北京市海淀区苏州街3号大恒科技大厦北座9层、10层办公用房地产项目资产评估报告.docx

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1、本资产评估报告依据中国资产评估准则编制北京中科润宇环保科技股份有限公司拟收购大恒新纪无科技股份有限公司持有的位于北京市海淀区苏州街3号大恒科技大厦北座9层、10层办公用房地产项目资产评估报告同仁和评报字2023J036号（共一册，第八册）报告日己。202报告名称:评估结论:评估报告日： 评估机构名称:签名人员:中国资产评估协会资产评估业务报告备案回执报告编码：1111190020202300031合同编号：同仁和评约字2023036号报告类型：法定评估业务资产评估报告报告文号：同仁和评报字2023036号北京中科润宇环保科技股份有限公司拟收购大恒新纪元科技股份有限公司持有的位于北京市海淀区苏州

2、街3号大恒科技大厦北座9层、10层办公用房地产项目174,194,000.00元2023年05月30日北京同仁和资产评估有限责任公司姚薇（资产评估师）会员编号：11160101史秀英（资产评估师）会员编号：11110078（可扫描二维吗查询备案业务信息）说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。备案回执生成H期：2023年05月31日声明1资产评估报告摘要2资产评估报告4一、委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人概况4二、评估目的6三、评估对象和评

3、估范围6四、价值类型及其定义7五、评估基准日7六、评估依据7七、评估方法10八、评估程序实施过程和情况14九、评估假设15十、评估结论16十一、特别事项说明17十二、资产评估报告的使用限制说明18十三、资产评估报告日18资产评估报告附件20北京同5产EE公司一、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。二、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职.业道德准则编制。三、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委

4、托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。五、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。六、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报

5、告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。七、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。八、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。九、提醒资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。十、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准贝J,坚持独立

6、、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。北京市海淀区非景隼耨潸学坏僚禅攫殷粉有限公司拟收癖评估报告大恒新纪元科技股份有限公司持有的位于北京市海淀区苏州街3号大恒科技大厦北座9层、10层办公用房地产项目评估报告摘要同仁和评报字2023036号北京同仁和资产评估有限责任公司接受北京中科润宇环保科技股份有限公司的委托根据有关法律、法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，对北京中科润宇环保科技股份有限公司拟收购大恒新纪元科技股份有限公司持有的位于北京市海淀区苏州街3号大恒科技大厦北座9层、10层办公用房地产，履行适当的资产评估程序，对其在2023年3月31日的市场价值作出了公

7、允反映。现将资产评估情况报告如下：-、评估目的：根据北京中科润宇环保科技股份有限公司出具的北京中科润宇环保科技股份有限公司总经理办公会议纪要（总经理办公会议纪要（2023）14）号，北京中科润宇环保科技股份有限公司拟收购大恒新纪元科技股份有限公司持有的位于北京市海淀区苏州街3号大恒科技大厦北座9层、10层办公用房地产，需要对该经济行为所涉及的房地产在评估基准日的市场价值进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。二、评估对象：北京中科润宇环保科技股份有限公司拟收购大恒新纪元科技股份有限公司持有的位于北京市海淀区苏州街3号大恒科技大厦北座9层、10层办公用房地产。三、评估范围：位于北京市海淀区苏州街

8、3号大恒科技大厦北座9层、10层办公房地产，总建筑面积4,263.9811具体情况如下:产权证号坐落结构建成年月星数面积（nf）证我用途账面原值（万元）账面净值（万元）X京房权证海字第183524号海淀区苏州街3号9层901框架2005年9/162,131.99办公2,417.211,664.73X京房权证海字第183536号海淀区苏州街3号10届1001框架2005年10/162,131.99办公2,417.211,664.73四、价值类型：市场价值。五、评估基准日：2023年3月31日。六、评估方法：市场法、收益法。七、评估结论北京市海淀区万州街3号大恒科技大厦北座9层、IO必办公用房地产

9、项目资产评估报告本次评估，评估人员采用市场法和收益法对评估对象分别进行了评估，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，最终的评估结论为北京中科润宇环保科技股份有限公獭密桦卷纪元科技股份有限公司持有的位于北京市海淀区苏州街3号寻直才10层办公用房地产在2023年3月31日的评估值为含成7,41*A蜀报告使精在高本才向“估结论时，请注意本报告正文中第十一项“特别事项说明”对关注评估结论成立的评估假设及前提条件。八、提醒事项我们特别强调：本评估意见仅作为交易各方进行交易的价值参考依据，而不能取代交易各方进行交易价格的决定。本评估结论为含5%增值税，不含交易税费。本次评估未考虑租约的影响。本报告及其结

10、论仅用于本报告设定的评估目的，而不能用于其他目的。根据国家的有关规定，本评估报告结论使用的有效期限为1年，自评估基准日2023年3月31日起，至2024年3月30日止。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解和使用评估结论，应当阅读资产评估报告正文，并请关注本报告正文中第十一项“特别事项说明”对评估结论的影响、关注评估结论成立的假设前提和报告使用限制。北京市海淀区苏州街3号大恒科技大厦北座9层、K）层办公用房地产项日资产评估报告北京中科润宇环保科技股份有限公司拟收购大恒新纪元科技股份有限公司持有的位于北京市海淀区苏州街3号大恒科技大厦北座9层、10层办公用房地产项目资

11、产评估报告同仁和评报字20231036号北京中科润宇环保科技股份有限公司：北京同仁和资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，采用市场法和收益法，对贵公司拟收购大恒新纪元科技股份有限公司持有的位于北京市海淀区苏州街3号大恒科技大厦北座9层、10层办公用房地产进行了评估，履行了适当的评估程序，对其在2023年3月31口的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：一、委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人概况（一）委托人概况企业名称：北京中科润宇环保科技股份有限公司注册地址：北京市海淀区苏州街3号11层110

12、2-03法定代表人：栗博统一社会信用代码：9111010859600313X0注册资本：147188万元人民币企业类型：其他股份有限公司（上市）成立日期：2012年05月24日营业期限:2012年05月24日至长期经营范围：技术开发、技术推广、技术服务；废气治理；大气污染治理；专业技术服务：销售自行开发后的产品、电子产品、机械设备、五金交电：货物进出口、技术进出口、代理进出门；水污染治理；污水处理及其再生利用；机械设备租赁（不含汽车租赁）；城乡生活垃圾的清扫、收集、运输、处理；固体废物污染治理；施工总承包；专业承包；劳务分北京市海淀区苏州街3号大恒科技大厦北座9层、10层办公用房地产项目资产评

13、估报告包；建设工程项目管理。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）（二）产权持有单位概况企业名称：大恒新纪元科技股份有限公司注册地址：北京市海淀区苏州街3号大恒科技大厦北座13层法定代表人：鲁勇志统一社会信用代码：91110000710923360K注册资本：43680万元人民币企业类型：其他股份有限公司（上市）成立日期：1998年12月14日经营范围：生产、销售医疗器械；销售小轿车；生产光学、激光、红外元器件及设备、计算机软硬件、多媒体产品、办公自动化设备、精细化工及

14、生物工程设备、音视频设备、通信导航产品、自动化控制设备、家用电器、电光源产品、高新技术产品；机械、电子设备、黑色金属、仪器仪表、建筑材料、五金交电、化工产品及化工材料、轻工产品的组织生产、加工；光学、激光、红外元器件及设备、计算机软硬件、多媒体产品、办公自动化设备、精细化工及生物工程设备、音视频设备、通信导航产品、自动化控制设备、家用电器、电光源产品、高新技术产品的开发、销售；商业商品流通服务设施的建设的投资、经营：汽车配件的销售；机械、电子设备、黑色金属、仪器仪表、建筑材料、五金交电、化工产品及化工材料、轻工产品的销售、租赁、仓储；进出口业务。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依

15、法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动：不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）（三）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人其他报告使用人为与本次经济行为相关的当事方、国有资产监管部门、政府审批部门及法律规定的其他单位等。（四）委托人与产权持有单位的关系委托人为北京中科润宇环保科技股份有限公司，产权持有单位为大恒新纪元科技股份有限公司，委托人拟收购产权持有单位的办公用房地产。根据北京中科润宇环保科技股份有限公司出具的北京中科润宇环保科技股份有限公司总经理办公会议纪要（总经理办公会议纪要（2023）14号），北京中科润宇环保科技股份有限公司拟收购大恒新纪元科

16、技股份有限公司持有的位于北京市海淀区苏州街3号大恒科技大厦北座9层、10层办公用房地产，需要对该经济行为所涉及的房地产在评估基准日的市场价值进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。三、评估对象和评估范围（一）评估对象评估对象为北京中科润宇环保科技股份有限公司拟收购大恒新纪元科技股份有限公司持有的位于北京市海淀区苏州街3号大恒科技大厦北座9层、10层办公用房地产。账面原值为48,344,200.00元，贝长面净值为33,294,600.00元。（二）评估范围评估范围为位于北京市海淀区苏州街3号大恒科技大厦北座9层、10层办公用房地产，总建筑面积4,263.98?,具体情况如下：产权证号坐落结构建

17、成年月层数面枳（nf）证载用途账面原值（元）账面净值（元）X京房权证海字第183524号海淀区苏州街3号9层901框架2005年9/162,131.99办公24,172400.0016,647,300.00X京房权证海字第183536号海淀区苏州街3号10层1001框架2005年10/162,131.99办公24,172,100.0016,647,300.00上述房地产为大恒新纪元科技股份有限公司购买取得，房地产实际用途与证载用途一致，均为办公用途，土地性质为出让，土地用途为办公，出让年限50年，土地使用权终止日期为2054年02月18日，目前9层房产处于空置状态，10层房北京市海淀区,苏州街

18、3号大恒科技大厦北座9届、IOjZ办公用房地产项目资产评估报告屋为出租状态。委托人已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围一致,且不存在抵押、质押或其他法律纠纷。四、价值类型本次评估选用的价值类型是本公司评估人员在充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，并考虑价值类型与评估假设的相关性后综合确定的。本次评估选用的价值类型和本次评估目的相吻合。本次评估价值类型为市场价值，本报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日本项目资产评估基准日是2023年3月31日。基

19、准日的选取主要根据经济行为实现的可能性，同时考虑到距月的实现日较近等因素。此基准日是由委托人结合此次的经济行为确定的，与委托合同约定的评估基准日一致。六、评估依据本次评估T作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据和评估取价依据为：（一）经济行为依据北京中科润宇环保科技股份有限公司总经理办公会议纪要（总经理办公会议纪要（2023）14号）。（二）法律法规依据1 .中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；2 .中华人民共和国公司法（2018年10月26口第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过修正）；3

20、.中华人民共和国企业国有资产法（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）：4 .国有资产评估管理办法（国务院令第91号，1991）；5 .企业国有资产监督管理暂行条例（国务院令第378号，2019.3.2修订）；6 .国有资产评估管理若干问题的规定（财政部令第14号，2001）；7 .资产评估行业财政监督管理办法（财政部令第86号，2017）；8 .企业国有资产评估管理暂行办法（国资委第12号令，2005）；9 .关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资委产权2006274号）；10 .关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知（国资产权（200

21、9）941号）；11 .关于印发企业国有资产评估项目备案工作指引的通知（国资发产权（2013）64号）；12 .企业国有资产交易监督管理办法（国资委、财政部第32号令，2016年6月24日）；13 .关于建立中央企业资产评估项目公示制度有关事项的通知（国资发产权（2016）41号）；14 .中华人民共和国民法典（2020年5月28日十三届全国人大三次会议通过）；15 .中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（2017年修订版）；16 .关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财政部、国家税务总局财税（2016）36号）；17 .财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部税务总

22、局海关总署公告2019年第39号）；18 .中华人民共和国城市房地产管理法（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正）；北京市海淀区苏州街3号大恒科技大厦北座9层、10层办公用房地产项目资产评估报告19 .中国科学院对外投资管理办法（科发计字（2017）101号）；20 .中国科学院关于印发中国科学院事业单位国有资产管理办法的通知（科发条财字（2022）14号）。（三）评估准则依据1 .资产评估准则一基本准则（财资201743号）；2 .资产评估职业道德准则（中评协201730号）；3 .资产评估执业准则一资产评估程序（中评协201836号）；4 .资产评估执业准

23、则一资产评估报告（中评协201835号）；5 .资产评估执业准则一资产评估委托合同（中评协201733号）；6 .资产评估执业准则一资产评估方法（中评协201935号）；7 .资产评估执业准则一资产评估档案（中评协201837号）；8 .资产评估执业准则一一不动产（中评协201738号）；9 .资产评估准则术语2020（中评协（2020）31号）；10 .企业国有资产评估报告指南（中评协201742号）；11 .资产评估机构业务质量控制指南（中评协201746号）：12 .资产评估价值类型指导意见（中评协201747号）；13 .资产评估对象法律权属指导意见（中评协201748号）：14 .房

24、地产估价规范（GB/T50291-2015）。（四）资产权属依据1 .企业法人营业执照；2 .房屋所有权证；3 .土地使用权证；4 .其他权属文件。（五）评估取价依据1 .委托人提供的资产评估申报表；2 .市场询价资料；3 .评估人员收集的其他作价资料。七、评估方法（一） 评估方法简介房地产价值评估方法包括成本法、收益法和市场法。成本法也称为重置成本法，是求取评估对象在评估基准口的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此计算评估对象的客观合理价格或价值的方法。市场法是指在市场上选择近期内交易的若干相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，然

25、后综合分析各项调整结果，确定被评估资产价值的一种资产评估方法。收益法是预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。（二） 评估方法的选择根据资产评估准则的有关规定，评估时采用的评估技术思路主要有市场法、成本法和收益法，选取具体的评估方法应根据评估目的结合资产的价值类型、评估对象的性质，具体评估中可收集数据、资料的制约等因素综合考虑，适当的进行选择。根据房地产估价规范，“有条件选用市场法进行评估的，应以市场法作为主要评估方法”。由于评估对象周边类似房地产交易活跃，市场依据充分，符合资产评估执业准则一一不动产中市场法要求具

26、备的条件，故可选用市场法进行评估。根据房地产估价规范，“收益性房地产的评估，应选用收益法作为其中的一种评估方法”。委估房地产是收益性房地产，且目前处于可租赁状态，且符合资产评估执业准则一一不动产中收益法要求具备的条件，故可采用收益法进行评估。由于待估对象类似房地产的真实市场价值很难通过成本累加得到，且待估对象为建成办公用房，办公房地产本身的价值取决于市场的状况，与直接取得成本关系不大，委估房产是通过购买取得的，无法掌握建造成本资料，故成本法不宜采用。因此根据本次评估的资产处置目的，评估人员严格遵循房地产评估原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行现场勘察和对邻近地区的调查之后，针对评估对象的实际

27、情况，确定运用市场法、收益法作为本次评估的基本方法，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，最终求取评估对象的总价格和单位价格。（三）具体评估方法介绍一）市场法市场法是指在市场上选择近期内交易的若干相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，然后综合分析各项调整结果，确定被评估资产价值的一种资产评估方法。实物状况评估对象价格=交易实例房地产价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区位状况修正系数X实物状况修正系数X权益状况修正系数1 .适用的前提条件为：（1）市场上存在有与被估算资产相同或近似的三个以上的资产交易案例，并可以作为参照物

28、；（2）相关资产市场发达有充分参照物可供选取；（3）价值影响因素明确，并且可以量化。2 .市场法估价步骤：（1）搜集交易实例拥有大量房地产交易实例资料，是运用市场法估价的先决条件。如果交易实例资料太少，不仅会影响估价结果的准确性和客观性，甚至会使市场法无法采用。因此，估价人员首先通过电话询价、网络查询等方式尽可能多地搜集房地产交易实例，其次，当未取得真实交易案例，尽可能多次和当地中介或者业主沟通，询问挂牌价是否为交易底价，或者中间差价为多少。（2）选取可比实例根据估价对象状况和估价目的，从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：是与估价对象类似的房地产，具体是指：

29、A、与估价对象的用途相同；B、与估价对象的建筑结构应相同；C、与估价对象产所处地段相近。成交日期与估价时点相近。成交价格为正常价格或可修正为正常价格。价格类型相同。(3)建立价格可比基础：选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础。(4)进行交易情况修正：进行交易情况修正，排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。(5)进行区位状况修正：进行区位状况修正，将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。区位状况修正的内容主要应包括：A、产业聚集程度、商业繁华程度；B、交通便捷程度；C、自然和人文环境

30、条件及环境质量；D、基础设施、公共设施完善程度；E、城市规划限制。不同用途的房地产，影响其价格的区位状况不同，具体比较修正时应分别选择对其有影响的主要因素。区位状况修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行区位状况修正时，将可比实例与估价对象的区位状况逐项进行比较，找出由于区位状况优劣所造成的价格差异，进行调整，区位状况修正的方法：区位状况修正，是将可比实例相对于估价对象由于外部环境差异所造成的价格差异排除，使修正后的可比实例价格能够与估价对象房地产所处地段的实际情况相符。区位状况修正的方法主要采取直接比较修正，即以估价对象房地产的各项区位状况为基准，与可比实例相对应的区位状况逐项比较，然后

31、确定修正比率。用修正比率乘以可比实例交易价格，即可得到期修正后的可比实例在估价时点的价格。（6）进行实物状况修正：进行实物状况修正，应将可比实例在其实物状况下的价格调整为估价对象实物状况下的价格。有关建筑物方面的实物状况修正的内容主要应包括：装修、设施设备、平面布置、建筑结构、楼层、朝向、物业管理水平等。实物状况修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。实物状况的修正方法同于区位状况修正方法，进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的实物状况逐项进行比较，找出由于实物状况优劣所造成的价格差异，进行调整。（7）进行权益状况修正：进行权益状况修正，是将可比实例在其权益状况下的价格，调整为在评估对象

32、房地产权益状况下的价格。（8）求出比准价格：交易情况、交易口期、区位状况、权益状况和实物状况的修正，采用百分率法，具体是将可比实例与估价对象房地产在某一方面的差异折算为价格差异的百分率来修正可比实例价格的方法。选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，根据计算求出一个平均值，作为比准价格。二）收益法收益法是预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。运用收益法按下列基本步骤进行：（1）搜集有关收入和费用的资料；（2）估算潜在毛收入；（3）估算有效毛收入：（4）估算运营（管理）费用；（5）计算净收益（八）；（6）选用

33、适当的资本化率（还原利率，下同）（R）；（7）确定未来可收益的年限（n）；（8）选用与评估目的相匹配的计算公式求得收益价值；北京市海淀区苏州街3号大恒科技大厦北座9层、10层办公用房地产项目资产评估报告（9）求取房屋建筑物的残余价值折现值。收益现值法基本公式如下Ay=YJ+C勺（i+7?r等比递增计算公式如：Ar-S式中p：房地产评估值A：年收益s:纯收益年递增比率r：资本化率n：房地产的收益年限C：房屋建筑物的残余价值折现值八、评估程序实施过程和情况根据有关法律、法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，按照与委托人的资产评估委托合同所约定的事项，北京同仁和资产评估有限责任公司评估人员

34、对企业经营、管理等情况进行了解和调查，对相关资产等履行了适当的评估程序。资产评估的过程如下：（一）评估准备阶段与委托人洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，订立资产评估委托合同；确定项目负责人，组成评估项目组，编制资产评估计划；辅导委托人填报资产评估申报表，准备评估所需资料。（二）资产调查及收集评估资料阶段根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估人员通过询问、访谈、核对、勘查、复核等方式对评估对象涉及的资产进行了必要的清查核实，对资产经营管理状况等进行了必要的尽职调查，从各种可能的途径获取评估资料，核实评估范围，了解评

35、估对象现状，关注评估对象法律权属北京市海淀区苏州街3号大恒科技大厦北座9层、10层办公用房地产项目资产评估报告（三）评定估算和编制初步评估报告阶段项目组评估专业人员对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据和底稿；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成各专业及各类资产的初步测算结果和评估说明。审核确认项目组成员提交的各专业及各类资产的初步测算结果和评估说明准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，进行资产评估汇总分析，编制初步评估报告。（四）评估报告内审和提交资产评估报告阶段本公司按照法律

36、、行政法规、资产评估准则和资产评估机构内部质量控制制度，对初步资产评估报告进行内部审核，形成评估结论：与委托人或者委托人许可的相关当事方就资产评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估委托合同的要求向委托人提交正式资产评估报告。九、评估假设（一） 一般假设：1 .交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。2 .公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信

37、息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。3 .持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。（二） 特殊假设：1 .对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担性限制），我公司按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定评估过程中所北京市海淀区苏州街3号大恒科技大厦北座9层、10层办公用房地产项H资产评

38、估报告评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任何抵押、质押或他项权利限制，没有受侵犯或无其他负担性限制的：2 .对于本评估报告中全部或部分价值评估结果所依据而由委托人及其他各方提供的信息资料，我公司在进行审慎分析基础上，认为所提供信息资料来源是可靠的和适当的；3 .除在评估报告中已有揭示以外，假定企业已完全遵守现行的国家及地方性相关的法律、法规；4 .假定企业负责任地履行资产所有者的义务并称职地对有关资产实行了有效的管理；5 .假设企业对所有有关的资产所做的一切改良是遵守所有相关法律条款和有关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定的；6 .本评估报告中的估算是在假定所有

39、重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都已在我们与委托人充分揭示的前提下做出的；7 .有关利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化；8 .国家现行的有关法律、法规及政策，国家宏观经济形势无重大变化；9 .本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；10 .无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响；11 .不考虑通货膨胀因素。十、评估结论北京同仁和资产评估有限责任公司受北京中科润宇环保科技股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的法律、法规和资产评估准则，本着独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序对纳入评估范围的资产实施了勘察、市场调查，采用市场法和收益法对北

40、京中科润宇环保科技股份有限公司拟收购位于北京市海淀区苏州街3号9层901及10层1001房地产进行了评估，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理根据以上评估工作，得出如下评估结论：金额单位：万元序号建筑物名称账面价值评估价值增减值增值率1大恒科技大厦北座9层9011,664.738,818.107J53.37429.702大恒科技大度北座10层IoOl1,664.738,601.306,936.57416.68合计3,329.4617,419.4014,089.94423.19上述评估结论含5%增值税，不含交易税费。十一、特别事项说明以下事项并非本公司评估人员执业水平和能力所能评定和估算，但该

41、事项确实可能影响评估结论，提请本评估报告使用者对此应特别关注：（一）本资产评估报告中，所有以万元为金额单位的表格或者文字表述，如存在总计数与各分项数值之和出现尾差，均为四舍五入原因造成。（二） 本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续使用，以及在评估基准口之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估值意见，而不对其它用途负责。（三） 报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论不应当被认为是对评估对象可

42、实现价格的保证。（四） 在评估基准日后，至2024年3月30口为止的有效期以内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应当进行适当调整，而不能宜接使用评估结论。（五） 评估程序受到限制的情形；资产评估师未对建筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估结论是在假定被评估单位提供的有关资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过勘察做出判断。（六）重大期后事项；自评估基准日至评估报告出具日，不存在其他影响评估前提和评估结论而需要对评估结论进行调整的重大事项。（七）其他需披露事项1、本评估结论为含5%增值税，不含交易税费。2、本次评估未考虑租约的影响。（一）本评估报告

43、只能用于评估报告载明的评估目的和用途。委托人或其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。（三）本评估报告需提交国有资产监督管理部门或者企业有关主管部门审查，备案后方可正式使用。（四）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。本评估报告的全部或者部分内容

44、被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外。（五）本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，评估结论使用有效期为自评估基准日起一年即评估基准日2023年3月31日到2024年3月30日止当评估目的在有效期内实现时，要以评估结论作为价值的参考依据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。超过一年，需重新进行资产评估。十三、资产评估报告日评估报告EI为2023年05月30Ho评估报告日通常为评估结论形成的日期。（本页为签字盖章页，本页无正文）资产评估机构：北京同资产评估师:责任公司资产评估师：1111601011-O二三年五月三十

45、日资产评估报告附件一、委估资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明二、与评估目的相对应的经济行为文件三、委托人和产权持有单位法人营业执照副本四、评估对象涉及的主要权属证明资料五、委托人和产权持有单位承诺函六、资产评估师承诺函七、北京市财政局变更备案公告八、评估机构法人营业执照副本九、签字评估师资格证书十、资产评估委托合同委估资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明北京同仁和资产评估有限责任公司受北京中科润宇环保科技股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的法律、法规和资产评估准则，本着独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序对纳入评估范围的资产实施了勘察、市场调查，采用市场法和收益法对北京中

46、科润宇环保科技股份有限公司拟收购位于北京市海淀区苏州街3号9层901及10层100l房地产进行了评估，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，根据以上评估工作，得出如下评估结论：金额C阿立：万元序号建筑物名称账面价值评估价值增减值增值率%1大恒科技大凰北座9层9011,664.738,818.107,15337429.702大恒科技大厦北座10层IOol1,664.738,601.306,936.57416.68合计3,329.4617,419.4014,089.94423.19上述评估结论含5%增值税，不含交易税费。本评估报告采用市场法和收益法对纳入评估范围的房地产进行评估后，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理后评估值为17,419.40万元，较账面值3,329.46万元，增值14,089.94万元，增值率423.19%=评估结果与账面值相有较大增值，增值原因