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1、1,别墅,2,1、别墅的概念-32、别墅的特征及出现原因-43、中国别墅的发展历程-54、别墅按建筑形式、建筑风格分类-6-165、别墅按消费方式的分类-176、别墅豪宅应具备的基本要素-18,目录：,3,1、别墅的概念：,别墅，即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。现在普遍认识是，除“居住”这个住宅的基本功能以外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所，现在词义中通为独立的庄园式居所。,我国古代也很早就出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。别墅在国外的出现已经有很长的历史，现代意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念。按其

2、所处的地理位置和功能的不同，又分为：山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅等。“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是VILLA。如VILLA和HOUSE呢？VILLA是SECOND HOME，即第二居所 HOUSE则是第一居所，是一个家。事实上，国内所说的别墅大多为HOUSE在现代建筑而言，别墅通常表现为欧式风格的建筑，容积率低，景观优美，一般都是傍山依水。别墅与其说是一种建筑类型，不如说是一种生活方式，是对居住品质的高要求、对生活高品味的体现。别墅是个性化的，是一種帶有詩意的住宅，它代表著人類的某種理想。,4,2、别墅的特征

3、及出现原因 别墅的特征：稀缺性、独占性、舒适性、个人性。出现原因：别墅的出现最早只是为了满足当时一些久居国内的外籍人士和华侨人士对居住生活的一种需求。随着经济的发展，有经济能力和需求高品味的人士越来越多，带动了国内整个别墅市场的发展，揭开了别墅市场发展的序幕。,5,3、中国别墅的发展历程,第一次出现别墅热销现象是在91年至93年。,93年下半年国务院下发关限制别墅建设等文件，直到97年中国别墅市场一直在低谷徘徊。,1998年国家在土地政策方面的松动以及出现的一系列利好消息，如：停止福利分房，央行开始向购买别墅的个人发放高达80万元的贷款以及国内各大城市经济的回暖，一批以经济型别墅为主的内销别墅

4、项目的兴起，再一次点燃了国内别墅市场的烈火。2000年起，北京、上海、广东三地的别墅项目全面开花，这在很大程度上刺激了中国的别墅市场，从意识形态和建造水平上来讲接近国际水平，它们的发展方向引领着国内整个别墅市场的发展趋势。2003年9月18日，建设部发文停止别墅用地的审批。国土资源部关于加强城市建设用地审查报批工作的有关问题的通知，“报批的房地产开发用地应主要用于普通商品住房、经济适用住房、危旧房改造和城市基础设施建设中拆迁安置用房等建设；严格控制高档商品住房用地，停止申请报批别墅用地。”,6,4、别墅的建筑形式及建筑风格,目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：1）、独栋别墅

5、 2）、联排别墅 3）、双拼别墅 4）、叠拼别墅 5）、空中别墅,A、别墅的建筑形式,7,1）、独栋别墅,【定义】独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。,【特征】私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。,8,2）、联排别墅,【定义】又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门

6、户。,【特征】1、比较注重项目选址，尽量靠山地、靠景、靠水，交通比较方便。2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3、户型设计丰富而前卫，有特色。,9,3）、叠拼别墅,【定义】它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。,【特征】：1.购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。2.稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。3.叠拼户型比联排别

7、墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。,10,4）、空中别墅,【定义】空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。它要求产品符合别墅的基本要求，即全景观，目前这类产品主要存在于成立的高档公寓顶层，在别墅区中还比较少。,【特征】：1.空中别墅的建筑形式弥补了高层建筑的诸多弊端，与普通别墅相比，具有地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉，显示了强大的市场竞争力。2.挑高层高：一般住宅的层高是米，空

8、中别墅的标准是3米多，从3.1、3.3、3.6米不等，比普通房挑高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度很好。,11,B、按照建筑风格区分,按照市场现有的别墅类型，大致可以分为以下几类1）、中式风格别墅（粉墙淡瓦）2）、美式风格别墅（北美风、波西米亚风）3）、欧式风格别墅（简欧风、地中海风）4）、法式风格别墅 5）、日式风格别墅,还有部分类型，比如罗马、希腊、新古典主义等风格不全部举例,12,1）、中式风格别墅,【简介】中式传统建筑风格 在国内建筑市场的 尴尬地位由来已久，传统的中国居住建筑，无论是南方的，还是北方的，与现代住宅的功能要求和现代人的生活方式有比较大的矛盾。但现在随着技术水平的提高和

9、国家经济实力的增加，对于本民族传统居住文化的自信心也在逐步建立。特别是最近几年，一批非常有影响的新中式建筑的诞生，彻底改变了人们的观念。,【简介】中式传统建筑风格 在国内建筑市场的 尴尬地位由来已久，传统的中国居住建筑，无论是南方的，还是北方的，与现代住宅的功能要求和现代人的生活方式有比较大的矛盾。但现在随着技术水平的提高和国家经济实力的增加，对于本民族传统居住文化的自信心也在逐步建立。特别是最近几年，一批非常有影响的新中式建筑的诞生，彻底改变了人们的观念。,13,2）、美式风格别墅,【简介】美国是一个移民国家，建筑风格受到英国、法国、德国、西班牙以及美国各地区原来传统文化的影响较大。因此美国

10、的建筑风格呈现出多元的丰富多彩的国际化倾向。美国的建筑，尤其是住宅，是集当今世界住宅建筑精华之大成后又融合了美国人自由、活泼、善于创新等等一些人文元素，使得美国的住宅成为国际上最先进、最人性化、最富创意的住宅。,【特征】北美风格主要有四个建筑风格：古典风格、文艺复兴古典风格、哥特风格、现代主义风格。因此，北美风格实际上是一种混合风格,不象欧洲的建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的。美式风格与英式别墅相比较，美式别墅的建筑体量普遍比英式别墅大；美式别墅多木结构，而英式别墅主要建筑结构墙体为混凝土砌块；由于气候的差别，英式别墅的坡屋顶较陡；英式别墅空间灵活适用、流动自然。,14,3）、欧式风格别墅,

11、【简介】欧式建筑风格是比较经典的。在别墅市场起步初期，欧式风格是最多的，但是在风格的表现上手法显得粗糙，而且只能是整体表现出风格为欧式，没有特别地选择哪个国家的风格或是哪个具有鲜明地方特征的建筑风格。随着别墅市场日趋成熟，欧式别墅的风格设计呈现多样化，且在尽量避开粗略的风格轮廓，更加细化到某一国家和地区的风格，而别墅建筑造型也更加生动。,【特征】德式建筑简洁大气，法式建筑呈现出浪漫典雅风格，代表项目有普罗旺斯。地中海式建筑风格以清新明快为主。,15,4）、法式风格别墅,【特征】1、布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间。2、贵族风格，高贵典雅。3、细节处理上运用了法式廊柱、雕花、

12、线条，制作工艺精细考究。4、点缀在自然中，崇尚冲突之美。,【简介】法式风格讲究将建筑点缀在自然中，在设计上讲求心灵的自然回归感，给人一种扑面而来的浓郁气息。开放式的空间结构、随处可见的花卉和绿色植物、雕刻精细的家具所有的一切从整体上营造出一种田园之气。不论是床头台灯图案中娇艳的花朵，抑或是窗前的一把微微晃动的摇椅，在任何一个角落，都能体会到主人悠然自得的生活和阳光般明媚的心情,16,5）、日式风格别墅,【简介】日式设计风格直接受日本和式建筑影响，讲究空间的流动与分隔，流动则为一室，分隔则分几个功能空间，空间中总能让人静静地思考，禅意无穷。传统的日式家具将自然界的材质大量运用于居室的装修、装饰中

13、，不推崇豪华奢侈、金碧辉煌，以淡雅节制、深邃禅意为境界，重视实际功能。日式风格特别能与大自然融为一体，借用外在自然景色，为室内带来无限生机，选用材料上也 特别注重自然质感，以便与大自然亲切交流，其乐融融。,【特征】传统的日式家具以其清新自然、简洁淡雅的独特品味，形成了独特的家具风格。对于活在都市森林中的我们来说，日式家居环境所营造的闲适写意、悠然自得的生活境界，也许就是我们所追求的。日式风格装修的特点是淡雅、简洁,它一般采用清晰的线条，使居室的布置带给人以优雅、清洁，有较强的几何立体感。,17,生活型经济别墅：就是把别墅作为第一居所需求。大多建造在城市郊区附近，或独立或群体，环境幽雅恬静，有花

14、园绿地，交通便捷，便于上下班；这类别墅一般面积适中、总价较低，适合少量政府级官员和国企副总级以上人物、经营实体或贸易人、从事金融、证券、保险业的高收入人士。度假型的别墅：建造在人口稀少、风景优美、山清水秀的风景区，供周末或假期度假消遣或疗养或避暑之用；购买这类别墅的人基本上都有两套房，一套在市区，一套在郊区，五天住市区，两天住郊区。这类别墅适合的人群比较散，既有私营企业老板，也有文化界成功人士，还有持外国护照在内地做生意的华人。出租型别墅：这类别墅虽然价格较高，但由于环境和管理水平优于经济别墅，离市区和机场的距离不算远，很受“空中飞人”的青睐，出租率很高，再加上出租价格不低，很适合投资。租客大

15、都是外资企业的高级职员或高层管理人员。经营型别墅：就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅，一般来说，别墅仅仅是度假区的一个组成部分，还有如酒店、娱乐设施等相关营业性配套共同组成。而且，通常不公开出售，每栋不分割产权。商住型别墅：一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。,5、别墅按消费方式的分类,18,要素一：水景设置得灵动自然并不是所有的别墅一定要有河流，但是水代表智慧，水景一定会让小区灵动起来。”,6、别墅豪宅应具备的基本要素,要素二：运动场所唤起运动欲望别墅区内运动设施的建设，能随时唤起人们的运动欲望，才是有品位别墅的象征。,要素三

16、：风景设置一定要宛若天成虽然房屋是新建的，但是小区内的环境却能给人一种古老、宁静、生活多年的感觉，有些别墅区，进了门便能看见两排银杏树，给人以生长多年的感觉，其实这些树都是直接移植进来的！优秀的景观设置应当是人工和自然相结合，最后产生虽由人为，宛若天成的感觉！”,要素四：户型也得“以人为本”,要素五：容积率要越小越好容积率直接反映的是楼盘的建筑密度，在别墅楼盘中，它还影响着每个业主私家庭院的大小、享有绿化面积的多寡、环境是否幽静、户型是否私密。,要素六：风格问题不能忽视究竟哪一种风格会成为经典？有人曾经做过这样的比喻：如果把公寓比做男人的西服，别墅则绝对是女人的晚礼服。一件晚礼服怎样才不会过时？有人会告诉你，应该是线条简单的，样式大方的。同理，选别墅也应选择外观颜色相对中性，户型大方、功能多忠实于居住本身的。,