《其他税会计》PPT课件.ppt

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1、第十章 其他税会计本章重点难点 通过本章学习，主要了解和掌握城市维护建设税、印花税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、车船使用（牌照）税、车辆购置税的基本内容、计算方法及其会计处理。,第一节 城市维护建设税会计,一、城市维护建设税概述（一）纳税义务人 城建税的纳税义务人，是指负有缴纳“三税”义务的单位和个人。一般情况下，“三税”的纳税义务人即是城建税的纳税义务人。不同的是，外商投资企业和外国企业是“三税”的纳税义务人，但对其不征收城建税。,二、应纳税额的计算,（一）税率 1一般规定按纳税人所在地 城建税按纳税人所在地的不同，设置了三档差别比例税率(城建税税率有7%、5%和1%三档)。,

2、2特殊情况按缴纳“三税”所在地 对下列两种情况，可按缴纳“三税”所在地的规定税率就地缴纳城建税：（1）由受托方代征代扣“三税的单位和个人（如消费税委托加工环节），其代征代扣的城建税按受托方所在地适用税率；（2）流动经营等无固定纳税地点的单位和个人，在经营地缴纳“三税”的，其城建税的缴纳按经营地适用税率。,（二）计税依据 城建税的应纳税额纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额适用税率 关于计税依据的理解，应注意以下几点：（1）纳税人违反“三税”有关税法而加收的滞纳金和罚款，不作为城建税的计税依据，但纳税人在被查补“三税”和被处以罚款时，应同时对其偷漏的城建税进行补税和罚款。,（2）要免征或者

3、减征“三税”，也要同时免征或者减征城建税。但对出口产品退还增值税、消费税的，不退还已缴纳的城建税。（3）海关对进口产品代征的增值税、消费税，不征收城建税。,三、城市维护建设税的会计处理,企业进行城市维护建设税的会计处理时，应设置“应交税费应交城市维护建设税”账户。【例10-1】某汽车厂所在地为省会城市，当月实际已纳的增值税275万元，消费税400万元，营业税25万元。则：应纳城市维护建设税（27540025）7%49（万元）,借：营业税金及附加 490 000 贷：应交税费应交城建税 490 000 缴纳税款时：借：应交税费应交城建税 490 000 贷：银行存款 490 000,教育费附加的

4、计算方法，与城市维护建设税基本相同。仍以上例，设教育费附加计征率为3%，计算应缴教育费附加，并作会计分录如下：应缴教育费附加（27540025）3%21（万元）借：营业税金及附加 210 000 贷：应交税费应交教育费附加 210 000,第二节 印花税会计,一、纳税义务人 印花税的纳税人，是在中国境内书立、使用、领受印花税法所列举的凭证，并应依法履行纳税义务的单位和个人，包括内、外资企业，各类行政（机关、部队）和事业单位，中、外籍个人。,具体可分为以下六种人。1立合同人；2立据人；3立账簿人；4领受人；5使用人；6.电子应税凭证的签订人,二、税目和税率印花税共有l3个税目，即：(一)购销合同

5、。包括供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂、补偿、贸易等合同。(二)加工承揽合同一包括加工、定做、修缮、修理、印刷、广告、测绘、测试等合同。(三)建设工程勘察设计合同。包括勘察、设计合同。(四)建筑安装工程承包合同。包括建筑、安装工程承包合同。承包合同，包括总承包合同、分包合同和转包合同。,(五)财产租赁合同。包括租赁房屋、船舶、飞机j机动车辆、机械、器具、设备等合同，还包括企业、个人出租门店、柜台等签订的合同。(六)货物运输合同。包括民用航空、铁路运输、海上运输、公路运输和联运合同，以及作为合同使用的单据。(七)仓储保管合同。包括仓储、保管合同，以及作为合同使用的仓单、栈单等。(八)借款合

6、同。银行及其他金融组织与借款人(不包括银行同业拆借)所签订的合同，以及只填开借据并作为合同使用、取得银行借款的借据。融资租赁合同也属于借款合同。,(九)财产保险合同。包括财产、责任、保证、信用保险合同。以及作为合同使用的单据。财产保险合同，分为企业财产保险、机动车辆保险、货物运输保险、家庭财产保险和农牧业保险五大类。(十)技术合同。包括技术开发、转让、咨询、服务等合同，以及作为合同使用的单据。,(十一)包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据和土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同等权力转移合同。(十二)营业账簿。指单位或者个人记载生产经营活动的财务会

7、计核算账簿。营业账簿按其反映内容的不同，可分为记载资金的账簿和其他账簿。(十三)权利、许可证照。包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。,税率：印花税的税率有两种形式，即比例税率和定额税率。(一)比例税率。在印花税的l3个税目中。各类合同以及具有合同性质的凭证、产权转移书据、营业账簿中记载资金的账簿，适用比例税率。印花税的比例税率分为4个档次，分别是0.5、3、5、l。1适用05。税率的为“借款合同”；2适用3税率的为“购销合同”、“建筑安装工程承包合同”、“技术合同”；3适用5税率的是“加工承揽合同”、“建筑工程勘察设计合同”、“货物运输合同”、“产权转移

8、书据”、“营业账簿”税目中记载资金的账簿；4适用1o税率的为“财产租赁合同”、“仓储保管合同”、“财产保险合同”；5适用1o税率的还有“股权转让书据”（二）定额税率。其他账簿、权利许可证照，每件5元。,三、计税依据的一般规定 纳税人的应纳税额=应税凭证计税金额(或应税凭证件数)适用税率，计税金额就是印花税的计税依据：1购销合同（1）购销合同的计税依据为购销金额。（2）商品购销活动中，采用以货换货方式进行商品交易签订的合同，是反映既购又销双重经济行为的合同。对此，应按合同所载的购、销合计金额计税贴花。合同未列明金额的，应按合同所载购、销数量依照国家牌价或者市场价格计算应纳税额。,【例题】甲公司与

9、乙公司签订一份加工合同，甲公司提供价值30万元的辅助材料并收取加工费25万元,乙公司提供价值100万元的原材料。计算甲公司应纳印花税。【解析】加工承揽合同印花税的计税依据为受托方收取的加工费和提供的辅助材料金额之和。应纳印花税=（30+25）0.510000=275（元）【例题】某电子企业4月与某工厂签订加工承揽合同，受托加工一批专用电子部件。合同规定，电子企业提供价值85万元的原材料和辅料，另收加工费20万元。应纳税额=850.3+200.5=255+100=355（元）,2加工承揽合同 加工承揽合同的计税依据为加工或承揽收入。这里的加工或承揽收入额是指合同中规定的受托方的加工费收入和提供的

10、辅助材料金额之和。3建筑安装工程承包合同（1）建筑安装工程承包合同的计税依据为承包金额。（2）施工单位将自己承包的建设项目，分包或者转包给其他施工单位所签订的分包合同或者转包合同，应按新的分包合同或转包合同所载金额计算应纳税额。,【例题】某建筑公司与甲企业签订一份建筑承包合同，合同金额6000万元（含相关费用50万元）。施工期间，该建筑公司又将其中价值800万元的安装工程转包给乙企业，并签订转包合同。该建筑公司此项业务应缴纳印花税（）。【答案】D【解析】施工企业将承包工程分包或转包所签合同,应根据分包合同或转包合同记载金额计算应纳税额,该建筑公司此项业务应纳印花税=(6000+800)0.3=

11、2.04(万元)。,4货物运输合同（1）货物运输合同的计税依据为运输费用，但不包括装卸费用。（2）对国内各种形式的货物联运，凡在起运地统一结算全程运费的，应以全程运费作为计税依据，由起运地运费计算双方缴纳印花税；凡分程结算运费的，应以分程的运费作为计税依据，分别由办理运费结算的各方缴纳印花税。,5产权转移书据（1）产权转移书据的计税依据为所载金额。（2）现行印花税法规定，股份制试点企业向社会公开发行的股票，因购买、继承、赠与所书立的股权转让书据，均依书立时证券市场当日实际成交价格计算的金额，由立据双方当事人分别按2的税率缴纳印花税。6营业账簿。（1）营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为“实

12、收资本”与“资本公积”两项的合计金额。（2）其他账簿的计税依据为应税凭证件数。,四、印花税计税金额特殊规定（一）应当全额计税，不得作任何扣除（二）同一凭证，载有两个或两个以上经济事项而适用不同税目税率，分别记载金额的，分别计算，未分别记载金额的，按税率高的计税。（三）按金额比例贴花的应税凭证，未标明金额的，应按照凭证所载数量及国家牌价计算金额；没有国家牌价的，按市场价格计算金额，然后按规定税率计算应纳税额。,（四）应税凭证所载金额为外国货币的，应按照凭证书立当日国家外汇管理局公布的外汇牌价折合成人民币，然后计算应纳税额。（六）有些合同，在签订时无法确定计税金额，可在签订时先按定额5元贴花，以后

13、结算时再按实际金额计税，补贴印花。（七）应税合同在签订时纳税义务即已产生，应计算应纳税额并贴花。所以，不论合同是否兑现或是否按期兑现，均应贴花完税。对已履行并贴花的合同，所载金额与合同履行后实际结算金额不一致的，只要双方未修改合同金额，一般不再办理完税手续。,（八）对有经营收入的事业单位，记载经营业务的账簿，按每件5元。（九）商品购销活动中，采用以货换货方式进行商品交易签订的合同，应按合同所载的购、销合计金额计税贴花。（十）施工单位将自己承包的建设项目，分包或者转包给其他施工单位所签订的分包合同或者转包合同，应按的分包或转包合同所载金额计算应纳税额。,（十一）对股票交易征收印花税均依书立时证券

14、市场当日实际成交价格计算金额，由立据双方当事人分别按1（从2007年5月30日起为3）的税率缴纳印花税。（十二）对国内各种形式的货物联运，凡在起运地统一结算全程运费的，应以全程运费作为计税依据，由起运地运费结算双方缴纳印花税；凡分程结算运费的，应以分程的运费作为计税依据，分别由办理运费结算的各方缴纳印花税。,【例题】某高新技术企业2004年8月开业,注册资金220万元,当年发生经济活动如下：（1）领受工商营业执照、房屋产权证、土地使用证各一份；（2）建账时共设8个账簿，其中资金账簿中记载实收资本220万元；（3）签订购销合同4份，共记载金额280万元；（4）签订借款合同1份，记载金额50万元，

15、当年取得借款利息0.8万元；（5）与广告公司签订广告制作合同1份，分别记载加工费3万元，广告公司提供的原材料7万元；（6）签订技术服务合同1份，记载金额60万元；（7）签订租赁合同1份，记载租赁费金额50万元；（8）签订转让专有技术使用权合同1份，记载金额150万元。,要求：按下列顺序回答问题，每问均为共计金额：（1）计算领受权利许可证照应缴纳的印花税；（2）计算设置账簿应缴纳的印花税；（3）计算签订购销合同应缴纳的印花税；（4）计算签订借款合同应缴纳的印花税；（5）计算签订广告制作合同应缴纳的印花税；（6）计算签订技术服务合同应缴纳的印花税；（7）计算签订租赁合同应缴纳的印花税；（8）计算签

16、订专有技术使用权转让合同应缴纳的印花税。,【答案】（1）计算领受权利许可证照应缴纳的印花税：应纳税额=35=15（元）（2）计算设置账簿应缴纳的印花税：应纳税额=7522000000.5=1135（元）（3）计算签订购销合同应缴纳的印花税：应纳税额=28000000.3=840（元）（4）计算签订借款合同应缴纳的印花税：应纳税额=5000000.05=25（元）,(5）计算签订广告制作合同应缴纳的印花税：应纳税额=30000*0.5+70000*0.3=36(元)（注：广告制作合同属于加工承揽合同，受托方提供原材料的，原材料金额与加工费在合同中分别列明的，原材料按购销合同计税，加工费按加工承揽

17、合同计税，二者合计为应纳税额。）（6）计算签订技术服务合同应缴纳的印花税：应纳税额=6000000.3=180（元）（7）计算签订租赁合同应缴纳的印花税：应纳税额=5000001=500（元）（8）计算签订专有技术使用权转让合同应缴纳的印花税：应纳税额=15000000.5（按产权转移书据纳税）=750（元）,五、税收优惠1.对已缴纳印花税凭证的副本或抄本免税2.对财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据免税3.对国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同免税4.对无息、贴息贷款合同免税,5.对外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所书立

18、的合同免税6.对房地产管理部门与个人签订的用于生活居住的合同免税7.对农牧业保险合同免税8.对特殊货运凭证免税9.企业改制过程中有关印花税征免规定,六、纳税申报1纳税义务发生时间：纳税人书立、领受或者使用印花税法列举的应税凭证的同时，纳税义务即已产生。2印花税的纳税办法有以下三种：（1）自行贴花。（2）汇贴或汇缴办法。（3）委托代征。,3违反印花税法的处罚规定（1）在应纳税凭证上未贴或少贴印花税票的或者已粘贴在应税凭证上的印花税票未注销或者未划销的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少数的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。（2）已贴用的印花税票揭下重用造成未缴或少缴印花税

19、的，由税务机关追缴其不缴或者不缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（3）伪造印花税票的，由税务机关责令改正，处以2000元以上1万元以下的罚款；情节严重的，处以1万元以上5万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。,七、印花税的会计处理,借：固定资产 无形资产 管理费用（销售费用）固定资产清理 其他业务成本等 贷：银行存款 企业在债务重组时，债务人应缴的印花税，应借记“管理费用”，贷记“银行存款”；债权人则应借记“长期股权投资”，贷记“银行存款”。,第三节 契税会计,一、征税对象的一般确定 契税的征税对象是境内转移土地、房屋权

20、属。1.国有土地使用权出让 2.土地使用权的转让 3.房屋买卖（1）以房产抵债或实物交换房屋（2）以房地产作投资或作股权转让（3）买房拆料或翻建新房，应照章征收契税 4.房屋赠与 5.房屋交换,二、纳税义务人 契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。三、应纳税额的计算（一）税率 契税实行35的幅度税率。（二）计税依据 契税的计税依据为不动产的价格。,契税的计税依据具体有以下几种情况：1国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。2土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。3土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地

21、使用权、房屋的价格差额。4以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。,三、契税的征收管理1纳税义务发生时间 纳税人应当在签订土地、房屋权属转移当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天为纳税义务发生时间。2纳税期限 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款，索取完税凭证。,四、契税的会计处理（一）企业的会计处理预提税金时，作会计分录如下：借：固定资产、无形资产 贷：应交税费应交契税缴纳税金时，作会计分录如下：借：应交税费应交

22、契税 贷：银行存款 单位也可以不通过“应交税费应交契税”账户，当实际缴纳契税时，借记“固定资产”、“无形资产”账户，贷记“银行存款”账户。,第四节 土地增值税会计,一、土地增值税概述（一）纳税义务人 转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人均为土地增值税的纳税义务人。1.不论法人与自然人2.不论经济性质3.不论内资与外资企业，中国公民与外籍个人。4.不论部门,(二）征税范围 1征税范围的规定：（1）转让国有土地使用权。（2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。2征税范围的界定标准：（1）国有土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。（

23、2）转让土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。（3）收入土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。,3对若干具体情况的判定(一)以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的（1）出售国有土地使用权的。（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的。（3）存量房地产的买卖。,3对若干具体情况的判定(一)以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的（1）出售国有土地使用权的。（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的。（3）存量房地产的买卖。,(二)以继承、赠与方式转让房地产的 这种情况因其只发生房地产产权的转让，没有取得相应的收入

24、，属于无偿转让房地产的行为，所以不能将其纳入土地增值税的征税范围。,(三)房地产的出租 房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让。因此，不属于土地增值税的征税范围。,(四)房地产的抵押 对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税：对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列人土地增值税的征税范围。,(五)房地产的交换 这种行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按土地增值税暂行条例规定，它属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实。可

25、以免征土地增值税。,(六)以房地产进行投资、联营 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。,(七)合作建房 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。,(八)企业兼并转让房地产 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。,(九)房地产的代建房行为 这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入

26、的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。,(十)房地产的重新评估 这主要是指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值的情况。这种情况房地产虽然有增值，但其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。,二、税率 土地增值税实行四级超率累进税率：(一)增值额未超过扣除项目金额50的部分。税率为30。(-)增值额超过扣除项目金额50、未超过扣除项目金额100的部分，税率为40。(三)增值额超过扣除项目金额100、未超过扣除项目金额200的部分，税率为

27、50。(四)增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60。,三、应税收入与扣除项目的确定,（一）应税收入的确定 从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。（二）扣除项目的确定 税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括如下几项：（1）取得土地使用权支付的金额（2）房地产开发成本（3）房地产开发费用（期间费用）（4）与转让房地产有关的税金（5）其他扣除项目,（三）应纳税额的计算1.从事房地产开发的纳税人应纳税额的计算(1)确定转让房地产收入总额(2)确定增值额的扣除项目取得土地使用权支付的金额房地产开发成本房地产开发费用（期间费用）与转让房地产有关的税金（两税一费）其他扣除项目（加

28、计扣除）,（3）确定增值额（4）确定增值额与扣除项目金额之比（5）计算应缴土地增值税额 应缴土地增值税额=增值额税率 扣除项目金额速算扣除率,【例10-10】某房地产开发公司转让一块已开发的土地使用权，取得转让收入1 400万元，为取得土地使用权所支付金额320万元，开发土地成本65万元，开发土地的费用21万元，应纳有关税费77.7万元。计算应纳土地增值税如下：1.开发费用21万元，未超过前两项成本之和的10%（38.5万元），可据实扣除 2.扣除项目金额（32065）（120%）2177.7560.7（万元）3.增值额1 400560.7839.3（万元）4.增值额占扣除项目比例839.35

29、60.7 149.69%5.应纳税额839.350%560.715%335.54（万元）,【例10-11】某房地产开发公司转让高级公寓一栋，共获得货币收入7 500万元，获得购买方原准备盖楼的钢材2 100吨（每吨2 500元）。公司为取得土地使用权所支付的金额1 450万元，开发土地、建房及配套设施等共支出2 110万元，开发费用共计480万元（其中：利息支出295万元，未超过承认标准），转让房地产有关的税金共付47万元。计算应纳税额如下：,1.收入额7 5002 1000.258 025（万元）2.其他开发费用实际支出比例（480295）（1 4502 110）5.2%超过5%的限额，按5

30、%计算如下：（1 4502 110）5%178（万元）扣除项目金额（1 4502 110）（120%）295178474 792（万元）3.增值额8 0254 7923 233（万元）4.适用级次3 2334 79267.5%5.应纳税额3 2334O%4 7925%1 053.6（万元）,2.非从事房地产开发的纳税人应纳税额的计算(1)确定转让房地产收入总额(2)确定增值额的扣除项目取得土地使用权支付的金额旧房及建筑物的评估价格=重置成本成新率与转让房地产有关的税金（3）计算应缴土地增值税额,四、税收优惠1.对建造普通住宅的税收优惠 纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目20的，免征土

31、地增值税。2.对国家征用收回的房地产的税收优惠 因国家建设需要征用、收回的房地产，免征土地增值税。3.对个人转让房地产的税收优惠 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自由住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。,五、征收管理（一）纳税申报：在转让房地产合同签订后的7日内办理纳税申报。（二）纳税地点：房地产所在地主管税务机关。,六、土地增值税的会计处理,（一）主营房地产业务的土地增值税会计处理1.计算土地增值税时：借：营业税金及附加 贷：应交税费应交土地增值税2.实际缴纳土地增值税时：借

32、：应交税费应交土地增值税 贷：银行存款等,（二）兼营房地产业务的土地增值税会计处理 兼营房地产业务的企业转让房地产应交的土地增值税，与其应交营业税一样，也记入“其他业务成本”账户。企业按规定计算出应交纳的土地增值税时，借记“其他业务成本”，贷记“应交税费应交土地增值税”。企业实际交纳土地增值税时，借记“应交税费应交土地增值税”，贷记“银行存款”。,第六节 房产税会计,一、房产税概述 房产税是指以房产为征税对象，按照房产的评估值征收的一种财产税。,（一）纳税义务人 房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人。具体包括三种人：1产权所有人。2承典人，在房产抵押期间，房产所有人不能控制房产，承典人享有房产

33、的使用和收益之权。3代管人或者使用人：当产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳房产税。,（二）征税对象房产（三）征税范围 1房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。2房产税的征税范围不包括农村。（四）计税依据 1.从价计征计税依据是房产原值一次减除10%30%的扣除比例后的余值。对房产原值需要说明的是：（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。,需要注

34、意的特殊问题：第一，以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：（1）以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；（2）以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。第三，房屋附属设备和配套设施的计税规定 2.从租计征计税依据为房产租金收入。,（五）房产税应纳税额的计算 房产税的计算办法有从价计征和从租计征两种，其应纳税额的计算见下表：计税办法 计税依据 税率 计算公式从价计征 房产余值 1.2%应

35、纳税额=房产原值(110%30%)1.2从租计征 租金收入 12%应纳税额=租金收入 12（个人4）,【例题】某企业2002年1月1 日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（）。【解析】自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房4月1日才出租，1至3月仍从价计征，自身经营用房应纳房产税=（3000-1000）（1-20%）1.2%+1000（1-20%）1.2%123=19.2+2.4=21.6 万元；出租的房产按本年租金从租计征=59（月）12%=5.4万

36、元，企业当年应纳房产税=21.6+5.4=27万元,例题2：某日化企业增值税一般纳税人，注册资本金1000万元，生产职工年均1000人。2002年相关生产、经营资料如下：（2）企业当年度的固定资产原值共计6000万元，其中：房产原值4000万元，机器设备及其他固定资产原值2000万元。签订租赁合同1份，4月1日将房产原值200万元的仓库出租给某商场存放货物，出租期限1年，共计租金万元，签订合同时预收一个季度租金10万元，其余的在租用期的当季收取。【答案】（4000-200）（1-20%）1.2%+200（1-20%）1.2%123+10312%=36.48+0.48+3.6=40.56（万元）

37、,（六）税收优惠 房产税的法定免税的优惠政策主要有以下几个方面，考生应注意将其和城镇土地使用税比较：1国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。2由国家财政部门拨付事业经费的单位，本身业务范围内使用的房产免征房产税。3宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。4个人所有非营业用的房产免征房产税。5财政部批准的其他房产。（七）纳税申报,二、房产税的会计处理,企业按规定缴纳的房产税，应在“管理费用”账户中据实列支。预提税金时，作会计分录如下：借：管理费用 贷：应交税金应交房产税 缴纳税金时，作会计分录如下：借：应交税金应交房产税 贷：银行存款,【例10-20】某企业2006年1月1日“固定

38、资产”分类账中，房产原值为240万元，当年2月份，企业将50万元的房产租给其他单位使用，每年收租金6万元。3月份房产无变化。当地政府规定，企业自用房屋，按房产原值一次减除20%后作为房产余值纳税。按年计算，分季缴纳。,按房产余值计算1月份应纳房产税：年应纳税额2 400 000（120%）1.2%23 040（元）月应纳税额23 040121 920（元）按房产余值计算2月份应纳房产税：年应纳税额（2 400 000500 000）（120%）1.2%18 240（元）月应纳税额18 240121 520（元）按租金收入计算2月份应纳房产税：月应纳税额60 0001212600（元）3月份应纳房产税与2月份相同：1 5206002 120（元）,1月份预提税金时，作会计分录如下：借：管理费用 1 920 贷：应交税费应交房产税 1 920 2月份预提税金时，作会计分录如下：借：管理费用 1 520 其他业务成本 600 贷：应交税费应交房产税 2 120 3月份与2月份相同（分录略）。缴纳第一季度房产税时，作会计分录如下：借：应交税费应交房产税 6 160 贷：银行存款 6 160,本章结束,