《房产理财》PPT课件.ppt

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1、第八章 房产理财,第一节 房地产基础知识第二节 房产理财策划第三节 个人住房消费贷款,第一节 房地产基础知识,一、房地产的概念和特性二、房地产的类型三、房地产投资,一、概念和特性,1概念指土地上的永久性建筑物及其附属物和承载物建筑及其附属物的土地以及由它们衍生出来的各种权利的集合，是国家政策许可的、个人可以投资的房地产。,2.房地产的形态,1.土地2.建筑物：直接供人们在其内部生产、生活或其他活动的场所，是经人工建造，由建筑材料、建筑配件与房屋设备组成的整体物。3.房地：土地与建筑物合为一体的统称。,2特性,固定性异质性、级差效益性 有限性耐久性和经济效益的可靠性投资规模大，开发建设周期长权益

2、可分割性保值、增值性,二、房地产的分类,（一）按建筑高度和层数（二）按工程进度分期房、现房、准现房（三）按使用功能分（四）按照性质划分,（一）按建筑高度和层数,低层住宅(1-3层)多层住宅(4-6层)小（中）高层住宅(7-12层)高层住宅(13-24层)超高层建筑(24层以上),（二）按工程进度分：1.期房,开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。,（二）按工程进度分：2.现房,指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一

3、阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工并通过验收，购买时签订“商品房买卖合同”，可以入住的房屋。,（二）按工程进度分：3.准现房,房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。,（三）按使用功能,1.居住类房地产普通住宅、高档住宅、简易住宅2.商业类房地产3.工业用房4.其他用途房产,（四）按照性质划分,公房 房改房,商品房廉租房经济适用房：,公房,指国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公有

4、住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租出售。公房随着出售而变为私房。,商品房,指房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。购买商品房拥有独立的产权，土地使用权通常为40年到70年。商品房的价格由市场供求关系决定。,廉租房,在出台的国家房改方案中首次提出“廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。即只租不售的房屋，专门出租给城镇居民中最低收入者或外来务工人员。,经济适用住房,由政府扶持的具有经济性和适用性特点的社会保障商品住房。国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，给予购买者一定优惠的住房，其销售对象有一定的限制。购房者拥有房屋的全部产权

5、，即占有权、使用权、收益权和处分权。,房改房,指国家机关、企事业单位按照国家有关规定和单位确定的分配方法，将原属单位所有的住房以房改价格或成本价出售给职工的住房。职工购买房改房时享有政策优惠，但在进入市场出售时有限制，需持有一定时间后方可出售或需补交地价款。,三、购买房地产的动机,1.消费居住2.投资租金收入与房价上涨的价值增值其他方式（1）以租代购（2）以租养贷（3）买卖楼花（4）房地产证券,第二节 房产理财策划,一、购房与租房的理论与决策分析二、买房策划,一、购房与租房的理论与决策分析,（一）房地产规划流程,（二）购房与租房决策,（三）决策案例,实际收入情况和市场状况购房和租房的差异：1.

6、买房首付款的机会成本2.房屋自身价值的变化3.房屋持有期间所支付的各种税费,案例,张先生夫妇打算买一套有两间卧室、价值15万元的公寓，计划住3年，已经攒了48000元作为首付款，剩余采用贷款的形式，年利率8%，还款期25年，等额本息还款，每年一次，还款额为9616.49元。3年后房屋未偿还贷款余额为100438元每年还需支付的费用有：财产税，2400元/年；保险费，360元/年；公寓维修费，3600 元/年。如果不买房的话，可以每月1200 元的价格租这套公寓，不用支付财产税、保险费、公寓维修费，并且可以将买房的这笔资金投资，每年5%的税后收益。,第一种方案：买房,比较的时间点选在3年后3年后

7、的房屋价值：150000*（1+4%）3=168729.6元扣除贷款后房屋价值为168729.6-100439=68291.6元三年间支付的费用和机会成本9616.49+2400+360+3600=1597615976*（1+5%）2+16230.89*（1+5%）+16495.47=51151.44元,房租、费用、房屋价值成长率4%,第一种方案：买房,首付款48000*（1+5%）3=55566元购房条件下，张先生夫妇实际的财富变化额为68291.6-51151.44-55666=-38425.84元,第二种方案 租房,租金费用14400*（1+5%）2+14976*（1+5%）+15575

8、.04=47175.84首付款投资的净收益48000（1+5%）3-48000=7566元租房的财富变化额为7566-47175.74=-39609.84元,二、购房的目标,（一）购房时间（二）居住面积（三）房价,我希望在两年以后购买150平方米左右，价格为8000元/平方米的房屋,（一）购房面积需求,1、不必盲目求大2、无需一次到位3、量力而行小户型房屋总价低，需求人群多，比大面积套型更容易转手，因此对于购买第一套住房的客户，应考虑该因素。,（二）购房环境需求,房价取决于两个因素：区位，面积。房子大小主要取决于居住人数区位的单价相差很大地段差的房子往往离客户工作地点较远，生活不太便利，住房面

9、积虽大，可交通成本、消耗在路上的时间成本也增加，达不到最优理财效果。,三、买房策划,（一）衡量自己的负担能力（二）购房财务规划的主要指标,（一）衡量自己的负担能力,1按每月的负担能力估算负担得起的房价总额。2.按照想购买的房屋价格计算每月需要负担的费用,1按每月的负担能力估算负担得起的房价总额,可负担首付款=目前年收入*负担比例上限*年金终值+净资产*复利终值可负担房屋贷款=目前年收入*复利终值*负担比例上限*年金现值,1按每月的负担能力估算负担得起的房价总额,可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房屋贷款可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求面积,例1,王先生年收入10万元，预计收入成长率3%，

10、目前净资产2万元，储蓄首付款与负担房屋贷款的上限为40%，打算5年后买房，投资报酬率为10%，贷款年限为20年，利率6%。,可负担首付款=10*40%*6.11+2*1.611=27.7万可负担房屋贷款=10*1.159*40%*11.47=53.2万可负担房屋总价=27.7+53.2=80.9万 购买多大的房子，取决于家庭人口数及对空间舒适度的需要。,2.按照购买的房屋价格计算每月需要负担的费用,预购买房屋总价=单价*需求面积需要支付的首付款=预购买房屋总价*（1-按揭贷款成数比率）,2.按照购买的房屋价格计算每月需要负担的费用,需要支付的贷款部分=预购买房屋总价*按揭贷款成数比率每月摊还的

11、贷款本息费用=需要支付的贷款部分/年金现值,案例 2,张先生欲购买100平方米的房子，目前市面上（全国范围来看）一般价格是30006000元/平方米，则购买100平方米的房子所需要的费用为30万60万。假设按7成按揭，贷款期限20年，贷款利率6%，等额本息还款。每月需要摊还的贷款本息费用为多少？,（二）购房的各种税费,购房时除了支付购房款之外，还要支付其他一些费用，比如装修费用以及其他各种相关费用。例如契税、公共维修基金、天然气安装费、房本费等。,(1)30万的房屋首付及贷款情况如下：需要支付的首期款=30（170%）=9万元需要支付的贷款数额=3070%=21万元每月需要摊还的贷款本息费用=

12、1505（元）,（2）60万元的房屋首付及贷款情况如下：需要支付的首期款=60（170%）=18万元需要支付的贷款数额=6070%=42万元每月需要摊还的贷款本息费用=3009（元）,二、购房财务规划的主要指标,（1）房屋月供款与税后月总收入的比率房屋月供款占借款人税前月总收入的比率，一般不应超过25%30%。（2）所有贷款月供款与税后月总收入的比率房屋月供款加上其他10个月以上贷款的月供款得到的总额占借款人税前月总收入的比率，一般应控制在33%。,第三节 个人住房消费贷款,一、个人住房消费贷款种类二、个人住房贷款的还款方式,一、个人住房消费贷款种类,（一）个人住房公积金贷款（二）个人住房商业

13、性贷款（三）个人住房组合贷款,（一）住房公积金贷款,住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人所有。贷款利率比商行住房贷款利率低（4.20%）借款人是当地公积金系统公积金缴存人,住房公积金贷款额度,以下面四个额度中最低者为准1、按照还贷能力计算的贷款额度 2、按照房屋价格计算的贷款额度 3、按照住房公积金账户余额计算的贷款额度 4、按照贷款最高限额计算的贷款额度,1、按照还贷能力计算的贷款额度,(借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额)还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额贷款期限(月)使用配偶额

14、度的：(夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额)还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额贷款期限(月)还贷能力系数为40%月工资总额=公积金月缴额(单位缴存比例+个人缴存比例),2、按照房屋价格计算的贷款额度,贷款额度=房屋价格贷款成数首套住房贷款额度不高于所购住房价款的70%职工家庭贷款购买第二套住房的，应支付不低于所购住房价款50%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的50%。职工家庭贷款购买第三套及以上住房的，暂停发放个人住房公积金贷款。,按照住房公积金账户余额计算的贷款额度,职工申请住房公积金贷款的，贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额(同时使用配偶住房公

15、积金申请公积金贷款，为职工及配偶住房公积金账户余额之和)的10倍，住房公积金账户余额不足2万的按2万计算。,按照贷款最高限额计算的贷款额度,使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额40万元;同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的贷款最高限额60万元。,（二）住房商业性贷款,银行以信贷资金向购房者发放的贷款要求借款人必须有稳定的经济收入，有合法有效的购房合同或协议，自筹30%以上的房款，且能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保。贷款额度由银行根据申请人的资信程度和还款能力确定,（三）住房组合贷款,指银行以公积金存款和信贷资金为来源，向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是

16、个人住房委托贷款和银行商业性贷款的组合。,二、还款方式,（一）到期一次还本付息法（二）等额本金（三）等额本息（四）等额递增还款法（五）等额递减还款法（六）等比递增还款法（七）等额递增还款法,（一）到期一次还本付息法,借款人在贷款期间，不是按月偿还本息，而是在贷款到期后一次归还全部本金和利息1年期内（含1年）的个人住房贷款,（二）等额本金还款,全部的贷款本金平均分摊到贷款期内的每一期归还，每一期的利息根据当期的贷款余额计算每月还款金额=贷款本金/贷款期数（按月算）+（贷款本金-累计已归还本金）*月利率,借款24万元，20年贷款，年利率8%，还240期，每期还本金1000元第一期应还24万*8%/

17、12+1000=2600元第二期应还23.9万*8%/12+1000=2590元最后一期1000*8%/12+1000=1006.7元利息总数=24万*8%/12+23.9万*8%/12+1000*8%/12=19.28万元,案例分析1,等额本金还款法的优缺点,总的利息较本息还款法少，本金归还得快，每月还款额递减,前期还款额度高，压力大,适合当前收入较高者、或预计不久将来收入大幅增长，准备提前还款的人。,（三）等额本息还款法,根据贷款金额、贷款期限以及还款次数计算出的一个固定值，每月的还款额中包括了本金和利息。随着贷款本金的逐步归还，贷款利息逐步减少，而每期还款额中归还贷款本金的金额则逐渐增加

18、。,计算公式,每月还款金额=,M-贷款本金 r-月利率,第n期还款额中包含的本金,还了n期后剩余的本金,案例 2,贷款24万元，利率8%，期限为20年，每月要还2007.5元，第一期的2007.5元中有1600元是利息，只有407.5元是本金；第二期中2007.5元有1597.3元是利息，410.2元是本金，每月偿还总额固定，但是越往后本金偿还的部分越多，利息偿还的部分越少。,优缺点分析,优点：每月支付的款额固定，还款压力均衡，适合有一定积蓄，收入持平，又不打算提前还款的人。,缺点：1）需多付些利息。2）提前还款并不能减少你要还款额的数量。,书中案例P238,张先生2008年10月向某商业银行

19、申请了商业贷款，额度10万元，期限12个月，月利率为3.975，等额本息还款法：每月还8550.21元，第一个月利息10*3.975=397.5元，本金8550.21-397.5=8152.71元；第二个月利息（100000-8550.21）*3.975=365.09元本金8550.21-365.09=8185.12,书中案例P238,等额本金还款法：每期应等额偿还的本金为：10万/12=8333.33元第一个还款的利息=10万*3.975=397.5元，第一个月还款8333.33+397.5=8730.83第二个月的利息=（100000-8333.33）*3.975=364.38元，第二个月

20、还款总额为8333.33+364.38=8697.71元,还款方式的创新,（1）固定利率和浮动利率互换（2）个人住房接力贷款（3）双周供（4）宽限期还款（5）移动组合贷款（6）直客式房贷,（1）固定利率和浮动利率互换,2006年 光大银行已办理浮动利率房贷的客户，可以转办固定利率房贷业务，不收取任何违约金和手续费已办理固定利率房贷的客户，且存续期在1年以上的客户，在缴纳违约金的情况下，可以申请转办浮动利率房贷。规避利率波动风险，降低借款成本。,（2）个人住房接力贷款,2006年 农业银行针对以子女或父母作为所购房屋的产权人，父母双方或一方与其子女作为共同借款人，接力还款。父母和子女均有稳定的职

21、业和收入，共同借款人收入之和具有偿还贷款的能力，作为父母的借款人年龄较大的一方不超过60岁。,（3）双周供,将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原来的一半。还款频率增加，从而贷款本金减少的速度增加，从而使得在整个还款期内的贷款利息降低。,（4）宽限期还款,个人住房贷款发放后，在合同约定的一段时期内，贷款人只需每月支付利息，暂不归还本金。待宽限期结束后，对贷款发放金额按合同约定的等额本金或等额本息还款法还本付息。,（5）移动组合还款法,民生银行借款人可以根据自己的实际情况随时调整还款方案的方法。在此方法下，客户可设定多个还款期，还款额度可根据自己的情况决定，使

22、用任何一种还款方式。便于借款人根据自己的收入预期，灵活调整自己的还款方式。,（6）直客式贷款,个人先找银行贷款，然后再去买房，银行直接贷款给买房者，不用经过开发商担保，贷款的额度、占总房款的比重、期限、还款方式，都可以根据购房者的需求决定。绕过房地产开发商，可让购买者享受一次性付款的优惠房价，节省开支。,三、提前还贷,借款人具有一定清偿能力时，主动向贷款银行提出部分或者全部提前偿还贷款的行为，可以看成是借款人贷款后隐含的期权。（一）提前还贷的方法（二）如何还贷更经济,（一）提前还贷的方法,全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清（不用还利息，但已付的利息不退）。部分提前还款：剩余的贷款保

23、持每月还款额不变，将还款期限缩短（节省利息较多）部分提前还款：剩余的贷款每月还款额减少，保持还款期限不变（减少月供负担，但节省程度低于第二种）部分提前还款：剩余的贷款每月还款额减少，同时还款期限缩短（节省利息较多）。,（二）如何还贷更经济,1.如果是组合贷款，先还商业贷款会“优惠”很多，因为公积金贷款含有政策性补贴的成分。2.如果全是商业贷款，由于已支付的利息是不退还的，因此应综合考虑已还本息之和与提前还贷时须一次性偿还本金加总后的金额，再来选择“等额本息还款法”和“等额本金还款法”。,四、延长贷款,借款人出现财务紧张或由于其他原因不能按时如数还贷，可以向银行申请延长贷款申请。贷款利率调整：贷

24、款期限在1年以内（含1年）的，遇法定利率调整，不调整贷款利率，继续执行新利率；贷款贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。,第四节 租房的选择,一、适宜租房的人群二、租房策划三、案例分析,一、适宜租房的人群,1.刚刚踏人社会的年轻人2.工作地点与生活范围不固定者3.储蓄不多的家庭4.不急需买房且辨不清房价走势者,二、租房策划,从财务计算的方法来进行比较年成本法如果用于自住，购房者的使用成本主要是首付款的机会成本与房屋贷款利息（不考虑物业费等）租房的使用成本是房租,案例,王先生看上一处60平米的房产，可租可售。若租房，房租每月1000元，押金预付三个月；若买房，总价25万元，可获得20万元、利率6%的贷款，首付20%，即为5万元。,押金和首付款的机会成本为5%，租房年成本：1000*12+1000*3*5%=12150元买房年成本：50000*5%+200000*6%=14700元,其他影响因素,（1）房租是否会调整（2）购房的相关税费（3）房价上涨潜力（4）利率的高低,