《土地所有权》PPT课件.ppt

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1、第三章 土地所有权,土地所有制,土地,是一个可以保值和增值的特殊物品.土地所有权的归属问题千百年来一直是人们斗争的主题，中国历史上，每一次农民起义都是以和“耕者有其田”类似的口号作号召的，从这个意义上说，每一次农民起义，都是“土地革命”。封建时期的土地革命故事：秦朝陈胜吴广起义“王侯将相，宁有种乎？伐无道，诛暴秦”,唐朝黄巢起义“天补均平”首次提出了“平均”财富的要求清朝太平天国运动“有田同耕，有饭同食，有钱同使，无处不均匀，无人不饱暖”,土地所有制,近代我国土地革命运动一共有5次：1）国民大革命时期打土豪 分田地 2）国共十年对峙时期在根据地开展以“依靠贫雇农，联合中农，限制富农，保护中小工

2、商业者，消灭地主阶级，变封建半封建的土地所有制为农民土地所有制”为路线的土地革命 3）抗日战争时期“双减双交”政策 4）解放战争时期没收地主土地，实行耕者有其田的土地制度，按农村人口平均分配土地 5）建国初期彻底废除封建土地所有制,土地所有制,土地所有制是土地制度的核心土地制度有广义和狭义的概念之分 广义的土地制度是指包括一切土地问题的制度，是人们在一定社会经济条件下，因土地的归属和利用问题而产生的所有土地关系的总称。广义的土地制度包括土地所有制度、土地使用制度、土地规划制度、土地保护制度、土地征用制度、土地税收制度和土地管理制度等 狭义的土地制度仅仅指土地的所有制度、土地的使用制度和土地的国

3、家管理制度。,土地所有制,土地制度人们在拥有、占有、使用、收益和处置土地方面所形成的社会关系的总和。,教材对“土地制度”的定义,重点掌握,补充资料：我国三次土地制度变革,建国以来，我国土地制度经历了三次重大变革：1）1949-1953年土地改革，完成了封建土地所有制向农民土地所有制的过渡；解放后我国土地制度改革是在1947年我党制定的中国土地法大纲的基础上进行的。土地改革法的立法宗旨是：实现土地所有制的转变，建立农民的土地所有制，但这并不是农民土地私有制。农民只是拥有了土地的使用权。中国革命的目的是消除剥削，而剥削的根源就是封建社会私有制，显然，我们不会用一种土地私有制取代另一种土地私有制。,

4、2）1958年的人民公社运动，实现了农民土地所有制向集体所有制的转换；土地改革后，农民虽然分得了土地等生产资料，但由于农村生产力极其落后，农民拥有的生产工具严重不足，生产资料十分缺乏，农民在生产中遇到了很大的困难。面对这种客观现实，走合作经营的道路成为了必然的选择。合作社分为初级社和高级社。地和生产资料是农民参加初级社的合作条件，农民凭借自己的劳动和提供合作的生产资料，分享合作收益。合作社的积极效应是，促进了合作社的产量；使合作社社员的收入大大提高。即实现了1+12的效应。高级合作社的主要特点是：土地和其他主要生产资料归合作社集体所有，以生产队为基本的劳动组织形式，集体劳动，以社为单位统一进行

5、生产计划，产品归合作社集体占有，,补充资料：我国三次土地制度变革,3）1979-1984年农村土地承包经营权制度的确立，建立了在集体所有的土地上设立的土地用益物权制度。从人民公社体制转变为土地承包经营责任制，经历了渐进性的变化过程。1979年9月，党的十一届四中全会通过关于加快农业发展若干问题的决定、1980年9月会议纪要关于进一步加强和完善农业生产责任制的几个问题和1982年1月1日中共中央发出的“一号文件”，这些文件确立了农村土地承包经营权制度，保证了土地制度在所有权不变的前提下，实现了土地所有权与利用权的分离，为以土地利用为中心的土地用益物权制度的建立奠定了基础。三次土地变革有着不同的社

6、会、经济背景，表现出不同的制度特征，但变革的规律基本是相同的，即都是沿着“以土地利用为中心”的土地制度的方向发展。,补充资料：我国三次土地制度变革,土地所有制以国家意志对土地所有权的内涵、性质和地位做出界定，是人们行使土地权利时必须遵守的行为规范。,教材对“土地所有制”的定义,重点掌握,土地所有制争议的实质就是,土地的的增值部分归谁所有的问题.私有制是归私人所有,公有制是归大家所有.土地所有制形式：国家（全民）所有主要存在于社会主义国家国家（国王）所有主要存在于君主立宪制国家国家（中央政府或各级地方政府）所有各级政府分别所有主要存在于联邦制国家,土地所有制形式,土地所有制形式：合作组织集体所有

7、在我国表现为农民集体所有制公共事业部门或团体所有部落、氏族、村社、宗族等所有私人所有,土地所有制形式,土地所有权是土地所有权人对土地的拥有、占有、使用、收益和处分的权利，它是一种权利束。土地所有权的特征：1）权利的基础性 土地所有权是一切与土地有关的物权的权力基础，任何与土地有关的法律关系主体的权利来源于土地所有权。在我国，根据我国宪法和土地管理法的规定，土地所有权的主体只能是国家和集体。,土地所有权的内涵和特征,土地所有权的特征：2）权利的逻辑性 土地所有权是一种权利束，在这几种权利中，拥有权是基础，占有权是前提，使用权和收益权是目的，支配权是手段。因此上述这几种权利之间是存在逻辑关系的。3

8、）权利的派生性 相对于土地私有制国家而言，这是我国土地所有权最具特色和先进的地方。土地的使用权就是从所有权当中分离出去的，还包括地役权和相邻权。,土地所有权的内涵和特征,补充名词：地役权,地役权是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己的土地的权利。地役权的发生须有两个不同归属的土地存在，为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。根据物权法的最新规定，“地役权”自合同生效时设立，当事人要求登记的，可向登记机构申请地役权登记；根据物权法规定，已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。,地役权案例,甲乙两工厂相邻。甲工厂原有一个东门，为了让职

9、工上下班进出方便，想开个西门，但必须借用乙工厂的道路通行。于是，甲乙两工厂约定，甲向乙支付使用费，乙工厂允许甲工厂的员工通行，为此，双方达成书面协议，在乙工厂的土地上设立“通行地役权”，利用期限为10年。双方向登记机构申请地役权登记。在上述案例中，假设办理了地役权登记后，乙工厂转让给了丙工厂，丙工厂还应履行地役权合同 吗？,土地的他项权利是指土地所有权（包括土地使用权）以外的其他权利。土地他项权利是设定在他人所有（或使用）土地的权利，包括：地上权、地役权。他项权利实质上是在他人土地上对他人所有权和使用权的限制。,土地的他项权利,相邻权指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。具体来

10、说，在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。案例：在建房挖沟时，应当与邻人房屋等不动产保持一定距离，不得影响邻人房基，不得将屋檐水或流水泻入邻人的土地或房屋，也不得影响他人通风、采光或生活；相邻一方所有的竹木根枝越界影响他人房屋的通风、采光、建筑物牢固及正常使用的，他方有权责令其截除根枝或伐去竹木，已造成损失的，应予赔偿。,补充名词：相邻权,地役权和相邻权的区别案例,A公司购买了一块位于某市邻近海边的土地，并建一栋豪华酒店。该地旁边有一商店B，A与B曾于1994年5月订立一项书面合同，约定：B在20年内不

11、得抗拒除该商店并兴建高层建筑，以阻碍A的旅客在酒店上眺望大海。为此，A每年向B支付10万，以作为补偿。合同生效后1年，B因经营不善便将其房屋全部转让给C。在与C订立合同时，B未向C提及其与A的协议，C购买到该房屋以后拆掉该房屋，并欲兴建一幢五层楼的旅馆，该旅馆与A酒店相距约200米。A得知这一情况后，立即找B和C交涉，请求C停止兴建旅馆，遭到拒绝；A便在法院提起诉讼，请求法院责令C停止兴建旅馆，请求确认B与C之间转让商店的合同无效，并要求B赔偿损失。,地役权和相邻权的区别案例,问题：1、C兴建五层旅馆是否侵犯A的相邻权?2、A与B的合同属于什么性质?是否设定了地役权?3、B与C的转让协议是否有

12、效?,地役权和相邻权的区别案例,回答：1、我国有人认为眺望妨害也属于相邻关系的内容问题，相邻权所涉及的都是当事人最基本的法律必须维护的生活、生产或安全利益，如通风、通行、用水等基本权利，也就是说如果没有此项权利，可能导致当事人利用不动产的障碍或对自己的基本人身权利造成损害。对于眺望来说则不属于当事人生活、生产中心不可少的利益。易言之，法律无需以眺望为由而要求一方向田比邻的另一方提供便利，或接受限制。正因如此，我国法律并没有将眺望纳入相邻关系调整范围。德国、我国台湾地区民法也同样如此认为。在本案中，C兴建五层楼的旅馆相距A酒店有200米，故而也不会影响A酒店的通风和采光问题。因此，C旅馆的兴建可

13、能会影响A酒店旅客的眺望，但并不构成对A酒店相邻权的侵犯。,地役权和相邻权的区别案例,回答：2、由于在现实中相邻的土地所有人或使用人之间就如何处理相邻关系问题，常常需要进行协商，我国法律并不排斥协商的相邻关系内容，如相邻两方对共墙的维护协议等，但应明确的是这类约定只能是法定相邻的补充，协议的内容不得违背相邻权的基本内涵。因此，这种协议仍然是依法产生而不是单纯依当事人的意志产生。如果当事人纯粹根据相互的协议而设定的以土地为基础的提供便利的权利义务，那么此协议产生的权利则应该是地役权。在本案中，根据我们前面的分析可知眺望不可能成为相邻的内容之一，因此，我们可以确定A与B之间不是相邻关系。但是，他们

14、的协议设定地役权了吗?答案也是否定的，因为地役权是一种独立的物权，这种权利的设定根据不动产物权的公示原则，应当以登记为要件，即只能经过登记，地役权才能算成立。A与B的协议虽存在设立地役权的意图，但因欠缺登记要件而没有能真正设立地役权。,地役权和相邻权的区别案例,回答：3、A与B之间虽然订立了旨在高定地役权的合同，该合同并对B处分商店的权利作出限制，即规定B在20年内不得拆除该商店，并兴建高层建筑。但是，这只是A与B之间的合同义务问题，而且此合同责任从根本上来说并未改善B商店的归属问题，即B对商店仍享有所有权，因此，B仍有权向C转让其商店。(四)A是否有权请求C停止兴建五层楼的旅馆?如前所述，地

15、役权只有在登记后才能成立，从具有公示作用，产生对抗第三人的效力。本案中，A与B协议中是有设定地役权的内容，但因未登记，只成就了A对B的债权，而没有成就A对B土地的物权地役权。所以，它不可能对第三人C产生拘束力。A可以基于B违反合同约定出卖商店而导致合同中A的利益(眺望权)将受到损害，请求B承担违约责任，而不能要求第三人C停止兴建旅馆，也就是说，A无权以其与B订立的合同中取得的权利对抗C。,土地所有权的特征：4）权利的排他性 土地所有权人依法享有排他性的拥有、占有、使用、收益和支配的权利。在我国，所有权所包含的各项权利都可以独立于所有权而存在。所有权权能的分离，往往能给所有权人带来更大的经济效益

16、。,土地所有权的内涵和特征,我国实行的土地所有制为公有制我国现有的土地所有权只有两种形式：国家（全民）土地所有权和集体土地所有权国家土地所有权集体土地所有权,我国土地所有权形式,我国的土地所有权有两种：国有和集体所有。城市的土地一律国有，农村的土地除了国有部分以外，为集体所有。宪法第十条这样规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。然而这两种土地所有权都非常模糊。土地管理法第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。土地管理法第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出

17、让、转让或者出租用于非农业建设。,课堂讨论：房价居高不下的制度性原因是？,1.地方政府垄断城市土地 理论上，国有土地所有权应该属于中央政府，但是实际上，城市的土地完全由各地方的市政府控制。出让土地的收益，是地方财经的重要经济来源。地方政府有强烈的意愿推高土地价格，这是因为：1）土地价格越高，财政收入就越多；2）GDP事实上是评价政绩的唯一标准，土地价格的上升会拉动GDP的上升，因为房地产业的产值变大了；而我国的官员都是换届任命的，行为高度短期化，所以会追求GDP的短期快速上升。2.农民无法获得土地收益 也许有人会说，法律只规定了城市的土地国有，而农村土地是相对便宜的，那么可以去农村买地建房，那样就会有便宜的房子。但是事实上，法律还规定，农村的土地不能用来建商品房，除非土地先卖给政府，商品房只能建在国有土地上。请想象这样一种情景：政府低价收购了农村土地，然后转手高价卖给开发商。在这个过程中，某些人获得暴利，农民却没有得到合理的补偿，无法享受到土地升值的收益。这种事情在中国已经遍地都是了，成为农村矛盾和官员腐化的一个制度性原因。,课堂讨论：房价居高不下的制度性原因是？,