住宅施工图设计委托书样本.doc
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1、 规划设计管理制度施工图设计委托书工程名称:XXXXXXXXXX施工图设计委 托 人:XXXXXXXXXX公司(以下简称“甲方”)设 计 人:XXXXXXXXXX(以下简称“乙方”)【施工图设计委托书编制说明】1、本设计委托书是XXXXXXXXXX公司根据审批的规划设计提出的施工图设计要求,作为我公司委托设计单位进行施工图设计的主要依据。2、本设计委托书是我公司对产品提出的成本控制和设计要求,设计单位进行施工图设计时,都必须遵照执行。设计委托书的部分内容,设计单位根据具体情况,同房地产公司进行沟通,可以作一定幅度的微调和必要的补充。3、本设计委托书的未尽事宜,设计单位要遵照国家有关标准规范执行
2、。第一章 设计要求1.1 设计依据:1.1.1 本施工图设计委托书。1.1.2 有关部门审批的规划方案设计。1.1.3 国家有关法律、法规、标准、规范及省、市有关设计技术规定。1.2 设计原则:1.2.1 满足安全经济:设计要满足安全性和耐久性,要符合国家规定的设计规范和各项强制性标准,安全放在建筑设计的首要位置。在保证安全的前提下,满足经济合理,特别是地下车库要有多种设计方案,进行优化设计,降低建造成本。1.2.2 发挥户型优势:我公司的户型设计具有优势,面积小,但功能齐全,深受居民喜欢,满足市场需求,是其他房地产公司无法做到的。 公司经济、舒适、时尚的户型特色,不能因为施工图存在设计缺陷,
3、影响公司的产品质量。要充分考虑设计细节,诸如空调机位、室内外管线的隐藏、家用电器的安放、洗衣机位置等,提高建筑品质。1.2.3 方便居民生活:设计要按照居住者的生活习惯与生活方式,追求多样性、舒适性,满足居民的不同需要。要坚持以人为本的设计理念,为方便居民生活,体现人本效应,满足居民物质生活需要,为人的使用创造更有利的条件。地下车库设计时,要充分考虑与住宅地下室直接相连,考虑居民停车后回到居所的便利性。业主可从地下车库直接到达住宅楼的地下电梯前室,直接入户,方便居民生活。1.2.4 满足设计深度:施工图设计要表达清楚,特别是影响建筑外部造型的处理,要深入细化,要有节点详图,满足直观性要求,以方
4、便预结算人员、现场管理人员和施工人员的理解,不能因为设计图表达不清晰明了而让人产生误解,避免无法将设计理念落实到施工的现象。在图纸中不允许出现“甲方二次细化设计”等内容。需要出现的部分需提前同甲方交流,征得甲方同意后方可标注。1.2.5 符合环保节能:合理处理生活污水、垃圾并循环利用,将环保、节能理念融于设计中去,在考虑经济可能性的条件下,应用新材料和新技术。根据小区的环评报告。采用的新材料、新技术要提前与甲方相关部门沟通,在甲方同意的情况下采用。1.3 成本分析控制:1.3.1项目成本控制:1.3.1.1项目的成本应按各分项工程进行控制,控制内容包括:土建结构、墙体、防水、门窗、电梯、公共部
5、位装修、户内装修、电气、给排水和暖通等子项。1.3.1.2设计单位应对各分项进行拆分,对结构体系选型、机电设备系统设计、材料选择、设备选型、管材选择要进行优化设计和成本比对,严格按规划的项目预算进行控制施工图的土建和安装的造价。1.3.1.3设计采用专利产品的材料需事前与甲方沟通再行确定。1.3.2项目投资分析控制:项目投资分析控制表(施工图阶段)子项科 目装修标准单价估算元/备注分项分布工程材料性质设计要求部位建筑单体结构基础形式条基 桩基 独基 筏基桩基形式CFG桩管桩灌注桩 挖孔桩结构形式砖混 框架 剪力墙 短支屋面形式平屋顶 坡屋顶 金属屋面屋面保温聚苯板 挤塑板 保温板 其他墙体外墙
6、砌体粘土多孔砖烧结页岩多孔砖陶粒混凝土砖加气混凝土砌块内墙砌体实心粘土砖烧结页岩多孔砖陶粒混凝土砖加气混凝土砌块外墙装修石材面砖 铝塑板涂料外墙保温聚苯板 岩棉保温板 挤塑板防水地下室防水结构自防水 卷材防水结构和卷材结合卫生间防水卷材防水 防水涂膜屋面防水卷材防水 卷材涂膜复合防水露台防水卷材防水 卷材涂膜复合防水门窗单元门不锈钢防盗门 铸铁防盗门入户门高档三防门 中档 普通阳台、露台门塑钢 铝合金 断桥铝合金开启方式为推拉户内门安装 不安装外窗塑钢 铝合金 断桥铝合金电梯电梯选型普通机房电梯 无机房电梯(注明电梯品牌、载重和速度)电梯装修不锈钢门套 大理石门套公共部位装修门厅楼地面、踢脚水
7、泥地面 地砖 花岗岩墙面涂料 面砖 大理石铝塑板顶棚涂料 轻钢龙骨吊顶电梯厅楼地面、踢脚水泥地面 地砖 花岗岩墙面涂料 面砖 大理石铝塑板顶棚涂料 轻钢龙骨吊顶走道楼地面、踢脚水泥地面 地砖 花岗岩墙面涂料 面砖 大理石铝塑板顶棚涂料 轻钢龙骨吊顶楼梯间楼地面、踢脚水泥地面 地砖 花岗岩墙面涂料 面砖顶棚涂料 腻子刮白栏杆楼梯栏杆钢制 铸铁 有机玻璃空调板栏杆铸铁水泥栏板百叶不锈钢室外入口室外台阶水泥地面 防滑地砖 花岗岩室外坡道水泥地面 防滑地砖 花岗岩坡道栏杆不锈钢 铸铁 有机玻璃入口雨棚无轻钢玻璃雨棚混凝土雨棚室内装修厅房楼地面、踢脚毛坯地砖 大理石木地板墙面毛坯涂料 壁纸顶棚毛坯涂料
8、轻钢龙骨吊顶室内护栏钢制 铸铁 有机玻璃厨卫楼地面毛坯防滑地砖 水泥砂浆墙面毛坯面砖 大理石顶棚毛坯涂料 轻钢龙骨吊顶厨具不配置配置(注明品牌和组件)洁具不配置配置(注明品牌和组件)阳台楼地面、踢脚毛坯地砖 大理石墙面毛坯涂料 面砖顶棚毛坯涂料 轻钢龙骨吊顶露台楼地面、踢脚毛坯地砖 大理石墙面毛坯涂料 面砖顶棚毛坯涂料 轻钢龙骨吊顶小 计电气强电供电方式树干式 放射式树干式与放射式相结合计量方式分户 户外集中低压电力线远程自动抄表计量负荷控制住宅:50W/75W/100W/ 商铺:50W/75W/100W/电表选材预付费磁卡电能表普通机械式电能表电缆选型BV线YJV型电缆VV型电缆穿线管材SC
9、 JDG KBG PVC弱电有线电视每户预留两个(或多个)出线口 5#楼餐厅考虑液晶电视机位置电话、网络每户预留两个(或多个)出线口对讲系统黑白可视对讲 彩色可视对讲安防系统基本型 提高型 先进型(电视监控系统、警戒系统、电子巡更系统、小区门禁系统)消防系统联动系统 探测器系统穿线管材SC JDG KBG PVC各箱体选型强电配电箱弱电配电箱小 计给排水给水给水种类生活给水 饮用水生活热水(燃气热水系统)消防系统消火栓系统 喷淋系统灭火器水表选型旋翼式水表 IC卡式水表远程可控智能预付费水表给水管材PP-R管 给水PVC管钢塑复合管 铜管排水排水方式污废水分流 污废水合流排水管材螺旋消音排水P
10、VC管普通排水PVC管给、排水五金选型DN50以下:铜制球阀,DN50以上:法兰蝶阀 钢制闸阀小 计暖通采暖计量方式集中计量分户计量远程计量采暖形式暖气片 地热辐射电热辐射 壁挂炉管材选型焊接钢管镀锌钢管铝塑复合管连接管PP-R管,地热管e-rt 通风消防通风屋顶风机 百叶(木质、铝合金)空调中央空调系统 分体空调 家用小型中央空调小 计合 计1.4总图设计:1.4.1 总平面设计:1.4.1.1 建筑物之间的距离应满足防火间距、当地规划要求的日照间距与退缩间距、各工程管道占地宽度等的设计要求。住宅楼入口要考虑无障碍设计。1.4.1.2 地下车库设计时,小区人车分流,车库入口设置在小区车行入口
11、较近处,方便开车的客户进入小区后直接进入地下车库,不影响小区地面的人行及环境。地下车库要结合景观做到自然通风、采光,做到客户进入地下车库后没有压抑的感觉。要表达与场地周围市政设施的结合方式。1.4.1.3非采暖部分应利用地形条件,考虑设计自然通风采光的地下停车场。1.4.2.4高差较大的地形可以结合地形条件设计阳光地下室,充分利用地形营造丰富的室内空间。1.4.1.5 各管线检查口尽量设于绿化中。1.4.2 标高设计:1.4.2.1 室内外标高不得有误,要注意其与周围道路、地下车库及环境的关系。道路场地整体坡度应满足排水管线的埋设要求。总图标高与单体设计标高必须协调。1.4.2.2 道路标高坡
12、向与雨水口位置相符,道路面层标高设计应向坡向雨水排水口方向,坡度宜控制在0.2%1%。1.4.3 道路设计:1.4.3.1 根据情况小区内的建筑物周围要设消防车道,满足消防规范。1.4.3.2 小区内的道路应考虑搬家车辆能够进出。1.4.3.3小区内机动车道上的排水沟盖板要选用带胶边的铸铁或其它产品,不采用水泥盖板。1.4.4 附属用房设计:1.4.4.1 管理用房应尽量设在小区显著位置(如出入口附近)。1.4.4.2 垃圾站应设在住宅区的下风向和较隐蔽处,与住宅保持一定距离,外部与道路相连,垃圾站要配置给排水设施。1.4.4.3 须结合环境布置水泵房、变电站、垃圾站、箱变、地下车库、围墙、煤
13、气调压站等设施,设计应一并考虑,不能影响美观;泵房、变电站设计门窗应考虑防火要求,门口尺寸应保证设备能够正常的进出。水泵房、变电站的位置考虑放在地下室部分,凡是水泵房、变电站内设备需经过的门口,门口尺寸均应满足设备的进出。1.5建筑设计:1.5.1 在施工图出图前,设计单位应与建设单位相关部门相互沟通,就相关做法达成共识,并在总说明中注明。1.5.2 设计说明中应标明:厨房、卫生间、阳台、露台、电梯间等的降板尺寸。1.5.3 设计说明中必须标明:楼梯栏杆及残疾人扶手、阳台栏杆、空调百叶及网眼板、铝合金门窗及配件、外墙贴面、涂料、单元门及进户门、锁、雨棚、开关插座、住户配电箱、灯具、智能化设备箱
14、、钢结构、玻璃构件、围墙栏杆等所有影响感观的建筑构件,必须提前确认小样后方可大量进货和施工。1.5.4 为了方便工程管理人员读图以及对工程具体做法的把控,设计人必须将工程做法表、门窗表、节能措施表、引用图集汇总表进行专页设计说明。1.5.5电梯选用蒂森、富士达、东芝三个品牌,设计时应按其中要求较高的参数来确定,方便我公司日后可以在三个品牌内任意选择,19层(含19层)以上电梯速度选择1.75m/s, 18层及以下电梯速度选择1.5m/s。为了方便客户从地下车库直接进入户内及满足消防要求,所有电梯需全部进入地下室最下层。电梯门口做高差1020mm的反坡,防止电梯井进水。1.5.6 地下室坡道重点
15、考虑坡道形式和坡度,应充分考虑业主使用的方便;地下室采光要求,单体外设置自行车坡道。1.5.7 在外立面图中,分格缝划分间距、缝宽、深和做法,与立面效果图表达效果协调、一致。局部、细节要标注清楚。商业外墙与住宅1-3层立面均选用石材,外墙为石材时应给出排砖图,保证排砖整齐一致,根据排砖图适当调整窗口尺寸。住宅3层以上铺贴面砖或涂料。面砖、石材、涂料的选择要提前与建设单位确定规格、型号、颜色,转角和不同材料交接处要有详细做法。变形缝、雨水管、冷凝水管、排水管的材料和色彩的处理应满足立面美观要求,淡化视觉注意力。(外墙立管色彩与该部位墙面应相同)。立管应避免遮挡开窗和各种留洞。1.5.8 伸缩缝立
16、面盖板材料尽量采用铝合金盖板,勒脚处要与上部墙面相平,暗踢脚做法应标明。1.5.9所有门窗需统一编制门窗表及绘制放大分隔简图,进行编号并注明选料,门窗表中应统计各单体门窗数量。防火门窗的编号需易于识别。厂家出具的门窗等详图及数量统计须设计单位盖章确认。1.5.10 窗户设计时既要考虑外观整体形象。窗外有空调外机,且外机无法从别处安装时,窗户的分格形式应保证外机能从窗户处安装。1.5.11 为了保证工程同质性,同一批次开发项目的各栋号的楼梯扶手样式、同部位门窗尺寸须一致。1.5.12 所有开关插座整齐、美观,并标明其平面定位及安装高度,并与家具布置相结合,符合人的行为模式。1.5.13 厨房抽油
17、烟机、燃气热水器的插座位置应合理,考虑与天然气的安装设置相协调,图纸中插座竖向及平面定位均要标识清楚。1.5.14 空调板的尺寸位置应满足空调的安装,空调插座、空调洞及空调板的位置应相适应,并考虑业主安装室外机的操作方便。客厅考虑采用柜机,卧室考虑挂机,相应的插座位置根据平面布置图及空调的位置设定。空调室外机不应放置在封闭阳台内,空调机位底板面层向外找坡,内外高差20mm,并在百叶横框上预留10小孔,确保能顺利排出雨水。空调板下口做滴水槽。1.5.15 所有管线能暗埋的尽量以最合理的方式暗埋,应明确暗埋方式。1.5.16 设计应严格把好质量关,各种管线、设备箱、留洞、结构、家具布置、插座位置等
18、务必以最美观的方式相互协调,不发生矛盾,平面图与系统图必须相吻合。1.5.17 卫生间窗上口与卫生间排水横管的位置应合理设计,不能对业主装修效果产生重大影响。为防止渗水,卫生间后砌墙均做200高C20混凝土反槛,宽同设计墙体厚度,且与梁板一起浇筑。卫生间小降板后,卫生间周围的梁如不降,不能出现下图所示的情况。1.5.18 地面排水口及地漏应考虑住户安装及美观的要求,标明水平及垂直方向的定位尺寸,以使各标段做法统一。1.5.19 上层住户使用的下水支管不能暴露于下层住户的非厨卫用房内。1.5.20 阳台排水应设地漏,要结合雨水管位置,宜靠近外墙、阳台角端设置,不宜设在门口,阳台地面应向地漏找坡,
19、并标明排水坡度。1.5.21 所有出屋顶污、废水透气管,不能影响上人露台使用,应于下层辅助用房顶拐弯,靠墙或柱边位置伸出屋面。1.5.22 屋顶排水不能先经露台再排至雨水管,必须直接排至雨水管。雨水管的设置尽量隐蔽,不能直接暴露于立面墙上,尽量设于平面凹槽内或阴角处。1.5.23 所有空调冷凝水管或阳台排水管布置于阴角内,注意空调冷凝水管与空调孔洞的位置关系要协调,并应画出雨水管、冷凝水管、阳台排水管、地漏之间的定位详图。底层平面图要表示雨水管位置。空调预留孔墙面预留80 PVC套管,向外倾斜,内外高差20mm以利于冷凝水的排放。室内机安装高度应能使冷凝水从预留套管畅顺排出,并接入室外的PVC
20、冷凝水竖管流下,接入口高度约为窗板下200mm。1.5.24 烟道升出上人屋面应考虑对立面及建筑形象的影响,烟道如非设于外墙部位,一定要升至最顶层女儿墙。1.5.25 餐厅窗户可选用低窗,窗台距楼面建筑完成面500mm。1.5.26 室内外高差、单元门厅与室外高差室内外高差(m)根据总规竖向图单元门厅地面与室外高差(m)根据总规竖向图1.5.27 层高(首层层高、标准层层高、地下室层高、顶层层高):楼号楼体首层层高标准层层高顶层层高地下室层高7#单体3.60m3.10m3.10m2.85m8#、11#单体3.60m2.90m2.90m其它单体2.90m2.90m2.90m商业单体3.60m3.
21、30m3.20m1.5.28 装修面层工程做法:户内楼地面1、20厚挤塑板保温层2、50厚细石砼保护层3、预留30厚地砖楼面住宅地下室地面20厚1:3的水泥砂浆找平层原浆压光车库地面耐磨地面卫生间楼地面预留铺地砖楼面,1.5厚防水涂膜,四周250mm高卷边,卫生间楼地面与其它地面高差2cm楼梯间及休息平台楼面20厚1:3的水泥砂浆找平层,水泥砂浆面层。楼层平台及电梯前室楼面20厚1:3的水泥砂浆找平层,面层为面砖或石材。单元入口、门厅、过道楼地面、墙面及顶棚20厚1:3的水泥砂浆找平层,面层装饰为面砖或石材;墙面采用镶贴面砖或石材,顶棚采用涂料或吊顶装饰。阳台20厚1:3的水泥砂浆找平层,阳台
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