国电总部26号地块进行搬迁腾退涉及的北京七星华电公司补偿项目资产评估报告.docx

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1、资产评估报告依据中国资产评估准则编制北京电子城有限责任公司拟对国电总部26号地块进行搬迁腾退涉及的北京七星华电科技集团有限责任公司补偿项目资产评估报告国融兴华评报字2023第050045号（共一册，第一册）评估机构名称：北京评估报告日：2023年中国资产评估协会报告编码:1111020056202300896合同编号:国融兴华(2022) 050108号报告类型:法定评估业务资产评估报告报告文号:国融兴华评报字2023第050045号资产评估业务报告备案回执签名人员北京电子城有限责任公司拟对国电总部26号地块进报告名称：行搬迁腾退涉及的北京七星华电科技集团有限责任公司补偿项目评估结论：126,

2、538,75第辟不、平估报告日：2023年0城“、评估机构名称：北京国#:编号：11160045会员编号：11180118(可扫描二维码查询备案业务信息)说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。备案回执生成日期：2023年06月06日声明资产评估报告摘要2资产评估报告正文4一、委托人（补偿方）、被补偿方和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人4二、评估目的9三、评估对象和评估范围10四、价值类型10五、评估基准日Il六、评估依据H七、评估方法13八、评估程序实施过

3、程和情况16九、评估假设18十、评估结论19十一、特别事项说明20十二、资产评估报告使用限制说明21十三、资产评估报告日21十四、评估机构和资产评估师签章22资产评估报告附件23声明-、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、本资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产

4、评估机构及其资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用：除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。四、评估对象涉及的资产清单由委托人、实际使用方申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。五、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；己对评估对

5、象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。六、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。北京电子城有限责任公司拟对国电总部26号地块进行搬迁腾退涉及

6、的北京七星华电科技集团有限责任公司补偿项目资产评估报告摘要国融兴华评报字2023第050045号本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。北京电子城有限责任公司：北京国融兴华资产评估有限责任公司接受北京电子城有限责任公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对国电总部26号地块搬迁腾退所涉及的北京七星飞行电子有限公司磁性材料事业部损失费用在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：评估目的：国电总部26号地块项目搬迁腾退，为此北苑史工城有限责任公司需对北京七星

7、华电科技集团有限责任公司进夕使用方为北京七星华电科技集团有限责任公司子公司北行电子因此需要对北京七星飞行电子有限公司相关搬迁腾辿,J仝济行为提供价值参考依据。N上述经济行为己经北京七星华电科技集团有限1次党委会、第21次经理办公会关于签署朝阳区酒仙桥万红里中关村电子城国际电子总部26号地交接协议议案的决议审议通过：北京电子城有限责任公司总经理办公会会议纪要（202226期）审议通过。评估对象：北京七星飞行电子有限公司磁性材料事业部搬迁腾退涉及的相关补偿费用的市场价值。评估范围：评估基准日国电总部26号地项目搬迁腾退所涉及的北京七星飞行电子有限公司磁性材料事业部机器设备（含无法恢复使用的机器设备

8、及可移动设备搬运费）、军工体系认证、停产停业损失及员工工资补偿等相关费用。评估基准日：2022年06月30Ho电话:010-51667811传真：822537432价值类型：市场价值。评估方法：采用成本法进行评估。评估结论：截至评估基准日2022年06月30日，国电总部26号地块项目搬迁腾退，所涉及的北京七星飞行电子有限公司磁性材料事业部机器设备（含无法恢复使用的机器设备及可移动设备搬运费）、军工体系认证、停产停业损失及员工工资补偿等相关费用的评估值为12,653.88万元。评估结果如下表所示：资产评估结果汇总表本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经2参考，评估金额单位：人民币万元序号科目名

9、称账面价值评估价值增减值增值率备注1机器设备补偿费用15.27310.86295.591,935.762军工体系认证补偿费用-1,50L(X).3停产停业损失补偿费用-6,517,517.254员工工资补偿费用4,3250%3）评估价值的确定评估价值=重置全价X综合成新率（二）军工体系认证补偿费用军工体系认证费用依据认证委秘书处发布的军工电子元器件质量认证工作程序和要求、航天五院宇航物资保障事业部元器件工程试验中心发布的航天器用磁性元件技术状态更改内容与验证试验要求的规定及报价单确认。令业国电总部26号地块搬迁腾退涉及北京七星华电科技集团有限责任公司补偿项口评估报告（三）停产停业损失补偿费用北

10、京七星飞行电子有限公司于2021年11月正式启动搬迁工作，设备及物料搬运、设备安装调试用时约12个月（2021年11月至2022年10月）。由于军工企业特殊性，需要设备安装调试完成后，才能够小批量生产产品，在此基础上提起军工认I正测试申请，军工认证时间在7-12个月。因此，北京七星飞行电子有限公司停产停业时间远超12个月，故停产停业损失金额依据北京七星飞行电子有限公司202（）年11月至2021年1（）月经审计后的财务数据为基础确认。同时，参照北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法，补偿标准不超过1年。我们根据中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）出具的关于北京七星飞行电子有限公司之磁

11、材事业部2020年II月至2021年10月利润专项审计报告（中审亚太咨字（2023）OOO366号）审计的净利润结合实际停产时间，以12个月为停产停业补偿期限确认评估值。（四）员工工资补偿费用员工工资补偿依据2020年11月至2021年10月工资费用标准平均确定。工资费用包括生产及销售人员的工资、社保、住房公积金及企业年金。根据月平均员工数量，结合实际停产时间，以停产停业补偿期限12个月计算员工工资补偿费用。八、评估程序实施过程和情况评估人员对评估对象涉及的补偿项目实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：（一）接受委托我公司与委托人就评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务基本事

12、项，以及各方的权利、义务等达成一致，并与委托人协商拟定了相应的评估计划，评估报告提交时间及方式等评估业务基本事项。（二）前期准备根据评估基本事项拟定评估方案、组建评估团队、实施项目相关人员培训。（三）现场调查评估人员对评估对象涉及的补偿项目进行了必要的清查核实，对房屋实际国麴仕笑国电总部26号地块搬迁腾退涉及北京七星华电科技集团有限责任公司补偿项目评估报告使用方的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。1、指导房屋实际使用方填表和准备应向评估机构提供的资料评估人员指导房屋实际使用方的财务与生产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“补偿项目评估明细表”及其填写要求、资料清单等，对纳入评

13、估范围的补偿项目进行细致准确地填报，同时收集准备补偿项目的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。2、初步审查和完善房屋实际使用方填报的补偿项目评估明细表评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体补偿项目的详细状况，然后仔细审查各类“补偿项目评估明细表”，检查有无填项不全、错填、补偿项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查补偿项目评估明细表”有无漏项等，同时反馈给房屋实际使用方对“补偿项目评估明细表”进行完善。3、现场实地勘查根据委托人及房屋实际使用方提供的补偿项目评估明细表、补偿项l三）报价单等，组织评估人员根据需补偿项目情况，进行现场核实。4、补充、修

14、改和完善补偿项目评估明细表评估人员根据核查结果，并和房屋实际使用方相关人员充分沟通，进一步完善“补偿项目评估明细表”，以做到：表、实相符。5、查验产权证明文件资料评估人员对纳入评估范围的各项补偿项目的权属证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。（四）资料收集评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托人等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。（五）评定估算评估人员针对各类补偿项目的具体情况，根

15、据选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项目负责人对各类补偿项目评估初步结论进行汇总，撰写并形成初步资产评估报告。书国电总部26号地块搬迁腾退涉及北京七星华电科技集团有限责任公司补偿项I刁评估报告（六）内部审核根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成初步评估报告后提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后，与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就评估报告有关内容进行沟通，根据反馈意见进行合理修改后出具并提交评估报告。（七）评估档案归档按照资产评估准则的要求对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整理，形成资产评估档案。九、评估假设本资产评

16、估报告分析估算采用的假设条件如下：（一）基本假设交易假设，即假定所有待评估补偿项目已经处在交易的过程中，评估师根据待评估补偿项目的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是评估得以进行的一个最基本的前提假设；（二）一般假设1、假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；2、假设和实际使用方相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；3、假设评估基准日后实际使用方的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；4、假设本次评估测算的各项参数取值是按照现时价格体系确定的，未考虑基准日后通货膨胀因素的影响；5、假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对实际使用方造成重大不利影响。特殊假设1、假设评估基准日后实际使用方采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致：2、假设评估基准日后实际使用方在现有管理方式和管理水平的基础上，经北京国融兴华资产评估有限责任公司电话：OlO-51667811地址：北京市东城区安定门外大街189号天鸿宝景大厦7层传真：8225374319国电总部26号地块搬迁腾退涉及北京七星华电科技集团有限责任公司补偿项Rl评估报告营范围、方式与目前保持一致。3、假设委托人及实际使用方