《房产交易政策》PPT课件.ppt

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1、购房，您都需要了解什么？,上海市房地产交易中心上海市公积金管理中心上海市住房置业担保有限公司上海市房地产交易资金管理有限公司,2008年8月,购房全方略,公积金贷款政策存量房（二手房）资金监管转按揭（最新政策）,公积金贷款政策介绍,贷款额度贷款年限还款方式贷后变更,公积金贷款政策介绍,个人基本公积金可贷额度计算 1、不大于基本公积金缴存余额的40倍 2、不大于20万元个人补充公积金可贷额度计算 1、不大于基本公积金缴存余额的20倍 2、不大于10万元,贷款额度（一）,公积金贷款政策介绍,基本公积金20万,补充公积金10万,合计 30万,情况一：只有一个人参与贷款的家庭,贷款额度（二）,公积金贷

2、款政策介绍,第一次购房的含义 是指在本市正常缴纳住房公积金的职工家庭（包括夫妇双方），没有因购买自住住房办理过住房公积金贷款。,贷款额度（三）,公积金贷款政策介绍,公积金翻建修贷款 一般的，客户在申请公积金购房贷款同时可申请相关的公积金翻建修贷款。翻建修贷款总额不超过：1、购房面积1000元 2、20万（有补充公积金的，为30万）,贷款额度（四）,公积金贷款政策介绍,商品房（一手现房、一手期房）公积金贷款（含翻建修）购房总价80%存量房（二手房）公积金贷款（含翻建修）购房总价70%次新房（竣工未满5年的存量房）公积金贷款（含翻建修）购房总价80%,贷款额度（五）,公积金贷款政策介绍,商品房（一

3、手现房、一手期房）公积金贷款最高年限30年存量房（二手房）公积金贷款最高年限15年次新房（竣工未满5年的存量房）公积金贷款最高年限30年最高贷款年限不超过主贷人退休后5年,贷款年限（一）,公积金贷款政策介绍,最短贷款年限的规定 最短贷款年限 贷款额/年还款能力 其中：1、贷款额指：“公积金购房贷款”与“公积金建翻修贷款”中的最大值 2、年还款能力=12（主贷人+参贷人）基本公积金月缴交额/0.14,贷款年限（二）,公积金贷款政策介绍,月等额本息 每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算。由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的

4、贷款本金较少。这种还款方式，月还款压力较小，但实际占用银行贷款的数量更多，因此利息总量支出更多。,还款方式（一）,公积金贷款政策介绍,月等额本金 每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算。由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减。这种还款方式，月还款压力较大，但实际占用银行贷款的数量较小，因此利息总量支出小。,还款方式（二）,公积金贷款政策介绍,冲还贷年冲 提取住房公积金缴存余额，用于一次性归还部分（或全部）贷款。可选择每年4月或9月进行操作，一年操作一次。月冲 每月直

5、接从公积金帐户中提取存款余额，用于归还当月贷款本息。“月冲”或“年冲”一经确认，一年内不可更改。,还款方式（三）,公积金贷款政策介绍,提前还款部分提前还款 公积金贷款发放后一年内不可部分提前还款 部分提前还款额必须大于原月还款额6倍一次性提前结清 公积金贷款发放后任意一次性提前结清不受时间限制，也不收取“违约金”。,还款方式（四）,公积金贷款政策介绍,变更借款人 1、法定原因的变更由于借款人死亡、离婚或其他法定原因需变更借款人的，新借款人是借款人的直系血亲或原配偶的，无需进行住房公积金个人购房贷款受理查询，可直接办理变更手续。2、非法定原因的变更需经上海市公积金管理中心贷款管理处复议。,贷后变

6、更（一）,公积金贷款政策介绍,变更借款年限 1、缩短贷款年限 在部分提前还款后，可申请缩短贷款年限。可缩短的年限范围参见“可贷年限”。2、延长贷款年限 由于重大疾病或工作发生重大变故等原因，引起经济困难影响贷款偿还能力，可申请延长借款期限。3、借款人变更借款期限在借款合同履行期内只能办理一次。,贷后变更（二）,公积金贷款政策介绍,变更抵押物 办理公积金购房贷款后，由于房屋质量问题发生换房，所换住房系同一开发商开发，且与原购住房属同一小区，房价基本相等的，可采取变更抵押合同的办法，借款人应办理抵押物变更公证、抵押登记变更和保险的抵押物变更，所需费用由要求变更的借款人承担。,贷后变更（三）,交易成

7、本,契税 1.5%印花税 0.05%交易手续费 3元/平方米权证变更登记费 130元贴花 5元,买方,交易成本,营业税*5.5%个人所得税*印花税 0.05%交易手续费 3元/平方米,卖方,交易成本,营业税 超过5年（含5年）转手交易的免征营业税,卖方,交易成本,个人所得税非普通商品房转让收取个人所得税以转让财产收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额税率的百分之二十。无法认定房屋原值的二手房，按转让收入的2征收。,卖方,交易成本,非普通商品房的认定容积率大于1建筑面积小于144平方米单价小于同级别地价的80，即内环以内低于17000元，中内环低于10000元，外环外低于7000元

8、。以上三条只要不符合一条就算非普通住宅,卖方,交易成本,公积金担保费 评估费 300元房产价值的1代办费（抵押登记）300400元,购房贷款费用,交易成本,中介费 1%+1%代办费（房产移交）600元,中介收费,交易成本,中介不应收取贷款推荐费选择合适的贷款银行选择合适的贷款类型组合 公积金+公积金翻建修+商贷,特别提醒,资金监管的模式介绍,是针对存量房（二手房）的一种第三方承担交易资金监管新模式在这种监管模式下，上海市交易中心、中介机构、上海市房地产交易资金管理有限公司、银行，各方重新分工,资金监管的模式介绍,市交易中心 搭建资金监管政策与技术平台，对交易服务机构进行认证与监督，对中介机构、

9、结算公司进行监督,资金监管的模式介绍,中介机构 存量房交易的前期撮合，签订房产买卖合同,资金监管的模式介绍,上海市房地产交易资金管理有限公司 确保资金安全，提供资金结算平台，负责资金的划转,资金监管的模式介绍,商业银行 除提供住房贷款外，提供标准的资金划转渠道,资金监管的模式介绍,担保公司 在上家房产有抵押的情况时介入。负责在出现交易纠纷或特殊情况后，确保银行、买卖双方的经济利益不受到损失,资金监管的模式介绍,房产交易前无抵押的流程,资金监管的模式介绍,房产交易前有抵押的流程,房产交易前有抵押的流程（续）,资金监管的模式介绍,资金监管的优势 1、确保资金安全2、大大降低“有抵押”的交易成本“转按揭”或“垫资”费用为原贷款额63%不等资金监管后费用为600元/笔,资金监管的模式介绍,公积金贷款（住房、建翻修）受理组合贷款受理商业性住房贷款转为公积金贷款（最新政策：最高可以贷80万公积金，利息比商贷便宜2个点）商业性住房贷款受理其它消费类贷款受理对口负责人：赵小姐电话：,上海市住房置业担保有限公司,Shanghai Estate Guaranty CO.,Ltd,