《房产评估》PPT课件.ppt

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1、第三章 房地产评估,第一节 房地产评估概述第二节 成本法在房地产评估中的应用第三节 收益法在房地产评估中的应用第四节 市场法在房地产评估中的应用第五节 剩余法在房地产评估中的应用第六节 基准地价法在房地产评估中的应用第七节 路线价法在房地产评估中的应用第八节 在建工程评估,第一节 房地产评估概述,一、房地产特性1、土地特性：土地：自然供给（无弹性）经济供给（有弹性）自然特性：数量固定、质量差异性、位置不可移性、效用持久性。人文特性：用途广泛、数量稀缺、社会经济位置可变、可垄断。,土地所有权 属于国家or集体，所有权不能流转土地所有权和使用权分离制度 地价指土地使用权价格,出让,土地使用权转让的

2、方式 出售or交换or赠与,出让期限,70年 居住用地,40年 商业、旅游、娱乐用地,50年 教、科、文、卫、体等,转让,性质（权利义务+地上附着物所有权）一并转期限 合同期限原使用者已使用期限限制未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让,出让方式 协议or招标or拍卖or挂牌,2、土地使用权,出租 未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租抵押 不违背出让合同+办理抵押登记+抵押权实现时应办理过户申请续期 最迟于届满前一年期限届满未申请or申请续期未被批准 国家无偿收回,3、房屋建筑物特点：不能脱离土地而独立存在；使用寿命有限；属可再生的社会资源。4、房地产特点：房地产位置的固定性、区域性和个

3、别性房地产使用的长期性（转让、出租、抵押、投资、祖传等）房地产投资数额巨大。房地产易受政策影响（规划、征用）房地产相互影响（领近）。房地产增值保值性。,二、房地产评估分类,1、房地产分类（1）居住房地产按档次分普通住宅：为普通居民提供，采用地方或国产建材设备，进行一般装修。高级住宅：为中高收入者建造，户型、功能多样化；建筑面积大，装修、设施高档化；户外环境要求高，服务标准高，管理系统完善（安全、物业），税费额度大，造价高。按市场化程度分社会保障性住宅：政府、单位、个人共同投资，以优惠的税费和价格向中低收入者提供，如经济适用房等。市场化商品住宅：以市场价交易的各类住宅。按住宅评估标的物分：住宅单

4、元、住宅楼、居住小区。,（2）商业房地产：商场、购物中心、旅馆、写字楼、游泳馆、歌舞厅、高尔夫球场等。特点：收益性、经营内容多、转租多、装修高档而复杂，且折旧快。（3）工业房地产：厂房及工厂区内的其他房地产、仓库等。特点：涉及的行业多、非标准厂房多，单价差异大；受腐蚀的可能性大。,2、房地产评估分类,（1）房产评估、地产评估、房地产评估 房产是具有一定产权关系的房屋、建筑物的总称。它包括“房”和“产”两个方面。“房”包括房屋及其以外的其他建筑物和设施，如水塔、水池、路、桥、烟囱等；“产”指产权，包括所有权、使用权、收益权和处置权四个方面。地产是具有一定权属关系的土地。“地”一般指与房相关联的“

5、地皮”，由地表面积和规划允许其发展的上部空间所构成的一个立体物质体。“产”指产权，也包括所有权、使用权、收益权和处置权四个方面。,（2）单项评估与整体评估,单项房地产评估是指对具备完整或相对独立的可确指分割使用功能的房地产作为估价对象的评估。具备完整使用功能的单项房地产如一栋房屋；相对独立使用功能的房地产，如一个建筑群体中具有某一特殊功能的局部房地产；可确指分割使用功能的房地产，如一栋房子中的一套房间，一个门栋等均可作为单项资产评估。一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面积，尽管在事实上它可确指，但它不能具有相对独立的使用功能，不能作为单项资产进行评估；房屋中的楼梯，既可确指，也有独立的使

6、用功能，但只能是供人们共同使用，不能单独界定其产权，不可从房屋中将它分割出来。整体房地产评估，是对某一特定地段的地产、房屋及基础设施作为一个估价对象进行综合估价。如对一个居住小区、一条商业街、一座小集镇、一家大型工业企业作全部的出让交易估价。目前，我国对整体评估主要是从综合收益的角度进行评价，或采用单项评估汇总并用一定系数作调整估价,三、房地产价格种类,所有权价格、使用权价格、抵押价格、租赁价格,市场价实际成交价评估价基准地价（区域均价）、标定地价（具体宗地价）、课税价格,土地价格建筑物价格房地产价格,总价格单位价格：单位地价、单位房价、单位房地产价格楼面价格,公告价格政府定期公布的土地价格申

7、报价格房地产成交价格申报制度拍卖价格、招标价格和协议价格 底价、期望价和补地价,按权益,按形成,按实物形态,按单位,其他价格,基准地价、标定地价,城市基准地价。它是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水平。标定地价。是指标志性宗地在某一时点的价格。所谓标志性宗地，可借鉴日本的称谓叫做标准宗地，即能代表不同区位、同一用途土地的宗地。标定地价的价格时点是相对固定的，就是有关部门公布确定的时间。,底价、期望价和补地价底价。是指政府、企业或私人出售房地产时所确定的最低价格。期望价。是指出售房地产时所希望卖出的满意

8、价格。补地价。是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时，需要交给政府的一笔地价款。,四、房地产价格特征,土地价格不由生产成本决定-而是地租的资本化。房地产的保值性与增值性。需求日益增加；供给受种种条件的限制。房地产价值的个别性。不可移动性、个别性等因素决定。房地产价格构成的复杂性。其价格是由近十个大项、几十个小项构成，非常复杂。房地产价格的多因素制约性。房地产价格表现形式的多样性。房地产价格与物权的密切相关性（所有权、使用权及其他权益）,五、房地产价格影响因素,1、一般因素 影响一定区域内所有房地产价格的因素,经济发

9、展经济增长速度、国民生产总值、物价指数居民收入、财政金融产业结构第三产业比重大地价高,人口数量、密度、素质家庭规模小型化，住宅套数需求量增加房地产投资涨跌+平抑城市化水平、社会福利、教育水平+政治安定+治安程度,政策因素土地住房制度、政策、法规、规划、行政隶属关系,心理因素价格预期、欣赏趣味、时尚、号码、风水等,经济,社会,2、区域因素,指房地产所在地区的自然、社会、经济、政策等因素相结合所产生的地区特性。对该区域房地产价格产生影响。影响住宅房地产价格的主要区域因素：日照、风向等气候条件；当地居民的教育水平、社会阶层等居住环境；街道的宽度、构造；离市中心的距离及交通状况；商业网点的配置状况；上

10、下水、煤气、电、通讯等供给处理设施状况；学校、公园、医院、健身等配置状况；噪音、污水、空气等污染程度及防治状况；景观环境装况；,影响商业房地产价格的主要区域因素：商业群落状况及地段的繁华程度；顾客来源及购买力状况；顾客的交通手段及交通状况；营业类别及竞争装况；经营者的创造力及资信状况；土地利用的管制状况等。影响工业房地产价格的主要区域因素：道路、港口、铁路等运输设施的便利程度及建设装况；动力供应和供排水状况；劳动力市场的供应状况；与关联产业的位置关系；与生产紧密联系的气候、地质、水文状况；政府行政上的指导与管制，如排污限制。,3、个别因素,指某具体房地产表现的个别特性。它是决定相同区域房地产出

11、现差异价格的依据。影响土地价格的个别因素位置、面积、地势、地质形状、宽度、深度临街状况（临街地、街角地、袋地、盲地）容积率：与地价同方向变动，但不成正比用途：商业用地价住宅用地价工业用地价土地的生熟程度、土地的使用权年限影响房屋建筑物价格的个别因素面积、构造、材料、新旧程度、用途设计、设备、装修水平、内部格局施工质量、外观楼层、朝向、产权环境质量（景致环境、交通环境、人文环境、社区环境等）各种法规对建筑物的管制,房屋朝向因素调价系数参考表（%）,房屋楼层因素调价系数参考表（%）,六、房地产评估程序,评估一宗房地产主要包括如下六个基本步骤：明确估价的基本事项：包括估价对象、估价目的、估价时点及评

12、估前提四个方面。拟定估价作业计划：主要内容包括：1）初选估价方法或评估的技术路线；2）确定投入人员。3）制定评估作业日期及进度安排。4）评估作业所需经费预算。实地勘察：包括：1）对象房地产的位置及其周围环境。2）对象房地产的使用情况及现状。3）了解当地房地产市场的特征和情况。收集分析相关资料。运用估价方法进行估算并决定估价结果。撰写估价报告。,第二节 成本法在房地产评估中的应用,一、适用范围：特别适用于房地产市场发育不成熟，无收益、少交易的特殊房地产。二、新开发土地的成本法评估新开发土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+税费+利润自有与借贷资金均计算利息（土地取得成本与开发

13、成本）利润可以按投资计算，也可以按收入计算。,土地取得费：城市-出让金、动迁费；农村：土地补偿费+地上附着物、青苗补偿费+劳动力安置费+新菜地开发建设基金土地开发费：基础设施配套费+公共设施费+小区开发配套费基础设施配套费用于住宅建设配套的“三通一平”、“七通一平”费用，即大市政费。公共设施费-用于街道办事处、派出所、房管所、中小学、托儿所、街道商业网点、公园等。小区开发配套费-小区变电站、增压站、道路、绿化、人防等。管理费及税费按社会平均水平及国家有观规定计算。,土地补偿费,青苗补偿费,附着物补偿费,劳动力安置费,养老补偿费,菜田建设基金,耕地占用费,土地垦复基金,征用农用生地费用,城市取得

14、毛地费用,土地出让金,过渡补助费,搬家奖励、补偿,家用设施移装费,其他设施补偿,停产损失费,一级市场政府有偿出让金,二级市场土地有偿转让费用,土地取得费,房屋拆迁补偿,土地补偿费：由于土地被征用而造成的经济损失。耕地一般以被征地前3年平均年产值的6-10倍补偿。支付给被征地单位而非个人。青苗补偿费：对正在生长的农作物损害的补偿。一般按在田作物的一季产量、产值计算。承包地应支付给个人。地上附着物补偿费：房屋、树木、水井等。视其价值及折旧情况而定。属个人的应支付给个人。安置补助费：应支付给被征地单位及安置劳动力的单位用于劳动力安置及培训的费用。一般A=S*D*P/H；A-征用耕地的安置补助费；S-

15、征用前3年单位面积平均年产值；D-补助倍数，4-6；P-征用耕地面积；H-人均耕地面积。,新菜地开发基金：征用城市郊区商品菜地时支付给地方财政的费用。城市人口百万以上，7000-10000元/亩；50万人以上，5000-7000元/亩；不足50万人，3000-5000/亩。耕地占用税：征用耕地、鱼塘、园地、菜地等支付给地方财政。按实际占用面积和规定的税额一次性征收。全县人均占有耕地数1亩以下地区，2-10元/m2;1-2亩，1.6-8.0元/m2;2-3亩，1.5-6.5元/m2;3亩以上，1-5元/m2；土地管理费：征地中发生的办公、宣传、差旅等费用。以前四费之和基础上提取2%-4%。,例1

16、、某房地产开发商投资房地产开发费共1000万元，其中自有资金300万元，借入资金700万元，投资期为2年，均匀投入，月利率为1。问该项投资利息最有可能是（）万元。例2、某宗地取得费用和开发费用每平方米300元，当地银行一年期贷款利率9，二年期贷款利率10，三年期贷款利率11，开发周期为三年，第一年投资占总投资12，第二、三年投资各占总投资1/4，问该土地每平方米应负担利息为（）。,例3、某地块是通过城镇土地出让而取得，出让金为150元/平米；拆迁费75元/平米；其他费用（包括税费）45元/平米，开发费300元/平米，当地银行一年期贷款利率9%，二年期10%，开发周期为2年。第一年投资四分之三，

17、利润率为10%。试计算熟地价格。,三、新建房地产的成本法估算新建房地产价格=土地取得成本+土地、建筑物的开发成本+管理费用+税费+利息+利润开发成本包括勘察设计以及前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共设施建设费、开发过程的其他费用其他成本要素估算同上。,四、旧建筑物的成本法评估1、房屋建筑物估价=房屋建筑物重置全价-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值2、房屋建筑物重置全价的估算重编预算法：准确性高、工作量大，适于技术资料完整、结构简单的房屋建筑物。预决算调整法：与前者比较，不需重新计算工程量，但需提供完整的工程决算资料。工作量相对少，适于数量多、结构相似的建筑物评估。价格指数调

18、整法：利用帐面价值和建筑业类似房产的价格指数调整而得。准确性差，适于结构简单，价值量小的建筑物评估。,3、房屋建筑物实体性贬值的计算使用年限法：房屋建筑物实体性贬值=重置全价*有形损耗率有形损耗率=建筑物实际已使用年限（建筑物实际已使用年限+尚可使用年限）*100%打分法：借助建筑物成新率评分标准，比照建筑物实际状况打分，得出建筑物成新率，进而计算出实体贬值。,完损等级,完好房,基本完好房,一般损坏房,严重损坏房,危险房,成新率（%）,80-100,60-79,40-59,40以下,残值,技术经济参数,结构、设备、装修齐全完好成色新，使用良好,基本完好，成色略旧，有少量或微量损坏，基本能正常使

19、用,有部分损坏或变形、老化，需进行大、中修理,有明显损坏和变形，且不齐全需进行大修理或翻修,结构构件已处于危险状态，随时有倒塌的可能,原城乡建设环境保护部1984年颁发房屋完损等级评定标准,部 位 内 容,结构,装修,设备,完损 等级,成新率%,地基基础,承重构件,非承重构件,屋 面,楼地面,门 窗,外抹灰,内抹灰,顶 棚,细木装修,水 卫,电 照,暖 气,特种设备,完好房,基本完好房,一般损坏房,严重损坏房,危险房,80-100,60-79,40-59,40以下,残值,评定部位内容、完损等级和成新率,注意：还可以根据不同结构类型房屋不同部位打分，再结合评分修正系数表计算成新率=（结构部分得分

20、*G+装修部分得分*S+设备部分得分*B）*100%；G、S、B可查表。,不同结构类型房屋成新率的评分修正系数,0.85 0.05 0.1 0.7 0.2 0.1 0.8 0.15 0.050.87 0.l 0.03,成新率=（结构部分得分*G+装修部分得分*S+设备部分得分*B）*100%；G、S、B可查表。,房屋建筑物分类折旧年限表,4、房屋建筑物功能性贬值分析房屋建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。例如：建筑物用途及使用强度与其占用土地的最佳使用不一致所产生的贬值；现在新建的住宅都是成套独用，有室有厅，楼顶

21、有防水隔热层、地下有桩基；甚至有些住宅区还采用智能化系统、净化水设备，附设体育锻炼场所，许多新建办公楼配有中央空调、电梯，采用双回路供电，不少具备3A一SA智能化水准，住宅使用功能大为提高。,5、房屋建筑物经济性贬值的分析房屋经济性贬值是指由房地产外在因素导致的效用和价值降低造成的损失和价格下降。这常常是因市场变化或政府行为导致的房地产最佳用途的改变而引起的，主要包括竞争对手增加、需求减少、城市发展重心转移、市容老化、公共设施不足、居民区接近污染严重的工业区等造成的相对减价。注意：对于房屋功能性和经济性折旧的计算，目前尚无成熟的方法，主要依据评估人员对市场的熟悉程度和经验来确定。,附：05-0

22、6年与房地产有关的政策,8.31大限(04年）老“国八条”:05年3.26国务院办公厅发出关于切实稳定住房价格的通知新“国八条”:05年5.9七部委关于做好稳定住房价格工作的意见-具体化细则贷款利率上调:06年4.28-0.27%国六条:06年5.17国务院常务会议公布了促进房地产市场健康发展的六条措施.九部委“十五条”:06年5.29:90平米70%比重结构;35%;3年空置;30%首付;5年营业税;2年土地闲置 74号文件:06年5月31日，国税总局下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确；165号文件:7.1

23、3日建设部发布关于落实新建住房结构比例要求的若干意见171号文件:7月24日六部委关于规范房地产市场外资准入和管理的意见108号文件:7月27日国家税务总局出台 国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知，8月1日起强制征收二手房交易20的 个人所得税。存贷款利率再次上调:06年8月18日下发中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知,第三节 收益法在房地产评估中的应用,一、适用范围有收益的房地产：商场、写字楼、旅馆、公寓二、预期收益估算预期收益=客观总收益-客观总费用。指正常的、非实际收益的收益，需剔除偶然、特殊因素的影响。预期收益中不扣除房屋折旧和土地摊销。出租型

24、房地产及经营型房地产要素计算不同。自用或未使用房地产参照同一市场有收益类似房地产估算。,三、资本化率估算1、不同用途、不同区位、不同时期、不同性质房地产风险不同，资本化率不同。2、计算方法纯收益与价格比率法：充分市场调查类似交易安全利率与风险利率累加法收益率插值法3、种类房地合一的综合资本化率R土地资本化率R1房屋建筑物资本化率R2 4、三者关系 R=（R1L+R2B）/（L+B）其中L为土地价值；B为房屋建筑物价值,四、收益期限的确定1、单独土地或房屋建筑物的评估根据土地使用权年限或房屋建筑物的经济寿命期确定。2、房地合一的评估房物经济寿命长于或等于土地使用权年限，根据土地使用权年限计算。房

25、屋经济寿命期短于土地使用权年限，根据房屋经济寿命期确定计算期，但最后要加上土地使用权年限超出部分的使用价值的折现值。,计算公式房地产评估价值=房地产预期收益/综合资本化率R土地使用权价值评估土地价=土地预期收益/R1土地价=（房地产预期收益-房产预期收益）/R1土地价=房地产价值-房产价值房物建筑物价值评估房产价值=房地产价值-土地价值房产价值=（房地产预期收益-土地预期收益）/R2房产价值=房产预期收益/R2,例1、已知某房地产月租金收入20万元，月费用总额（含折旧费）5万元，建筑物尚可使用50年，其价格为1000万元，建筑物折现率为10，该房地产的土地年纯收益最接近于（）万元。例2、被估房

26、产剩余使用年限为10年，在剩余10年中每年纯租金为 20万元，假设折现率为10，该房产的评估值最接近于（）万元。例3、某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元,土地还原利率8，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1200元。建筑物的年纯收益为（）万元。,例4、某房地产公司于2002年1月以出让方式取得一块土地50年的使用权，土地面积为500平米，规划容积率为2，并于03年1月在此地上建成一座砖混结构写字楼，当时造价2000元/平米，经济耐用年限55年，残值率2%。2004年1月该类建筑重置价格为2500元/平米

27、。该写字楼用于出租，出租期间每年实收租金36万元。另据调查，当地同类写字楼租金50元/月.米2，空置率为10%，每年需支付的管理费、房产税、营业税及附加分别为年租金的3%、12%、5.5%;维修费、保险费为重置价格的1.5%、0.2%。土地、建筑物资本化率分别为7%、8%。试估算该宗地2004年1月土地使用权价格。,计算过程,房地产年租金收入=500 x2x50 x(1-10%)x12=540000(元)管理费、房产税、营业税及附加=540000 x(3%+12%+5.5%)=110700(元)维修费、保险费=2500 x500 x2x(1.5%+0.2%)=42500(元)房地产年净收益=5

28、40000-110700-42500=386800(元)(注:含折旧费)建筑物价格=重置成本-实体性贬值=2500 x500 x2-(2500 x500 x2)x(1-2%)x1/49=2450000(元)建筑物年收益=2450000 x8%+2450000/48=247041.67(元)(注:含折旧费)土地年收益=386800-247041.67=139758.33(元)土地价格=139758.33x(P/A,7%,48)=1918955.43(元)土地单价=1918955.43/500=3837.91(元/平米)楼面地价=3837.91/2=1918.96(元/平米),第四节 市场法在房地

29、产评估中的应用,一、适用范围：有类似房地产交易实例的状况。没有发生或很少发生过交易的房地产，如古建筑、寺庙、风景名胜区、图书馆、体育馆、学校等一般难以适用。二、计算公式 待估房地产价P=可比实例价格PA B C D A=交易情况修正系数B=交易日期修正系数C=区域因素修正系数D=个别因素修正系数,在实际工作中，通常做如下处理：,当对土地容积率、土地使用年期单独修正，则待估房地产价P=可比实例价格PA B C DE F E=容积率修正系数=待估地产容积率指数/可比实例容积率指数F=土地使用年限修正系数=（A/P,i,m)（P/A，i,n)注：m,n分别为可比实例与待估地产的使用年限其实组成区域因

30、素和个别因素的各因子均可独立扩展出来进行修正。,北京商品房2003年伟业顾问专家打分表,例1、某待评土地剩余使用年限1O年，其参照物剩余使用年限为15年，由于待评土地面积大于参照物，故其面积因素对价格影响较参照物高15，如折现率为8，则个别因素修正系数为（）。例2、被估地块剩余使用年限为30年，参照物剩余使用年限为 25年，假定折现率为 8，被估地块的年限修正系数最接近于（）。,例3、有一待估宗地需评估，现搜集到与其类似的2宗地A、B。参照物宗地与待估宗地比较情况如下，负号表示参照物比待估宗地条件差，正号表示参照物比待估宗地条件优。该市此类用地容积率与地价关系为：当容积率在l1.5之间时，容积

31、率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加3%。另外，该市地价指数情况见下表。试根据以上条件，评估待估宗地2001年1月份的价格。（元/平米）宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素待估？20011 0 12 0 0A 800 20001+2%13+1%0B 850 20011+1%14 0+1%年份 19971998199920002001物价指数100105108110111,第五节 剩余法在房地产评估中的应用,1、适用范围：待开发土地、待拆迁改造土地2、计算公式：地价=楼价-建筑费用-专业费用-利息-税费-利润专业费=建筑费*比率利息=（地价+建筑费用+专业

32、费用）*利息率利润=（地价+建筑费用+专业费用）*利润率税费=销售收入*费用率,3、操作步骤,第一步：调查待估对象的基本情况调查土地的限制条件调查土地位置及周围土地条件和利用状况调查土地面积、形状、地质地貌、基础设施和生活设施等调查城市规划要求调查地块的权利状态、使用年限等第二步：确定待估土地的最佳开发利用方式第三步：正确预测房地产售价,第四步：估算各项成本费用估算建筑成本-包括建筑工程费、安装工程费、附属工程费、室外工程费、建筑商利润等。估算专业费用-主要是前期工程费用，包括可行性研究费、勘察设计费、工程施工招标费、建设监理、预决算审计费等费用。估算建设期限及投资进度。正确计算开发商投资利息

33、，包括支付土地费用、建设工程费用、专业费用、配套费用的利息。利息计算有静态计算和动态计算两种。估算税金-销售过程的营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加；估算租售费用-中介、广告、手续等费用，一般为售价的一定比例（2%-4%）；第五步：确定开发商合理利润（销售收入或投资利润率）第六步：估算待估地产价格,例1、某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度为06，下列建设方案中哪个最可行（）。A建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为4000平方米。B建筑物地面一层建筑面积为500平方米，总建筑面积为6000平方米C建筑物地面一层建筑面积为600平方米，总建筑面积为4800平

34、方米D建筑物地面一层建筑面积为400平方米，总建筑面积为1200平方米,例2、有一宗“七通一平”的待开发建筑用地。土地面积为2000平米建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设周期2年，建筑费为3000元/平米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平米，销售费用为楼价的2.5%，其他税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率6%，开发商要求的投资利润率为15%。试估算该宗土地的单位地价和楼面地价。,1）含义：利用城市基准地价和基准地价修正系数表，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处地区的平均条件相比较，并对照修正系数表对基准

35、地价进行修正，从而求取待估宗地在估价日价格的方法。2）计算公式：宗地地价=基准地价年限修正日期修正 容积率修正其他因素修正系数3）适用范围市场不太发育、具备基准地价和相应修正体系成果的城市。短时间、大面积、数量众多的土地价格的评估。,第六节 基准地价法在房地产评估中的应用,4）基准地价法估算程序收集整理土地定级估价成果资料确定修正系数表调查宗地地价影响因素的指标条件制定待估宗地因素、年限、日期、容积率修正系数评估宗地地价。,北京市基准地价表（2002年）,各种用地类型土地价格评估方法选择(城镇土地估价规程汇总）,注：首选方法 宜选方法 特殊情况可选用方法,1）含义：对面临特定街道、接近性相等的

36、城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数块土地的平均单价并附设于该街道上，据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法计算临接该街道的各宗地块价格的一种估价方法。2）计算公式：宗地总价=路线价深度百分率临街宽度修正额注：矩形地、街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、袋地等深度百分率的变化。3）路线价法的使用范围：同时对大量土地进行估价，如土地课税、土地重划、征地拆迁。,第七节 路线价法在房地产评估中的应用,4）路线价法估价程序1）路线价区段划分；2）标准宗地的确定（形状、宽度、深度标准的土地）；3）路线价的评估；4）深度百分率表的制作；5）计算宗地价格。,18m,18m,里地,袋地,临街地,街角地

37、,正街,旁街,里地线,里地线,宗地分类图,临街地,临街地,单独深度百分率：呈递减现象：a1a2an-1an累计深度百分率：呈递增现象a1(a1+a2)/2(a1+a2+a3)/3.(a1+a2+.+an)/n平均深度百分率=累计深度百分率标准深度/宗地深度制作深度百分率要经过以下几步：确定标准深度：确定级距；确定单独深度百分率；根据需要采用累计或平均深度百分率；一般以标准宗地的平均深度百分率（平均单价）为100%,4321法则：将标准深度为100英尺的普通临街地，与街道平行区分为四等份，由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线价的40%，。第四个25英尺的价值占路线价的10%。超过100英尺，

38、则需9876法则来补充。苏幕斯法则：100英尺深的土地，前半临街50英尺部分占全宗地价72.5%；后半50英尺仅占27.5%；若再增加50英尺，则该宗地所增加的价值仅为15%。,25英尺,40%,30%,20%,10%,9%,8%,7%,6%,道路,100英尺,霍夫曼法则（Hoffman Rule)：深度100英尺的宗地，最初50英尺的价值应占全宗地价值的2/3。即：25英尺-37.5%；50英尺-67%；75英尺-87.7%；100英尺-100%哈伯法则（Harper Rule)：创设于英国。一宗土地的价值与其深度的平方根呈正比。故深度百分率=（所给深度/标准深度）的平方根*100%台湾省的

39、临街地深度指数表：,深度（米）,深度指数（%）,0-4,4-8,8-12,12-16,16-18,130,125,120,110,100,18以上,40,深度（英尺）,单独,累积,平均,25,50,75,100,125,150,175,200,40,40,160,30,70,140,20,90,120,10,100,100,9,109,87.2,8,117,78,7,124,70.9,6,130,65,深度百分率表制作示例(以四三二一法则为例),单位：%,注：英美等国采用累积深度百分率：U=V*dV*f 台湾、日本等国采用平均深度百分表：U=V*dV*f*d,其中：U-临街地的地价V-路线价；

40、dV-深度百分率；f-地块临街宽度；d-地块的深度,例：现有临街宗地A、B、C、D、E、F，深度分别为25、50、75、100、125和150英尺，宽度分别为10、10、20、20、30和30英尺。路线价为2000元/英尺。标准深度为100英尺。试运用“4321”法则计算各宗土地的价格。,2000*(1.0+0.09+0.08)*30,某路线价区段，标准深度为16-18米，路线价为1500元/m2，待估宗地为一临街矩形地块，临街宽度为15米，临街深度为20米。该路线价区段临街深度指数表见前。试求待估宗地的价值。,深度（英尺）,单独,累积,平均,25,50,75,100,125,150,175,

41、200,40,40,160,30,70,140,20,90,120,10,100,100,9,109,87.2,8,117,78,7,124,70.9,6,130,65,深度百分率表制作示例(以四三二一法则为例),单位：%,注：英美等国采用累积深度百分率：U=V*dV*f 台湾、日本等国采用平均深度百分表：U=V*dV*f*d,第八节 在建工程评估,现价决算法：成色全新，有按年度编制的工程核算资料，有完整的用工、用料和设备安装记录，用现行费用标准重新决算。工程进度法：以工程预算为依据，按勘察时确认的完工程度评估在建工程价值。在建工程估值=建筑工程预算造价建筑工程完工度设备安装工程评估值=设备价

42、值+安装工程价工程完工度变动因素调整法：在建工程估值=在建工程实际支出价格、设计变动调整值重编预算工程进度法：重新编制工程预算，按工程进度法估算（工期长、物价变动大、设计变更大）,在现场勘查中，发现某房屋结构较多损坏，强度有减、屋面漏水、装修损坏、变形、粉刷剥落，根据（房屋完损等级评定标准）判定，该房屋属（）。A完好房 B.基本完好房 C一般损坏房 D.严重损坏房 某建筑物的楼板、楼梯、房顶为钢筋混凝土制作，墙、柱为砖砌，该建筑物属于（）A钢筋混凝土结构 B混合结构 C砖木结构 D其他结构,被评估建筑物因市场原因在未来3年内每年收益净损失额约为5万元，假定折现率为10，该建筑物的经济性贬值最接

43、近于（）万元。被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从 1995年到 1998年每年比上年提高分别为：3；3；2，该建筑物的重置成本最接近于（）。,某项目计划建混合结构仓库2000平方米，总预算为40万元，评估时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50，设备安装工程尚未进行。根据工程造价构成表得知，在混合结构的建筑项目中，其中基础工程、结构工程和安装工程占整个建筑工程的比重分别是15、60和25。该在建工程在评估时点的完工程度是（）。某在建工程为混合结构的楼房，总预算造价为1000万元。按工程造价构成，此类建筑的基础工程占13，结构工程占 60，装饰工程占27，该工程已进入装饰阶段，已完成装饰工程的20，该在建工程的评估价值是（）。,