《商业地产设计》PPT课件.ppt

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1、Commercial Building Design Principal商业建筑 规划及建筑设计,GPT出品,MADE IN GPT,GPT（港普泰）是注册成立在上海的国际性建筑设计品牌。上海港普泰建筑设计咨询有限公司（GPT）专注于城市规划、豪华住宅、城市综合体和大型公建项目向客户提供地产咨询、创意设计和工程咨询服务。GPT的合伙人来自在欧洲享有盛名的德国瑞贝特博士及萨尔曼建筑师事务所（R&S BDA），并由GPT控股成立了具有建筑设计甲级资质的上海元众建筑设计事务所，可完成从建筑方案到施工图设计的全部设计服务流程。GPT特专长于大型商业综合体、超高层办公物业以及坡地别墅的设计。接受过GPT

2、服务的包括万科地产、华润置地、万达地产、中粮地产、融科置地、汤臣集团、绿地集团、蓝光地产、众安地产、建发地产、浙江广厦和苏宁置业等知名地产企业。详情请登陆：,Commercial Complex Building大型商业综合体(click here),Commercial Retails（零售）商业步行街(click here),Selling Market 专业卖场(click here),Commercial Complex Building大型商业综合体(click here),Commercial Retails（零售）商业步行街(click here),Selling Market

3、专业卖场(click here),Commercial Complex Building大型商业综合体,Ps:大型商业综合体是城市中集合了多种功能的群体建筑，一般建筑面积（不含地下）在25万平方米100万平方米。目前的万达广场系列都属于此列。,大型商业综合体包含（但不限于）以下部分：,Shopping Mall：其中有百货商场、精品店街、各主力店（比如运动100、KTV、酒楼、电影院等）、超市（位于地下层）。该部分建筑将大部分自持。,室内（外）步行街区：一般23层，与Shopping Mall主入口连接，功能以特色餐饮、中小型主力店（100500）、休闲性质商店为主。该部分建筑将大部分销售。,

4、办公建筑群：甲级办公楼或SOHO类办公塔楼。该类建筑将为商业物业提供大量消费人群，同时办公销售可以平衡项目前期资金流。,酒店建筑：为办公建筑及周边配套的酒店建筑，一般设置商务酒店一栋、星级酒店一栋。,住宅或公寓类建筑：商业的繁华将极大提高周边居住建筑的价格，同时住宅销售可以平衡项目前期资金流。,Commercial Complex Building大型商业综合体设计要点,商业建筑规划中最重要的是流线设计（组织），这包含：商业人行流线组织、各区域机动车流线组织、物流组织，以上又以商业人行流线组织最为专业和重要。,商业人行流线组织要点：,第一位：唯一性,各商业区，商业主街（主流线）只能有一条。,切

5、 忌,主街,支街,主街,商业主街分支，表面看是增加了商业街长度，增多了临街店铺，实则是：让人群产生迷惑。90%的人群会走向较大的商业街，并且不会返回到支街。（可回忆自身逛街的经历）支街只能出现在目的性商业中（专业市场）。,主街,入口处,允许,商业街入口处的分支是可以允许的，因为分支不会造成方向困惑。,范例：上海宝山万达广场,室内步行街,室内步行街,室外步行街,室外步行街,比较适宜的商业街形式为：,自持Shopping Mall（主力店）,选择性自持室内步行街,销售室外步行街（店铺只对内部商业街开口）,Commercial Complex Building大型商业综合体设计要点,商业人行流线组织

6、要点：,第二位：入口标识性,各商业主入口必须分级。从主到次分别为：,二级出入口：大型主力店出入口，形象上比一级入口要次要许多。,一级出入口：室内外步行街主出入口，形象最为突出，应把90%以上人群吸引入，这样各商业才能带活。右图范例：南昌万达广场步行街出入口,三级出入口：办公、商务酒店出入口，此类建筑到访人员目的性很强，无需强化出入口，注意出入口建筑标识即可。,范例：江西南昌万达广场,Commercial Complex Building大型商业综合体设计要点,建筑立面具有标志性,商业建筑的外立面设计尤其重要，它决定了商业及其周边所有物业的形象从而决定档次。,商业建筑立面设计要注意的是：,比较丰

7、富多彩的万达二代设计风格,简洁而富有质感万达三代设计风格,1、建筑立面相对简洁，而具有质感，突出材料的高档性。复杂而色彩化的建筑立面风格已不再是世界和中国的主流设计风格。,2、必须进行专项的广告位和店招设计。,3、结合内部功能进行立面设计，有目的的开设采光窗。需注意：大型主力店及电影院等，是不可有采光立面的，因此，并不是越采光约越有利于商业。例如：百货商场，采光面会让消费者分心，并且不利于商品的重点式照明。,Commercial Complex Building大型商业综合体设计要点,不同功能建筑按各自设计参数设计,商业综合体内部功能较多，很多功能具有较为复杂的设计要求，平面设计中需充分考虑。

8、,以万达广场部分主力店设计要求为例：,万千百货建筑面积要求：2500040000平方米。位于地下一层至地上五层，单层建筑面积大于5000平方米，但不超过10000平方米。地下一层层高不宜小于5.1米、净高不宜小于3米，首层层高不宜低于5.4米、净高不宜小于3.6米，二层以上层高不宜低于5.1米、净高不宜小于3.3米。,室内商业步行街的平面（1）长度：步行街的长度以280350米为宜。（2）柱网：一般以8.48.4米为宜。（3）步行街两侧店面之间的宽度：首层910米，二、三层1517米（3）“桥”及步行街走道的净宽：桥宜3.5米，走道宜3.54米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至56米店铺：精品店

9、基本单元进深宜8米12米，个别店铺可加大。步行街各商铺不能有“门对门”式设计,Commercial Complex Building大型商业综合体设计要点,不同功能建筑按各自设计参数设计,以万达广场部分主力店设计要求为例：,沃尔玛层高：不小于5.4米，灯带下净高3.7米。由于有降板区，而主力店技术条件的提供往往滞后，在工期需要时，可先预留300厚覆土层高度和荷载取值而先期出图。卸货区：沃尔玛首层室外需设40英尺货柜车位一个，货柜车净高4.5米，地下设4辆小货车停车位，净高3米，卸货平台高1.21.3米，地下设仓储区。家乐福家乐福一般15000平方米或以上。如设置在地下一层或地上二、三层，需在首

10、层入口处提供10001500平方米的外租区；首层对大型货柜车无严格要求，只要地面满足4辆小货车停靠即可；不设抬起式卸货平台，宜考虑地下卸货，卸货通道及卸货区，净高宜达到3.6米。超市的生鲜区需要降板，降板高度300mm用于做水沟排水及冷库底板,Commercial Complex Building大型商业综合体设计要点,办公及住宅立面设计公建化,办公建筑及住宅（SOHO）平面按要求设计，但立面应和商业建筑匹配，必须显得公建化。,各建筑立面大致预算：RMB/甲级办公楼：7501000SOHO办公楼：450550 商业建筑（裙房）：8501200住宅建筑：350400,合肥万达广场甲级办公楼,建筑

11、立面材料选取：北方建筑主要采取石材、各类玻璃材料，南方建筑主要采取金属（塑）板、石材、各类玻璃及一些新颖材料（比如孔板、拉索等）,Commercial Complex Building大型商业综合体鉴赏,成都金牛万达广场,Commercial Complex Building大型商业综合体鉴赏,广州白云万达广场,Commercial Complex Building大型商业综合体鉴赏,上海宝山万达广场,Commercial Complex Building大型商业综合体鉴赏,江西南昌万达广场,Commercial Complex Building大型商业综合体鉴赏,苏宁置业廊坊综合体项目,Co

12、mmercial Complex Building大型商业综合体(click here),Commercial Retails（零售）商业步行街(click here),Selling Market 专业卖场(click here),Commercial Retails（零售）商业步行街,Ps:商业步行街是通过室外步行街进行流线组织的商业建筑。它以低多层建筑为主，包含中小型独立建筑、沿街商铺等形式。功能较为灵活，以休闲、娱乐、餐饮功能为主，辅以部分中小型主力店。商业步行街建筑面积在5万30万平方米之间。上海大宁国际商业城及北京三里屯的部分商业建筑属于此列。,商业步行街一般包括以下部分：,商店街

13、：商业步行街的主要街道，街道两边布局各主力店及主力餐饮店面的入口大堂。该部分建筑应保持35%以上自持，以控制商业形态和档次定位。,独立商业建筑：独立商业建筑体有利于中大型商家入驻和经营，同时在招商上的兼容性极佳。此类建筑必须置于商业街入口附近或者临街面，以利用入驻的主力店吸引人群进入商业街。,地下商业街：商业步行街的界面一般比较长，可以利用高差或者下沉式广场，把地下空间开发成地下步行街。地下步行街顶板必须有较多的开敞，以弱化地下层的感受。地下步行街可以放置KTV、酒吧等娱乐商业、以及快餐店等小型餐饮店。,办公、酒店建筑群：办公及酒店建筑的流线组织必须和商业街流线完全分离。此类建筑的销售也是平衡

14、前期投资的必要手段。,步行街的流线组织也是第一重要的。,流线组织的要点：,Commercial Retails（零售）商业步行街设计要点,第一位：唯一性,同大型商业综合体的商业街组织原则相同，其主街只能有一条。切忌尽端式商业街或者广场。,主街,主街,广场,切 忌,流线组织的要点：,Commercial Retails（零售）商业步行街设计要点,第二位：商业广场的设计,商业步行街的长度往往较长，在入口及中间部分，必须通过商业广场的设置，缓解人群的疲惫感。,设计时必须注意：商业广场的出入口必须明显和顺畅。,上海大宁国际商业街,流线组织的要点：,Commercial Retails（零售）商业步行街

15、设计要点,第三位：商业街视线“通而不畅”,商业步行街的内部形态最好不要呈直线的“一”字形，比较忌讳的是两个主要出入口被穿视。,上海大宁国际商业街,切 忌,允许,商业街的立面风格主要有两种：,Commercial Retails（零售）商业步行街设计要点,（异域）风情化风格,（异域）风情化商业步行街一般适合于大型住宅社区附近，内部功能以餐饮娱乐类为主。郊区的OUTLETS也会采取此类风格。,现代简约风格,现代简约风格适合于都市的商圈内，其立面形象兼容性较好。,上海大宁国际商业街,其他注意事项：,Commercial Retails（零售）商业步行街设计要点,1、商业步行街建筑根据地区特性，可以多

16、设计半户外空间，比如阳台、露台、架空层空间等，以增加商业铺面的可变营业面积，从而提高商铺价值。,2、要充分考虑到各种商业形态对建筑的要求，比如餐饮建筑的厨房对烟道、荷载的要求，KTV对建筑防火的要求，等。,3、商业街地下停车场须有完备的标识系统，否则很长的地下停车库会让大多数人迷失。,4、商业建筑的店招须进行专项设计，要保证每层建筑都有店招位。,Commercial Retails（零售）商业步行街鉴赏,上海大宁国际商业街,Commercial Retails（零售）商业步行街鉴赏,上海大宁国际商业街,Commercial Retails（零售）商业步行街鉴赏,上海大宁国际商业街,Commercial Retails（零售）商业步行街鉴赏,上海大宁国际商业街,Commercial Retails（零售）商业步行街鉴赏,上海大宁国际商业街,Commercial Complex Building大型商业综合体(click here),Commercial Retails（零售）商业步行街(click here),Selling Market 专业卖场(click here),THE END完,