泰达股份：南京泰基房地产开发有限公司和南京新城发展股份有限公司拟进行股权转让涉及的江苏宝华文化发展有限公司股东全部权益价值项目资产.docx

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1、本资产评估报告依据中国资产评估准则编制录声明1资产评估报告摘要2资产评估报告正文6一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人6二、评估目的11三、评估对象和评估范围11四、价值类型15五、评估基准日15六、评估依据15七、评估方法19八、评估程序实施过程和情况29九、评估假设31十、评估结论33H-、特别事项说明33十二、评估报告使用限制说明36十三、评估报告日38十四、签名盖章39资产评估报告附件40南京泰基房地产开发有限公司和南京新城发展股份有限公司拟进行股权转让涉及的江苏宝华文化发展有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告声明一、我们在执行本业务过程中，遵循相关

2、法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈诉的内容是客观的，并对评估结论的合理性承担相应的法律责任。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评

3、估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。六、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。七、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。八、资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利

4、益关系，对相关当事人不存在偏见。九、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查：巳经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且己经提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。南京泰基房地产开发有限公司和南京新城发展股份有限公司拟进行股权转让涉及的江苏宝华文化发展有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告摘要中瑞评报字2023第(X)O670号南京泰基房地产开发有限公司：中瑞世联资产评估集团有限公司接受贵单位的委托，遵守法律、行政法规和资产评估准则的规

5、定，坚持独立、客观、公正的原则，履行适当的资产评估程序，采用资产基础法，对江苏宝华文化发展有限公司的股东全部权益在评估基准口的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：评估目的：根据南京新城发展股份有限公司会议纪要(总经理办公会纪(2023)15号)，本次评估目的是对南京新城发展股份有限公司、南京泰基房地产开发有限公司拟分别进行股权转让涉及的江苏宝华文化发展有限公司股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考。评估对象：江苏宝华文化发展有限公司股东全部权益。评估范围为：经审计确认的江苏宝华文化发展有限公司的全部资产及负债，具体包括流动资产、非流动资产(固定资产、无形资产)、流动负债

6、。评估基准日：2023年3月31日价值类型：市场价值评估方法：资产基础法评估结论：本资产评估报告选用资产基础法评估结果作为评估结论。具体评估结论如下：被评估单位评估基准口总资产账面价值为20,304.93万元，评估价值为21,357.59万元，增值额1,052.65万元，增值率为5.18%；总负债账面价值为18,781.12万元，评估价值为18,781.12万元，减值额0万元，减值率0%；股东全部权益账面价值为1,523.82万元，股东全部权益评估价值为2,576.47万元，增值额为1,052.65万元，增值率为69.08%。具体评估结果详见下列评估结果汇总表：资产评估结果汇总表评估基准日：2

7、023年3月31日被评估单位：江苏宝华文化发展有限公司金额单位：人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率ABC=B-AD=CZAX100%流动资产120303.0821351.201,048.125.16非流动资产21.866394.53243.55其中：可供出自金融资产3一一一持有1至到期投资4一一一长期应收款5一一一长期股权投资6一一投资性房地产7一一一固定资产8166.264.40236.56在建工程9一一一工程物费IO一一固定资产清理11一一一生产性生物资产12一一一油气资产13一一一无形资产14一0.130.13开发支出15一一一商誉16一一一长期待撞费用17一一一递延所得税资产1

8、8一一其他非流动资产19一一一资产总计2020,M.3121357391,052都5.18流动负债2118,781.1218,781.12*非流动负债22一一负债总计23T-Vhl冬18J81.12一一净资产（所有者权益）242376.471,052.6569.08即在本资产评估报昭隽却的假意前件希工苏宝4全部权益价值为2,576.乍妻元：阁伍佰柴拾陆,音文化发展有月肆仟柴佰元整）艮公司的股东O本资产评估报告仅的经济行为提供价值参考，本次评估结论的有效使用期限为自祁嘻跆分年内有效，即自评估基准日2023年3月31日至2024年3月30日。超过本报告使用有效期不得使用资产评估报告。南京泰基房地产

9、开发有限公司和南京新城发展股份有限公司拟进行股权转让涉及的江苏宝华文化发展有限公司股东全部权益价值项口资产评估报告对评估结论产生影响的特别事项：1.资产评估报告系资产评估机构及其资产评估师遵守法的行政法规和资产评估准则，根据委托履行必要的资产评估程序后出具的专业报告，在资产评估机构盖章及资产评估师签名，并经国有资产监督管理机构或所出资企业备案(核准)后方可正式使用。2.本次评估包含账面未记录的无形资产共1项，已取得的商标，截止评估基准日具体情况如下：序号申请日期商标商标名称注册号国际分类商标状态12012-11-22山门下山门下1178532036-金融物管己注册3.资产评估报告仅供报告中载明

10、的评估报告使用人在本次股权转让过程中使用。4.其他流动资产-未开发土地，核算内容为1宗涉诉居住用地，此宗居住用地涉及建设用地使用权合同纠纷，根据委托人提供的2020年07月14日江苏省镇江市中级人民法院出具的民事判决书(2019)苏11民初401号，评估基准日涉诉土地己有法院明确判决结果。法院判决结果为：1.句容市自然资源和规划局与江苏宝华文化发展有限公司于2015年2月13日签订的国有建设用地使用权出让合同于本判决生效之日解除；2.本判决生效后十日内句容市自然资源和规划局向江苏宝华文化发展有限公司返还土地出让金1694万元，江苏宝华文化发展有限公司将案涉国有建设用地使用权返还给句容市自然资源

11、和规划局：3.句容市自然资源和规划局于本判决生效后十日内赔偿江苏宝华文化发展有限公司91118200元；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费605111元，由句容市自然资源和规划局负担。评估费85788元，由句容市自然资源和规划局负担，该评估费已由江苏宝华文化发展有限公司交纳给评估公司，句容市自然资源和规划局应与上述案款一并给付江苏宝华文化发展有限公司。截至评估基准日被告未按法院判决结果履行支付义务。经与被评估单位相关人员询问，本案被告已上诉，目前法院无二审判决结果。鉴于目前掌握的资料，本次评

12、估结论依据目前法院生效的判决结果对涉诉土地资产价值进行确定，如果针对南京泰基房地产开发有限公司和南京新城发展股份有限公司拟进行股权转让涉及的江苏宝华文化发展有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告本案法院后期有新的二审或终审判决结论,本项资产评估值应进行相应修改。资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明对评估结论的影响。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。南京泰基房地产开发有限公司和南京新城发展股份有限公司拟进行股权转让涉及的江苏宝华文化发展有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告南京泰基房

13、地产开发有限公司和南京新城发展股份有限公司拟进行股权转让涉及的江苏宝华文化发展有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告正文中瑞评报字2023第OOO670号南京泰基房地产开发有限公司：中瑞世联资产评估集团有限公司（以下简称“我公司”）接受贵企业的委托，遵守法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，履行适当的资产评估程序，采用资产基础法，对南京泰基房地产开发有限公司及南京新城发展股份有限公司拟股权转让事宜涉及的江苏宝华文化发展有限公司股东全部权益在2023年3月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报

14、告使用人本次评估项目的委托人为南京泰基房地产开发有限公司，被评估单位为江苏宝华文化发展有限公司。（一）委托人概况1 .注册登记情况公司名称：南京泰基房地产开发有限公司统一社会信用代码：91320115671304558L类型：有限责任公司住所：南京市江宁区天元中路126号新城发展中心1栋UOl室法定代表人：王天昊注册资本：20408.16万人民币成立日期：2002年8月30日营业期限：无固定期限经营范围：基础设施开发建设；建设安装工程设计、施工：房产租赁；物业管理：市政设施租赁、委托经营和养护：信息网络建设和经营；高新科技企也孵化：高新技术产业投资、开发、技术服务与咨询；燃料油批发：金属及金属

15、矿批发；煤炭、焦炭批发；建材批发；其他化工产品批发；农业机械批发；汽车、摩托车及零配件批发；五金交电批发；家用电器批发；计算机、软件及辅助设备批发；其他机械设备及电子产品批发；厨房、卫生间用具及日用杂货批发；商品交易经纪与代理自营和代理各类商品及技术的进出口业务。南京泰基房地产开发有限公司为备案部门天津泰达投资控股有限公司的长投单位。（二）被评估单位概况2 .注册登记情况：企业名称：江苏宝华文化发展有限公司（以下简称“宝华文化发展公司”）统一社会信用代码：91321183598622727J类型：有限责任公司住所：句容市宝华镇宝华村杨柳泉18号法定代表人：朱小兵注册资本：2000万元人民币实缴

16、注册资本：2000万元人民币成立日期：2012-06-29营业期限：2012-06-29至2032-06-28经营范围：房地产开发与经营；组织文化艺术交流；文化艺术品交流；展览、交易；实业投资；资产管理；物业管理；酒店管理；燃料油、建筑材料、金属材料批发；经济信息咨询服务；商品交易经纪与代理；会议服务；展览展示服务；办公房屋租赁服务；餐饮服务（限食品经营许可证载明的主体业态和经营项目）；住宿服务；工艺美术品、食品（限食品经营许可证载明的主体业态和经营项目）销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）宝华文化发展公司为房地产开发二级资质，下属“山门下”项目位于句容市宝华镇宝华山

17、北门，紧邻G312国道，占地面积约8公顷，建筑面积约3万平方米，包含一期商业街7000平方米、二期慈悲喜舍7000平方米、三期土地诉讼二审尚未判决。3 .公司股东及持股比例、股权变更情况宝华文化发展公司成立于2012年6月，位于句容市宝华镇杨柳泉村，是南京新城发展股份有限公司全资子公司。2013年10月29日，公司股东变更为南京新城发展股份有限公司（出资金额100万元）、南京泰基房地产开发有限公司（出资金额1900万元），持股比例分别为5%、95%。截至评估基准日2023年3月31日，公司上述股权结构为：股东名称或姓名认缴出资额实缴出资额出资方式持股比例南京新城发展股份有限公司I（M）万元10

18、0万元货币5%南京泰基房地产开发有限公司1900万元1900万元货币95%合计2000万元2000万元货币100%宝华文化发展公司实质控制人为天津市人民政府国有资产监督管理委员会。4 .公司的组织架构股东会监事执行董事总经理宝华文化发展公司无人员编制，由受同一股东控制的关联企业江苏泰容建设发展有限公司合并管理。部门结构也与江苏泰容建设发展有限公司相同，由江苏泰容建设发展有限公司部门合并管理。5 .近年的资产、财务、经营状况宝华文化发展公司近三年及评估基准口的财务状况如下表:金额单位：人民币元科目202年12月31日2021年12月31日2022年12月31日2023年3月31日货币资金11,5

19、12.725纵57124736,404.77527,091.4(1应收票据应收账款203.823.31307,670.801.101.K35.71勿9,X60.33预付款项130.227.1482(MM).0032.0(M).(M)其他应收款15,352.148.89121,396.3319i205.82191.231.32存货181.659.494.62181.939,736.9S182,188,052.90182,503,573.43其他流动资产18,928,805.25841,6101818,829,001.5418,829.001.S4流动资产合计216.286.011.93201.8

20、18,992.50203.079.S00.74203.030.758.02固定资产63,292.7519,462.191581.68无形资产递延所得税资产非流动资产合计63,292.7519.462.19ISv581.6818,581.68资产总计216.349.504.68201,838,454.69203.098.082.42203049.339.70短期借款应付账款i76H,779.73工546.X73.31.W6,567.831.816,055.预收款项30.201.49应付职工薪酬应交税费11,282.4721,302.601532,518.71其他应付款217.823.577.46

21、203,516,502.50204.662.612.29184,662,612.29流动负债合计220,59357.19206,074,658励206,710,684.21187.811,186.99非流动负债合计负债总计220,592,3S719206,074.658.80206,710,684.21187,811,186.99所有者权益合计-4.243,052.514.236.204.11-3,612,601.7915,238,152.71宝华文化发展公司近三年一期的经营状况如下表：金额单位：人民币元项目2020年度2021年度2022年度2023年1-3月一、营业总收入830.135.3

22、7877.755.421.186.782.15320.494.88减：营业成本营业税金及附加286,971.74304,014.74220,280.87121.498.32销售费用460.933.91377.902.027L908.9140.500.(M)管理费用276,508.63168,77.73*900.SZ7.713.00财务费用2.173.621,869.67-1.109.87207.55其中：财务费用利息收入216.93489.532.688.35400.75加：其他收益投资收益信用减值损失-2.647.68-18.242.眦-54.239.2514.596.00一、营业利润-19

23、9,100.216.848.40607,562.4785.172.01加：营业外收入7.000.0016.489.85减：营业外支出450.00四、利润总额206,100.216.848,40623,602.3285.172.01减：所得税95.461,234,417.51五、净利润206,195.676,48.40623,602.321,149,245.50上述财务数据2020、202L2022年由江苏中天华夏会计师事务所有限公司审计并出具华夏会审（2021）3-113号、华夏会审（2022）3-045号及华夏会审2023I-Oo6号标准无保留意见的审计报告;2023年3月31日数据经中审亚

24、太会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具中审亚太津审字（2023）004140号标准无保留意见的审计报告。（三）企业执行的会计政策1 .企业会计准则和企业会计制度及其补充规定。2 .会计期间：公历年度为会计年度，即1月1日至12月31日为一个会计年度。3 .记账本位币：以人民币为记账本位币。4 .记账原则和计价基础：以权责发生制为基础、以持续经营为前提进行会计确认、计量和报告，分期结算账目和编制财务会计报告。5 .现金及现金等价物的确定标准：现金是指本公司的库存现金以及随时用于支付的存款。现金等价物为本公司持有的期限短（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变

25、动风险很小的投资。6 .固定资产：（1）固定资产确认条件固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本中瑞世联资产评估集团有限公司ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup南京泰基房地产开发有限公司和南京新城发展股份有限公司拟进行股权转让涉及的江苏宝华文化发展有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告公司,且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。（2）固定资产的分类、计价方法及折旧方法固定资产从达到预定可使用状态的次月起，在使用寿命内

26、计提折旧。各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率、折旧方法如下：固定资产类别预计净残值率（%）预计使用年限年折HI率（%）办公设备及其他5%5197 .税费项目税种具体税率情况增值税应税收入按5%的征收率计算增值税。城市维护建设税按实际缴纳的流转税的5%计缴。教育费附加按实际缴纳的流转税的3%计缴。地方教育费附加按实际缴纳的流转税的2%计缴。企业所得税按应纳税所得额的25%计缴。（四）委托人和被评估单位之间的关系委托人南京泰基房地产开发有限公司为被评估单位江苏宝华文化发展有限公司的控股股东，持有其95%的股权。（五）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人约定的其他资产评估报告使用人

27、为委托人南京泰基房地产开发有限公司、另一转股方南京新城发展股份有限公司、被评估单位江苏宝华文化发展有限公司和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。二、评估目的中瑞世联资产评估集团有限公司接受南京泰基房地产开发有限公司的委托，对南京新城发展股份有限公司、南京泰基房地产开发有限公司拟分别进行股权转让涉及的江苏宝华文化发展有限公司股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考。上述经济行为已经获得2023年3月31日通过的南京新城发展股份有限公南京泰基房地产开发有限公司和南京新城发展股份有限公司拟进行股权转让涉及的江苏宝华文化发展有限公司股东全部权益价值项

28、目资产评估报告司会议纪要（总经理办公会纪（2023）15号）文件批准。三、评估对象和评估范围（一）评估对象评估对象为江苏宝华文化发展有限公司的股东全部权益价值。（二）评估范围评估范围为宝华文化发展公司经审计的全部资产及负债。评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、非流动资产，总资产账面价值为20,304.93万元；负债包括流动负债，总负债账面价值为18,781.12万元；股东全部权益账面价值为1,523.82万元。具体资产类型和经审计账面价值见下表：金额单位：人民币元序号科目名称账面价值流动资产合计203,030,758.021货币资金527,091.402应收账款979*0.333预付账款

29、4其他应收款191J31.325存货182.503,573.436其他流动资产18.829.001.S4二非流动资产合计18,581.681固定资产183l.68三资产总计203.049,339.70四流动负债187,8)1,186.991应付账款IJMfiSSM2预收账款3应交税费1332SIsJl4其他应付款184.662,612.29五非流动负债六负债总计187,811,186.99七净资产（股东全部权益）15,238,152.71委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估基准日资产负债表己经中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具中审亚太津审字（2023）

30、004140号标准无保留意见的审计报告。（三）企业主要资产情况企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：存货、其他流动资产-未开发土地（涉诉居住用地）和固定资产。1 .存货评估基准口，宝华文化发展公司存货账面价值182,503,573.43元，主要核算内容为“山门下喜舍”房地产开发项目截至评估基准日累计发生的土地取得成本（不含涉诉居住用地取得成本）、前期费用、基础及公共配套设施费、建筑安装工程费及开发间接费用等。“山门下喜舍”房地产开发项目由江苏宝华文化发展有限公司开发建设，位于江苏省句容市宝华山风景区北入口，三面环山，北临江乘大道。宝华山风景区为国家4A级景区，包含宝华山国家森林公园和千年律宗古

31、寺一一隆昌寺，生态环境优美。项目拟打造成一站式、禅文化主题的商务旅游休闲度假胜地。纳入存货评估范围的土地包含：2块综合（商旅住）用地及1块商业用地，总土地面积30,086平方米，其项目核准内容为：（1）根据关于“山门下喜舍”普通商住开发建设项目核准的批复（句发改经信行审20141号），该项目2块综合（商旅住）用地核准建设总建筑面积为28,364平方米，其中住宅13,882平方米，商业14,182平方米，物管及配套用房300平方米；（2）根据关于“山门下喜舍”房地产开发项目二期核准的批复（句发改经信行审201667号），该项目1块商业用地核准建设总建筑面积为1,722平方米，其中商业1,712平

32、方米，物管用房10平方米。截至评估基准日，2块综合（商旅住）用地及1块商业用地地块上，已建成的商业及配套房屋建筑物为山门下喜舍1幢-7幢及山门下喜舍-慈悲喜舍建成时间分别为2016年、2018年，总建筑面积14,318.44平方米。其中：已建成的商业房地产已取得产权证，共计42套，总建筑面积12,652.81平方米，分摊土地面积合计9,686平方米；配套房屋建筑物主要为项目变电所、物业管理用房及市政设施用房，无产权证，总建筑面积合计1,665.63平方米。截至评估基准口，存货中已建成的42套房地产未销售。存货所在的“山门下喜舍”房地产开发项目，由于后续一宗住宅地块涉诉，后续整体开发计划受影响，

33、无后续建设内容与开发计划。南京泰基房地产开发有限公司和南京新城发展股份有限公司拟进行股权转让涉及的江苏宝华文化发展有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告截至评估基准日,存货存取得土地证、项目核准的批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划核实合格证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收备案表及不动产权证书O2 .其他流动资产-未开发土地评估基准日，宝华文化发展公司其他流动资产-未开发土地账面价值18,829,OOL54元，核算内容为1宗涉诉居住用地。此宗地经句容市人民政府审核，于2015年10月10日取得了土地使用权证（句土国用（2015）第5683号）。登记情况如

34、下:土地使用权人江苏宝华文化发展有限公司座落宝华镇原杨柳村地块A地号321110】120Q7GB00026图号地类（用途）居住用地取得价格使用权类型出让终止日期2085年08月130使用权面枳16130.OOM2其中独用面积16130.00M:分摊面积M1土地利用情况：此地块涉及诉讼，截至评估基准日未开发建设。根据2020年07月14日江苏省镇江市中级人民法院出具的民事判决书（2019）苏11民初401号，此宗居住用地涉及建设用地使用权合同纠纷。3.固定资产一电子设备纳入本次评估范围的电子设备共201台套，账面价值18,581.68元主要为笔记本、传真机、打印机、新飞冷柜、投影仪等电子设备。至

35、评估基准日，评估范围内的电子设备能够正常使用。（四）企业申报的表外资产的类型、数量宝华文化发展公司申报未记录无形资产如下：本次评估包含账面未记录的无形资产共1项，已取得的商标，截止评估基准日具包，情况如下：序号申请H期商标商标名称注册号国际分类商标状态12012-11-22山门下山门下1178532036-金融物管己注册南京泰基房地产开发有限公司和南京新城发展股份有限公司拟进行股权转让涉及的江苏宝华文化发展有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告（五）资产存在的权属瑕疵、抵押（质押）、法律诉讼情况1 .其他流动资产-未开发土地，核算内容为1宗涉诉居住用地，此宗居住用地涉及建设用地使用权合同纠纷

36、，根据委托人提供的2020年07月14日江苏省镇江市中级人民法院出具的民事判决书（2019）苏H民初401号，此涉诉土地已有法院明确判决结果，截至评估基准日，被告未按法院判决结果履行支付义务。经与被评估单位相关人员询问，本案被告巳上诉，目前法院无二审判决结果。2 .他项权利状况：根据产权人提供的抵押合同（合同编号：2023年-工行泰达股份抵押-OoI号），己取得产权证的42套房地产已抵押，抵押人为江苏宝华文化发展有限公司，抵押权人为中国工商银行股份有限公司天津河北支行，担保债权数额为20000万元。（六）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）本评估说明利用了审

37、计报告的历史年度财务数据。四、价值类型价值类型是指反映评估对象特定价值内涵属性和合理性指向的各种价值定义的统称包括市场价值和市场价值以外的价值类型。市场价值以外的价值类型包括市场价值、在用价值、清算价值、残余价值等。经资产评估师与委托人充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终确定评估对象的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准H本项目评估基准日是2023年3月31Do评估基准口是由委托人根据有利于经济行为实现的原则，并考虑与报表时点相衔接，以及考虑到资产

38、评估是对某一时点的资产提供价值参考，选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产的整体情况等因素综合确定。六、评估依据（一）经济行为依据南京新城发展股份有限公司会议纪要（总经理办公会纪（2023）15号）。（二）法律法规依据1 .中华人民共和国资产评估法（2016年7月2口，中华人民共和国主席令第46号，中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；2 .中华人民共和国民法典（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）；3 .资产评估行业财政监督管理办法（财政部令第86号2019年修改）；4 .中华人民共和国企业国有资产法（中华人民共和国主席令

39、第5号）；5 .关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意见（国办发（2001）102号）；6 .财政部关于贯彻执行国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知的通知（财企（2002）8号）；7 .国有资产评估违法行为处罚办法（财政部令（2001）15号）：8 .企业国有资产监督管理暂行条例（国务院令第378号，2019年修正）；9 .国有资产评估管理办法（国务院令第91号，国务院令第732号修订）：10 .国有资产评估管理办法施行细则（国资办发（1992）36号）；11 .国有资产评估管理若干问题的规定（财政部第14号令）；12

40、.企业国有资产评估管理暂行办法（国资委令第12号）；13 .关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资委产权（2006）274号）；14 .企业国有资产交易监督管理办法（国务院国资委财政部令第32号）；15 .国务院办公厅关于加强和改进企业国有资产监督防止国有资产流失的意见（国办发2015179号）；16 .天津市国资委监管企业国有资产评估管理办法（津国资：20185号）；17 .关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知（国务院国资委国资产权（2009）941号）；18 .企业国有资产评估项目备案工作指引的通知（国资发产权（2013）64号）；南京泰基房地产开发有限公司和南京新

41、城发展股份有限公司拟进行股权转让涉及的江苏宝华文化发展有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告19 .天津市人民政府国有资产监督管理委员会津国资产权（2014）3号市国资委关于调整资产评估备案管理权限有关问题的通知；20 .天津市市属企业国有资产评估项目备案工作指引（津国资产权（2016）18号）21 .中华人民共和国企业所得税法（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议修订）；22 .中华人民共和国企业所得税法实施条例（2007年11月28日国务院第197次常务会议通过，2019年4月23口国务院令第714号修改）；23 .中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（财政

42、部、国家税务总局令第50号，财政部、国家税务总局令第65号通过修改）；24 .中华人民共和国增值税暂行条例中华人民共和国国务院令第538号；25 .增值税转型改革若干问题的通知（财税（2008）170号）：26 .财政部、税务总局、海关总署于2019年3月20日发布的2019年第39号关于深化增值税改革有关政策的公告；27 .中华人民共和国印花税法（2021年6月10日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；28 .中华人民共和国商标法（根据2019年4月23口第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议第四次修正）；29 .其他与资产评估相关的法律、法规等。（三）评估准则依据

43、1 .资产评估基本准则（财资（2017）43号）；2 .资产评估职业道德准则（中评协（2017）30号）；3 .资产评估准则术语（中评协（2020）31号）；4 .资产评估执业准则一一资产评估程序（中评协（2018）36号）：5 .资产评估执业准则一一资产评估报告（中评协（2018）35号）；6 .资产评估执业准则一一资产评估委托合同（中评协（2017）33号）；7 .资产评估执业准则一一资产评估档案（中评协（2018）37号）；南京泰基房地产开发有限公司和南京新城发展股份有限公司拟进行股权转让涉及的江苏宝华文化发展有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告8 .产评估执业准则一一资产评估方法资

44、（中评协（2019）35号）；9 .资产评估执业准则一一企业价值（中评协（2018）38号）；10 .资产评估执业准则-机器设备（中评协2017139号）；11 .资产评估执业准则一一不动产（中评协（2017）38号）：12 .商标资产评估指导意见（中评协2017151号）13 .企业国有资产评估报告指南（中评协（2017）42号）；14 .知识产权资产评估指南（中评协（2017）44号）；15 .资产评估机构业务质量控制指南（中评协（2017）46号）：16 .资产评估价值类型指导意见（中评协（2017）47号）；17 .资产评估对象法律权属指导意见（中评协（2017）48号）：18 .资产评估专家指引第8号一一资产评估中的核查验证（中评协（2019）39号）O（四）权属依据1