0816大华西溪风情项目调查报告39p.ppt

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1、大华西溪风情，隐居于西溪湿地，从开发至今已有十余年之久。这个占地1500亩的纯排屋社区，占尽了天时、地利，从最初的一期水岸茗苑、二期水榭茗邸，到后来推出的平面排屋六期北澄宫，再到如今的澄品，皆因西溪而活。,典型楼盘-大华西溪风情,西溪湿地的别墅开发标杆项目,项目概况,经济技术指标,城市区位理想人居稀缺板块项目位于杭州城西板块，隶属西溪湿地景观控制区内，距西溪国家湿地公园仅400余米，距城西核心西城广场约3500米，小区南、北入口分别位于文二西路和文一西路。,价值梳理项目价值,立体交通动静相宜 快慢有致文一、文二西路作为杭州的两条城市主干道以及西溪风景区的配套道路直达大华西溪风情园区南北入口，周

2、边天目山路、荆长大道、绕城高速等多条主干道架构密集的交通网络。,景观资源17万方西溪原生水域、3万余方中央生态景观湖,大华西溪风情拥有西溪国家湿地公园典型的水乡特色和生态资源，碧湖旖旎、溪水阡陌，将西溪水环境发挥极致，并与西溪和谐相融，成为西溪开发时间最早、规模最大并最具特色的别墅代名词。项目具有50%高绿化率，建筑密度较低，绿化面积大，宽大河面，中央大水景，主要依靠天然水域造景。,配套资源多元化配套 演绎品质人居生活,大华西溪风情毗邻仓前高教园区、浙大紫金港小区。周边西城广场、沃尔玛、麦德龙、规划中开元五星级酒店、西溪天堂超六星级酒店群环绕。未来浙大国际医疗中心设施齐全。淘宝城、海创园、西溪

3、科技岛、艺术村等文化科技产业汇聚。,园区约8000双会所、约2.3万新天地商街（北会所）、约3000游艇活动中心。瀚悦酒店、联华超市、画廊、咖啡厅、健身中心等。浙大幼儿园国际部，名人名家中餐厅引入，一站式生活区。,园区配套31000方纯熟高端生活配套,大华西溪风情一、二期秉承纯生态的开发理念，自然质朴的建筑风格，表达“生活，在水岸停泊”的生活意境。自三期开始引入欧式洋房建筑，而从四期开始倾力打造西溪水岸游艇社区生活。五期悦宫全面演绎欧式豪宅的建筑气质，类独栋式的建筑技法，刻画西溪游艇社区国际化的建筑神韵。六期澄宫在低密规制的产品中首创性引入平面排屋的全新理念。七期澄品推出电梯多层，也是西溪风情

4、第一次把适合刚需和改善型需求的产品，推向市场。,建筑规划传承世界顶级设计精神 演绎欧式浪漫奢华,价值梳理产品价值,外立面以石材为主，在典雅、庄重、精致的新古典主义建筑风格上增加现代建筑元素，气质简洁、俊朗，建材设施配套打造生态环保、安全齐全、科技高端。,【澄宫】,三卧室全套房设计方正餐厨区，通透大气8.6米超宽阳台,户型分析,入户礼仪区设计，尽显主人礼仪风范三卧朝南，动静分区客厅尺度方正大气，与餐厅一体化设计,客厅尺度方正大气豪华主卧套房，工作看书，享受静逸自我时刻。,客厅客厅与餐厅自然连接东、南都有观景阳台。5.2米面宽主卧，豪华卫浴空间。8.7米宽景阳台,双层挑空客厅，通透大气环形中式厨房

5、，彰显大家风范多功能地下室分区，满足多重居住需求,四卧全套房设计，充分居室选择。8.6米面宽开间客厅，部分双层挑空。中西餐独立分区,【澄品】,A1户型（89）4室2厅2卫,U形厨房，动线流畅，健康生活从美食开始。3.5米面宽客厅，3.3米面宽套房主卧，独立卫浴间。南北双次卧，北面独立书房空间。,B1户型（134）4室2厅2卫,4.2米面宽方正客厅，外连阳台，奢赏园林景致。半开放厨房；餐厅阔绰大方。朝南主次卧，3.9米面宽套房主卧。,C户型（167）5室2厅3卫,4.6米面宽舒适客厅，约7米风景阳台、露台赏景致盎然。4米面宽豪华主卧，走入式衣帽间、方正书房、阳光卫浴间。3.3米面宽套房次卧，带独

6、立卫浴间。,项目规划,大华西溪风情位于西溪湿地景观控制区内，距西溪国家湿地公园约400余米。项目共约1500余亩逾60万平米，私享17万方湿地水域。拟分七期开发：一期水岸茗苑占地约230亩，建有联排360余套；二期水榭茗邸占地约180亩，建有联排、叠排共340余套；三期水榭香堤实现品质提升，占地约200亩，建有双拼别墅、联排295套；四期瀚宫深化欧式别墅豪宅品质，规划双拼别墅、联排别墅130余户，打造游艇主题社区；五期悦宫三面环溪，总占地面积200余亩，规划联排别墅及沿河别墅共342套；,推售节奏,大华西溪风情位于西溪湿地景观控制区内，距西溪国家湿地公园约400余米。项目共约1500余亩逾60

7、万平米，私享17万方湿地水域。拟分七期开发：一期水岸茗苑占地约230亩，建有联排360余套；二期水榭茗邸占地约180亩，建有联排、叠排共340余套；三期水榭香堤实现品质提升，占地约200亩，建有双拼别墅、联排295套；四期瀚宫深化欧式别墅豪宅品质，规划双拼别墅、联排别墅130余户，打造游艇主题社区；五期悦宫三面环溪，总占地面积200余亩，规划联排别墅及沿河别墅共342套；,六期澄宫，大华称之为平面排屋。澄宫为多层电梯平层大宅，户200300平方米，每户独享私家电梯。3.2米层高、8.6米宽景阳台、4.8米面宽主卧以及五进豪厅设计，将排屋空间的礼仪和型制表现得淋漓尽致。七期澄品为电梯多层，90方

8、大三房，135阔三房，165奢适四方。,已售产品,水榭茗邸（二期）,水岸茗苑（一期）,占地230亩，共建有联排排屋364套,占地180亩,共建有联排排屋、叠排排屋共347套,瀚宫（四期）,深化欧式别墅豪宅品质,规划双拼别墅,联排别墅130余户，打造游艇主题社区。,水榭香堤（三期）,占地220亩，共建有双拼排屋、联排排屋和独立别墅312套。,在售产品,澄宫（六期）,澄品（七期）,悦宫（五期）,现房在售，户型面积为290方-460，中间套总价1200万元左右，边套在1500万左右，另有550左右的沿河别墅销售，总价约5000万元。,在售177-627排屋，所剩房源不多，总价400-1500万元/套

9、。项目已于2014年年底交付。,在售30#楼89方户型及14#楼165方户型，其中89方总价120万起，均价15000-16000左右，165方均价约17000-18000左右。,推售节奏,2000拿地,2003.1一期排屋364套均价4000元/户型面积190-300,2003.11二期排屋347套联排均价6000元/，双叠均价5500元/,2005.2三期排屋295套均价13000元/主力面积280-300,2007.9四期联排130套均价23000元/主力面积280-300,2008.10五期排屋30套均价30000元/主力面积280-360,2012.10六期122套底Town均价70

10、0-1200万/套主力面积300-450电梯平层均价20000元/主力面积200-276,2013.9七期电梯多层946套89均价15000-16000元/，165均价17000-18000元/主力面积89-165,2014.11六期排屋（观止）130套均价850万/套主力面积260-280可精装,推售节奏上，基本奉行小量多频加推，制造紧迫感。,2009.9五期排屋加推50套均价30000元/主力面积286-370,2010.4五期排屋加推56套均价43000元/主力面积300,2010.7五期独栋30套5000-6000万/套主力面积500,注：由于项目体量巨大，推盘频次过多，仅以五期（悦宫

11、）产品进行详细推售罗列，以供分析。,公寓主力户型80-90（主要为90）刚需户型，其次为130-140改善型户型。从成交情况来看，两种产品获得不错的市场反应。,供销分析,公寓产品,别墅产品,现场包装,现场包装主要进行在推产品的销售信息释放，部分展现项目独特的环境优势,推广通路,户外传播,户外传播主要是产品信息更新，广告诉求方面主要强调环境、配套、产品优势,营销活动,产品说明会，输出产品形象，增加关注度，增强口碑传播,艺术展，建筑与艺术结合，展现项目形象，引发情感认同。,举办社区文化节、幼儿园毕业典礼等活动，展现园区关爱与和谐的生活氛围，营造社区文化氛围。,别墅生活系统专家讲座，增加项目品质感，

12、提升客户生活感。,搜房看房团，渠道拓客营销,在西湖赛艇节增设大华西溪风情亲水活动，增加项目影响力,业主活动中心开放仪式，增强社区邻里氛围。,现场预约“特斯拉”试驾特售，参观8种风格别墅样板房和10个阶段样板工地,社会性活动赞助，扩大营销力，增强品牌口碑；配合系列线下拓客，推动销售。,A8L品鉴会,别墅装修实景体验展,HULUTOWN体验活动,业主游天目避暑活动,户外瑜伽活动,少儿才艺选拔赛,“Being 2 Story Meetin（BSM）”业主故事分享会,农场体验活动,报广诉求,主打项目独具的环境优势、配合产品诉求,推广主题,媒体通路,营销活动,阶段物料,生活，在水岸停泊,到西溪，圆一个梦

13、,又见与西溪一起流传的经典,买环境就澄品,2003年,2005年,2007年,2009年,2012年,2015年,谁来驾驭独属自己的西溪世界,年龄：3050岁为主家庭结构：36人居多职业特征：私营企业主、跨国企业的区域领导者、金融、IT、房产等行业高管区域分布：全浙江乃至长三角的城市高端圈层领袖人物，与杭州城西有着生活或生意上的密切关系。客群需求：注重生活品质、舒适度与私密性,客群分析,别墅（江浙沪圈层领袖）,年龄：3045岁文化程度：大多数受过良好的高等教育社会身份：多为单位中层以上白领或创业型企业主，工作事业处于上升期经济情况：具备一定的经济基础家庭情况：多为一家三口区域分布：工作、生活在

14、城西或有城西情节的杭州本地客客群需求：满足居住的高品质房子,公寓（城西改善型客群）,【区位】板块地理位置优势渐盛，与成熟的城西板块接壤，加上西溪湿地稀缺的自然环境，促使西溪板块迅速崛起。【景观】保留了西溪原生水域景观，打造3万余方中央生态景观湖，让其既退居西溪又承接西溪，成就将西溪原生水脉婉转延伸的“小西溪”。【配套】除去海港城、西溪银泰等板块内配套的不断完善，项目自身配备了31000方的醇熟高端生活配套，酒店、会所、餐厅、超市一应俱全。【产品】有了先天条件，还要有后天的合理规划将其理念延展。地上车库、中庭设计、落水管檐口、宽景阳台平层排屋，一步步对工艺的改造和规划的革新，也是项目对生活品质的一种追求。,卖点总结,核心卖点,地利,人和,西溪游艇排屋别墅大区|“西溪第一盘”,【卖点一】第一家进驻西溪区域开发的楼盘【卖点二】第一大规模西溪纯排屋水景别墅【卖点三】第一家引进游艇的西溪排屋别墅【卖点四】在低密规制的产品中首创性引入平面排屋的全新理念关键数字：50万平低密水景 3500米沿河水景 30000平米中央水景,独有卖点,