《城市房地产》PPT课件.ppt

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1、市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,第9章 城市房地产管理,重点问题城市土地有偿使用制度城市土地使用权出让城市土地市场交易种类城市住房供给的制度安排国外城市住房保障的基本经验中国城市住房保障存在的问题中国城市住房保障的制度创新,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.1 城市土地权利制度,9.1.1 城市土地的供给与需求城市土地的特性城市土地是指城市区域范围内的陆地和水域及其地上、地下空间的总和。城市土地具有三个层次：一是城市建成区内的用地；二是城市规划区内未建成区内的土地；三是城市行政辖区内的全部土地。城市土地是城市生产力的重要组成要素，是城市社会经济活动最基本的物质资料

2、。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.1 城市土地权利制度,9.1.1 城市土地的供给与需求城市土地的供需关系,一般而言，在城市经济起飞和规模扩张阶段，对土地的需求量很大；中央商务区和交通枢纽等具有区位优势的土地，由于使用价值很高，人们对它的需求程度也很高；相反，城市边缘地带和交通闭塞位置的土地，其需求量就要小得多。,城市土地的需求,包括自然供给和经济供给自然供给是一种无弹性供给，即可供给土地面积不断减少经济供给的目的在于提高土地的经济效益，它存在相互竞争和相互置换的情况，从而可使同一地块的土地从某种用途转变成另一种用途,城市土地的供给,城市土地的供求平衡：由于土地资源的特殊属

3、性，土地供给中很容易出现投机和垄断价格的情况。由于市场机制存在局限性，容易出现市场失灵问题，因此需要政府采取一定的干预措施。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.1 城市土地权利制度,9.1.2 城市土地使用的空间结构,ThemeGallery is a Design Digital Content&Contents mall developedby Guild Design Inc.,同心圆模式,多中心模式,放射型模式,这类城市的不同用途土地围绕着单一核心，有规则地向外扩展成为圆形区域。其核心区域被称为中心商务区（Central Business District,简称CBD）

4、。围绕着中心商务区的通常是不同收入阶层构成的环形居住区。,随着城市用地、人口和经济规模的扩大，许多大城市不是只有一个核心，而是存在多个相对分离的中心。其中，有一个中心在规模和重要性上具有较大优势，其他中心处于亚中心或副中心的地位。,放射形模式是同心圆模式受到交通线的作用而形成的沿着交通线向外延伸的土地使用格局。它在同心圆的基础上，形成了沿铁路、公路和河流的放射扇形模式。扇形城市是企业和个人自由决策的产物。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.1 城市土地权利制度,9.1.3 城市土地的产权关系城市土地所有权,私人部门所有,国家或公共部门所有,即个人、企业和其他私人团体可以拥有土地

5、所有权，土地可以在地产市场上自由买卖。由于土地的特殊属性，土地所有权的使用往往受到一定的限制。,社会主义国家普遍废除土地私有制度，土地所有权归国家或集体所有，国家对土地使用进行统一分配，不允许私自转让或买卖土地。在资本主义制度下，土地也并非完全归私人部门所有，国家和公共部门也拥有一定的土地。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.1 城市土地权利制度,9.1.3 城市土地的产权关系城市土地使用权土地使用权是指使用人根据法律或合同的规定，在法律允许的范围内，对国家、集体或私人所有的土地，享有使用经营的权利。使用经营权：一是土地所有人的使用权，二是非土地所有人的使用权，后者是与所有权相

6、分离的使用权。土地使用权包括支配、收益和处分三项权利。以香港为例,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.1 城市土地权利制度,9.1.3 城市土地的产权关系城市地租城市土地和农业土地一样，都存在绝对地租和级差地租。地租是土地使用者向所有者支付的使用费，是土地所有权在经济上的实现方式。地租可分为绝对地租和级差地租两种形式。绝对地租是指，不论土地本身条件优劣，只要所有权与使用权发生分离，使用者向土地所有者租用土地所必须支付的费用。级差地租是指，土地使用者因为土地等级不同而向所有者支付的数量不等的费用。级差地租也包含两种形式：即级差地租和级差地租。级差地租是指在不同地块进行等量投资，由于

7、土地区位和自然条件不同而形成的级差地租。级差地租是指在同一地块上由于连续追加投资而形成的级差地租。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.1 城市土地权利制度,9.1.4 我国城市土地有偿使用制度城市土地有偿使用制度的概念城市土地有偿使用制度，是指获得国有土地使用权的单位和个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳土地出让金、土地使用税、土地使用费、土地收益金、新增建设用地使用费等制度安排的总称。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.1 城市土地权利制度,9.1.4 我国城市土地有偿使用制度城市土地有偿使用的原则坚持城市土地单一的国家所有制土地所有权与使用权相分离国有

8、土地有偿使用特殊土地无偿划拨,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.1 城市土地权利制度,9.1.4 我国城市土地有偿使用制度城市土地有偿使用的形式,土地使用权出让,土地使用权出租,土地使用权折价出资（入股）,土地使用权授权经营,收缴土地使用费或场地使用费,城市土地有偿使用的形式,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.1 城市土地权利制度,9.1.4 我国城市土地有偿使用制度城市土地有偿使用的税费,4,土地出让金,1,2,3,5,土地使用税,土地使用费,土地收益金,新增建设用地使用费,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,调节收入分配,5,9.1 城市土地权利制

9、度,9.1.4 我国城市土地有偿使用制度城市土地有偿使用的作用,有利于增加财政收入,促使土地集约使用,促进产业合理布局,控制城市规模膨胀,4,1,2,3,全国大中城市2009年度土地出让收入数据,2009年全国土地出让收入达到15910.2亿元，其中房地产用地出让价款13391.8亿元，占出让总价款的84.2%。以下表格显示了全国30个省级城市（省会、自治区首府、直辖市）2009年的土地出让收入及增速。2009年30城市合计土地出让收入7338.21亿元，30城市合计土地出让收入占有全国46%，将近一半。在增速排名表中，增速300%以上的城市有成都、长春、济南、武汉、西宁、南宁、广州等7个；增

10、速200%-300%的城市有重庆、杭州、海口、福州等4个；增速100%-200%的城市有西安、上海、合肥、银川、哈尔滨等5个；增速50%-100%的城市有太原、沈阳、北京、石家庄、贵阳、天津、南京等7个；增速0%-50%以上的城市有昆明1个；负增长的城市有南昌、呼和浩特、郑州、长沙、乌鲁木齐等5个。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,市政管理学（第三版）21世纪公共管理系列教材,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,2010年土地出让金占地方财政收入的比例高达76.6%,市政管理学（

11、第二版）21世纪公共管理系列教材,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,人民日报：土地财政不可持续,20605元/平方米。12月16日，广州市楼面地价再度被刷新。“看来只有中彩票才能买得起房子了。”听到这个消息，在广州工作多

12、年的王先生感叹。当前，国内房地产市场运行面临复杂局面。一线城市房价高昂的头还没有低下，部分二、三线城市又出现上涨。不久前，南京、武汉、杭州等地也都出现高价地。为坚决落实调控措施，国土资源部12月19日发出通知，要求坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。除了流动性过多、通胀预期增强等因素外，不少人认为，房价居高不下的重要原因在于有些地方为获取高额的土地出让金，采取种种措施，推高地价、推升房价。更有舆论称，“土地财政”是高房价的罪魁祸首，“土地财政”不除，房价下不来。该怎样认识“土地财政”？梳理“土地财政”的来龙去脉，厘清利弊，寻求治本之策，不仅关系到房地产市场的长期健康发展，也关系如何防范地方财政和

13、金融风险，如何转变经济发展方式等问题。,1。土地出让金收入逐年增多2009年，全国土地出让金收入相当于同期地方财政总收入的46%左右截至目前，北京、上海今年土地出让金已破千亿元，比去年同期大幅增加。由于土地供应量约为过去两年的总和，今年全国土地出让金有望突破2万亿元。近10年来，各地土地出让金收入迅速增长，在地方财政收入中比重不断提升。资料显示，2001年2003年，全国土地出让金达9100多亿元，约相当于同期全国地方财政收入的35%；2004年，收入近6000亿元。2009年达到1.5万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。在有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有

14、些甚至占80%以上。“土地财政是个俗称，一般是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。”中国土地学会副会长黄小虎说，实际上，土地出让后，地方政府还能获取包括建筑业、房地产业等营业税为主的财政预算收入，这些收入全部归地方支配。仅此两项就占到地方税收的近四成。在一些地方，“土地财政”成了名副其实的“第二财政”，有的甚至成了财政收入的主要来源。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,附着在土地上的收入，还有名目繁多的费。土地从征用、出让到规划建设等环节，土地管理、房产、财政、水利、交通、人防等部门，都会收取不菲的费用。“如果算上以土地作为抵押向银行贷款，地方政府的实际可支配

15、收入会更多。”中国人民大学土地管理系主任叶剑平说，地方政府手中的土地和政府信用是金融机构看好的优质抵押品。近年来，特别是在城市基础设施投融资上，地方政府获得的抵押贷款增长较快。据银监会统计，截至2009年末，地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元。而卖地收入是还贷的主要来源。拍卖槌一落，少则几亿元多则几十亿元甚至过百亿元的收入就来了，土地整理一下，就能到银行换取大量贷款，哪个地方能拒绝这种“快钱”的诱惑？而要加大投资力度，做大GDP，彰显政绩，恐怕没有比围绕着土地做文章更短的路径了。正是认识到土地的资本和资产功能，越来越多的地方开始走上了以“经营土地”来“经营城市”、“经营发展”的道路。,2

16、。过度“以地生财”害处多在“土地财政”模式下，难免产生高价地进而产生高价房，有悖于国有土地为全民所有这一基本属性客观地说，十几年来，“土地财政”对缓解地方财力不足、公共品供给融资难，创造就业机会和提升城市化水平等都有很大促进作用，功不可没。“土地财政”为人诟病，不在于地方政府由此获得了较为充分的财政收益，而是获得这一收益的过程不尽合理、公平，以及可能带来的一系列弊端。“土地财政”所带来的利益联接机制，最为人诟病。“存在多年的土地财政，事实上造就了征地卖地收税收费抵押再征地的滚动模式，在这一过程中，地方政府、开发商、银行成为最大的受益者。”中国社科院农村发展研究所研究员王小映坦言。要维持这一模式

17、，并获取较高收益，就要压低补偿标准征地，再通过拍卖等方式高价出让。几万元一亩征地，几百万甚至上亿元卖给开发商，征地与卖地之间的巨额利润，让不少地方以各种形式规避上级的规划管制、计划控制和审批管理，违规违法用地时有发生，农民“被”上楼现象频频上演，权益得不到有效保护，耕地保护也面临空前压力。而房地产业是这一模式的下游出口，城市购房者最终为高房价“埋单”。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云分析，在这种利益联结机制下，地方政府不但是征地的大买家、土地出让的大卖家，还是收支的大账房。当流动性充裕、房地产市场向好时，地方政府有动力、有能力推升地价和房价；而

18、当楼市出现危机，土地交易冷清时，地方政府的财政平衡压力就会增大，也能通过构筑政策防护墙，扭转楼市下滑趋势。“2008年，各地纷纷出台缓交土地出让金等措施扶持开发商，救市风潮席卷南北就是例证。更令人担忧的是，这种机制像个失去控制的发动机一样，很难停下来。”他说。国有土地毕竟是一种特殊的公共资源，如果将土地供应目标定位于地方财政的利益最大化，将有悖于其基本属性，也有悖于国有即为全民所有这一基本属性。在这种利益联结机制下，难免产生高价地进而产生高房价，房价不断上涨，就会导致住房不断向富裕家庭集中，大多数居民家庭获得住房的能力减弱、机会减少。“政府获取土地出让金及其相关收入的目的应是社会公共服务最大化

19、，在缺少必要制度约束情况下，手段往往成了目的，损害了社会公平。”叶剑平说。“土地财政”还造成资金过度流向房地产领域，不利于优化经济结构。从近几年情况看，房地产已成为“吸金场”，甚至一些生产服装、家电的大企业也纷纷转型做起了开发商。“这不是好现象，毕竟，土地的增值是虚拟的，没有哪个国家可以依靠房地产来实现国富民强。”叶剑平说。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,地方政府土地抵押收入的增长，则加大了金融风险。审计署公布的情况表明，审计调查的18个省、16个市和36个县本级，截至2009年底，政府性债务余额合计2.79万亿元。从债务余额与当年可用财力的比率看，有7个省、10个市和14个县

20、本级超过100%，最高的达364.77%。“这些贷款很大一部分依靠土地出让收入来偿还。当行情看涨、土地出手顺利时，政府可以通过丰厚的土地出让收入归还银行贷款，一旦房价大幅下行，土地价值必定下降，薄薄的抵押合同书力量究竟有限，银行、财政所承担的风险显而易见。”叶剑平说。“土地财政”的收取和使用还严重透支未来收益。黄小虎说，各用途出让的土地达40年、70年不等，地方政府在出让土地时，按照年限累计的地租做了一次性收取并用于当期支出，虽然短时间增加了财政收入，但实质上透支了未来几十年的收益，势必损害子孙后代的利益，相当于“寅吃卯粮”。“土地财政”也是不可持续的。一个城市的建设用地总量是有限的，一旦卖完

21、，后续的财政开支就得不到保证。“城市化进程还有20年左右就会达到70%的平稳期，土地财政之路只能是短期选择，绝非长久之计。”邹晓云说。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.2 城市土地市场管理,9.2.1 城市土地管理原则,城市土地统一管理,土地用途管制,合理利用土地,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.2 城市土地市场管理,9.2.2 城市土地规划管理制定城市土地利用总体规划，需要坚持：（1）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农地；（2）提高土地利用率；（3）统筹安排各类、各区域用地；（4）保护和改善生态环境，保障土

22、地的可持续利用；（5）占有耕地与开发复垦耕地相平衡。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.2 城市土地市场管理,9.2.3 建设土地征收和划拨城市建设土地征收土地管理法规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”征收下列土地的，由国务院批准：（1）征用基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；（3）其他土地超过70公顷的。征收上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市政府批准，并报国务院备案。城市政府征收土地，按照被征收土地的原有用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。,征收土地补偿费计算方

23、法,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.2 城市土地市场管理,9.2.3 建设土地征收和划拨城市土地使用权划拨,下列建设用地，经城市政府批准可以通过无偿划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。,符合下列条件的，经政府土地和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：土地使用者为公司、企业、其他经济组

24、织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；签订土地使用权出让合同，向政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.2 城市土地市场管理,9.2.4 城市土地使用权的出让城市土地使用权的出让年限城市土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或

25、者其他用地50年。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.2 城市土地市场管理,9.2.4 城市土地使用权的出让城市土地使用权的出让方法,是指土地的使用者直接向国有土地的代表人提出有偿使用土地的愿望，并由双方进行谈判、协商出让土地使用权。,是指国有土地的代表人在指定的时间和地点，组织符合条件的土地使用者到场，就某块土地进行公开叫价竞投，按“出价高者优先”的原则确定土地使用者的出让方式。,是指由符合条件的土地使用者以书面投标形式，竞争某块土地的使用权，然后招标人根据一定的要求择优确定土地使用者的出让方式。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.2 城市土地市场管理,9.2

26、.4 城市土地使用权的出让城市土地使用权的回收土地管理法规定，有下列情形之一的，城市政府可以收回国有土地使用权：为公共利益需要使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.2 城市土地市场管理,9.2.5 城市土地的市场交易城市土地市场的结构目前，我国城市土地市场主要有三级：（1）一级市场。即由国家以土地所有者的身份，通过批租将土地的使用权投放市场运行。

27、它表现为城市政府与土地经营者、使用者之间的纵向交易行为，具有垄断性质。（2）二级市场。即由获得土地使用权的经营者，直接将土地投入市场流通，或通过建设商品房间接地将土地投放市场。它表现为土地经营者与使用者之间的横向交易，具有经营性质。（3）三级市场。即由土地使用者通过房产交易而使土地间接进入市场流通，表现为土地使用者之间的横向交易，具有消费性质。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.2 城市土地市场管理,9.2.5 城市土地的市场交易城市土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权进行再转让的行为。它包括出售、交换和赠与三种方式。在土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转

28、让。土地使用权可以依法多次转让，每次转让后的土地使用期限，为土地使用权出让合同上规定的使用年限减去已使用的年限后的剩余期限。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.2 城市土地市场管理,9.2.5 城市土地的市场交易城市土地使用权出租是指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。出租和转让的性质不同：转让意味着土地使用权利的一次性买断；而出租则是把土地租赁给他人使用，出租人仍需履行土地使用权出让合同的各项内容，对土地原有的权利和义务并不发生转移。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地，土地使用权

29、不得出租。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.2 城市土地市场管理,9.2.5 城市土地的市场交易城市土地使用权抵押是指土地使用者以土地使用权作为履行债务的一种债务担保形式。土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人需签订抵押合同，抵押合同不得违背土地使用权出让合同的规定。抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照抵押合同的规定处分抵押财产。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物所有权的，需依照规定办理过户手续。,9.3 城市房产市场管

30、理,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.3 城市房产市场管理,9.3.1 城市住房的特性和城市住房建设的作用城市住房的特性,消费的昂贵性,住房的投资性,位置的固定性,1,2,4,3,建筑的耐久性,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.3 城市房产市场管理,9.3.1 城市住房的特性和城市住房建设的作用城市住房建设的作用,03,02,01,城市住房是市民生活的基本物质资料。,住房建设带动城市房地产业的发展。,住房建设带动许多相关产业的发展。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.3 城市房产市场管理,9.3.2

31、城市住房的供给和需求城市住房的需求城市住房需求受制于：,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.3 城市房产市场管理,9.3.2 城市住房的供给和需求城市住房的供给城市住房的供给方式：,以土地私有制为基础，主要通过市场化方式提供城市住房,将城市住房视为社会福利事业，否认住房具有商品属性,以市场调节为主，同时通过政府干预向低收入者提供廉价住房的住房供给方式,市场调节型,国家分配型,市场调节与政府干预相结合型,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.3 城市房产市场管理,9.3.2 城市住房的供给和需求城市住房的消费城市住房的消费方式：,租赁表现为住房所有权与使用权的分离 住房

32、租金的价格主要取决于：1）折旧费、2）维修费、3）管理费、4）利息、5）税金、6）地租、7）利润,租赁,住房购买主要针对中高收入群体而言商品房的价格构成大体包括：1）土地征用费、2）建筑工程费、3）公共配套设施及基础设施费、4）管理费、5）利息、6）税金、7）利润、8）效用调节,购买,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.3 城市房产市场管理,9.3.3 城市住房制度改革城市住房制度改革历程1980年，全国基本建设工作会议汇报提纲准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅1988年，在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案，“提租补贴”1991年，第二次全国住房制度改革会议，

33、关于全面推进城镇住房制度改革的意见，改革公房低租金1994年，关于深化城镇住房制度改革的决定，实现住房商品化与社会化1998年，关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知，明确规定了深化城镇住房制度改革工作的目标：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，发展住房金融；培育和规范住房交易市场。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.3 城市房产市场管理,9.3.3 城市住房制度改革城市住房供给的制度安排,1）商品住房商品住房，是经政府有关部门批准，通过有偿方式取得国有土地使用权，由房地产开发企业开发建设，建成后用于市场出售出租的

34、房屋。特征：1）商品房的建设和交易通常须经政府审批2）建设用地实行有偿出让，并由具有资格的房地产开发企业依法进行开发建设。3）完全按照市场规律组织生产，并进行交易，具有一般商品的所有特征。4）商品房开发企业以营利为目的，其销售价格实行买卖当事人商议定价，具有较高的利润率。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.3 城市房产市场管理,9.3.3 城市住房制度改革城市住房供给的制度安排,2）经济适用住房经济适用住房是指“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房”。特征：1）经济适用房建设用地以划拨方式供应。2）

35、经济适用房开发建设按照政府组织协调、市场运作的原则。3）经济适用房的规划设计坚持标准适度、经济适用、节能环保的原则。4）经济适用房的价格以保本微利为原则。5）经济适用房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.3 城市房产市场管理,9.3.3 城市住房制度改革城市住房供给的制度安排,商品住房和经济适用住房的主要区别：1）土地使用权出让方式不同。2）供应对象不同。3）价格形成机制不同。4）财产产权不同。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.3 城市房产市场管理,9.3.3 城市住房制度改革城市住房供给的制度安排,3）公共租赁住房简称公租

36、房，是城市政府为解决中等偏下收入家庭和个人的住房问题而提供的政策性租赁房。公租房的产权不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，以低于市场价格向承租者出租。公租房属于保障性住房的一种类型，其特点在于：（1）政府规划，交通便利；（2）户型较小，配套完善；（3）租金较低，转租受限；（4）租售并举，政府回购。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.3 城市房产市场管理,9.3.3 城市住房制度改革城市住房供给的制度安排,4）廉价住房廉租住房也叫廉租房，是一种具有社会救济性质的公共住房。其承租对象是现阶段社会最低收入且住房非常困难的家庭。我国的廉租房实行只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。

37、1998年国务院下发关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，首次提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。根据通知的要求，建设部于1999年制定了城镇廉租住房管理办法。当前，廉租房政策在实施中的主要问题是廉租房供给过少。一些城市迄今仍没有将廉租房建设提上日程。,高房价寓言一则,以前，有个地主有很多地，找了很多长工干活，地主在村子中给长工们盖了一批团结楼住着，住不下的，还有很多就住在村子边上猪圈旁边的小棚子里，凡是到地主这里干活的，都要先住在棚子里，经过地主制定的一套制度评比，表现听话的就可以到村子中心住楼房并管理其他的长工，但是每个月所有的长工们都要交房租。一天，地主的账房先生对地主

38、说：东家，我统计和研究了这几年咱们村子的发展，长工们这几年手上有点钱了，我们认为不妥，如果穷鬼们的钱多了，个个都认为自己是大爷，就不听话了，村子里不安定的因素就会增多，不能让长工们有钱！我想好个办法，能够把他们祖孙三代的收入全部收回到我们账房来，而且还让他们世世代代在这里干活。地主问：有什么办法？账房先生阴险的一笑：现在他们住咱们的房子，每月交租子，不划算，反正都是他们永远住下去，干脆把房子卖给他们，起个名堂叫“房改”！告诉他们土地的所有权肯定是咱们的，但是房子永远归他们了，按照年龄段，干活早的、职位高的、听话的长工买房子便宜，新来的、捣乱的长工做出的贡献小，房子不分了，实行货币化买房子，这样

39、就可以把他们这几年攒的钱收回来。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,地主说：不错，那租金怎么办？账房先生说：照收不误，起个洋名儿，叫“住房公积金”。从所有的长工的工钱里扣，男女都扣，比原来的房租只多不少，我们也补贴点，说白了反正都是他们的钱，羊毛出在羊身上，但是这个洋名称对我们以后拉高房价卖房有帮助，有了这个公积金贷款买房优惠，这样可以吸引长工们到我们这里干活；凡是不想买房子的提高租金，统一叫“物业费！”让他们租不起，租不起的时候他们借钱也得买！地主很高兴，急忙问道：那卖多少钱呢？账房先生：根据目前咱们的统计，房子卖给他们按照这个价格就行（账房先生伸手比划了一下），太高了老长工们会

40、有意见，不利于稳定。房改政策很快实行了，地主赚了好多钱，长工们那个高兴啊！苦干了那么多年总算是有了自己的财产。但是很多长工们不清楚的是，在地主给他们的出售协议里，房子只拥有70年使用权，年后要使用需要继续缴纳使用费。（后话：后来长工们逐渐搞懂了，选举代表要求拥有永久使用权，地主嘴上答应了，暗笑：账房先生说了，不用等年，过几年后咱就扒掉重建）。过了几年，地主的村子发展成城镇了，有很多有钱人来到这里做生意，村子人口越来越多，没地方住。账房先生对地主说：东家，外地有钱人来咱们这里越来越多了，咱们盖新房子卖给他们，赚他们的钱比较快。等咱们村子都是新楼房，就会大大提升村子的形象，吸引更多的有钱人来，这叫

41、“改革开放”。环境好了，老外才肯过来投资。但是盖房子就要从位置最好的地方开始盖起。,地主忙问：哪里的位置好？账房先生：原来咱们团结楼的地方最好，现在叫成熟社区，给咱们打工的一个姓王的老头就说过：盖房子第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这个理念有助于我们提高房价卖给外地有钱人，咱们把长工们的楼房扒掉，盖更高的楼，一部分卖给长工，一部分卖给有钱人，把老王头的口号写在工地边上，肯定能卖个大价钱！账房先生很得意。地主大喜：那咱们的长工们怎么办？他们能买得起吗？卖多少钱合适？账房先生：不怕，咱们的长工们这几年手上又有钱了，这次我们起个名堂叫做“旧城搬迁改造”。至于房价，我们抛点诱饵，给长工点搬迁改造

42、费用，再提高房价，让他们再把这几年挣我们的钱加上，一起给我们，房价达到这个标准就行。地主又实行了。这次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，把家搬了出来，又把这几年的积蓄全拿了出来买房子，地主又赚了好多钱。又过了几年，地主的镇子发展成大城市了，有钱人更多了，地主的土地更值钱了，地主和账房先生的七大姑八大姨，还有二十几个小妾开始倒腾房子卖，赚了很多钱，她们不断的拉高房价，并忽悠城市里的人：房子要涨价，而且会一直涨下去！于是人们纷纷买掏钱房子，房子越发显得紧张（其实很多房子都是空的），中心城区除了账房先生刻意保留的土地外（等着赚更多的钱）已经没有地可以建了，猪圈边

43、上都住满了人。地主在账房先生的指点下，拿着挣到的钱在靠近城里的边上又买了很多地。,账房先生对地主说：东家，咱们把这些新买的地上的房子拆了，在这个地方建别墅，现在很多有钱人都要住别墅，卖给那些有钱的大款能赚一笔！地主说：长工们不干怎么办？账房先生说：咱给他们钱多点儿，起个名堂叫“货币化安置”。咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名堂叫“经济适用房”，给他们修个马车道让他们到那边买房住。地主说：他们钱不够怎么办？账房先生说：不用他们交全款，反正咱们钱庄里的钱都闲着，从咱家的钱庄借钱给他们，让他们交够房款的就卖给他们，余下的从咱们的钱庄出，一年6分利，咱这钱能生钱崽，又没风险，这样可以最大限度的提高房价

44、并挖空长工的口袋，他们就是还贷款和利息也得给我们打一辈子工！咱们的老长工有公积金，贷款利息分利，可以收买人心，保持稳定，创造和谐社会！地主又实行了，从可以到地主钱庄贷款时刻起，房价一下子翻了好几倍，基本上达到了原来房价的倍左右，这全是的首付其起到的作用，长工们拿到很少的一点钱，排队等候地主的经济适用房。又是摇号又是公示，确实住进去的有好几个，后来据说都是账房先生相好的相好住进去了，更多的长工们敢怒不敢言，只好排队等房子。其实账房先生有交待：经济适用房只是个幌子，不能多建，要逼长工们买东家的商品房才是硬道理。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,账房先生暗地里通过私生子提醒长工们：要是

45、觉得自己手上的补偿钱不够，除了到钱庄贷款，还可以向朋友借，向父母要，实在不行男盗女娼也可，多种渠道搞活经济。现在的城市不像过去村子民风朴实，大城市笑贫不笑娼。账房先生又暗地里交待家丁了，卖淫嫖娼的事儿，男的抓住到黑砖窑白干活十年，女的抓住要先罚款再放掉然后再罚再抓。于是，在账房先生的授意下，经济适用房慢腾腾的只建了实际需求的百分之一。此时，地主和账房先生的七大姑八大姨还在继续忽悠房价会不断地上涨。她们找了几个相好的以专家的身份继续忽悠，引经据典，房价还要再涨十年！抛出了穷人和富人要分区分等级生活的理论，于是房价在几个婆娘的操作下竟然真的在不断地上涨，买一套普通的房改房的房款总价已经到了一个长工

46、家庭一辈子都赚不到的钱的程度了！其实都是地主钱庄的钱在捣鬼，只不过是账房先生安排第一百零六个小妾把钱取出来，买自己的房子走个过场而已，之所以安排第一百零六个小妾取钱怕被人家认出来。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,但是有部分不知内情的外地有钱人两眼通红，以更高的价格买房子，寄希望于更有钱的人来买房子。有钱人失去理智的抢购令地主很不高兴，这样下去房子只能是有钱人买了，但是地主很清楚，有钱人根本就是账房先生炮制出来的，本来是要长工们买的，但是长工们买不起，自然就不买了，钱怎么赚？账房先生又出了个主意：不怕，控制房子的户型大小，理直气壮的宣布，为了长工们有房住，即日起，控制建设的面积为

47、平方米的小房子。这样房子的总价低，长工们能够买得起（潜台词：长工们是社会最底层，没有道理住大房子）。我再把首付降到，放贷80%，这样即可以拉升房价，又让他们祖孙三代都给我们打工还贷。于是就像账房先生预计的那样，长工们把祖孙三代的积蓄全拿了出来，交够了首付，到地主的钱庄上又贷了一大笔钱，买了个小房子。地主一家举杯庆祝，而长工们糊里糊涂依然庆幸自己终于在房价高涨之前买到了属于自己的房子，地主和账房先生又大赚了一把，七大姑八大姨趁机又拉升了房价，也赚了一笔。终于，开始有第一个外地有钱人意识到自己做不了真正的炒房庄家，庄家只能是地主和账房先生，不再炒房了（赞一个，有钱人智商确实高于长工们），有钱人纷纷

48、把钱从房市里撤了出来，房价开始下跌了。,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,这时候，账房先生已经感觉到了，没有人陪着他拉高房价了，虽然房价在市场上还没有猛跌，但是已经露出苗头，逐渐清醒的长工们开始闹事了，其中有个原因，就是经济适用房买不到，还没开始卖呢，地主的小妾就告诉已经卖完了，但是市场上又有很多经济适用房的二手房在出售。于是长工们十分生气，后果很严重，地主有点慌，忙问账房先生怎么办？账房先生说：赶紧通知长工们，房子要跌价了，别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈租给他们，结果，这么多年后，长工们的钱全没了，还在租房住，直到永远！,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.3

49、城市房产市场管理,9.3.4 城市住房市场管理城市住房建设管理,城市住房建设规划制度,房地产开发经营制度,综合开发、配套建设制度,鼓励企业参与经济适用房建设,旧区改造和新区建设相结合,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.3 城市房产市场管理,9.3.4 城市住房市场管理城市住房交易管理,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.3 城市房产市场管理,9.3.4 城市住房市场管理城市住房交易管理,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.3 城市房产市场管理,9.3.4 城市住房市场管理城市住房交易管理,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.4 城市住房

50、保障制度,9.4.1 国外城市住房保障制度住房保障是政府为帮助那些依靠自身力量难以从市场上获取必要住房的居民而出台的各类援助政策的总称。住房保障是社会保障的组成部分，其保障对象是中低收入家庭。住房保障通过区别不同的保障对象，对不同社会群体实行分类保障，分别设定各类保障性住房的供应对象、建设标准、销售价格或租金标准。目前中国城市的保障性住房主要有“两限”商品住房、经济适用住房、公共租赁住房和廉租住房四类。美国住房保障制度发展商业性的房屋抵押贷款保险为中低收入家庭购房提供低息贷款对低收入家庭提供住房补贴向低收入家庭提供低租金公共住宅,市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材,9.4 城市住房保