《物业分类管理》PPT课件.ppt

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1、第七章 物业分类管理,教学目的要求通过本章学习，要求学生了解各类物业的管理原则，理解各类物业管理的基本要求和内容，掌握各类物业的含义和特点。,案例：楼内烧纸又焚香，误发警报环境脏案情简介：每逢清明、中秋等农历节日，许多人都有焚香燃纸的习俗。住在高层住宅的某些住户往往贪图便利，就在楼层烧了起来。一方面缭绕的烟雾易使消防警报频发，令人真假难辨，疲于应付；另一方面残存的烟垢污损墙面很难彻底清除。物业管理公司应如何处理？答：焚香燃纸是民间习俗，这不是物业管理公司是否能取缔的问题。物业管理公司应该考虑的是：如何对其加引引导，避免其妨碍正常的物业管理工作。1）既加强教育又尊重住户焚香燃纸的习俗，指定供住户

2、焚香燃纸的地点，防止“处处冒烟”，便于统一管理；2）逢节日提前发出布告，提醒住户自觉遵守管理处关于到指定地点焚香燃纸的规定，并派专人到现场疏导；3）要求所有在楼层作业的员工主动担负起责任，发现违规焚香燃纸的当即予以制止和劝阻，加大管理力度；4）严肃查处违规焚香燃纸现象，对不听劝告、屡禁屡犯的给予书面告诫，严重的提请消防主管部门处理。,第一节 居住性物业的管理,一、住宅小区（一）住宅小区概述1.定义：住宅小区是指按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则开发建设起来的，并达到一定的规模，具有比较齐全的公共配套设施的居住区域。一个完整的住宅小区，除了有住宅以外，还要有配套的市政公共设施、生活

3、服务设施和室外绿化等，同时还要讲究小区的社会效果和经济效果。只有从社会和经济的角度、物质和精神两个方面综合考察，才能称为一个完善的、完美的住宅小区。,2.住宅小区功能,居住功能 服务功能经济功能社会功能,住宅小区的居住功能 在居住功能中，最重要的是它能够提供人们休息的场所和环境，其次才是如饮食、洗浴、个人卫生、学习、娱乐、交际等功能。,住宅小区的服务功能 住宅小区的服务功能是随着城市规划建设的要求、房地产综合开发而来的，这一功能是以往的平房区和公寓等住宅所不具备的或者说是不完备的功能。住宅小区的服务功能包括：1）教卫系统如托儿所、幼儿园、小学、中学、医疗门诊所、保健站、卫生防疫站等。2）商业餐

4、饮业系统如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等。3）文化、体育、娱乐服务系统如图书馆、游泳池、健身房、电影院、录像室、游戏厅等。4）其他服务系统如银行、邮局、煤气站、家电维修部、变电所等。,住宅小区的经济功能：1）住宅小区管理过程中的物业的契约化、信托式的管理，或在管理中开展中介经济服务（主要是买卖中介和租赁中介）。2）随着城市住房制度改革的不断深化，住宅小区中的住宅将不断地商品化，并进行商业化的管理。商品化的住宅，意味着房屋物权的个人拥有，或者说是房屋在成本租金以上的商品化租赁。商业化的管理服务，就是所有的管理和服务都得是有偿进行的。这是其他住宅所完全不具备的。,住宅小区的社会功能 人

5、类是一种社会的产物，它的最基本的特征就是群居，人不能脱离社会单独存在。中国古代的所谓“孟母三迁”，就是为了改变社会环境而作的一种居住抉择。现代的住宅小区是居民群居的地方。一个住宅小区里的人际关系是否和睦，居住环境是否安全，社区的活动是否多样，精神文明建设是否出色，关键就要看小区的社会功能是否齐全。,3.住宅小区的特点,（1）居住功能单一，相对封闭独立（2）住宅小区人口密度高，人口结构复杂，形成相对独立的社区文化（3）住宅小区房屋产权多元化，公用设施社会化（4）规划建设合理，配套设施齐全，居住方便,（二）住宅小区的管理,1.含义所谓住宅小区管理是指在住宅小区范围内，以住宅房屋为主体的各类房屋建筑

6、物及其设备、公共建筑及其他公用基础设施为基本对象，以提供全面服务为中心任务的管理活动的总称。,2.住宅小区管理目标,四效统一：经济效益 社会效益 环境效益 心理效益,实现住宅小区的经济效益 经济效益一方面是指建房、管房单位的投资与经济收入之比达到了预期目标；另一方面是指管理好、维护好房屋及其附属的设备设施，延长他们的使用寿命，使物业保值增值；同时，也是指管理者通过完善的管理和服务获得良好的经济回报。,实现住宅小区的社会效益 住宅小区的社会效益主要是指如果小区管理得好，就可以为小区内的居民提供一个安全、舒适、和睦、优美的生活空间。这一空间不仅指居室、楼宇内的，而且也包括整个社区的治安、交通、绿化

7、、卫生、文化、教育、娱乐等方面。它对于调节人际关系，维护社会安定团结，都有着十分重要的意义。,实现住宅小区的环境效益 环境效益的一个重要的方面就是人类生态环境。住宅小区的环境因素主要包括小区的卫生绿化、通风、采光、水质、空气质量、噪声大小、建筑密度及景观等。小区管理的环境效益主要是指通过好的小区物业管理，来提高小区整体的环境质量，使人们有一个整洁、优美、安宁、舒适的居住环境，有利于人们修身养性和身心健康。同时，小区环境质量的提高，还能有利地促进整个城市环境建设的良性循环。,实现住宅小区居民的心理效益 心理效益是指良好的住宅小区物业管理可以使人们产生一种积极向上的心理，使人有一种安逸、满足、幸福

8、的心理感受。相反，当物业管理达不到人们的要求和期望值时，人们就会产生一种烦躁、讨厌等心态。因此，良好的住宅小区物业管理可以达到实现人们心理效益的目标。当然，这种心理效益是一种心境与感受，因而是无形的和相对的，它会随着自身条件和环境条件的变化而变化。,3.住宅小区物业管理的原则,坚持以人为本，服务第一的原则所有权与经营权、管理权相分离的原则专业化管理与民主管理相结合的原则综合管理的原则有偿服务，合理负担的原则竞争择优的原则,4.小区物业管理的内容与实施,1）房屋、设备的维修与修缮管理2）环境、治安的维护管理3）开展多种形式的有偿便民服务4）社会主义精神文明建设,二、高级公寓的物业管理,（一）高级

9、公寓含义与特点1.高级公寓的含义公寓一般是指具有分层住宅形态，各有室号及专门出入，成为各个独立居住单位的物业。国外称为：APARTMENT，具有完善讲究的设备、设施。,2.高级公寓的特点,（1）既有封闭性又有共处性（2）业主和住户涉及面广，具有多国籍性（3）建筑规模大，建筑档次高，硬件设施齐备，专业化程度强（4）集综合性，多功能为一体,（二）高级公寓管理服务的特点,1管理服务的市场化程度高“谁花钱，谁享受”以及“多花钱、多享受”的观念，在高级公寓的住户中一般都能够接受，也能理解，业主和住户在要求全方位多项目服务的同时，对合理的价位也能接受。2客户相对稳定，服务周期长开发商一般采用出售或出租两种

10、方式进行经营管理。因此，其业主和客户都相对比较稳定，变化较少，流动性较小。同时，服务周期长，一天24小时，每时每刻都有入住、有人进出，因此，物业管理企业就要不间断地进行管理与服务。,3管理要求严，服务层次高高级公寓的住户对居住条件和环境要求比较高。因此，对物业管理企业的管理水平和房屋质量的要求就很高，特别是对保安、保洁和服务等方面的要求更是如此。要保证住户安全、进出口设有保安值班岗位，非居住人员不得入内，来客要登记等，努力地为住户创造出一个安全、静雅、优美、温馨的良好生活环境。同时要提供如购物中心、餐饮、洗衣、文化娱乐、代订报刊杂志等项目。,4管理服务的涉外性强由于高级公寓的入住者外籍人士较多

11、，因此，对于入住手续、产权产证的办理，投诉的处理等具有涉外性，有些事务的处理还要会同外事部门共同解决。物业管理的从业人员，在工作过程中，不仅仅是一个中国员工的形象，所以在礼仪态度方面必须要十分注意5管理服务的对象较为复杂高级公寓里居住的都是一家一户、几代人，有老有小。衣食住行，饮食起居，时时刻刻，年年月月，都要管理好，都要服务好。由于人员层次不一，所以，无形中就增大了管理服务的难度。,（三）高级公寓管理服务的要求,1.重视前期的物业管理，特别是前期介入、接管验收、住户入伙三个环节2.日常管理服务的重点（1）房屋和设备保养维修要及时到位。（2）配套建设要逐步完善。（3）特约性服务力求项目多、服务

12、全。（4）保安、消防服务管理措施得当，制度要严。（5）关注业主和使用者的公共交往。,（四）高级公寓管理服务的项目,1.内部清洁卫生服务，如换床单、吸尘等。2.公共区域清洁卫生，如电梯厅、楼道等。3.保安消防服务。4.公寓工程维修及工程顾问。5.公寓社区俱乐部服务。6.市场租赁服务，如汽车租赁等。7.医疗及救护服务。8.家政服务，如看管小孩、接送儿童入园、入学等。,三、别墅的物业管理,（一）别墅的含义与特点1.定义：所谓别墅一般是指带有庭院的、二至三层的独居式住宅，建材质量好，建设标准高，建筑样式别致。2.分类：按结构分：独立式别墅 连体式别墅从用途上分：居住型别墅 经营性别墅,3.别墅的特点,

13、（1）从建筑样式上看别墅一般都是二至三层，以二层居多。外观典雅古朴，讲究宽敞的阳台，充足的采光。别墅具有自己完整的厅室体系和设备设施及场地体系，不与其他建筑物发生直接的关系。（2）从室内装修看别墅的室内装修一般都比较讲究，用料也比较精良，设备齐全。一些高档的别墅内还有自设的中央空调，消防安全，保卫预警，停车房等设备。（3）从室外环境看别墅的空间环境比较宽敞，生态环境也比较优良，周围大都有优美的绿化地带，空气流畅，阳光充足，绿树成荫，舒适宜人。,（二）别墅物业管理服务的特点与要求,1.别墅物业管理的特点（1）管理服务水准（2）特约服务多（3）物业管理服务收费较高（4）环境氛围雅,2.别墅物业管理

14、服务的要求,（1）保护别墅区整体规划的完整性（2）认真做好别墅养护和设备设施的维修工作（3）安全保卫和消防系统的管理要严格安全：完善的报警系统消防：设备、设施专人检查、保养，合格率100%（4）环境、车辆管理很重要（5）开发特约服务和开展经营性活动：特约服务针对性强，内容多样,第二节 经营性物业的管理,一、写字楼的物业管理与服务二、商业物业的管理三、工业厂房及仓库的物业管理四、特种物业的管理与服务五、智能建筑的物业管理,一、写字楼的物业管理与服务,（一）写字楼的含义与特点 1.写字楼的含义所谓写字楼是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。现代写字楼指楼宇

15、具有比较现代化的设备，而且环境优越、通讯快捷、交通方便，有宽阔的停车场或地下车库相匹配。主要用于大公司或大企业从事各种业务活动的场所。,2.写字楼的特点,（1）写字楼大多建于城市中心的繁华地带（2）建筑规模大，办公单位集中，人口密度大（3）建筑、设备既现代又先进（4）功能齐全，自成体系（5）使用时间集中，人员流动性大（6）经营管理要求高、时效性强（7）多有专业物业公司管理,（二）写字楼物业管理的方式与目标,1.写字楼物业管理的方式取决于写字楼的规模、功能、用户要求、业主或投资者的目的等。（1）委托服务型物业管理（2）自主经营型物业管理（3）专业服务企业物业管理,2.写字楼物业管理的目标,（1）

16、为业主和用户创造与保持一个安全、舒适、快捷的工作与生活环境。（2）确保延长大楼的使用年限及其功能的正常发挥。（3）不仅使物业保值，而且还可以使物业增值。（4）与“全国城市物业管理优秀大厦标准”要求相结合。,（三）写字楼物业管理服务的内容与要求,1.前台服务2.写字楼的维护维修管理3.环境管理4.写字楼的商务服务,前台服务,1.问讯服务和留言服务。2.信件报刊收发、分拣、传送服务。3.个人行李搬运、寄送服务。4.出租车的现价服务。5.航空机票的订购、确认服务。6.提供旅游活动安排服务。7.全国及世界各地酒店预订服务。8.文娱活动安排及组织服务。9.外币兑换服务。10.花卉代购、递送服务。11.洗

17、衣、送衣服务。12.代购清洁物品服务等。13.其他各种委托代办服务。,写字楼的维护维修管理,1装修监督管理2房屋管理及维修养护3设备管理及维修养护,环境管理,1清洁服务2绿化服务3保安服务,写字楼的商务服务,硬件服务、软件服务1硬件服务写字楼的商务中心可根据服务项目的增加而逐步添置一定的现代化办公设备，一般来说应配备的主要设备及用品有：电视、电话、打印机、中英文处理机、传真机、电传机、电脑、装订机、口述录音机、影视设备、投影仪、屏幕以及其他的办公用品等。,2软件服务客人对商务中心服务质量的评价，是以服务的精确、周到、快捷为出发点的，所以，商务中心人员文化素质、品德修养要，必须选用知识全面、经验

18、丰富、有责任心的工作人员和一套健全的工作程序。物业管理企业商务中心工作人员应具备的素质：1）流利的外语听、说、读、写能力。2）熟练的中英文打字能力。3）熟练操作各种设备的能力，特别是电脑、传真机。4）商务信息知识。5）秘书工作知识。6）一定的设备清洁、保养、维护知识。,物业管理企业商务中心的工作程序1）服务前要了解客户所需要的服务项目、服务时间及服务要求，向客户讲明收费情况，开据收费通知单并按规定收取押金。2）服务中以准确、快捷为原则，按客人服务项目、服务要求，准时、迅速地完成服务项目。3）服务后将客人所需服务完成后交给客人，填写商务中心费用收据单，并陪同客人到财务部结账。,3.商务中心的服务

19、项目,1）翻译服务，包括文件、传真、证明书、合同等。2）秘书服务，包括各类文件的处理、归档。3）办公系统自动化服务。4）整套办公设备和人员配备服务。5）临时办公室租用服务。6）长话、传真、电讯服务。7）商务会谈、会议安排服务。8）商务咨询、商务信息查询服务。9）客户外出期间保管、代转传真、信件等。10）邮件、邮包、快递等邮政服务。11）电脑、电视、录像、幻灯、手机租赁服务等。12）报刊、杂志订阅服务。13）印刷文件、名片等印刷服务。14）成批发送商业信函服务。15）报刊剪报服务。16）秘书培训服务。17）客户的电讯设备代办、代装服务。,二、商业物业的管理,（一）商业物业的含义及类型1.商业物业

20、的含义：是指供商业流通和运行经济流动的物业及其附属的设备、设施。商业物业包括各类商场、购物中心、购物广场及各种专业性的市场等，其中，集商业购物、餐饮、娱乐、金融等各种服务功能于一体的大型商场物业也称公共性的商业楼宇。,2.商业物业的类型,（1）从建筑结构上分 敞开型 封闭型（2）从建筑功能上分 综合性的商业购物中心 商住两用型的物业（3）从建筑规模上划分 市级购物中心 地区购物中心 居住区商场（4）从物业的档次上划分 经济型 豪华型,（二）商业物业和商业物业管理服务的特点,1.商业物业的特点（1）商业楼宇精心策划，合理布局（2）建筑结构设计新颖、别致，有特色（3）选址和规模满足不同层次的需要2

21、.商业物业管理服务的特点（1）要保持商业楼宇的美观、整洁、有序（2）具有齐全、先进的设备、设施（3）加强保安工作（4）商业楼宇管理服务要按照同经营者签定的契约实施,（三）商业楼宇物业管理的要求,1.商业楼宇应具有良好的形象2.建立商业楼宇识别体系3.商业楼宇安全保卫服务要求高,（四）商业楼宇管理服务的内容,1楼宇与设备、设施的养护及维修管理2环境卫生及绿化管理3安全保卫管理4广告管理5装修管理6租赁管理及合同管理,三、工业厂房及仓库的物业管理,（一）工业厂房和工业厂房物业管理的含义及职能1.工业厂房和工业厂房物业管理的含义所谓工业厂房就是指供生产企业、科研单位安置生产设备与试验设备，进行生产活

22、动或科学试验的物业及其附属设备设施。包括工厂、仓库、标准厂房、工业园区。工业厂房的物业管理是指包括工业厂房、生产车间与仓库等房屋建筑的管理，以及厂房、仓库以外工业区地界桩、建筑线以内的围墙、道路、绿化带等的管理。,工业物业的管理一般较难：厂房储存易燃货物与材料，就容易造成火灾；笨重的机器和存量过多的货物，其重量往往超过楼面结构的负荷，房屋的损耗，险情的出现难以预料；机器开动时会造成振荡，损耗严重，而且噪声污染大；固定资产比重大，维修、保养费用高等；保洁困难；治安保卫保密性强，消防以预防为主；提供多方位的社会化服务。,2.工业厂房物业管理的职能,1）负责厂房、建筑物的日常管理事务。2）代表各企业

23、、车间统一对外联系，协助落实街道办事处交办的社会任务。3）监督厂房和仓库管理规定的实施，协调各企业、生产厂商对公共部分的使用，维护绿化布局，落实卫生制度。4）负责厂房和仓库范围内公共部位、公共整体性设备及附属设施的管理、养护和维修。5）负责建立厂房和仓库修缮管理基金，设立专项账户，集专款用于公共交通、公共设施维修。6）按时收取和分摊管理费、维修费，并定期公布账目。7）有权采取必要的措施，保证管理规定的实施。,（二）工业物业的分类,1根据工业物业的特性或租户类型分类（1）重工业厂房 如石油、钢铁橡胶、汽车工业等厂房是典型的重工业用房。（2）阁楼式厂房 阁楼式厂房多是为加工工业设计使用的。（3）现

24、代单层标准厂房（4）孵化器式的厂房 2根据工业场所的适用性分类（1）普通型工业物业（2）特殊型工业物业（3）单一型工业物业,（三）工业物业的特征,1投资大2非流动性3属投资性物业4功能易过时5租赁期长,（四）工业厂房物业管理服务的特点,1.管理服务的面广量大2.生产设备和辅助设备设施的种类多、专业性强3.必须保证基础设施正常运转4.常规性服务必须坚持高标准5.环境保护要与国际接轨,（五）工业厂房物业管理的内容,1.制定严格的管理制度2.工业厂房和仓库的内部管理制度3.工业厂房和仓库公用部位的管理4.工业厂区的环境管理5.治安管理6.消防管理,1.制定严格的管理制度,1）工业厂房与仓库的管理规定

25、。2）各个岗位的工作职责与操作规定。3）机器设备的安装、管理、使用规定。4）材料领取、加工、检验、耗用等规定。5）产品入厂、入库的规定。6）成品发货出库、出厂等制度。7）安全保卫制度。8）消防制度。,2.工业厂房和仓库的内部管理制度,按厂房和仓库买卖或租赁合同的规定，各企业单位、车间要履行各自的权利和义务，管理好各自使用的建筑物。此外，各企业应遵守以下几项规定：1）厂房和仓库不准用作生活居住，除了经公安部门批准同意设立专用库房外，禁止厂内堆放易燃、易爆、有腐蚀性危险品和有害物品。2）各企业根据生产需要，对仓库和厂房进行分割改造和内部安装设备时，不可损坏楼面或超过楼面允许的荷载。施工前应与管理者

26、联系，并提供图纸，经有关部门会签后方可施工。3）各企业、车间应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物，如有超载放置而引起楼层断裂、损坏，管理者有权要求有关企业修复到正常状态，由此造成的损失由责任企业负责。4）因使用水电不当而造成的损失由责任企业负责。5）管理者要求各企业、车间的工业废弃物自行处理，不可向外胡乱倒放、丢弃。,3.工业厂房和仓库公用部位的管理,1）各企业不得以任何形式占用在购买或租赁合同中明确的公用部位。2）各企业不得在规定范围以外的基地上或层面的外墙、技术层搭建和安装设备。若要在外墙或屋顶设置企业标志和广告，应事先向管理者申请，经协调批准后方可实施。3）不可占用园林绿地。4）厂房和

27、仓库的公共场所，除了由管理者协商确定停放自行车和汽车外，各企业不得堆放货物。5）为确保公共场所的清洁卫生，各企业要加强对员工的教育，对于违反环卫保护规定者进行处罚，由肇事者负责。,4.工业厂区的环境管理,（1）工业区环境污染的类型空气污染、水体污染、固体废弃物污染、噪声污染、电磁波污染。（2）做好绿化和环卫工作1）公共绿地 指工业区内、生活区域及文化活动场所的绿地。2）公共场所 指公共建筑及公用设施绿地。3）宿舍住宅区及庭院绿地。4）道路及广场绿地 工业区的环境卫生要注重“扫”和“防”结合，公共场所要放置垃圾桶、垃圾箱等，公路要每天清扫、洒水。（3）认真清理物业管理区的违章搭建（4）加强公用设

28、施管理（5）努力建设新型的人文环境,5.治安管理6.消防管理,四、特种物业的管理与服务,在非住宅物业中，除了办公楼宇、商业楼宇、工业厂房外，还有多种物业尚处在逐步走向企业化、社会化、专业化管理服务的进程之中。,（一）特种物业的类别,1.文化教育类物业 指学校、图书馆、博物馆、文化馆、青少年活动中心（青年宫、少年宫）、展示厅、展览馆等。2.体育类物业 体育场馆、健身房、武术馆、游泳馆、保龄球馆、乒乓球馆、网球场、高尔夫球场等。3.传媒类物业 电台、电视台、电视塔、音像影视制作基地等4.卫生类物业 医院、卫生所、疗养院、药检所、敬老院、殡仪馆等。5.餐饮类物业 宾馆、旅店、酒楼、饭店、咖啡屋、茶坊

29、、酒吧、啤酒屋等。6.交通类物业 车站、码头、机场、停车场、隧道、桥梁等。7.娱乐类物业 电影院、剧场、游乐场、夜总会、度假村等。8.宗教类物业 庙观、教堂、宗嗣等。,（二）特种物业与一般物业的差别,1服务对象不同2服务要求不同3管理要求不同4经费来源不同（三）管理方法1传统房屋管理体制下，投资维修保养等有主管部门承担主要责任2在经济体制改革中，可由主管部门委托物业管理或由主管部门现代化物业模式自治,五、智能建筑的物业管理,（一）智能建筑的概述和定义1.智能建筑的概述智能建筑大多数都是办公楼宇、商业楼宇、医院、图书馆、博物馆、展览馆、体育场馆等非住宅用的物业。但近几年来，智能建筑也在高级住宅中

30、得到发展。智能建筑一词，是于1984年由美国首次提出开的，其后便得到了迅速发展，以美国和日本居多。日本第一座智能化大厦是在 1985年建成的本田青山大楼，在过去的10年里，建成约8000万m2的智能建筑；美国自20世纪90年代以来新建和改建的办公大楼约70为智能建筑，智能大厦的数量已超过万幢，并成立了全球性的智能建筑协会；新加坡政府也计划花12亿美元，把全岛建成“光纤智能化苑”；韩国也将准备用47亿美元，把本国建成“智能半岛”。我国的智能建筑也是起源于20世纪80年代末，但在近几年才得到发展，在北京、上海、广州等大城市相继兴建了具有一定水准的智能化楼宇，如北京的恒基中心、中国国际贸易大厦、现代

31、盛世大厦等，广州的中天广场，上海的久事复兴大厦、金茂大厦、证券大厦、东方明珠广播电视塔等。,2.智能建筑的定义智能建筑是指具有通信自动化、办公自动化、楼宇设备自动化等功能，以及对这些系统实行集成管理的建筑物活建筑群，也称之为3A智能楼宇。,（二）智能化建筑的构成要素,1.通信自动化（CA）2.办公自动化（OA）3.楼宇设备自动化（BA）4.结构化布线系统（PDS)5.系统集成平台,1.通信自动化（CA）终端设备除了一般的电话机外，还有传真机、数字终端设备、个人计算机、数据库设备、主计算机等，已进行文件传递、数据的传输、收集处理、信息的储存、检索等工作。并且有电脑话务员服务功能的程控交换机，能将

32、外来语言进行存储和通过信箱密码来提取留言的语言信箱，存储和提取文件传真、电话等数件。,2.办公自动化（OA）数据处理系统、通信系统、事务系统等3个系统组成。数据处理系统由个人计算机、办公计算机和终端3部分组成的。其中个人计算机主要是进行重复计算或统计制表处理；办公计算机进行票据、报表处理和制成管理资料；终端与中央计算机相联。通信系统由传真机、多功能电话和内部交换机3部分构成；事务系统则由文字处理机、图像文件信息装置、多功能复印机构成。,3.楼宇设备自动化（BA）：（1）自动消防系统：有报警、自动与手动灭火、防排烟、通讯、避难等与火灾相关的设备、设施。消防中心设有显示屏和控制台，显示屏包括火灾自

33、动报警受信盘、厂紧急电话指示、自动喷洒水指示、消防水泵启停指示、自动喷洒水泵启停指示、气体灭火系统工作指示、消防电梯指示及其他如航空障碍灯、疏散标志灯、应急电源等指示；控制台包括紧急广播、紧急电话、防火门关闭、排烟门开闭、紧急疏散口打开、空调闸栅开闭等。,（2）保安监控系统：保安监控系统一般同楼宇设备管理电脑联网，由雷达、超声波、红外线装置的传感器触发报警信号和自动打印，以及监控电视系统进行跟踪录像。（3）电脑管理系统：对于各种机电设备、消防和保安装置进行自动化管理和控制，对于空调、给排水、供电、变配电、照明、电梯、消防、闭路电视、广播音响、通信、防盗等进行全面监控，对原始数据进行收集、分类、

34、运算、存储、检索、制表。,（4）空气调节自动化：通过计算机控制，使空调区域保持设定的参数精度和在合适的范围内使空调减少能耗，并使空调设备得到安全运行和及时维护管理。（5）供暖系统：通过计算机控制，使供暖区域按照需要提供热量和在合适范围内节约能源。（6）电梯自动化系统：由一个电脑控制的群控制器和每台电梯的轿箱控制器，固态传动系统及信号装置组成，能根据客观状态选择客流程序进行调配，计算各轿箱对召唤的应答时间，使得乘客能够尽快等候电梯。,（7）停车场管理系统：由计算机控制两组光电开关和地面埋设的感应线圈，使车辆检测器动作，以判别车辆的进出。（8）电力、供水、供热系统：通过各种检测原件和传感原件对电流

35、、电压、频率有功无功、电度量、功率周数等进行测量、记录，对于给排水和供热系统的流量、温度、压力进行监控、测量、记录。,4.结构化布线系统（PDS)结构化布线系统是把整幢大楼的语言、通信、数据通信、多媒体通信融为一体。5.系统集成平台系统集成平台是指对大楼的强电设备和弱电设备需要进行统一操作与管理，能在各子系 统之间进行数据交流。,（三）智能建筑物业管理的要求,在同一楼宇内不同使用功能区域，其智能化系统的不同配置和不同的管理要求。上海久事复兴大厦：1996年5月正式投入使用，1998年5月通过了上海市首幢建筑物智能化系统评估、获得甲级综合商办楼称号。大厦总面积为6万m2，主楼高116m，地上26

36、层，地下2层，其中B2层为有70个泊位的停车库区域，B1-F8层为商场、餐饮、娱乐区域，F9-F25为办公区域，F26层为设备层区域。,1商场、餐饮、娱乐区域智能化系统的配置和管理要求：1）空调系统应是“全空气”系统，新风量要充足，餐饮和娱乐区域要有独立的温控调节器，要根据不同的小空间进行温度自设定，如KTV包房、舞池、就餐包房等。2）各出入口应设置固定和带云台的监视摄像机，商场内还应设置带云台的彩色摄像机，以区分商品的颜色。玻璃橱窗要设置破碎感应器，要有一定数量且分布合理的手动或脚动应急报警开关。,3）此类区域具有多次装修的特殊性，要充分考虑水平布线系统留有底面和柱壁端口，便于提供给POS作

37、为网络的联结、布点数量及线类等级，以求合理性和经济性。4）消防系统是这类区域的重点，因为在这一区域里有厨房、煤气房、电加热餐具及照明集中点等，因此，发生火灾的概率就大于办公区域，所以要设置烟感探测器的覆盖面积以小于60m2/点为宜，一般应选50m2/点左右。在商场区域，水喷淋头的设置会遇到无吊顶或二次装修中改变吊顶的情况，要设置上下喷淋头接口，以便于施工和管理。,2办公区域智能化系统的设置和管理要求1）办公区域应是一个安全的场所，因此，就要以先进、可靠的监视、消防系统作保证，室内消防设施的设置要合理、周到，不可留有盲区。2）在电梯或通道出口处要设置固定的电视监控和探测器，若通道长度大于30m，也要设置监控器或探测器。3）对于变配电、给排水、电梯、锅炉、冷水机组、热泵机组等进行监测，而且监测参数要实用，要有利于运行管理和机电设备维修。,4）室内电话端口的配置，以往是以7m2设一线，从目前来看，从事贸易的公司约需6m2一线，即每人两部电话机；从事化妆品促销的公司，每人约需2.5部电话机；从事证券、保险业务的公司，每人约需3部电话机。所以，这些业务的办公楼，其按面积占有端口数的数量配置要以45 m2端口为宜。5）空调系统的耗电量较大，对此能否采取节能措施，应成为物业管理运作的重点。,