《房产细则讲义》PPT课件.ppt

《《房产细则讲义》PPT课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《房产细则讲义》PPT课件.ppt（236页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、浙江省房屋建筑面积测算实施细则(2007-7-1试行),浙江省省房产测绘执行的主要标准依据是房产测量规范和本细则。为了掌握全省房产测绘成果质量情况，2009年至今，省住房和城乡建设厅、省测绘与地理信息局已连续三年对全省11个地市房产测绘成果质量进行了监督检查。2011年开始正式对本细则进行修订,现修订工作基本完成。下面在讲解细则的基础上，引用部分细则征求意见稿内容，与大家交流探讨。,说 明,目 录 1 总则.1 2 术语.1 3 一般规定.6 4 房屋建筑面积测算规则.9 5 共有建筑面积的测算.14 6 附则.17,1.总则 1.1 目的和依据 为规范房屋建筑面积的测算，依据房产测量规范（G

2、B/T17986-2000）和国家有关规定，并结合我省实际，制定本细则。1.2 适用范围 本细则适用于浙江省行政区域内的房屋建筑面积测算。（本细则适用于浙江省行政区域内建设工程规划许可方案审查、竣工规划核实、房屋建筑面积测算。）,说 明,总则规定了本细则制定依据、实施范围及被实施的主体。总则含义：国家标准是细则制定的主要依据,国家有关规定是指住建部以上发布的规定;被实施的主体是适用于我省行政区划范围内的全部的房屋，包括乡镇和农村。,术语指各学科中的专门用语，用来正确标记各个专门领域中的事物、现象、特性、关系和过程。其基本特征有：专业性 术语表达各专业的特殊概念。科学性 术语的语义范围准确。单义

3、性 术语在专业范围内具有单义性。系统性 在一门科学中，术语的地位在该专业的概念系统中确立。,2.术语,房产测量规范中没有术语，为了更准确理解细则各条款含义，引入了术语，定义了部分房产测绘相关对象。细则中术语定位于房产测绘，对条款涉及的对象作进一步解释。,2.1 房屋及组成,指人工建造，并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其它活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等具有承重和围护作用为主要构件组成的永久性建筑；房屋包括主体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。主体房屋包括普通房屋、地下室等建筑物；房屋附属设施包括廊、阳台、门（飘窗）、室外楼梯、台阶、（露台）等；房屋的围护物包括围

4、墙（墙体）、栅栏（删除）、栏杆等。,房屋和人们生活生产紧密相联。建筑物包括房屋和构筑物，构筑物有桥梁、道路、烟囱等，构筑物不属于房屋建筑面积测算范围。房屋的外延：主体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。,2.1 说 明,指房屋中，由组成结构的梁、板、柱等主要构件相互连接而构成的，形成能承载房屋荷载的空间体系。主体结构必须具有符合技术要求的强度、韧性、稳定性，以确保承受房屋本身及其附属设施的各种荷载。房屋主体结构范围一般指支撑房屋主体的梁、板、柱等主要构件结构最外围水平投影以内部分。目的：明确房屋主体结构内建筑空间应按房屋计算全部建筑面积。,房屋主体结构,2.2 房屋面积测算,房屋各层水平（投影）面

5、积的测量与计算。包括房屋建筑面积房及其套内建筑面积、共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等的测量与计算。此处强调房屋面积测的是水平投影面积，不是斜面面积、表面面积、侧面面积等。,水平投影面积的感性认识,2.3 房屋的建筑面积,指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上的永久性建筑。此引用的是房产测量规范中原文，从定义中可以知道一幢房屋总建筑面积=房屋主体结构（外墙（柱）勒脚以上）各层水平投影面积+地下室面积+房屋各层附属设施（阳台、挑廊、室外楼梯等）面积。,2.4房屋的套内建筑面积,指房屋套门范围内由产权单

6、元的权界线所围成的水平投影面积。房屋的套内建筑面积一般由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。户室中套门范围内权界线所围部分称为套内。写字楼、商场等的基本产权单元延伸为套内。,2.5 房屋的共有（公用）（共用）建筑面积,指房屋内各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。包括应分摊的共有（公用）(共用)建筑面积和不分摊的共有（公用）(共用)建筑面积。房屋共有建筑面积的前提是共同占有，使用并不一定占有。产权的内涵是所有权，既房屋的使用、收益和处分权力。共有建筑面积有应分摊共有建筑面积和不应分摊共有建筑面积。如：公益性用房、为多幢服务设备房等为不应分摊的共有建筑面积。,2.6房屋

7、的产权面积,指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县（市）级房地产行政主管部门登记确权认定（删除）。物权法出台后，房产管理部门对房屋产权只作登记。但登记机构对用作房屋登记材料的测绘报告的审查，不能拘泥于形式审查或实质审查，应该是证据审查。登记机构在法定职责范围内，须对该证据的真实性、合法性、有效性尽到力所能及的注意义务。,2.7 房屋的使用面积,指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。(不包括墙、柱等结构构造和内保温层的面积。)房屋的使用面积即套内房屋的使用面积：指套内各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。,2.8商品房的销售面积（删除）

8、,指购买者所购买的套（单元）内建筑面积与应分摊的共有面积之和。,幢,指一座地上独立，主体结构为一整体，在使用功能上不可分割，包括不同结构、不同层次的房屋。幢是房屋建筑面积测算的基本单位，幢的认定对于共有面积分摊十分重要，如一房屋认定为多幢房屋，则为该房屋服务的共有面积就属不应分摊的共有面积。幢应从房屋结构和使用功能上同时认定。,2.9层高,指下层地坪或楼板面到上层楼板上面之间的垂直距离。顶层房屋层高不包括隔热层的厚度。,地坪一般指房屋室内或室外的自然地面，经过人工处理后所形成的表面（不包括再处理的表面），例如水泥（包括砂石）地面、填土夯实至设计0.0m的房屋内地面。如认定为空心砖等故意抬高地面

9、，计算层高则要扣除空心砖的厚度。,2.10 净高 指房屋下层地坪或楼面到上层楼板底面或构件底面之间的垂直距离。房屋净高一般指下底板面的上面到上底板面的下底面间的垂直距离，可作测量层高时的参考。,层高净高示意图,指房屋室内地坪0以上，层高2.20m以上，按楼板或地板结构分层的楼层。自然层相对于附层（夹层）等而言，通俗地认为常见的房屋自然形成的层次。,2.11自然层,2.12技术层（设备层）指专用于为安装布设水、电、暖、卫系统等设备和管道且供人员进入操作、检修用的空间层（包括设备层、转换层等）（删除）。,把设备层、转换层及操作层等归类为技术层，便于表述和规定。,2.13 夹层（附层）,指房屋自然层

10、内未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的局部楼层。“局部”是相对于房屋整个层面而言，夹层位于房屋整体结构内。,2.14插层 指位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。区别于夹层，它不在房屋整体结构内，在房屋层与层之间。,2.15 架空层 指建筑物（房屋）中仅以结构体作为支撑、无外墙围合（围护结构）的敞开空间层。一般为底层架空，架空部位为通道、水域或斜坡等。（删除）架空层一般指底层，现在有的房屋中部或顶部设架空层，如：空中花园。有墙体围护的计算建筑面积。,架空层图例,2.16 地下室,指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的1/2的房屋地下使用空间。,2.17 半地

11、下室,指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的1/3但不超过1/2者，采光窗在地坪以上的房屋。,2.18 阁楼（暗楼）,指利用坡形屋顶（人字梁顶）的上部空间（闷顶部分）的那部分使用空间。,无窗无固定楼梯的阁楼（暗楼）不计算房屋建筑面积。,阁楼的概念区别于斜面结构屋。阁楼是利用人字梁屋顶形成的三角形空间加以利用。其本身（包括屋顶）并不承载应力，应力用若干个构件连接成若干个三角形而成的结构荷载（如图）。而斜面结构屋的屋面本身要荷载。,阁楼（暗楼）与跃层对比图,防潮层 指防止水分进入墙面而设置的材料层。引入“防潮层”概念为了便于理解4.1.1 i）关于地下室、半地下室的面积计算。,指建在道路（

12、街、巷）旁，部分底层面积用作行人公共通道的房屋。,2.19 骑楼,2.20 过街楼 指底层（部）有道路通过的楼房或上部贯通、底层局部为通道的相连楼房。,2.21功能区,指根据不同使用功能而划分的房屋建筑区域（指根据房屋不同规划用途和设计功能而划分的局部楼层或局部区域）。功能区可再分为若干个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。功能区是具有某一使用功能的区域，根据房屋的设计和规划批准的功能划分。可按楼层划分也可按局部区域划分等。,2.22 设备间（房）,指幢内（独立的）有具体明确的用途，用于设置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋，包括配电、变电、有线网络等用房。以规划行政主管部

13、门确认的竣工图所标定的用途认定。（删除）设计为设备间，实地为空置房，则以计算单元（套）认定。计入共有面积的设备间要有明确用途且实地有设备。实测时对设备间必须核实。,设备间（房）图例,2.23 屋顶水箱间（水箱间）,指突出房屋屋面，有维护结构，有顶盖的，内置蓄水装置的房屋。（指建有储水池和机械设备的房屋，用砼建造的水箱或储水池不属此范围）水箱间与水箱是不同的，水箱间是房屋，水箱是构筑物。,2.24 屋顶楼梯间,指沿楼梯通道到达屋顶，突出房屋屋面，四周有围护结构，有顶盖，供顶层维修或安全出入用的房屋。,2.25屋顶电梯机房,指沿电梯井通道到达屋顶，突出房屋顶层，有顶盖，供设置、停放、检修升降电梯的

14、房屋。,2.26门厅,指建筑物（房屋）中位于出入口处、用于接纳和疏散人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间等的交通枢纽空间。,门厅的作用就是枢纽，通过门厅的过渡，可以到达各使用空间。,2.27大堂(删除),指具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的使用空间。,大堂一般和门厅合二为一，是一个过渡空间，可以在此处稍作停留或休息（如大堂吧）。,前室,指设置在进入电梯、楼梯间之间的过渡空间。,2.28 廊,指联系建筑物（房屋）的水平交通空间。指与房屋相连、有上盖，供行人通行的通道。廊的基本类型有：双面空廊、单面空廊、柱廊、架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、门廊等。（柱廊：有顶盖和支柱，供

15、人们通行的水平交通空间。）（架空通廊：以两端房屋为支撑，有围护、无支柱的架空通道。）檐廊：设置在建筑物底层出檐下的（房屋檐下的）水平交通空间，一般两端有围护、无柱，且有平台（应高出室外地面一个台阶以上（删除）。,2.28 廊,挑廊：挑出房屋外墙的，与房屋相通，有顶盖、有围护（栏杆）、无支柱的水平交通空间。回廊：在建筑物（房屋）门厅或大堂内，设置在二层或二层以上的回形走廊。门廊、门斗：指建筑物（房屋）门前突出的有顶盖和支柱（或墙）的通道。门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖；以柱支撑顶盖为门廊，是开放式的建筑空间；以墙支撑顶盖为门斗，是起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空

16、间。,廊有很多种，以上只是对常见的作了明确。在定义中，指一般情况，如存在没有上盖的架空通廊（不计面积）。檐廊，多数没有围护，注意不要把山墙的延伸（装饰性）当作围护。,挑廊,门斗,门廊,回廊,柱廊,檐廊,有柱雨篷,宁波市东方威尼斯,丽水市水木清华苑28幢,门斗的问题,在外业检查中发现：很多测绘单位对门斗的理解不清楚，面积未计算，或是未计入幢分摊。,2.29 阳台,指与房屋相连相通，有底板、永久性上盖、围护结构等，供人们活动、休息及晾晒衣物等用途的房屋附属设施。阳台是房屋附属结构，无论形式如何，只要所起的作用是阳台，就按阳台的测算规则计算建筑面积。（后面会有讲到阳台计算条款）,室外设备平台,指位于

17、房屋主体结构外，供空调外机、热水器组等设备搁置检修，与房屋内部或阳台不相通的空间。室外设备平台不计算建筑面积，但房屋主体结构内，用于放置室外空调等大型设备，且采用木、金属等材质作为围护的建筑空间，不论是否与户内相通，均按其外围水平投影计算建筑面积。房屋主体结构外，与户内相通、用于放置室外空调等大型设备，且采用木、金属等材质作为围护的建筑空间，按其外围水平投影面积的1/2计算。,室外设备平台图例,2.30雨篷,指设置在建筑物（房屋）进出口上部的遮雨、遮阳篷。,雨篷也称雨罩，有无柱与有柱之分。无柱的一般不予考虑（包括上面悬挂的）。有柱的其实就是门廊，但有是否直接连接房屋的不同形式。,2.31 飘窗

18、,指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出房屋外墙（主体结构）的窗。,飘窗的形式各异，其本质仍然是窗。是房屋附属结构，位于房屋主体结构外。,2.32 楼梯,指设置于房屋室内或室外联接房屋各层之间阶梯式的垂直交通通道，是楼房的交通设施。,楼梯的形式多种多样，按楼梯梯段的布置方式可以分为直跑、双跑、三跑、多跑、弧形和螺旋式等；按结构的受力特点可以分为梁式、板式和悬挑(臂)式；按使用材料可分为钢、木和钢筋混凝土楼梯等。楼梯的主要构件一般有踏步板、斜梁、平台板和平台梁，有时还有基础等。次要构件有扶手、栏杆(或栏板)、踏脚板等。楼梯分室内及室外。,2.33室外楼梯,指依靠房屋外墙体搭建在房屋

19、外侧的（或搭建在房屋外墙体上），位于房屋主体（结构）外，通达房屋各层的固定楼梯。,室外楼梯按水平投影面积计建筑面积，室内楼梯一般形成楼梯间，按房屋计算建筑面积。室外楼梯一般是N-1（N指层数）个水平投影面积。,2.34电梯井,指用于设置（删除）电梯升降的垂直通道。,观光电梯是特殊的电梯井。,2.35 台阶,指建筑物（房屋）出入口处不同标高地面或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯式连接构件。室外台阶还包括与建筑物（房屋）出入口连接处的平台。,台阶是构筑物。有一类称为广场式楼梯的台阶。,2.36 主墙,指房屋竖向平面或曲面构件，并主要用来分隔房屋内外环境空间，是建筑物（房屋）的主要承重载体之一。主

20、墙一般是房屋承重载体之一，位于房屋外围四周的墙称外墙，外墙主要起围护作用，还有美观和防风、雨、雪的侵袭以及隔热、隔声作用。位于房屋内部的墙称内墙，主要起分隔房间的作用。,2.37 围护结构,指围合建筑空间周围（四周）的墙体、门、窗、栏杆（删除）等。这里重点是“结构”，通过结构将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，起隔离作用。结构可以是墙体、梁、门、窗等。,围护结构图例,2.38 幕墙,指突出于建筑主体结构以外，用玻璃、金属板、石材等材料形成的围护结构。（指由结构框架与板材等组成，不承担主体结构荷载的建筑结构）。,2.39 围护性幕墙,指直接作为建筑物外墙起围护作用(设置在房

21、屋结构底板以内或与房屋结构底板外围齐平，直接作为房屋外墙起围护作用)的幕墙。,2.40 装饰性幕墙,指设置在建筑物墙体外起装饰作用(在房屋结构底板以外，仅有支架与房屋结构相连)的幕墙。,幕墙面积计算,1以玻璃、金属等材料作幕墙的，房屋底板沿口与幕墙间的空间及幕墙不计算建筑面积。2装饰性幕墙、主墙体外的幕墙均不计算建筑面积。3.玻璃、金属等其他材料建造的幕墙，其主墙或装饰性墙体的认定，以设计单位出具的说明书为准。,2.41勒脚,指建筑物(房屋)的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。,勒脚的目的是保护近地墙身，加固墙身和对建筑立面产生一定的效果，常见作法有用坚实材料砌筑和抹灰或天然石料镶砌

22、。,2.42露台（平台）,指供居住者进行室外活动的屋面或由房屋底层地坪延伸出室外形成的，具有围护结构，无顶盖或顶盖水平投影面积小于围护结构水平投影面积1/2的活动空间。,2.43 复式住宅,指套内空间跨跃两（个）楼层以上（含）的住宅，厅（的）高（度）为两楼层（及）以上高（删除）。,2.44 错层,指套内部分空间的地坪与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一个层面，无重叠面积的房屋。,2.45 跃层住宅（房屋）指房屋套内空间跨跃两个自然层（楼层）以上的住宅（房屋）（，其有内部楼梯联系上下层）。,2.49 多功能综合楼（商住楼）（删除）,指一幢楼内，综合了多种使用功能，其共有建筑面积有不同功

23、能和服务对象。只有商业和住宅两部分功能的综合楼称为商住楼。,2.47结构转换层,指建筑物某楼层因上部与下部的平面使用功能不同而采用不同结构类型，通过该楼层进行结构转换（房屋中上下采用不同结构类型进行转换的楼层)。,2.48 消防（删除）避难层（避难空间）,指因消防需要在超高层建筑中每隔一定高度或顶层留出作消防避难用的楼层（避难空间）（高层及超高层建筑中，因消防安全需要专门设置的供人们疏散避难的楼层（或空间）。,2.49公共(消防)通道,指作为公众通行的通道，或（为满足房屋消防或公众通行需要而专门设置的）与市政（小区）道道路连通的穿越建筑的通道。,所谓公共是指不含任何利益行为的通道。不须任何条件

24、都可以经过的通道。不用担心会关门、不会封闭等。多指道路边用作人行道的通道。,2.50 公共开放空间,指建筑物（房屋）内部（全天开放）供公众使用的空间（或室外场地空间）。,2.51裙楼、塔楼,指建筑群中，高楼层建筑的水平投影面积是低楼层建筑水平投影面积的1/3以下时，低楼层部分为裙楼，高楼层部分为塔楼。（通过结构转换层将水平投影面积较大的低层房屋和水平投影面积较小的高层房屋组合为一幢建筑，低层部分称为裙楼，结构转换层以上（含）高层部分称为塔楼。）,裙楼、塔楼实例,2.52 斜面结构屋,指设计建造时房屋的顶层部分是坡形屋顶结构，且与房屋整体结构连为一体；其中符合自然条件的建筑面积应达到整个层面建筑

25、面积的2/3以上（,专供人居住和日常活动的空间）。斜面结构屋是新型建筑形式，其作用在于免设防水层、保证顶楼保温隔热性能，美化城市整体环境。注意斜面结构屋与阁楼（暗楼）、人字梁屋顶的区别。斜面结构屋层高达到2.20米处应计算建筑面积。,斜面结构屋图例,2.53伸缩缝(温度缝),在长度较大的建筑物（房屋）或构筑物中，设置在基础以上的竖直缝，将建筑物（房屋）或构筑物分隔成段，借以适应温度变化所引起的伸缩，避免产生裂缝。亦称温度缝。还存在抗震缝、沉降缝等类似的构件，有时不在同一建筑中。,伸缩缝(温度缝)图例,2.54 群楼式建筑,指同期规划、同期建设、裙房(楼)和塔楼为一整体的建筑。群楼式建筑是一个建

26、筑群，规划许可同期规划、同期建设，其基础、结构连同地面上的建筑是一整体，没有从基础以下开始的变形缝（基础以上的伸缩缝是结构一体的）。,群楼式建筑图例,2.55连体楼,指多幢楼房通过地下室或（、）架空通廊或地面廊相连的建筑群。连体楼区别于群楼式建筑，也是一个建筑群，但不属一整体结构，是通过地下室、架空通廊或地面上的廊相连的多幢房屋。,连体楼图例,房屋基本单元,指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号（幢号、室号等）的房屋或特定空间。此术语为引用房屋登记办法。房屋测算以幢为单位，幢内共用建筑面积分摊到房屋基本单元。,核心筒,指建筑物中解决垂直通道、设备电气垂直管线、联系其他建筑空间的结构体系

27、。一般由电梯井、楼梯间、电水管井、前室等部分构成。明确核心筒内容及作用。,房屋编号,指房地产登记机构按照规定的规程为房地产登记基本单元编排的号码，房屋编号应具有唯一性、确定性、不变性。应产权信息化管理需要，房屋应设置编号，标定房屋登记基本单元的唯一性。,3一般规定,“一般规定”主要涉及房产测绘实际操作标准，提出了须经规划、设计认可的要求。房产测绘标准滞后房地产发展一直存在，现在房产商联合设计与规划，研究如何开发房屋的利用空间而不计建筑面积，不超规划批准的总建筑面积与容积率，规避税和土地出让金等，在一房一价中抛出房屋利用率高的卖点。如房屋主体内的入户花园、飘窗，扩大设备平台等。此外，对面积和量距

28、的精度要求、测量方法、取位要求、边长丈量方法加强了规定，对测算及内容、房屋层数、幢的认定等作了细化。,3.1,用于房屋产权登记的建筑面积测绘应当在通过规划竣工验收（核实）的竣工图及有关资料和房屋客体相一致时实施。因施工变更造成房屋建筑面积变化，或层数改变或共用建筑面积变化等的，须经原设计单位同意和规划行政主管部门批准后出具测绘成果。设计单位对提供的图纸和说明书负责。,竣工图和房屋客体一致时才能进行房产测绘，是实地量测法的要求。当房屋有了变化，设计变更，结构进行了调整，须经设计单位同意和规划主管部门批准，是对四方面一致性要求，建造开发者、设计、规划、施工单位。出具房产面积时应当核对竣工图和房屋客

29、体是否一致，审核竣工后房屋客体与预测绘成果是否一致，如出现变化，经规划部门确认和设计单位说明后，出具实测绘成果。,说 明,3.2,测绘人员应根据国家标准和规定及本细则进行测绘，采用实地量测法，以测绘数据进行建筑面积测算。竣工图数据经实地测量，其图上标注尺寸符合实测精度要求时，图纸尺寸可供测算使用。房屋实地测量时必须绘制草图。所有的边长尺寸经实地测量后，必须进行边长配赋，满足整线段等于分线段之和或矩形对应边相等等几何条件要求。,几年来的检查掌握，我省房产测绘多数采用设计图纸数据或实地仅核对几个主要数据，人为误差概率高，也不符合实地测绘的理念。考虑了各种误差后，房产测绘提出了中误差、限差。虽然存在

30、放样误差、定线误差、施工误差、测量误差等，如不存在测量错误，采用设计图纸数据作为房产测绘成果使用时其精度一般在限差范围内。,3.3,本细则中涉及的各种数量指标，凡“大于(以上)”者含数字本身，“小于(以下)”者不含数字本身。2.20m以上：就是包含了2.20m;大于2.20m：就是包含了2.20m;2.20m以下：就是不包含2.20m;小于2.20m：就是不含含2.20m。,3.4,本细则的房屋建筑面积测算以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为房屋建筑面积测算最大误差（限差）。具体要求如下表:各类房屋建筑面积的精度要求:,3.5 房屋建筑面积测算的精度要求,3.5.1 对特殊的房屋，应达

31、到上表的一级精度；3.5.2 对新建房屋，应达到上表的二级精度；3.5.3 对其他房屋，应达到上表的三级精度。新建房屋采用二级精度要求进行测算。,3.6,房屋建筑面积以m2为单位，计算过程的面积取位至0.0001 m2，最终面积取位至0.01m2，共有面积分摊系数取位至0.000001。,3.7,量（测）距应使用经检定合格的钢卷尺、玻璃纤维尺、手持式激光测距仪或全站式电子速测仪等能达到相应精度的仪器和工具，边长取位至0.01 m；任何边长都应独立量测两次,在精度要求以内时取中数作为最后量测结果。,测距仪，光电管的衰减很快，日产的测距仪检测期限很准，所以一定要进行仪器检定。房屋的边长及形状必须采

32、用全站仪极坐标方法进行测量控制，不规则形状的房屋更需要运用全站仪进行测量。,不规则形状房屋,3.8 量（测）距精度按照边长总长限差控制和按比例限差控制两种方法评定：,3.8.1 边长超过50m，以总长限差控制，限差为0.04m；3.8.2 边长未超过50m，以按比例限差控制，限差计算公式：D（0.02+0.0004D）式中：D实测房屋边长值，以m为单位；当D小于10m时，以10m计。,边长误差对面积的影响：0.0110.0=0.1平方米。不仅面积精度要控制，边长也要精度控制。根据测量误差的传播定律，测量误差是累积的，保证房屋面积的精度要求，必须从边长丈量开始控制限差。,3.9 房屋建筑面积测算

33、及内容,房屋建筑面积测算系指各计算部位水平投影面积测算。单层房屋按一层计算建筑面积；多层(高层)房屋按各层建筑面积的总和计算。包括房屋套内建筑面积、应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积的测算。,各计算部位水平投影是最小唯一的截面。按单层计算，指房屋存在每层的变化。,3.10 房屋建筑面积计算的条件,可以计算建筑面积的房屋及其附属物应具备以下条件：a）应具有上盖；b）应有围护结构；c）结构牢固，属永久性的建筑物；d）层高2.20m以上；e）可作为人们生产或生活的场所。,3.11 房屋建筑面积测算的基本单元和幢的认定,房屋建筑面积测算的基本单元是幢。幢是指一座独立的，包括不同结构和 不同层

34、次的房屋。（删除）群楼式建筑按单幢处理。连体楼按多幢处理。临街多个单体建筑以多层房屋相连的房屋视为连体楼按多幢处理。地面有多座独立建筑，地下室相连通，则地面建筑为多幢。结构相对独立或由不相通伸缩缝相连的毗连房屋按多幢处理。,3.12房屋墙体厚度,房屋墙体厚度采用实地测量，墙体厚度不包括外墙装饰贴面的厚度，但包括对墙体起保护作用的一般抹灰层厚度（墙体厚度不包括外墙装饰贴面和外保温层厚度，但包括一般抹灰层、内保温层和隔音墙厚度）。,房屋墙体厚度实地测量,按外围包括一般抹灰层厚度来量取墙体厚度（外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积）。现在大多按中轴线计算，与测量要求不符。外围线向内推墙体厚度的一

35、半才是中心线。在每年的房产监督检查过程发现个别单位计算房屋墙体厚度时按照设计厚度未实地测量，设计图上墙体厚度不包含一般抹灰层的厚度。,3.13 房屋层数,3.13.1 房屋层数是指房屋的自然层数，按室内地坪0以上计算，所在层次自下而上用自然数表示；地坪0以下为地下层数，自上而下用负整数表示；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高2.20m以上的，计入地下层数。房屋室内地坪低于室外地坪小于该房屋室内净高的1/3，且层高在2.20m以上的，该房屋计算自然层数。房屋总层数为房屋地上自然层数与地下层数之和。3.13.2 旋转上升式的楼房，按地坪0以上计算，以其旋转一周且层高2.20m以上的水平投影

36、为自然层，所在层次按对应的自然层次编号。,3.13.3 错层房屋的层数按自然层来划分。所在层次按对应的自然层次编号。夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼等，（删除）以及突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等不计层数。3.13.5 房屋套内具有使用功能，但层高低于2.20m的部分，以虚线区分其范围，注记边长，且在其范围内注记“h2.20m”。,斜面结构屋的坡形屋层高达到2.20m以上的部分占整个顶层中层面建筑面积的2/3以上时，该层计入房屋自然层数。,斜面结构(删除),3.13.7 技术层计入房屋自然层数，应同时具备以下三（两）个条件：a)建在自然层（标准层）之间或自然层内；b)经规划部门审核批准;(a)

37、经规划部门审核批准，建在自然层（标准层）之间；c）(b)可利用空间的垂直高度在2.20m以上.,3.14,玻璃、金属等其他材料建造的幕墙，其主墙或装饰性墙体的认定，以设计单位出具的说明书为准。有主墙的，应按主墙外围计算。主墙的认定问题，要求设计单位出具说明。,4房屋建筑面积测算规则,4.1 一般规定,4.1.1 计算全部建筑面积的范围a)房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部分，按其水平投影计算建筑面积。b)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大堂、有顶盖的中庭，均按一层计算面积。门厅、大堂内的，层高2.20m以上的回廊部分，按其水平投影计算建筑面积。c)楼梯间、电梯

38、(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。d)房屋天面上，属永久性建筑，层高2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房和斜面结构屋顶层高度在2.20m以上的部分（位），按其外围水平投影计算面积。e)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影计算面积。,f)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积。g)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影计算面积。h)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影计算面积。i)地下室、半地下室及其相应出入口，层高2.20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影计算面积。,j)有柱或围护结

39、构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。k)作为房屋外墙的玻璃幕墙等，按其外围水平投影面积计算。1)属永久性有柱的车棚、货棚等建筑物，按柱的外围水平投影面积计算。m)依山（坡）地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。n)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。o）房屋主体结构内，用于放置室外空调等大型设备，且采用木、金属等材质作为围护的建筑空间，不论是否与户内相通，均按其外围水平投影计算建筑面积。,计算1/2建筑面积的范围,a)与房屋相连有上盖无柱的走廊，按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算。b)与房屋

40、相连有上盖无柱的檐廊（两端均有与房屋相连的墙体作为围护结构的，视为有围护结构的檐廊），当平台高出室外地面0.12m及以上，檐廊宽度大于0.90m时，按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算。,c)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的1/2计算。d)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算。e)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的1/2计算。f)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的1/2计算。g)房屋主体结构外，与户内相通、用于放置室外空调等大型设备，且采用木、金属等材质作为围护的建筑空间，按其外围水平投影面积的1/2计算。

41、,不计算建筑面积的范围,a)层高小于2.20m的夹层、插层、技术层、地下室和半地下室。b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。c)房屋之间无上盖的架空通廊。d)房屋的天面、挑台和天面上的花园、泳池。,e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物空间安置箱、罐的平台。f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。g)利用引桥、高架桥、高架路的桥（路）面作为顶盖建造的房屋。h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。j)与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。,k）楼梯梯段水平投影间隙宽度大于0.40m时的间隙部分。l）室

42、外设备平台。,4.2 成套房屋建筑面积的测算,4.2.1 成套房屋的套内建筑面积 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。4.2.2 套内房屋使用面积 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以套内房屋内墙结构的水平投影面积按以下规定计算:,4.2.2 套内房屋使用面积,a)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。d)内墙面装饰厚度计入使用面积。,4.2.3 套内墙体面积 套内墙体面积

43、是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的1/2计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。4.2.4 套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积均以阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积按封闭、不封闭类型及上盖要求分别计算。,4.1、4.2基本是房产测量规范中的内容，作为房产测绘的标准已十多年，在此引入是为了细则的完整性。以下是特殊情况的处理。,4.3 特殊情况处理原则,在特殊情况处理中，列举了阳台、飘窗、通道、架空层、技术层、夹层、插层、跃层、斜面结构屋、楼梯等的处理

44、。基本是实际操作中常见问题，不十分完善，只希望解决一些具体问题。,4.3.1 阳台,a)主体结构外设有支撑柱不封闭的阳台，按未封闭阳台计算建筑面积。b)作为消防通道（连廊）的多户相连且有固定分隔界标的阳台，计入涉及到的各户的套内建筑面积。c)无顶盖、顶盖与阳台非同期建造、顶盖为非永久性结构、顶盖为镂空、顶盖与房屋主墙体不相连、顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影面积1/2的敞开式阳台，均视为无顶盖阳台，不计算建筑面积。,d)阳台的上口外围水平投影面积小于底板水平投影面积时，按上口外围水平投影面积计算建筑面积。e)一幢房屋中个别楼层不设阳台、挑廊或隔层设置阳台、挑廊，形成敞开式阳台、挑廊的上

45、盖距离该阳台、挑廊内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积。f)阳台顶盖水平投影面积与阳台围护结构外围水平投影面积不一致，且顶盖投影面积大于或等于阳台围护结构外围水平投影面积1/2时，按少的投影面积1/2计算建筑面积。,g)上有阳台、具有围护结构的底层平台，视作阳台。h）阳台围护结构内的空调机位、花池计入阳台建筑面积。,飘窗与空调机位,阳台图例,阳台图例,阳台图例,房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积。(该条款适用于挑廊等房屋附属设施）上下阳台间距离无数据规定，按自然层认定。,阳台图例,阳台图例,注意全封闭阳台与敞开

46、式阳台的计算部位，全封闭阳台的外围是指封闭部分的外围。敞开式阳台是围护结构外围水平投影面积的1/2。,作为悬空的消防通道（连廊）的多户相连且有固定分隔界标的阳台，计入涉及到的各户的套内建筑面积。消防通道（连廊）认定为阳台的，应记入套内；高层建筑中的悬空的消防通道(连廊)大部分是另设的，不记入共有建筑面积，不参与分摊。,消防连廊与阳台,4.3.2 飘窗,当飘窗窗台高度小于0.30m，且飘窗净高在2.20m以上时,按外围水平投影计算建筑面积(相邻楼层窗体间封闭时，窗体部分层高按所在楼层的层高认定)。,飘窗的窗台高、净高都是指在室内的测量数据，指室内地坪到窗台的高度，飘窗内的净空高度。关于先栏杆分隔

47、，而后又可拆除的飘窗，按照飘窗的条件进行计算,4.3.3 通道,a)房屋底层的公共通道(和消防通道)，不计算建筑面积。b)临街楼房、挑廊下的底层及小区内的底层走廊作为公共通道的，不论是否有柱、是否有围护结构，不计算建筑面积。,4.3.4 地下室或半地下室通风井,地下室或半地下室使用的通风井、烟道（不包括地上各层使用的各类管道、烟道等）在地下部分按其通过的地下室或半地下室的层数计算建筑面积；其在地面且独立于建筑物之外时，有围护结构或柱和上盖，且高度在2.20m以上的，按围护结构或柱外围水平投影计算全部建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面积中；其在地面部分是设于建筑物之内且有上盖，地面部分按一

48、层计算建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面积中，其通过的地面以上各层应除去该部分的面积。,地下室通风井,4.3.5 与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑（等房屋附属结构），不计算建筑面积。,4.3.6 立体车库 房屋层内，以机械设备划分若干层次的立体车库，无论高度和停放层数多少，均按单层计算建筑面积和层次。,立体车库图例,房屋层内，是指单层内（无论层高多少），只要不是由结构板分隔层，都只能算一层。,多层车库：按自然层数计算建筑面积,4.3.7 架空层,a)层高2.20m以上的（删除）架空层作为公共开放空间的，不计算建筑面积;b)依山（坡）地建造的房屋，利用吊脚做架空层加以围护封闭利用

49、，整修有底板，层高2.20m以上的部位计算建筑面积；c)架空层（或局部架空的楼层）中层高2.20m以上并加以围护封闭利用的门厅（前室）、楼梯、电梯和水、电、排风管道井等部位，计算建筑面积。,架空层图例,通行坡道,由室外地面通向房屋的通行坡道，室外部分无论有无顶盖或有无围护结构，均不计算建筑面积。,通行坡道图例,位于地下室内和屋顶上的水箱或储水池（消防水池），不计算建筑面积。全封闭的地下室内的水箱（池），是一 个纯水池；如果全封闭且内有操作设备的空间，认定是水箱间，应单独计算建筑面积，并不计入地下室面积。,4.3.10 技术层、（删除）夹层、插层,（自然）层内的夹层、插层等，当夹层、插层层高和剩

50、余层高均在2.20m以上，两部分均计算建筑面积（外墙建筑面积计算一次）；当其中一个部分的层高小于2.20m（或两部分层高均小于2.20m），但上下两部分层高之和在2.20m以上时，按一层计算建筑面积（，上下两部分归为一个房屋基本单元）。,4.3.11 跃层、斜面结构屋,a)房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，顶层层高2.20m以上的部位按其水平投影计算建筑面积。b)跃层层高2.20m以上的部位，按水平投影计算建筑面积。c)跃层、斜面结构屋的层高2.20m以上的外墙，1/2计入套内建筑面积，另1/2计入幢共有建筑面积。,设计有上人孔或实地有符合跃层条件的建筑，竣工时故意封闭，按结构图设计尺寸计算上人