上海四大城市副中心商业地产 (NXPowerLite).ppt

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1、1,四大城市副中心,徐家汇五角场花木真如,2,徐家汇城市副中心 概况,地域范围-以漕溪北路、虹桥路、华山路、衡山路、肇嘉浜路、天钥桥路、天平路7条街交汇的徐家汇广场绿地为中心，沿诸街作放射状辐射，东至宛平路、宛平南路，西到文定路、中漕路，南临零陵路、凯旋路，北达广元路、广元西路，占地面积120公顷。毗邻黄浦、卢湾、长宁、闵行四区，周边辐射力强。人流聚集、立面交通网络发达、商业和商务繁荣、国际化程度高、公共服务设施功能多样定位-上海市城市副中心、商业中心、商务副中心和公共活动中心。集“四个中心”于一体的沪西南现代大商城,3,徐家汇城市副中心,范围：由徐家汇商圈、上影集团公司、上海交通大学和上海体

2、育城所在区域组成。中心区域是徐家汇商圈。结构布局：“圈、线、点、面”，以商圈为中心，点、线为两翼，面为基础联动发展。,4,徐家汇城市副中心-徐家汇商圈,功能：有效整合圈内商业资源，联动发展购物功能的基础上，逐步开发、发展文化、娱乐、餐饮、休闲功能，使商圈功能开发形成一个完整的圈-一期开发：7个百货商厦和餐饮业-二期开发：具备文化、娱乐、餐饮、休闲功能的综合大商厦，文化娱乐中心业态：百货商厦、主题商厦、专业市场、大型超市、餐饮、宾馆、娱乐、办公楼等 经营方针：“个性化经营”、特色经营和“错位竞争”(高、中、低、廉错位),5,徐家汇城市副中心-徐家汇商圈,东方商厦：大型百货零售企业 位置：漕溪北路

3、、虹桥路交汇的漕溪北路8号；地铁1号线出口面积：3万平方米，营业面积1.8万平方米 功能业态：集购物、娱乐、餐饮于一体，8个商场和1家歌舞餐厅 经营范围：世界顶级品牌商品、国内名特优中高档商品和环球百货,弘基休闲广场：集休闲、娱乐、餐饮为一体，有40余家异国风情的餐馆、酒廊、咖啡馆和3000平方米绿化园地，以及小型露天文化广场,新路达华联吉买盛：大型综合市场；徐家汇商圈食品、副食品业态补充 太平洋百货：大型百货公司；港汇广场通过地下通道可直达太平洋百货公司(徐汇店)南门口上海六百：大型百货商店；从太平洋百货四楼经空中走廊，可至上海六百四楼；从上海六百4楼经空中走廊可直达汇金广场百货商厦3楼,6

4、,徐家汇城市副中心-徐家汇商圈,港汇广场：上海市中心区域规模最大的购物中心 位置：虹桥路、华山路交界处，地铁1号线徐家汇站上盖 面积：建筑面积13万平方米，分为7个层面，营业面积7万余平方米，公共活动部分近4万平方米 功能业态：购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务于一体（见右图）空间连续性：隔着虹桥路、华山路，与东方商厦、太平洋百货相望；通过地下通道与两商厦直接相通；长180米宽17米的欧亚式露天步行街，将它与虹桥路上的弘基休闲广场相接 建筑设计：正门有30级大台阶，6层阶梯灯光喷水池，可供露天文艺演出；直径45米圆顶采光、高35米的中庭；180米长的欧亚式步行餐饮休闲街和顶层花园式运动场所；1

5、100个泊位的大型地下停车场。结构布局：地下一层为大型超市，一至四层有富安百货公司、230余家品牌专卖店、五至七层休闲娱乐餐饮,7,徐家汇城市副中心-徐家汇商圈,汇金广场：融商场、公寓多功能为一体；由地下三层车库和地上八层商场及两幢五星级服务式公寓组成 面积：10068平方米，总建筑面积95919.49平方米 投资：7200万美元,汇金广场百货商厦：大型百货商厦（营业面积4万平米）功能业态：购物、休闲、娱乐于一身；主要经营中、高档次的商品“以商养文，以文兴商”：举办世界两栖动物展、美术馆藏文化展等文化艺术活动，将企业经营与文化公益活动有机地结合在一起，以文促商，创造优良的购物环境 空间连通性：

6、从汇金广场百货商厦出来，走过横跨肇嘉浜路的人行天桥，向西便是西亚宾馆、美罗大厦和美罗城,8,五角场城市副中心-高辐射成长型,规划范围：东至民京路、国京路、政立路、国和路一线，西至国定路、政立路、南北向规划道路，南至国定路、国和路，北至殷高路规划面积：3.11平方公里交通：五层立体交通网络（高架道路、车行道、人行地道、下沉式广场及地铁10号线五层立体构筑）定位：集商业、知识产业、生活休闲、办公活动于一体的市级副中心四大商圈规划：环岛商圈以环岛为核心，沿五条马路辐射 政立路商圈以淞沪路、政立路交叉点为核心，沿淞沪路两侧，南起政民路，北至三门路 大型购物中心商圈 居住小区商圈,9,五角场城市副中心-

7、环岛商圈,环岛商圈是五角场地区市级商业副中心的商业集中地，也是该地区未来商业活动的主要地域，具有标志性建筑和综合性功能“一圈五线”的辐射功能：邯郸路-通向市区的干道；毗邻复旦大学、财经大学；四平路-直达外滩；连接同济大学 黄兴路-包括大规模已见或者在建小区 翔殷路-中原小区（40万人）通向市区的要道 淞沪路-通向即将开发的新江湾城消费群特点,10,五角场城市副中心-大连万达商业广场,11,花木城市副中心-概况,地域范围：“上海浦西浦东”城市发展主轴与浦东沿江开发带交汇处，西接陆家嘴金融贸易区，东连张江高科技开发区，为新区政府办公中心所在地，属浦东政治、经济、文化中心面积：21 平方公里交通：“

8、三桥四遂一线”（南浦、杨浦、徐浦大桥和延安路、大连路、复行路、打浦路隧道及地铁二号线）与浦西和全市交通枢纽紧密相连人口：18万常住人口；结构复杂；高档社区的大量涌现，导入了大量外向型、高知高收入型人口环境：浦东最佳的生态环境和人居环境，世纪大道和外环绿带等，成为上海标志性的“绿色”景观。定位：全国及环太平洋地区顶级核心的国际文化交流、商务办公及会展集聚区功能结构：中高档住宅区-已经成型；包括香梅花园、世纪公园、联洋社区等成功的国际社区；大型卖场及超市旗舰店（沃尔玛、家乐福旗舰店、麦德龙、上海最大的易初莲花等）；社区主题商业 写字楼-非典型性商务区 会展、艺术中心,12,13,花木城市副中心-社

9、区主题商业,联洋花木国际社区地理位置优越：地处浦东中心地区，位于碧云社区西面，处于环世纪公园的周边地区；靠近金桥、张江、外高桥等大型高新工贸区总占地面积约5.3平方公里，总建筑面积400万平方米规划居住人口近7万交通便捷：环线、高架、干道云集，板块内还分别拥有1、2号线文化配套设施齐全：西临浦东文化中心，毗邻上海科技馆、浦东图书馆、东方艺术中心等，南对140万平方米的“城市绿肺”世纪公园，东南面则是高档别墅区社区商业功能体现：顶级的社区主题商业中心；“以人为本”的商业理念，引进知名的商家企业，把发展社区商业同社区文化的理念相结合，以适应联洋品牌文化的需要现已建成建筑面积达17621平方米的商业

10、中心；以及占地50920平方米、总建筑面积71300平方米的大拇指广场,14,花木城市副中心-社区主题商业,大拇指广场区位：浦东联洋国际社区，靠近世纪公园和新国际博览中心，辐射面大规模：建筑面积11万平方米；22个建筑体快，现代开放式块状设计总投资：1亿美元消费群体：社区居民以及假日旅游、会展商客等项目定位：直接面向周边居民和前往旅游的人士，兼具时尚、现代、开放性、国际性等特点的高档国际社区的商业中心，浦东新区重要的商业广场业态：购物、休闲、娱乐、美食、酒店、艺术六大功能于一体；包括大型超市、主题商场、精品购物、休闲娱乐、艺术中心、四星级酒店等 商品定位：中高档、一线品牌运营方式：只租不售；特

11、色店、主力店先行 主力店交通：交通便捷；环线、高架、干道云集，轨道2号线和规划中的6号线停车场：500个（不能满足）特点：在开发理念上秉持了“艺术地产”的风格，斥巨资收藏了法国超现实主义艺术大师恺撒的传世名作“大拇指”雕塑以及美国著名波普艺术大师罗伯特印第安纳的经典名作“LOVE”雕塑和其它主题雕塑，并与左右相邻的“思想者”雕塑广场（罗丹广场）及天主教堂和谐相连，营造浓郁的社区艺术文化氛围,15,真如交通城市副中心,区位：位于上海西北部，内环和中环线之间，东至岚皋路，南达中山北路、武宁路，西接真北路，北临沪宁铁路，总占地约6平方公里，核心区用地约1平方公里；普陀区中心位置交通：紧邻铁路上海西站

12、，拥有沪宁高速和沪宁城际快速铁路，是上海和江浙连接的交通枢纽上海市西北部重要的大型聚居区和商业中心，拥有大中型社区近30个，是上海城区的人居重镇。其中，真北路和镇南路沿线房产开发相对成熟，北部万里板块聚集大量人气；社区商业配套成熟定位：依托沪宁发展轴线，结合上海西站枢纽建设，将其建成为上海西北地区的现代商务商业中心和公共活动中心业态构成：办公楼+商业服务设施+住宅+其他配套,16,真如城市副中心-商业开发,曹杨路将建180万平米办公楼和40万平米商业服务设施，其余420万平米住宅，分散在真如副中心各个地方位于真如中心的铜川路水产市场迁出，为真如城市副中心商业空间扩展以及商业开发创造条件,久良财

13、富休闲广场区位：大渡河路、武宁路口，普陀区政府所在地和真如镇政府所在地之间规模：建筑面积22000平方米业态：办公、餐饮和百货三部分，其中服饰礼品百货区从上到下共三层，有84套房屋可容纳110家商铺招商情况：餐饮区已全部营业，40的店铺已经出租，待襄阳路业主入驻后基本满员；6月初正式开业商品定位：主打国际品牌主力店：伊都锦等,17,真如城市副中心,紫色区域为真如镇,上为万里板块；下为梅川路休闲街,左下为铜川路；右上为曹杨路,上海西站,18,三大黄金带商圈,曹安七浦惠南,19,曹安商圈-车轮上的枢纽商圈,地理区位：位于嘉定区、长宁区和普陀区三大中心区交界处功能区位：上海市西北物流园区的服务半径内

14、，接壤江桥物流园区和普陀未来岛开发区，整个大区域开发和物流园区的中心地带；受上海中心城区的直接辐射；依托嘉定的物流、仓储等产业支撑交通：沪宁高速、中环线、沪嘉高速、环系西大道、204、312国道、真北路立交等立体交通网络人流：全市住宅最密集地区之一，且人口导入集中市场积累：近三年交易额从50亿、65亿上升到100亿，初步成为长三角地区最大的商贸物流的核心地带和申城重要的商品集散地；汇集数十家知名专业市场，覆盖多种业态，如上海最大的大米批发市场、最大的轻纺市场、最大的蔬菜批发市场和汽车零配件专业市场等定位：集聚发展第三产业的空间载体，上海市级流通贸易的专业中心、综合型、生态型居住社区、西北角具有

15、较高品位的商业贸易中心核心项目：曹安国际商城、上海国际鞋城、曹安国际电子城、嘉莲华国际商业广场,20,曹安国际商城-后专业市场典范,区位：大曹安商圈的核心区域规模：占地5万平米，建筑面积15万平米投资：10亿元消费群：曹安商圈周边现有居民5万户、周边客流5万次、2公里半径范围内即将导入的50万左右人口项目定位：以特色专业市场为主体、综合发展商贸办公和休闲商业的专业市场示范园区功能：以道路和停车场为界，分为3个功能片区，分别是专业商贸广场、休闲商贸广场和办公商贸广场构造：两个单体大型专业市场，横向沿曹安路联接；建筑产品总长350米；地下一层、地上三层、局部九层；其中地下一层是3.3万平米专用停车

16、场，1-3层是商业商铺，局部四层是品牌展示中心，局部5层以上为办公写字楼；主力铺型20-40平米，最大4-10米大开间经营模式：“城-城战略”即与中国几大世界知名的专业市场群体，如中国义乌小商品城、中国轻纺城、中国皮革城、中国日用品商城、广州步云天地、中国鞋都、浙江市场协会等签约，进行有效联盟和战略合作。以专业市场领跑着的形象，整合多方资源，集成多种商业结构，成为后专业时代的典范。,21,七浦商圈-服装专业商圈,区位：上海市中心，闸北区、虹口区和黄埔区交界处；南隔苏州河，相邻黄埔商区，西近上海新客站，东靠四川北路商业街面积：1.99万平方公里人口：12.2万物流交通状况：辖区内有西藏、河南北路

17、、海宁路、共新路等主干道；覆盖有轻轨、公交网络人流：2万人/日；节假日2.5万人/日；年人流量700-800万人市场沉淀：由小商品市场到批量销售各类服装为主兼营服装敷料的专业市场，经历22年时间，集聚大量人气，形成产业集聚效应；年交易数额为十亿元市场优势：密度大、重复少、特色多、物美价廉、租金对较低商圈发展定位：拥有强大市场辐射功能的，以服装批发市场为主，集购物、旅游、休闲等诸多功能于一体的服装流通型商业中心已有：兴旺、新七浦等七大室内商场 新建：圣和圣广场、七浦路服装批发市场、联富商业广场等,22,七浦商圈,新七浦服装市场规模：占地7200平米，建筑面积3万平米总投资额：2.3亿元总体布局：

18、共六层，地下一层，地上五层，其中四五楼为精品展示厅主营：近万种品牌男装、女装、童装、运动装、休闲装；同时引入众多国际国内知名品牌主要业态：一级服装批发内部配套设施：8部自动扶梯、4部货梯、1部观光梯；电脑导购、消防、保安监视系统、电子商务网络等,圣和圣广场：规模：一期建筑面积8万平米，其中商场和沿街店铺面积约2万平米定位：信息汇集和交换，品牌展示、发布，产品订货、物流等配套服务一体化的专业服装中心业态功能：融营业、办公、居住为一体，包括商场、甲级写字楼、高层住宅等硬件配套：商务网络齐全,23,惠南-主题式商业,区位：上海至洋山新港和东海大桥中间，地处浦东国际航空港和临港新城的中心，是南汇的交通

19、枢纽。东临南汇大学城，南靠南汇工业园区。规划面积：3000公顷人口：30万；其中，中心城区11万交通：高等级公路网络日益完善；海、陆、空国际化立体交通浦东铁路、轻轨以及世界第一条商业运营的磁悬浮列车-到浦东机场10分钟，芦潮港15分钟，上海市中心45分钟；外环线、郊区环线、迎宾大道等一级公路经过，直接和沪宁、沪杭高速连接，出省跨市定位：主题式商业为驱动，逐渐形成新型城镇、特色城镇；建设现代化国际购物贸易平台主要商业项目：五角世贸商城-小商品批发为主题 弘基商业休闲广场-休闲购物 人民东路步行街-国际多元化建筑风格，餐饮休闲 汇展商务广场-餐饮与商务 东西门大街-服装、皮鞋专业特色街 南北大街-通讯产品专业特色街,24,惠南-主要商业项目,五角世贸商城区位：南汇惠南板块规模：建筑面积50万平米定位：上海跨国采购中心；目前上海最大的集展示和贸易于一体的超大型商城业态：研发、设计、展示、交易、物流、电子商务于一体,弘基商业休闲广场区位：南汇惠南板块规模：占地13850平米定位：集购物、餐饮、娱乐休闲、宾馆商务为一体的大型商业广场经营模式：自营为主，1万平米出售，其中5000平米确定业态,