三亚东方太阳城投资有限公司拟以自持土地使用权为中国希格玛有限公司发行公司债券提供担保项目资产评估报告.docx

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1、木资产评估报告依据，P国资产评估准则编制pehvi三亚东方太阳城投资有限公司拟以自持土地使用权为中国希格玛有限公司发行公司债券提供担保项目资产评估报告鹏信资估报字2023第F240号（共1册，第1册）评估基准El:2022年12月31日评估才艮告日：2023年6月180深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司Shenzhenpengxinappraisallimited中国广东省深圳市福田区糖中蒋29号（影田落口）福景大厦中座十四楼Floor14.MiddleBlocLFujingBuilding.29FuzhongRoad.FutianDistrict,Shenzhen.China电话(Te

2、1): +86755-8240 6288 直 线(Di r):+86755-8240 3555 http: /www. pcngx i n. compersxifi传真(FaX) :+86755-8242 0222邮政编码(POStCode) ： 518026Ema i I: px()pengx i n. com目录声明1资产评估报告摘要I一、委托人及其他资产评估报告使用人1二、评估目的2三、评估对象和评估范围2四、价值类型3五、评估基准日3六、评估依据3七、评估方法5八、评估程序实施过程和情况6九、评估假设7十、评估结论9十一、特别事项说明9拟以自持土地使用权为中国希格玛有限公司发行公司债券

3、提供担保项目资产评估报告目录十二、资产评估报告使用限制说明9十三、资产评估报告日10资产评估报告附件12声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、本资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告；本资产评估报告使用人违反前述规定使用本资产评估报告的，本公司及其签字资产评估师不承担责任。三、本资产评估报告使用人限于且仅限于委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的本资产评估报告使用人，即本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资

4、产评估报告使用人和法律、行政法规规定的本资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人均不得成为本资产评估报告的使用人。四、本资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、本公司及本资产评估报告的签字资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的本资产评估报告依法承担责任。六、评估对象及其对应的评估范围所涉及的资产评估明细表中的申报评估信息、经营数据和信息、财务报告和资料及其他重要资料等由委托人或相关当事人（包括评估对象的产权持有人或实际控制人、产权持有单位、产权持有

5、单位的关联方等及其管理者或相关职员）申报或提供并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性和有效性负责。七、本公司及本资产评估报告的签字资产评估师与本资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。八、本资产评估报告的签字资产评估师（包括协助其工作的资产评估专业人员）已经对本资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了必要的现场调查；对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了抽查查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且

6、已提请相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。九、本公司出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受本资产评估报告中假设和限制条件的限制，本资产评估报告使用人应当充分考虑本资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。十、未经本公司书面同意，本资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定和资产评估委托合同另有约定的除外。三亚东方太阳城投资有限公司拟以自持土地使用权为中希格玛有限公司发行公司债券提供担保项目资产评估报告摘要鹏信资估报字L2023第F240号谨提请我产评估*摘要乏使用者和1闻读者至嬴林产怵估报告摘要之内容摘自资产评估报告正文,

7、欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当详细阅读资产评估报告全文。深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司接受三亚东方太阳城投资有限公司的委托，就三亚东方太阳城投资有限公司拟以自持土地使用权为中国希格玛有限公司发行公司债券提供担保之经济行为，所涉及的三亚东方太阳城投资有限公司持有的土地使用权在评估基准日的市场价值进行了评估，现将资产评估报告正文的相关内容摘要如下：一、评估目的：三亚东方太阳城投资有限公司拟以自持土地使用权为中国希格玛有限公司发行公司债券提供担保，故委托我公司对所涉及的土地使用权在评估基准日的市场价值进行了评估，为上述经济行为提供基准日价值参考依据。二、评估对象：三亚东

8、方太阳城投资有限公司持有的3宗土地使用权的市场价值与评估对象相对应的评估范围为三亚东方太阳城投资有限公司的3宗土地使用机三、评估基准日：2022年12月31日。四、价值类型：市场价值。五、评估方法：基准地价系数修正法六、评估结论：采用基准地价系数修正法评估的三亚东方太阳城投资有限公司拟以自持土地使用权为中国希格玛有限公司发行公司债券提供担保所涉及的土地使用权于评估基准日的评估值为：116,246.89万元人民币。评估结论使用有效期：通常情况下，评估结论的使用有效期自评估基准日2022年12月31日至2023年12月30日止。资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载明的评估假设和特别事项说

9、明以及资产评估报告使用限制说明。三亚东方太阳城投资有限公司拟以自持土地使用权为中希格玛有限公司发行公司债券提供担保项目资产评估报告正文鹏信资估报字2023第F240号三亚东方太阳城投资有限公司：本公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规和中国资产评估准则的有关规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用基准地价系数修正法，实施必要的评估程序，对贵公司拟以自持土地使用权为中国希格玛有限公司发行公司债券提供担保所涉及的土地使用权于2022年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人及其他资产评估报告使用人（一）委托人概况名称：三亚东方太阳城投资有限公司注册号：914602006

10、6510949XE住所：三亚市天涯社区负责人：王晓岩类型：其他有限责任公司注册资本：10000万元人民币成立日期：2007年08月16日营业期限：2007年08月16日至2037年08月160经营范围：房地产开发经营；物业管理；房地产咨询；住房租赁；非居住房地产租赁；住宿服务；餐饮服务；食品经营；诊所服务；依托实体医院的互联网医院服务；养老服务；机构养老服务；健康咨询服务（不含诊疗服务）；远程健康管理管理服务；母婴生活护理（不含医疗服务）；病人陪护服务；家政服务；康复辅具适配服务；中医养生保健服务（非医疗）：养生保健服务（非医疗）；护理机构服务（不含医疗服务）；汽车租赁；网络预约出租车经营服务

11、；旅行社服务网点旅游招珠、咨询服务；票务代理服务；体育场地设施经营（不含高危险性体育运动）；健身休闲活动；体育健康服务；体育指导；体育场地设施工程施工；酒店管理；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；会议及展览服务；免税商店商品销售；体育用品及器材零售；服装服饰零售；日用品箱售；日用百货销售；家用电器箱售；通讯设备箱售；电子元器件零售；电气设备销售；建筑材料销售；化工产品生产（不含许可类化工产品）；蔬菜种植；新鲜蔬菜零售；水果种植：新鲜水果零售；农作物栽培服务（一般经营项目自主经营，许可经营项目凭相关许可证或者批准文件经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）（二）资产

12、评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人根据贵公司与本公司订立的资产评估委托合同，除贵公司和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人外，没有其他资产评估报告使用人。二、评估目的三亚东方太阳城投资有限公司拟以自持土地使用权为中国希格玛有限公司发行公司债券提供担保，故委托我公司对所涉及的土地使用权在评估基准日的市场价值进行了评估，为上述经济行为提供基准日价值参考依据。三、评估对象和评估范围（一）评估对象和评估范围根据本次评估目的，评估对象为为三亚东方太阳城投资有限公司持有的3宗土地使用权的市场价值。与上述评估对象相对应的评估范围为三亚东方太阳城投资有限公司持有的3宗土地使用权，具体如下：表3.1土

13、地使用权状况序号权证编号土地位置土地使用权类型土地用途取得日期土地终止年期面积(m2)1琼（2018）三亚市不动产权第0028180号三亚市天涯区国营南新农场出让住宿餐饮用地2017/2/102057/2/1033,156.482琼（2018）三亚市不动产权第0028185号三亚市天涯区国营南新农场出让住宿餐饮用地2017/2/102057/2/1062,670.123琼（2018）三亚市不劾产权第0028191号三亚市天涯区国营南新农场出让其他商服用地2017/2/102057/2/1012,967.57合if108,794.172022年5月23日和2022年5月31日，中国希格玛有限公司

14、的控股子公司三亚东方太阳城投资有限公司和北京东方太阳城房地产开发有限责任公司陆续与国都证券股份有限公司（代表中国希格玛有限公司面向合格投资者公开发行2022年公司债券（第一期）的债券持有人，作为抵押权人）签署了22中希01抵押合同，将上述资产抵押给了本期债券的受托管理人国都证券股份有限公司，为中国希格玛有限公司发行公司债券提供担保，抵押金额合计65,000.00万元。截止至评估基准日，上述商业用房等房地产已抵押给国都证券股份有限公司。（二）评估范围的基本情况纳入评估范围的主要资产的现状如下：无形资产一一土地使用权。三亚东方太阳城投资有限公司持有的土地使用权3项,所有土地均位于三亚市天涯区国营南

15、新农场。范围内的3项土地使用枳，目前均未开工建设，均为熟地，开发程度为五通一平，具体详见上表3.1.1o四、价值类型（一）本次评估的价值类型及其定义本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。（二）价值类型的选择说明本次评估目的所对应的经济行为是与评估对象有关的担保，该行为的市场条件与市场价值所界定的条件基本类似，结合考虑评估对象自身条件等因素，本次评估选择的价值类型为在持续经营前提下的市场价值。五、评估基准日本次评估基准日是2022年12月31日。上述评估基准日与贵公司和本公司共同订

16、立的资产评估委托合同中约定的评估基准日一致。六、评估依据本次资产评估遵循的评估依据主要包括法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：（一）法律法规依据1 .中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二一次会议通过，2016年12月1日起施行）。2 .中华人民共和国公司法（1993年12月29日第八届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过；根据1999年12月25日第九届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议关于修改中华人民共和国公司法的决定第一次修正；根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务

17、委员会第十一次会议关于修改中华人民共和国公司法的决定第二次修正；2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订；根据2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议关于修改中华人民共和国海洋环境保护法等七部法律的决定第三次修正，2013年12月28日中华人民共和国主席令第八号公布）。3中华人民共和国企业所得税法（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过,2007年3月16日中华人民共和国主席令第六十三号公布）。4 .中华人民共和国土地管理法（1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过；根据1988年12月29日

18、第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决定第一次修正；1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订；根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决定第二次修正，2004年8月28日中华人民共和国主席令第二十八号公布;2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议关于修改中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法的决定第三次修正）。5 .中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过；根据2007

19、年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议关于修改中华人民共和国城市房地产管理法的决定修正，2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正；根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议全国人民代表大会常务委员会关于修改部分法律的决定修订，2009年8月27日中华人民共和国主席令第十八号公布；2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议关于修改中华人民共和国土地管理法、（中华人民共和国城市房地产管理法的决定第三次修正）。6 .中华人民共和国增值税暂行条例（1993年12月13日中华人民共和国国务院令第134号发

20、布；2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过，2008年11月IOB中华人民共和国国务院令第538号发布；2016年1月於日国务院第119次常务会议通过,2016年2月6日中华人民共和国国务院令第666号发布）。7 .中华人民共和国土地增值税暂行条例（1993年12月13日中华人民共和国国务院令第138号发布；2011年1月8日修订）。8 .资产评估行业财政监督管理办法（中华人民共和国财政部令第86号）；9 .中华人民共和国民法典（中华人民共和国主席令第四十五号）；10 .其他相关法律、法规和规范性文件。（二）评估准则依据1 .资产评估基本准则（财资201743号）；2 .资产评估职

21、业道德准则（中评协（201730号）；3 .资产评估对象法律权属指导意见（中评协201748号）；4 .资产评估执业准则一一资产评估报告5 .资产评估执业准则一一资产评估程序6 .资产评估执业准则一一资产评估档案7 .资产评估执业准则一一不动产 201738 号）；(201 z8) (2018(2018)35 号）；36号）；37 号）；（中评协8 .资产评估执业准则一一资产评估方法（中评协201935号）9 .资产评估机构业务质量控制指南（中评协201746号）；10 .资产评估执业准则一一资产评估委托合同（中评协201733号）；11 .房地产估价规范（GBT502912015）；12 .

22、城镇土地估价规程（GB/T18508-2014）,（三）资产权属依据13 委托人和产权持有单位的营业执照。14 委托人和产权持有单位的工商登记信息资料。15 产权持有单位提供的房屋所有权证、国有土地使用权证。（四）取价依据1 .房屋完损等级及评定标准（原城乡建设环境保护部城住字1984第678号）：2 .资产评估报告常用数据与参数手册；4 .评估人员现场勘察记录及收集的其他相关评估信息资料；5 .国家统计局公布的相关数据；6 .三亚市国土局公布的基准地价修正体系表；7 .产权持有单位提供的其它评估相关资料。（五）其它参考资料1 .产权持有单位提供的资产评估申报表。2 .资产评估委托合同。七、评

23、估方法（一）评估方法的选择本次评估选用的评估方法为基准地价系数修正法。（二）评估方法的选择理由根据城镇土地估价规程（以下简称规程），估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照规程的要求，根据当地地产市场情况并结合评估对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。本次评估的是商业用途国有土地使用权价值，故此次评估采用了基准地价法，主要出于以下考虑：三亚市于2020年4月公布了最近新的基准地价，其价格内涵与实际较为相符，故采用基准地价法进行评估。评估对象现状情况下较难产生收益若产生收益的话需待地上建筑物开发完成后,且其土地收益（贡献）在实际估

24、价中很难从房地产收益中剥离，因此收益还原法可操作性差,故此次我们不采用收益还原法进行评估。评估对象所处区域内近期成交案例较少，无法建立可比体系，故不采用市场比较法评估。由于评估对象所处区域周围征地案例较为稀少,对于取得当地有关土地补偿费、安置补助费及土地开发成本等资料及数据不适用于本次评估对象所处区域，因此不用成本逼近法进行地价测算。评估对象为未施工熟地，据企业相关负责人介绍,对评估对象的具体开发方案尚未确定,故不宜采用剩余法进行地价测算。基准地价法全称基准地价系数修正法，是通过对待估宗地影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已布的同类用途或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客

25、观价格的方法。估价程序如下：A、收集有关基准地价资料；B、确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；C、分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；D、依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表，确定待估宗地地价修正系数；E、进行土地使用年期、临路状况等因素修正；F、求出待估宗地地价数八、评估程序实施过程和情况（一）明确资产评估业务基本事项通过向委托人了解总体方案，明确委托人和其他资产评估报告使用人、产权持有单位、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、资产评估报告使用范围、资产评估报告提交时间及方式等资产评估业务基本事项。（二）订立资产评估委托合

26、同根据了解的资产评估业务基本情况，本公司对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，最终决定与委托人订立资产评估委托合同。（三）编制资产评估计划根据评估项目的具体情况，由项目负责人编制资产评估计划，对评估项目的具体实施程序、时间要求、人员分工做出安排，并将资产评估计划报经本公司相关人员审核批准。（四）现场调查根据批准的资产评估计划，评估人员进驻产权持有单位进行现场调查工作，主要获取的资料为申报评估明细表；以申报评估明细表为基础核对表与表、表与账册之间的勾稽关系；识别申报评估的相关资产；抽查验证申报评估的相关资产的会计凭证以及相关权属证明材料；调查了解评估范围内土地使用权的状况等。（

27、五）收集整理评估资料在现场调查的基础上，根据评估工作的需要，评估人员收集与本次评估相关的各种资料与信息，包括产权持有单位的财务资料、资产权属证明材料、相关资产的市场交易信息、行业信息、相关市场数据等。（六）评定估算形成评估结论根据现场调查情况和所收集的评估资料，结合评估对象的实际状况和特点，选择相应的评估方法，对评估对象的市场价值进行评定估算，在此基础上形成评估结论。（七）编制出具评估报告项目负责人（本报告的签字资产评估师）在以上工作的基础上编制资产评估报告，经本公司内部审核通过后，出具资产评估报告并提交给委托人。（八）整理归集评估档案评估人员对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整理，形

28、成资产评估档案。九、评估假设本资产评估报告所载评估结论的成立，依赖于以下评估假设，包括评估基准假设和评估条件假设：（一）评估基准假设1.交易基准假设假设评估对象或所有被评估资产于评估基准日处在市场交易过程中，资产评估专业人员根据评估基准日的市场环境和评估对象或所有被评估资产的交易条件等模拟市场进行相应的价值估计或测算。2 .公开市场基准假设假设评估对象或所有被评估资产于评估基准日处在的交易市场是公开市场。公开市场是指至少符合下列条件的交易市场：（1）市场中有足够数量的买者且彼此地位是平等的，所有买者都是自愿的、理性的且均具有足够的专业知识；（2）市场中有足够数量的卖者且彼此地位是平等的，所有卖

29、者都是自愿的、理性的且均具有足够的专业知识；市场中所有买者和所有卖者之间的地位也是平等的；市场中的所有交易规则都是明确的且是公开的；（5）市场中所有买者和所有卖者均充分知情，都能够获得相同且足够的交易信息；（6）市场中所有交易行为都是在足够充分的时间内自由进行的，而非强制或不受限制的条件下进行的。3 .持续经营/继续使用基准假设假设与评估对象相对应的经济体在评估基准日所具有的经营团队、财务结构、业务模式、市场环境等基础上按照其既有的经营目标持续经营；假设与评估对象相对应的所有资产均按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用。（二）评估条件假设1 .评估外部条件假设假设国家现行的有

30、关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；假设有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用、融资条件等不发生重大变化；假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。2 .对委托人或相关当事人所提供的评估所必需资料的假设假设委托人或相关当事人（指依照国家有关法律法规、评估准则等之相关规定和评估目的所对应的经济行为的要求，负有提供评估所必需资料的责任和义务的单位及其工作职员，包括但不限于：评估对象的产权持有人或其实际控制人；产权持有单位及其关联方；与评估对象及其对应的评估范围内的资产相关的实际占有者、使用人、控制者、管理

31、者、债权人、债务人等）所提供的评估所必需资料（包括但不限于资产评估明细表申报评估信息、与评估对象及其对应评估范围所涵盖的资产或产权持有单位有关的经营数据和信息、相关财务报告和资料及其他重要资料等）是真实的、完整的、合法的和有效的。本次评估在很大程度上依赖委托人或相关当事人所提供的有关本次评估所必需的资料。尽管委托人或相关当事人已向本公司承诺其所提供的资料是真实的、完整的、合法的和有效的，且本公司评估专业人员在现场调查过程中已采取包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等方式进行了我们认为适当的抽查验证并在本资产评估报告中对相关情况进行了说明，但并不代表我们对其准确性作出任何保证。3

32、 .对从与委托人和相关当事人以外的其他方面所获取的资料的假设假设本次评估从与委托人和相关当事人以外的其他方面所获取的资料能够合理反映相应的市场交易逻辑，或市场交易行情，或市场运行状况，或市场发展趋势等。对本次评估引用的与价格相关的标准、参数等，我们均在本资产评估报告中进行了如实披露。4 .有关评估对象及与其相关的重要资产的法律权属的假设除本资产评估报告中另有陈述、描述和考虑外，评估对象及所有被评估资产的取得、使用、持有等均被假设符合国家法律、法规和规范性文件的规定，即其法律权属是明确的。本次评估是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象及所有被评估资产的法律权属确认或者发表意见超出资产

33、评估专业人员的执业范围。我们不对评估对象及所有被评估资产的法律权属提供任何保证。5 .其他假设条件（1）除在本资产评估报告中另有说明外，以下情况均被假设处在正常状态下：所有不可见或不便观察的资产或资产的某一部分如埋藏在地下的建筑物基础和管网、放置在高压电附近的设施设备、不宜拆封的资产以及在我们实施现场查看时仍在异地作业的资产均被认为是正常的;所有实物资产的内部结构、性能、品质、性状、功能等均被假设是正常的；所有被评估资产均被假设是符合法律或专业规范等要求而记录、保管、存放等，因而其是处在安全、经济、可靠的环境之下，其可能存在的危险因素均未列于本次评估的考虑范围。尽管我们实施的评估程序已经包括了

34、对被评估资产的现场调查，这种调查工作仅限于对被评估资产可见部分的观察，以及相关管理、使用、维护记录之抽查和有限了解辱我们并不具备了解任何实体资产内部结核物质性状、安全可靠等专业知识之能力，也没有资格对这些内容进行检测、检验或表达意见。（2）对各类资产的数量，我们进行了盘点核实，并在此基础上进行评估。对下列资产的数量，我们按以下方法进行计量：对土地使用权，我们以相关法律文书（如产权证等）所载数量进行评估；十、评估结论我们认为，除评估报告所载明的特别事项说明外，在三亚东方太阳城投资有限公司持续经营和本报告载明的评估目的、价值类型和评估假设条件下，采用基准地价系数修正法评估的三亚东方太阳城投资有限公

35、司拟以自持土地使用权为中国希格玛有限公司发行公司债券提供担保所涉及的土地使用权于评估基准日的评估值为116,246.89万元（大写：人民币壹拾壹亿陆仟贰佰肆拾陆万捌仟玖佰元整）。有关评估结果的详细内容参见资产评估结果汇总表和评估明细表。十一、特别事项说明本资产评估报告所载评估结论仅反映评估对象在本次评估目的、价值类型和评估假设条件下，根据有关经济原则确定的市场价值。我们认为：我们在评估过程中发现的以下事项可能会影响评估结论，但在目前情况下我们无法估计其对评估结果的影响程度。谨提请本资产评估报告使用人对该等特别事项予以关注。（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形本次评估未发现纳入评估范围的

36、权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形。（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素本次评估未发现纳入评估范围的未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素。（三）重要的利用专家工作及相关报告情况本次评估未利用专家工作及相关报告。（四）重大期后事项截止评估基准日，委评的土地使用权未进行开发，土地长期闲置存在被无偿收回的风险，提请报告使用者注意。十二、资产评估报告使用限制说明（一）本资产评估报告的使用范围1 .本资产评估报告使用人的范围限制：本资产评估报告使用人限于且仅限于委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的本资产评估报告使用人，即本资产评估报告仅供委托人、资产评估委

37、托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的本资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人均不得成为本资产评估报告的使用人。2 .本资产评估报告的用途或使用目的的范围限制：本资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的评估目的使用本资产评估报告，即本资产评估报告只能按照法律、行政法规规定用于本资产评估报告所载明的评估目的所对应的经济行为，除此之外，其他任何情形均不得使用本资产评估报告。3 .本资产评估报告所载评估结论的使用有效期的范围限制：本资产评估报告所载评估结论的使用有效期自评估基准日起不超过一年。4 .本资产评估报告的摘抄、引用或者披露的限制：

38、未经本公司书面同意，本资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定和资产评估委托合同另有规定的除外。（二）超使用范围使用本资产评估报告的责任说明资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和上述载明的使用范围使用本资产评估报告的，本公司及相关资产评估专业人员不承担责任。（三）本资产评估报告的其他使用限制说明1 .本资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。2 .本资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设条件，当使用本资产评估报告所载评估结论时的实际情况与评估基准日的情况或者本资产评

39、估报告所载评估假设条件不再相符时，通常情况下，评估结论也不会成立。3 .本资产评估报告使用人应当关注特别事项说明，并在实施评估目的所对应的经济行为过程中采取相应的措施。十三、资产评估报告日本公司资产评估师丁建花、卞雪亮于2023年6月18B（系本资产评估报告日）形成最终专业意见，并签署本资产评估报告。本资产评估报告所附若干附件，系本资产评估报告的组成部分。FM5Xi(1（本页无正文，为资产评估报告签署页）资产评估师:G部削市Bft住咨/再何卜林博州声仕侨右I弱小Hl资产评估报告附件附件一：委托人及产权持有单位的营业执照（复印件）：附件二：委托人和产权持有单位的承诺函（复印件）：附件三：评估对象所涉及的主要权属证明资料（复印件）；附件四：现场勘察照片；附件五：资产评估机构营业执照、登记备案文件及签字资产评估师的职业资格证书登记卡（复印件）；附件六：资产评估汇总表及明细表。