《深圳小产权房》PPT课件.ppt

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1、,深圳市小产权房调查及发展趋势与分析,方圆、黄泳、刘美麟,一、深圳市小产权房发展现状,1、小产权房的定义：,所谓小产权房是指一些村集体组织或者开发商出售其在集体土地上建设的房子。小产权房分两种：一种是在集体建设用地和宅基地上建成；另一种是占用耕地违法建设的。,2、深圳小产权房的相关信息,2010年深圳市相关统计数据显示，全市土地总面积1991.71平方公里，其中农用地916.17平方公里，建设用地917.77平方公里，未利用地157.77平方公里。其中，原农村集体经济组织共占用约390平方公里建设土地，占全市建设用地42%，而其中仅有四分之一(95平方公里)为合法用地。,2007年深圳市国土局

2、所做的住宅调查显示，深圳有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋，总建筑面积约1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。这近400平方公里的土地上盖起了各种建筑物，被深圳官方称为“历史遗留违法建筑”，俗称“小产权房”。据统计，截至2011年底，深圳小产权房违法建筑达到37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。,深圳市目前的小产权房远远高于其他城市的小产权房，已经达到房产总量的50%。而且深圳违法建筑总数超过40万栋，占住房总量近一半。小产权房问题若不解决会成为深圳发展的一大难题。,二、小产权房存在的原因,小产权住房由于无须缴纳土地出让金和相应的税费，房屋

3、建造成本低廉，以其低廉的价格对不少缺乏产权意识的购房者有很大的吸引力，人们即使知道小产权住房的多种弊端，却仍甘愿购买。,1、旺盛的需求,2、高额的利润,开发商通过正常渠道支付的土地成本相对较高，反之，在集体土地建房，无须经过大量繁杂的审批手续，同时又降低了取得土地的成本。面对蓬勃发展的房地产市场和快速上涨的房价，利用集体所有的土地开发房地产直接获得可观收益就成为农村集体开发小产权住房的根本动力。由于没有高额的土地出让金、基础设施配套等相关税费，小产权房成本极低，一旦获发展商青睐，业主随时一夜暴富。,3、相关制度不完善,深圳政府近年来对待小产权房态度反复，摇摆不定，已广受诟病。政策不明朗，政府态

4、度暧昧，使得政策风险朦胧，甚至只要有点风吹草动原村民就紧跟风声抢建。而这块潜价值板块也催生了诸多交易链条，小产权房的地下买卖市场日趋成熟，有关利益方利用法律漏洞和信息不对称进行销售，如小产权房没有房产证，不能进行交易买卖，买卖双方就一同到律师楼注销原房主，重新登记新房主就可以了；没有国家部分颁发的房产证，原村民就绕过国家部分，发给业主开发商自制的房产证并宣称与国家发的同样有效。,三、小产权房存在的弊端,小产权房是在集体所有土地上建设并由乡政府颁发的产权证，实质上是不具有合法产权的住房。乡镇政府不具有批准建设用地的资格，因而也不具有颁发房地产证的资格，小产权证是没有法律效力的，也就不受法律的保护

5、。,1、没有合法产权,2、缺乏相应配套设施,产权房多分布在市区边沿一带，有相当部分不在城市规划建设用地范围内，因此从市政基础设施、生活服务设施到环境建设等方面都没有保障，道路交通、电力电信、供水排水、热力煤气等基础配套设施还不健全。,3、缺乏物业管理服务，居住者的权益难以保障,小产权房因为缺少法律支持，在管理服务和政府监管方面几乎是空白，业主入住之后无法用法律的手段维护自己的权益，在遇到小到停水、停电，大到拆迁、收房等情况时只能“听天由命”，公共权益无法得到保障。,四、趋势分析,小产权房并不能成为解决城镇居民住房问题的途径，在当前房价高涨的情况下，只能视为是部分购房者无奈的选择。为了住房市场的

6、健康发展，要对小产权房采取以下的措施：,进一步加强对房地产市场监管，加大法规宣传力度。加快廉租住房和经济适用房的开发。通过不同渠道正确规范和引导社会舆论，改变旧有观念，鼓励居民租房解决住房问题。,小产权房的未来：,深圳今年五月正式启动第二次土地管理制度改革，却未对小产权房的“确权”问题订定任何实施细则。对于这个未来十年仅能提供约42平方公里新增建设用地的城市来说，这400平方公里的土地意义重大。将这部分存量土地盘活并高效利用，是深圳未来发展的关键。而盘活的关键又在于确权。深圳的改革思路是，在房地合一登记体系内探索房地权利分离条件下的管理制度，有可能会实行“房地分离”新尝试。,深圳市政府计划对小产权房实行区别对待、分类处置。其中，尚未销售的小产权房，新建、续建的小产权房，必须限期停建、停售。成熟的存量小产权房社区，应予以有条件地“转正”，即在补缴地价款等相关费用之后，通过一定的手续，将小产权房变更为“大产权房”。,谢谢欣赏,