《森林景观资》PPT课件.ppt

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1、第六章 森林景观资产评估第一节 森林景观资源资产概述,一、森林景观资源概述地理学上将景观定义为是地球表面气候、土壤、地貌、生物各种成分的综合体。景观生态学认为，景观就是空间上彼此相邻、功能上互相有关，发生上有一定特点的若干个生态系统的聚集；景观工程和控制论的理解认为，景观是彼此相互作用、相互制约，并具有反馈联系现象的组合；美学上认为，景即是以自然环境为主(也包括人工环境)的客观世界表现的一种信息，观是这种形象信息通过人们的感官(视觉、听觉、嗅觉、味觉)传导到大脑皮层，产生种实在的感受，或者产生某种联想与情感。,因此，景观就可以理解为客观世界的形象信息与主观世界的感受。森林景观是以一定的森林群落

2、为主，与相关的气候、土壤、地貌、生物各种成分所形成的一种综合体，并能够表现为客现世界的特定形象信息，反映到人的主观世界中来，为人们所观看、欣赏、游览。森林景观资源是以森林资源及森林生态环境资源为主体、其它自然景观为依托、人文景观为陪衬的、对旅游者能产生吸引力的各种物质和因素，主要包括森林自然景观资源（林景、山景、水景、天象景、古树名木、奇花异草、珍稀动植物）、森林生态环境资源、森林人文景观资源（文物古迹、民族风情、地方文化、艺术传统）三大类。,截止2005年底，全国已建立不同类型、不同层次的森林公园1900多处，许多地方已经成为闻名中外的旅游胜地。目前（2005年底）全国还建立各类自然保护区2

3、349多处，总面积1.4995亿hm 2，占国土面积的15%。,二、森林景观资源资产特点森林景观资产是指通过经营预期会带来经济利益的森林景观资源。森林景观资源资产具有如下特点：1可持续性2自然景观与人文景观紧密的结合3珍稀野生动植物品种多样性4功能的多样性5广泛的适应性,第二节 森林景观资源的清查一、森林景观资源的分类自 然 景 观 资 源 类 一1.生物景观类 2.水域风光类 3.气象景观类 4.地文景观类 生态环境类 一 5.生态环境类人文类 一6.文物古迹建筑 7.民俗风情及城乡风貌 8.求知娱乐购物,1.生物景观类 古树名木、奇花异草、植物生态群落、草地、珍稀动物、珍稀植物、古藤、花、

4、果、叶、微生物等。2.水域风光类 风景河段、湖泊、瀑布、泉、井、溪流、现代冰川、海湾海域、沼泽滩涂、其它水域风光等。气象景观类 日出日落、日蚀月蚀、星象、虹霞蜃景、风雨阴晴、冰雪霜露、云雾景观、雾淞雨淞、其它天象,.地文景观类 生物化石点、自然灾变遗迹、名山、火山熔岩景、蚀余景观、奇特与象形山石、沙(砾石)地风景、小型岛屿、洞穴、海岸景观、海底地形、其它地文景观 等。生态环境类 空气负离子、植物精气、空气细菌含量、天然外照射贯穿辐射剂量水平、幽静环境、旅游气候、水环境、大气环境 等。,6.文物古迹建筑 人类文化遗址、社会经济文化遗址、军事遗址、古城和古城遗址、长城、宫庭建筑群、宗教建筑与礼制建

5、筑群、殿(厅)堂、楼阁、塔、牌坊、碑碣、建筑小品、园林、景观建筑、桥、雕塑、陵寝陵园、墓、石窟、摩崖字画、水工建筑、乡土建筑、民俗街区、纪念地、观景地、文物、人造景观、其它建筑或文物古迹 等。,7.民俗风情及城乡风貌 节假庆典、民族风俗、宗教礼仪、饮食起居、婚丧嫁娶、神话传说、民间文艺、地方人物、田园风光、牧渔景观、其它城乡景观或风物 等8.求知娱乐购物 科学教育文化设施、休疗养和社会福利设施、动物园、植物园、公园、度假区、体育中心、运动场馆、游乐场所、文艺团体、市场与购物中心、庙会、著名店铺、地方特产、风味美食、其它求知娱乐购物类。,二、森林景观资源的分级森林景观资源分级是以森林景观、生态环

6、境为主体，综合地质、水文、气象和人文资源因素来评定质量等级的系统。（一）森林景观资源分级要素的层次结构及权重：,（一）森林景观资源分级要素的层次结构及权重：自然景观资源(55)生态环境资源(43)人文资源(20)奇特景观(25)旅游条件(50)知名度(7),权重细分自然景观资源(55)山体15、水体10、植被10、动物6、森林覆盖率10、天象4。生态环境资源(43)细菌含量4、空气负离子含量6、大气质量8、植物精气6、地表水质量 8、放射性辐射强度4、旅游舒适期5、土壤2。人文资源(20)历史古迹 5、民俗风情10、宗教 5、,旅游条件(50)面积5、交通条件20（公路8、铁路5、航空5、水路

7、2）、地域组合8、地埋位置15、通讯 2 二）森林景观资源分级要素的评级细则各要素总分200分，按综合积分评定质量等级。,（三）森林景观资源评级标准的划分；总分170分以上为一级；总分161170分为二级；总分l51160分为三级；总分141150分为四级；总分131140分为五级；总分121130分为六级；总分111l20分为七级；总分10l110分为八级；总分91100分为九级；总分90分以下为十级。,三、森林景观资源调查森林景观资源调查是森林景观资源开发利用的基础工作。它包括森林旅游环境调查、开发建设条件调查和森林景观调查三个方面。森林景观资源调查工作，大体可分内业准备、现地调查、汇总整

8、理三个阶段。,（一）、内业准备工作1组织准备2资料准备(1)文字资料，(2)图面资料：(3)影像资料 3工器具准备(1)一般用具：包括办公用品、生活用品、安全用品等。(2)仪器：包括一般测量仪器(如卷尺、轮尺、测高器、地质罗盘、海拔仪、照相机、摄像机、录音机等。(3)交通通讯设备：,4经费筹措5技术准备(1)制定技术方案。(2)编绘工作用图。(3)统一标准，培训人员。,二、森林景观资源调查的方式1踏查或概况调查2线路调查3全面调查4重点调查5典型调查6补充调查7收集资料8座谈访问,三、森林景观资源调查内容1基本情况调查(1)自然条件：包括对象区的地理位置、地质、地貌、气候、水文、土壤、植被、野

9、生动物等。(2)社会经济状况：包括人口、民族、土地；工农林牧等产业产值、产量，地方经济特点及发展水平；文化教育、宗教信仰等。(3)历史文化及民俗风情：包括对象区的历史概况，名胜古迹，民族文化，工艺美术，独特的民俗风情，传统节日、集会等。,2开发条件调查主要调查厂解对象区及其附近的旅游历史、旅游协作、内外交通、障碍因素等开发建设条件(表52)。(1)旅游历史条件：调查了解对象区原有的群众性歌舞、祭祀、朝山、庙会等集会和游览的时间、规模等。(2)旅游协作条件：了解对象区周边现已开放的森林旅游区、风景名胜区、重点文物保护单位、佛道寺观，及其他旅游场所的名称、级别、面积规模、旅游规模、服务设施、价格标

10、准、经营效益、经验教训，旅游纪念品产销情况，以及联网协作的可能性等。,(3)内外交通条件：调查了解对象区内现有各类道路等级、里程、路况、行车密度，对象区到附近大中城市、飞机场、火车站、港口的距离，以及与现有铁路、高等级公路、国道、省道等交通干线连接的距离等。(4)障碍因素：主要调查森林旅游地多发性气候灾害，如暴雨、山洪、冰雹、强风暴、沙尘暴、暴雨等灾害天气出现的季节、月份、频率、强度，以及对旅游、交通、居住的危害程度等；及其他有碍旅游的因素,3景观调查景观调查的项目应以景区的实际情况按各类景观资源的特点确定，并应在调查开始前，参照各类景观资源编印好调查用表格。为了提高调查人员的现场调查工作效率

11、和质量，需要针对调查对象区的特点，事前编好操作细则，对每一类调查对象物的调查因子的描述用语做出规定。,（四）、森林景观资源调查对象与记载用语1关于景的几个专用术语的概念(1)景：指由客观存在物的形状、体量、色彩，有时还有声籁等构成的象的总和或叫景象。(2)景素：指景或景象的载体，即客观存在物，包括自然的和人文的、社会的，动的和静的，虚的和实的，景象在变化的和景象固定不变的。景素是调查、评价的对象。(3)景物：景素经过评价被确定为有观览价值，可以提供给游人观览者，便是景物。,(4)景观：即汉语所说的风景或景色。是由景物及其环境构成的对游人有吸引力的总体景象。(5)风景资源：待开发的景物的总称。(

12、6)景群：2个以上的景物的自然组合。(7)景区。,2关于景物景象关类型的用语(1)奇。景象之世所罕见者。(2)美。形、态、色、泽等谐调可人者。(3)丽。色彩浓艳而有光泽者。(4)秀。绿(青)色为基调，形体清瘦，色泽明亮者。(5)雅。姿、质秀而意境自然者。(6)幽。谷之深远、静谧而天籁和谐者。,(7)险。危绝难行，或临之心悸者。(8)雄浑。山体陡起，高耸绵亘，在视野中虎踞一方者。(9)雄伟。高耸凌空，气势磅礴，光泽幽暗，望之生畏者。(10)宏伟。高耸广阔，气势恢弘。(11)壮丽。景休高大，色泽美丽明亮，气势恢弘，景象万千者。,3关于视感品级的定语3关于视感品级的定语在现场调查中，调查者对所记载的

13、景素的景象必然有一种直感的评价。这种一望而产生的评价是以调查者的经验为基础的。宜于简略地划分等级。(1)景象绝妙者为上上等，记为“一”；(2)景象美妙者为上等，记为“二”；(3)景象优于一般，仍值得观览者为中等，记为“三”。,4关于确定景素时的着眼点森林景观资源调查是以寻找可供开发的、对游人有吸引力的自然或人文风光，以及适于建设功能区的环境。根据这一原则，只有发现某事物具有其任何一种美的形式时习才被作为对象，进行审美观察。只有视感质量不低于中等的对象物才应作为景素，进行进一步的观察和测计、记载，并进行拍照和录像。,5景素测计、记载森林景观资源分类参考目录所包括的24类景观的景素，均应根据下一步

14、资源评价和规划设计的需要，进行必要的测计和记载。记载事项包括该景素所属景观的名称(可用序号代表)、景观种类及特征或特点、视感品级、形状及长、宽、高、深等参数，以及色彩、光泽等。,（五）、整理总结调查工作完成后，离开现地前，要及时整理收集到的各种资料，检查、校核野外考察填写的各种图件、表格和记录材料，并进行统计汇总。对整个工作进行全面检查总结。对于调查工作中的缺项、漏项，要及时进行补充调查。对图表、记录中不准确、不清晰的问题要补充修正，全面、准确地完成整个调查工作。,调查成果参考提纲1)调查报告2)图件、表格(1)森林景观资源类型分布图；(2)对象区位置及交通现状图；(3)对象区森林景观资源一览

15、表；(4)对象区珍稀濒危动植物名录；(5)对象区名胜古迹名录。3)影像及其他资料(1)录像带、照片集及底片；(2)调查日记、资料卡片、座谈访问记录及调查工作用图等,第三节 森林景观资产评估一、森林景观资产评估应提供的基础材料1、评估对象的山林权属分布图、山林权清册、山林权证书等具有法律效力的产权、经营权或管辖权证明；2、评估对象基本情况及森林资源清查资料；3、森林景观资源调查分类评级资料；4、森林景观资源开发与旅游基础设施建设资料；5、森林旅游经营现状（一般应提供三年以上财务会计报表）；6、其他有关资料。,二、森林景观资产评估方法森林景观资产评估应包括三个步骤：一是根据资产占有方提供的基础资料

16、进行资产核查，以确定其准确性；二是根据评估对象的实际情况，划分森林景观资源资产类别，确定具体评估项目，选择合适的评估方法；三是根据森林景观的质量等级和相关设施条件及社会经济因素，综合评定森林景观资产的价格。,现行市价法（市场比较法）现行市价法是以相同或类似森林景观资产的市场价格作为比较基础，估算评估对象价值的方法。其计算公式为：E=K.Kb.G.S E-森林景观资产评估值；K-森林景观质量调整系数；Kb-旅游消费水平调整系数；G-参照物单位有效利用面积的市场价格（元/hm2）；(即为参照物单位森林景观资产评估值除以参照物单位景观有效利用面积)S-被评估森林景观资产的有效利用面积,（二）收益现值

17、法该法适用于市场发育较成熟，年均收益相对稳定，景观资源开发、建设和管理已日趋完善的森林景观资产的价值评估。主要包括年金资本化法和条件价值法等。在实际的操作过程中，可根据被评估对象的特点和评估要求选取适当的方法。1年金资本化法 E=E-森林景观资产评估值 A-年均纯收益 P-投资收益率,2条件价值法 在森林景观资源资产评估中运用条件价值法，就是通过对游客进行问卷调查，测算出游客面对景观的平均支付意愿（扣除游览景观过程中的合理开支）后，以该平均支付意愿作为合理的门票价格，从而获得森林景观资产评估价值的方法，其主要步骤如下：,进行游客调查，得出游客对该森林风景区门票的平均支付意愿值。以该平均意愿支付

18、值作为合理的门票价格，计算出景区的年门票收入，加上其他相关经营项目的年预计收入，得出该景区的年总收入。年总收入扣除各种成本费用即得景区的年纯收益。以年均纯收益除以适当的投资收益率即可得出该景区的评估值。,（1）游客量的预测模型的建立一般来说，森林景观景区游客量发展变化大体有这样规律，第一阶段，缓慢的增长阶段，这个阶段的特点是旅游景区刚刚发展起步，只有零散的游客，数量少且形成不了规模；第二阶段，快速增长阶段，随着游客人数的增多和景点知名度的不断提高，外来投资骤增，交通服务等设施得以极大的改善，旅客数量在不断增加，甚至在短期内迅速增长，形成一定的规模；第三个阶段，游客巩固阶段，其明显特征是游客增长

19、率增长缓慢，持平或者开始下降，但游客数量仍将小幅增加或保持稳定，游客市场已经形成或形成相对稳定的规模。第四个阶段是游客量衰落或复苏阶段。,为此可以借助历史数据，运用理查德方程、逻辑斯蒂方程以及满足旅游生命周期规律的数学方程来预测未来的游客量以及景点的饱和区间。（2）支付意愿的测算支付意愿WTP是从消费者的角度出发，在一系列的假设问题下，通过调查问答、问卷填写、投标等方式来获得的。,（3）其它经营项目的收入和成本费用 经营项目的收入中包含了三个部份：第一：由经营者或投资者投入经营的成本费用，其可能是固定的，也有可能是变化，通常这部分是逐年发生和计算。第二：由固定资产投入和流动资产投入产生的正常收

20、益构成，这个正常收益可以表达为：A=CP 式中：C投资成本 P社会平均收益率或是行业平均收益率第三：经营项目的超额投资收益。,（4）森林景观资源资产评估值的确定:根据以上分析,我们可以综合而得森林景观资源资产评估,（三）模拟开发法模拟开发法也称假设开发法，这是当前森林景观评估中最常用的方法，假设开发法是预测景区未来的开发成本、经营成本、经营收益并将其净收益的折现值之和作为其景观资产的评估值的一种方法。在模拟开发法中其测算一般分为两段，一是开发与发展阶段，二是稳定阶段。在开发与发展阶段逐年计算其收入和投资成本、经营成本及投资成本利润，并将其折为现值，在稳定阶段，利用年金资本化公式将其超额利润折为

21、现值，将两个阶段的折现值之和作为该景区景观资源资产的评估值。,其计算公式为：E森林景观资产评估值 Ai-第i年的预期经营收入 Ci-第i年的投资成本、经营成本 Fi-投资成本利润 B-景区开发n年成熟后的年均净收益 p-投资收益率 n-预测的开发周期,该方法的关键是如何科学合理的测算各项景观开发的投资成本、不同阶段的经营成本、门票价格、游客数量、投资成本利润、投资收益率等。,（四）重置成本法重置成本法是指在资产评估中，用现时条件下重新购置成建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性贬值和经济性贬值。得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法，其基本计算公式为：评估值=重置价值-实体性陈旧贬值-经济性陈旧贬值-功能性陈旧贬值 或 评估值=重置价值成新率,运用更新重置成本法评估森林景观资产的关键在于：一是确定森林景观的重置价值；二是合理估算景观资产的各种贬值损耗额。如果资产的重置价值与各种贬值能够被准确地测算出来，那么景观资产的价值也就可以被计算出来。,森林景观资产的测算公式为：式中：E森林景观资产评估值 K景观质量调整系数 Q旅游设施重置价 Ci第i年的营林投入，主要包括工资、物资消耗、管护费用和地租等P利率,