈可能还将往北及东西方向扩张,可为本地块商业带来一定人气。,红星商圈,天虹百货商圈,林科大商圈,3.4km,2.2km,1.3km,1.1km,韶山南路,芙蓉南路,2014长土网062号竞得人:湖南金恒房地产有限公司、湖南伟业投资有
11、限公司,3.4km,交通条件一般,临近有3个商圈,本项目商业外部条件处于劣势,4、9月商住地块点评,3)地块基本信息2014长土网062号,地块形状较为归整,但仍为山丘,有待平整,未来住宅产品以刚需房源为主,宗地现状:宗地为山丘地,土地未平整。开发要求:90平方米以下套型住宅面积占住宅总建筑面积的比例不小于60%。,4、9月商住地块点评,4)未来预测2014长土网062号,根据地块指标及地块位置,预计临街部分将开发为沿街商业,住宅往地块深处布置。地块周边住宅楼盘较多,属于典型的住宅区,在售的项目也不少,存在一定竞争。根据地块开发要求及周边配置,项目住宅产品定位应该为刚需产品,以90平米左右及以
12、下房源为主。商业部分受沿街位置及规模影响,只能开发为影响范围有限的居住生活配套型沿街商铺。,4、9月商住地块点评,1)区位分析2014长土网063号,2014长土网063号地块东临芙蓉南路,东侧即为中南大学铁道学院和中南林科大,周边以住宅小区为主。距离五一广场约23分钟车程,至长沙火车南站和汽车南站分别约24分钟、13分钟车程,向西约11分钟、8分钟、10分钟可分别到达南湖隧道、猴子石大桥和湘府路大桥。,汽车南站,中南大学铁道学院和中南林科大,五一广场,猴子石大桥,湘府路大桥,火车南站,23分钟,8分钟,2014长土网063号竞得人:湖南佳兴投资置业有限公司,10分钟,24分钟,13分钟,本地
13、块也位于南城板块,周边主要为高校和住宅小区,可快速到达河西及主要交通中枢,南湖隧道,11分钟,4、9月商住地块点评,2)周边配套2014长土网063号,地块紧邻长沙主干道芙蓉南路及地铁一号线铁道学院站,附近有约8条公交线路。地块南侧为天虹百货商圈,直线距离1.5公里左右处还有林科大商圈和新开铺商圈,但这3个商圈均为社区级商圈,影响力有限,商业氛围一般。,本地块紧邻城市主干道,交通条件优越,对面即为天虹百货,但整体商业氛围一般,红星商圈,新开铺商圈,天虹百货商圈,林科大商圈,1.5km,4.2km,1.4km,韶山南路,芙蓉南路,2014长土网063号竞得人:湖南佳兴投资置业有限公司,4、9月商
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