《大学物权法》PPT课件.ppt

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1、引读案例2001年12月，村民李某与所属的村委会签订了一份土地承包合同。合同约定，村委会将村属的15亩荒地承包给李某经营，承包期限为20年。合同签订后，李某对所承包的土地进行了重新规范和整理，并在投资近3000元的承包土地上新打了一眼深井。2004年10月，李某所在的村委会进行了换届选举。换届后的村委会以原村委会与李某所签订的土地承包合同没有召开村民大会，违反民主议定原则为由，将李某所承包的土地强行收回。李某将村委会告上法庭，要求确认合同有效，被告继续履行合同。法院经审理后认为：原告李某与原村委会之间签订的土地承包合同违反了民主议定原则，属于无效合同。原村委会在签订合同中存在明显过错，应当对因

2、合同无效给原告李某造成的经济损失进行赔偿。问：法院的判决正确吗？,第八章 用益物权,关键术语用益物权 土地承包经营权 建设用地使用权 宅基地使用权 地役权,重点问题（1）用益物权的概念和特征应当怎样理解？（2）物权法对用益物权的一般规则是怎样规定的？（3）各类用益物权的概念、法律特征、效力。,第一节 用益物权概述,一、用益物权的概念用益物权，是指非所有权人对他人所有之物所享有的占有、使用和收益的他物权。二、用益物权的社会意义 1用益物权是所有权的一种实现方式 2用益物权的目的是为了满足非所有人利用他人不动产的需求 3用益物权有利于实现物的最高价值的利用,三、用益物权的法律特征 1.用益物权是一

3、种他物权 2.用益物权是以使用和收益为内容的限制物权 3.用益物权为独立物权 4.用益物权的客体一般为不动产四、用益物权的种类1、土地承包经营权2、建设用地使用权3、宅基地使用权4、地役权,第二节 土地承包经营权,一、土地承包经营权概述（一）土地承包经营权概念土地承包经营权是承包人(个人或单位)因从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或其他生产经营项目而承包使用、收益集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。,（二）土地承包经营权特征1土地承包经营权的主体具有特殊性2土地承包经营权的标的物具有特殊性 3土地承包经营权的目的具有特殊性 4土地承包经营权的产生方式具有特定性,

4、二、土地承包经营权的内容1、承包人的权利义务承包人的权利(1)占有承包的土地以及森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的，承包人有权从集体组织取得一定数量、质量、位置的土地以及森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面。(2)使用承包的土地或其他生产资料，独立进行生产经营活动。(3)收取承包土地或其他生产资料的收益，并取得依约定数额向发包人支付收益后所余收益的所有权。公民个人的承包收益，可以继承。,(4)转让承包经营权，这是承包人对其承包权的处分，一般是承包人无劳动力或转营他业而将承包的土地转包。转让承包经营权的收益应归承包人所有。(5)承包人承包土地以后，仍有权按集体组织规定的制度使用集体组织所有的农林

5、设施，如灌溉设施、农机具等。(6)承包地被征收的，土地承包经营权人有权依法获得相应补偿。,承包人的义务(1)妥善使用承包的土地以及森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面。(2)承包人应依承包合同规定的数额向集体组织交付承包土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的收益。(3)承包人应独立承担风险。(4)承包人应当接受集体组织对于其生产经营活动的合法监督、干涉。,2、发包人的权利义务发包人的权利：主要是向承包人收取依承包合同规定数额的承包收益，对承包人的生产经营活动进行监督。发包人的义务：在于交付土地以及森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面给承包人，提供集体组织的农林设施给承包人使用，不得随意干涉承包

6、人的生产经营活动。发包人在承包期内不得调整承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。发包人在承包期内不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。,三、土地承包经营权的取得1基于民事行为取得承包经营权的，包括创设取得和移转取得两种情况。2非基于民事行为而取得承包经营权。主要是继承问题。(1)以家庭承包方式取得的林地承包经营权，承包人死亡的，其继承人可以在承包期内继续承包；(2)以招标、拍卖、公开协商等方式设立的承包经营权，承包人死亡的，其继承人可以在承包期内继续承包。,四、土地承包经营权的消灭1土地承包期届满

7、 2承包地的调整 3土地承包经营权的转让 4发包人收回承包地 5征收6土地因自然原因等而灭失 7土地承包经营权的抛弃,五、土地承包经营权的保护1承包期内，发包方不得收回承包地。承包方于承包期内全家迁入小城镇落户的，应当保留其土地承包经营权或者允许其进行经营权流转。承包方于承包期内全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。,2承包期内，发包方不得调整承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间的承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织三分二以上村民代表同意，并报上级有关行政管理部门批准，承包合同中约定不得调整的，按照其约定。3承包期内，妇女结婚

8、，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地，妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。,一、建设用地使用权概述1、建设用地使用权概念建设用地使用权是因建设用地使用人为建造建筑物或其他工作物而使用他人(国家或集体)所有的土地的权利。2、建设用地使用权特征以他人之物为标的内容上的限制性 土地用途上的特定性 权利本身的独立性及权能上的完备性,第三节 建设用地使用权,二、建设用地使用权内容1、建设用地使用权人的权利占有和使用土地 权利处分：转让、互换、出资、出租、赠与或者抵押 附属行为 取得地上建筑物或其他工作物的补偿,2、建

9、设用地使用权人的义务建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。建设用地使用权人在建设用地使用权消灭时，应当将士地返还给所有权人，原则上应恢复土地的原状。建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。,三、建设用地使用权的取得1、划拨取得概念：是指通过行政划拨的方式取得的土地使用权。特征：（1）没有明确的期限；（2）不须支付土地使用权出让金；（3）不能转让、出租和抵押，符合法律规定的条件的除外。,取得条件1、国家机关用地：权力、行政、司法、军事机关等；2、军事用地：军事设施用地；3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目

10、用地；4、公益事业用地：文教卫体；5、城市基础设施用地：城市给排水，污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、市内公共交通、园林绿化、环保、消防、路标、路灯等；6、其他。,取得程序1、用地单位提交用地申请；2、土地行政主管部门审查和报批；3、土地划拨；4、核发国有土地使用证。,权利的行使1、不得擅自改变土地用途；2、如遇社会公共利益需要，有义务服从人民政府收回土地使用权的决定；3、权利转移必须遵守有关法律、法规的规定。,2、出让取得概念：是指土地使用者通过出让的方式取得的土地使用权。特征：（1）出让方是特定的国家；（2）政府负责，有计划、有步骤地进行；（3）出让不包括地下资源、埋藏物和市政设施；

11、（4）属于要式法律行为出让合同，国有土地使用证。,出让的方式和期限（1）方式：协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让。（2）期限：居住用地70年；工业用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。,案 例 分 析,某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂，向某县级人民政府申请用地2亩（以出让方式取得土地使有权），经县人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地（非耕地）2亩。为保证按时使用土地，工厂与A村签订了土地使用权合同。合同规定A村向工厂出让土地2亩，土地所有权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用

12、权的标准合同写明。据此，请回答以下问题：,案 例 分 析,（1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？（2）县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法？为什么？（3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？,案 例 分 析,（1）无效。因为按照我国有关法律规定，城市规划区内的集体所有土地，必须先依法征为国有，其土地使用权才能出让。土地所有权的出让方只能是代表政府的土地管理局，本例中由A村直接向工厂出让土地使用权是违法的，违法的合同应确认为无效。（2）不合法。依照中华人民共和国城镇国有土地所有权出让和转让暂行条例的规定，工业用地最高年限为50年。,案 例 分 析,（3）该工厂取得土地使用

13、权的合法方式应该是：由人民政府依法定权限批准征用A村的土地，将集体土地转为国有土地，然后再将土地使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权出让合同，工厂依合同向政府缴纳土地使用权出让金，并依法登记，领取土地使用权证书后，取得土地使用权。,一、宅基地使用权概述宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。特征：（1）严格的身份性（2）无偿使用性（3）永久使用性（4）从属性（5）范围的严格限制性,第四节 宅基地使用权,二、宅基地使用权内容1、宅基地使用权人的权利占有宅基地的权利 对宅基地使用、收益的权利 因住房转让而转让宅基地使用权 2

14、、宅基地使用权人的义务按照政府统一规划使用宅基地不得非法转让宅基地使用权,三、宅基地使用权的取得依申请审批程序而取得 其他方式取得：法律直接确认、继承、购买或者赠与房屋时的一并转让,四、宅基地使用权的消灭自然灾害等客观原因导致土地灭失 乡(镇)村公共设施和公益事业建设需要使用宅基地 宅基地使用权人不按照批准的用途使用土地 长期闲置宅基地 宅基地面积超标 房屋灭失,一、地役权概述1、地役权概念地役权，是指依一定目的，以他人土地供自己土地便利之用的权利。供役地是指供他人便利使用的土地；需役地则指受便利之用的土地。问题地役权关系中，供役地与需役地以邻近为其必要条件吗？,第五节 地役权,2、地役权特征

15、地役权具有从属性和不可分性 地役权以他人所有或使用之地为其客体 地役权以供役地提供之便利为其目的,3、地役权与相邻权的关系（1）相邻权的性质是对相邻的不动产所有权的限制或延伸，属自物权；地役权则是为自己土地的便利而使用他人土地的权利，为基本的他物权。（2）相邻权为法律直接规定的权利，其内容由法律规定；而地役权则是按当事人的约定设立或依时效取得的权利，本身并非法定权利。,（3）相邻权依法发生在毗邻的不动产所有权人或使用人之间，既包括土地相邻关系，也包括建筑物的相邻关系；而地役权只发生在土地所有人或使用人之间，不受土地是否毗邻的限制。（4）相邻权的内容包括相邻流水、排水、危害和危险的排除、道路通行

16、、采光、通风、噪音、震动等多方面的关系；而地役权的内容只是为了便利而使用他人土地。（5）相邻权的行使只要不给邻人造成损失，通常是无偿的；而地役权的取得一般是有偿的，当然也可以是无偿的。,二、地役权的内容1、地役权人的权利和义务（1）地役权人的权利供役地的使用权 为必要附随行为的权利 物上请求权（2）地役权人的义务 维持工作物的义务 合理使用供役地的义务 允许供役地所有人使用设置物的义务 支付费用的义务,2、供役地人的权利和义务（1）供役地人的权利供役地人在不妨碍地役权行使的范围内，可对其所有的土地行使一切权利。供役地人在不妨碍地役权行使的范围内，有权使用地役权人设于其地上的工作物之权利。供役地

17、人对有偿的地役权，享有请求给付对价的权利。供役地人基于其正当利益，有权要求变更供役地使用场所与方法。该请求权，当事人不得以法律行为予以排除或限制。,（2）供役地人的义务供役地人负有容忍地役权人于供役地上为一定行为或不为一定行为的义务。当供役地人与地役权人共同利用供役地时，供役地人为节省再行设置之费用，于不妨碍地役权人行使地役权的范围内，有权使用地役权人因行使其权利而为的设置，供役地人应按其受益程度，分担维护设置的费用。供役地人对于设定契约（如约定地役权人可利用供役地人已有设备）的地役权，负有不得任意变更此项设备的义务。,三、地役权的取得 1.地役权基于法律行为取得设定取得让与取得2.地役权基于

18、事实取得 时效取得 继承取得,四、地役权的消灭（1）地役权存续期间届满。（2）土地灭失。（3）供役地被征收，地役权消灭。但需役地被征收时，地役权仍继续存在。地役权会因土地重新规划而致消灭。（4）约定消失事由发生，如解除条件成就。（5）抛弃。（6）法院宣告。（7）混同。,注意一、土地承包经营权1、土地承包经营权自土地承包“合同生效时”设立。2、承包经营权的期限（1）耕地的承包期为30年（2）草地的承包期为30年50年（3）林地的承包期为30年70年,3、流转权（1）在承包经营期限范围内，承包权人有权根据法律规定，采取转包、互换、转让等方式流转土地承包经营权，流转的期限不得超过承包期的剩余期限。如

19、果采取互换、转让方式流转没有办理“登记”手续的，不得对抗善意第三人。（2）通过招标、拍卖、公开协商等方式承包“荒地”等农村土地，依照有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。,（二）建设用地使用权建设用地使用权是指土地所有权中分离出来的物权，独立于土地所有权而存在。1、建设用地使用权的取得凡是工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，不能采取无偿划拨方式。2、登记生效建设用地使用权的取得必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权生效的条件。,3、建设用地使用权的流转“房随地走、地随房走、房地一体”的流转规则建设用地使用权在转

20、让、互换、出资或者赠与时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。当建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。,（三）地役权 地役权是指土地上权利人（包括土地所有人、地上权人以及土地的承租人），为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定得以利用他人土地的权利。其中为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。【问】甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元。在本题中，谁的土地属于供役地？谁的土

21、地属于需役地？,1、地役权的设立（1）地役权自地役权合同生效时设立。（2）当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。2、地役权的期限 地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。,3、地役权的从属性（1）地役权不得与需役地相分离单独转让，不得单独设定抵押。（2）地役权不得与需役地的所有权或使用权相分离，土地承包经营权、建设用地使用权转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。以土地承包经营权、建设用地使用权抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。,【例题】甲、乙公司分别取得在同一街区的两块建设用地，并各盖了10层

22、办公楼，乙临街，甲在其后，甲的后院有一个小出口。但甲为了车队出入更方便，遂与相邻的乙约定：乙不在自己西侧宽5米、长150米的土地上建造房屋，专留给甲的车队通行，期限20年，作为补偿，甲一次性支付给乙100万元。双方签订合同并办理了地役权登记。两年后，甲的下列做法中，符合物权法规定的是()。A、甲将办公楼转让给丙，保留在乙地通行的权利B、甲单独将在乙地通行的权利转让给丙C、甲将办公楼转让给丙，将在乙地通行的权利转让给丁D、甲将办公楼和在乙地通行的权利一并转让给丙,4、地役权的不可分性 地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在。【案例】甲、乙分别取得在同一街区相

23、邻的两块建设用地，并各盖了10层办公楼，乙临街，甲在其后，甲的后院有一个小出口。但甲为了车队出入更方便，遂与相邻的乙约定：乙不在自己西侧宽5米、长150米的土地上建造房屋，专留给甲的车队通行，期限20年，作为补偿，甲一次性支付给乙100万元。双方签订合同并办理了地役权登记。两年后，甲将办公楼卖给了丙、丁各4层，乙将办公楼卖给了戊跟庚两家单位4层和6层。根据物权法的规定，下列表述中正确的是（）。A、丙可以向戊主张通行的权利B、丙可以向庚主张通行的权利C、丁可以向戊主张通行的权利D、丁可以向庚主张通行的权利,5、地役权的效力（1）土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使

24、用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。【解释】先设立地役权，后承包的，承包人享有地役权。【案例】甲、乙两村相邻，乙处在一条小河与甲村之间。甲村为了引河水灌溉自己的1000亩农田、果林，遂与乙村协商通过乙村长1000米、宽10米的土地上修建一条引水渠，作为补偿每年支付给乙村5000元，期限20年。双方签订合同并办理了地役权登记。两年后，甲将灌溉区的一处50亩的果园承包给村民丙，承包期15年，丙对乙村享有地役权吗?,（2）土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。【解释】先承包的，必须经

25、承包人同意，才能设立地役权。【案例】如果乙村将土地承包给ABC在前，与甲村协商修建经过该土地的水渠的地役权合同在后，则修建水渠一事应当经过ABC的同意。（3）需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。,【例题】甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。根据物权法的规定，下列表述中，正确的是（）。A、小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑B、甲公司有权请求乙公司拆除超过6

26、米的建筑C、甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过6米的建筑D、甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过6米的建筑,（4）供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。【例题】甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景。便与相邻的乙约定：乙不能在自己的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元。甲、乙于4月1日签订了合同，并于4月10日进行了登记。两年后，乙将该建设用地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。根据物权法的规定，下列表述中，正确的是（）。A、甲对乙的土地享有的地役权自4月1日设立B、甲对乙的

27、土地享有的地役权自4月10日设立C、甲有权不让丙建高楼，但应每年向丙支付4000元 D、丙有权建高楼，但须补偿甲由此受到的损失,【例题】甲为了能在自己房中欣赏远处风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上建造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙4万元。两年后，甲将该房屋转让给丙，乙将该土地使用权转让给丁,丁不知道甲乙之间的约定.根据物权法的规定，下列表述中，错误的是（）。A、甲、乙之间的约定属于有关相邻关系的约定B、丙可禁止丁建高楼，且无须另对丁进行补偿C、若丁建高楼，丙只能要求甲承担违约责任 D、甲、乙之间的约定因房屋和土地使用权的转让而失去效力,6、地役权的消灭如果地役权人滥用地役权或者约

28、定的付款期间届满后在合理期限内经2次催告未支付费用的，供役地权利人有权解除合同使得地役权消灭。,7、地役权与相邻关系的区别（1）二者的性质不同。相邻关系实质上是相邻不动产所有人或使用人行使权利的延伸或限制，相邻权不是一项独立的民事权利。而地役权是一种物权，它是归属于需役地人的一种用益物权。（2）两者的设立方式不同。相邻关系是法定的，不需要登记程序。地役权是由当事人各方通过合同约定设立，没有经过登记程序，不能对抗善意第三人。,（3）两者的内容不同。地役权的设立是为了使不动产权利人的权利得到更好的行使，是一个比较高的标准。而相邻关系则是为了达到使用的最低标准。（4）相邻关系强调相邻，地役权不一定相邻。虽然地役权多发生在相邻不动产之间，但也可以发生在不相邻的不动产之间。（5）相邻关系的权利取得是无偿的，而地役权合同是有偿的。,案例思考法院对引例的判决分析法院依据当时的法律、法规作出土地承包合同无效的判决并无不妥。但是，如果物权法实施后，对于该类合同法院则不能再认定为无效。因为物权法第131条明确规定：“承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。”而农村土地承包法等法律也没有明确规定村委会发包村属的荒地也必须召开村民大会决定。所以评析律师认为如果物权法实施后，本案中李某的土地承包经营权会依法受法律保护。,