《房屋登记办法》PPT课件.ppt
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1、房屋登记办法 暨相关政策衔接,中国房地产研究会产权产籍和测量委员会,登记制度是物权法律制度中的核心规则和环节,财产归属,简单讲,不动产看登记,动产看占有。因此,不动产登记制度是物权制度的重要基础,没有健全的不动产登记制度,就没有完善的物权法律制度。完善的登记制度可以为市场经济发展奠定基础,充分发挥物的效用。,第一部分房屋登记办法,房屋登记办法立法主旨,办法定位:房屋登记的程序法登记定位:非行政强制行为登记启动:申请启动为主 协执启动为辅 职权启动为例外,依申请启动,以共同申请为原则以单方申请为例外 单方申请的情形有:第十二条规定的情形;建筑区划内依法属于全体业主共有的,房地产开发企业申请房屋所
2、有权初始登记时申请登记;(31)最高额抵押确定登记中,当事人协议或协执确定;(58)预售人未按约定与预购人申请预告登记,预购人可单方申请(69)异议登记申请人或权利人持材料申请注销异议登记(79)法律、法规规定的其他情形。,财产的所有形式:单独所有和共有。共有不同与公有 公有财产已经脱离个人而存在。共有:共同共有和按份共有 共有人对财产没有约定或约定不明的,除具有家庭关系的外,视为按份共有,不能确定出资额的视为等额享有。共同共有:1、特征:对共有财产享有均等的权利。2、主要形式:夫妻共有、家庭共有、遗产 分割前。3、处分原则:一致决。,按份共有(分别共有):1、特征:按对应的份额享有相应的权利
3、和承担应相的义务。2、主要形式:多为约定。3、处分原则:(1)多数原则、三分之二以上同意可以处分共有物;(2)无特殊约定的,可以单独转让其享有的份额,同等条件下其他共有人可优先购买。,一、总体框架,1、原则规定和登记行为两大部分。2、具体登记分为:国有、集体土地两类。国有、集体各类以所有权、用益物权、担保物权为主线,对权利的设立、变更、转移、注销(撤销)具体行为登记的要件、程序做出规定。,二、新增、调整内容,(一)关于登记范围 1、由城市规划区内的国有土地上房屋调整为国有、集体土地上的所有房屋。2、由狭义上的“房屋”调整为广义上的“房屋”。(二)关于登记载体 1、确定了登记簿在房屋登记中的地位
4、和要求,明确了登记簿与房屋权属证书、证明的关系。2、增加了登记证明。3、改变了办理房屋抵押在房屋所有权证书做注记的做法。4、取消了房屋共有权证书。,房屋登记办法依据的上位法物权法适用范围:物的归属和利用而产生的民事关系城市房地产管理法适用范围:城市规划区内国有土地村庄和集镇规划建设管理条例适用范围:制定和实施村庄、集镇规划,在村 庄、集镇规划区内进行建设。,狭义上:房屋是指有上盖、有一定围护、有一定高度,供人类居住或利用 的空间。广义上:房屋包括狭义上的房屋等建筑物 及构筑物。广义上房屋的渊源:城市房地产管理法第二条第二款:“本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”,二、新增、调整内
5、容,(三)关于登记类型 1、取消了房屋总登记。2、增加了预告登记、地役权登记、更正登记、异议登记四种具体登记类型。3、对最高额抵押登记做出具体的规定。4、对在建工程抵押登记做出具体的规定。5、对集体土地上房屋登记做出单独的规定。6、对依职权更正做出了具体的规定。,二、新增、调整内容,(四)关于登记单元 1、住宅:国有土地上,成套住宅为套,非成套房屋为幢、层、间;集体土地上,独立建筑或套、间。2、非住宅:幢、层、套、间等。登记单元编码(五)关于登记审查 1、规定了登记机构询问申请人的基本内容和具体的要求。2、规定了实地查看的具体情形。3、规定了申请材料审核的具体要求。,二、新增、调整内容,(六)
6、关于登记人员 1、登记人员具备专业知识 2、审核人员持证上岗(七)关于登记要求 1、登记申请。共有房屋共同申请。未成年人的,监护人申请。申请人不能到场的,委托人代为申请。区划内业主共有开发企业一并申请。2、协执登记。依人民法院、仲裁委员会生效的法律文书、人民政府征收决定。,二、新增、调整内容,(八)关于登记撤回 在申请登记事项记载于登记簿前,申请人可以撤回登记申请。(九)关于登记生效 记载于房屋登记簿(十)关于登记赔偿(92)1、为登记机构及其工作人员违反登记办法规定给他人造成损害的。2、登记机构有权追偿。3、涂改、毁损、伪造房屋登记簿行为,二、新增、调整内容,(十一)关于用语 1、证明与证书
7、。如所有权第三十条(三)与在建工程第六十条(五)。2、注销、撤销和吊销。如所有权第三十八条与第八十一条。(十二)关于变更登记与更正登记 变更:登记后记载内容对象自身出现变化 更正:登记后发现记载内容对象记载错误 与真实情况不符,三、总则,(一)本章的主要内容 立法目的、立法依据、基本概念、监管体制、登记要求、人员要求(二)几个要说明的问题 1、关于本办法的名称 2、关于登记的性质 3、关于登记机构的设置,民事:登记以当事人的合意为基础,是平等主体之间的法律关系;基于当事人的请求,登记请求权是民法的请求权;登记机构本身并不负责审批或者核准。行政:主体是行政机构;依职权做处;房地产登记的特殊法是城
8、市房地产管理法,是房地产管理的法定制度。,三、总则,(三)重点条款说明 1、第二条:房屋登记的概念 2、第五条:房屋登记簿 3、第六条:房屋登记人员的要求,四、一般规定,(一)本章的主要内容 登记程序、登记原则、登记单元、登记申请、登记审查、登记撤回、登记时限、登簿发证、登记查询(二)几个要说明的问题 1、关于权利主体一致 2、关于审查的性质 3、关于登记公告,四、一般规定,(三)重点条款说明 1、第七条:登记的程序 2、第九条:材料目录公示 3、第十条:基本单元 4、第十一、十七条:资料要求,5、第十二、十三、十四、十五:申请 6、第十八条:登记询问 7、第十九条:实地查看 8、第二十、二十
9、二条:审查原则,关于询问,询问内容包括但不限于:1、申请人身份真实性询2、共有情况询问3、责任告知性询问 4、其它待明确的事项 询问的方式单独设计询问表,列出询问事项在申请书上设计询问栏,四、一般规定,9、第二十三条:登记时限 10、第二十五条:权证发放 11、第二十八条:登记查询,五、国有土地房屋登记,(一)本章的主要内容:物权确立的条件和要件所有权:设立、变更、转移、注销登记抵押权(一般、最高额、在建工程抵押):设立、变更、转移、注销登记地役权:设立、变更、转移、注销登记预告登记(预购、所有权转移、抵押权预告):设立和转本登记其他登记:更正与异议登记,(二)几个要说明的问题,1、基于法律行
10、为的物权变动与非基于法律行为的物权变动,物权公示的区别。基于法律行为的物权变动,主要是当事人合意行为,体现意思自治原则,符合法律规定、通过合意加公示来完成。非基于法律行为的物权变动,直接依据法律的规定或者事实行为而发生物权的变动。2、一般抵押权,抵押权人与抵押人、债务人一般抵押权特征:不转移占有、具有优先顺位受偿;可以为自己或第三人的债务提供担保;具有从属性,随主债权成立、转移、消灭;同一物上可以设定多个抵押权;是否允许超值抵押尚存在争议。,(二)几个要说明的问题,3、最高额抵押权4、在建工程抵押5、抵押房地产的转让6、地役权的设立7、预告登记的特点、效力8、更正与异议登记的特点和效力,六、集
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