北京金茂系产品价值及营销解读之悦系篇 79页.ppt

《北京金茂系产品价值及营销解读之悦系篇 79页.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京金茂系产品价值及营销解读之悦系篇 79页.ppt（79页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、,北京世联代理事业一部东湖湾项目组分享人：赵小源 钱小牧 尹哲 孙娇凤 陈雯,金茂系产品价值及营销解读悦系篇,企业发展历程项目价值解读现场体验解读推广解读,上海金茂大厦,1998年落成,深圳JW万豪酒店,三亚丽兹卡尔顿酒店,三亚希尔顿酒店,上海国际航运服务中心,北京凯晨中心,北京威斯汀酒店,2011年首次进军住宅市场以45.6亿登顶北京住宅销控,北京金茂府,方兴地产隶属全球500强中化集团。是获得国资委批准的16家以房地产为主业的央企之一也是获得国资委批准的6家以酒店经营为主业的央企之一2011年首次进军住宅市场，依靠“绿色科技 金茂品质”的标准迅速在国内扩张 根据“一线热点城市、黄金地段、地

2、标性建筑开发和经营”的核心运营理念完成了涵盖高端地产开发、商务租赁及酒店投资与经营三大业务板块、六大产品系的战略布局,1、府系：广渠金茂府、望京金茂府2、悦系：亚奥金茂悦、重庆金茂珑悦3、城市级开发：长沙梅溪湖国际新城4、湾系：青岛金茂湾5、资源别墅：上海金茂逸墅6、旅游地产：丽江金茂雪山语,2011年首次进军住宅领域，至12年，全国布局，快速扩展为六大产品线。金茂系的核心驱动力是什么？,品牌力产品力软实力,产品精工品质与绿色科技的极致追求,高端地标型物业带来的 精品打造实力的品牌联想,运营高端酒店，积奠的高端生活打造能力,亚奥金茂悦10月26、27日盛大开盘开盘当天售罄狂揽20亿,今天以热销

3、项目亚奥金茂悦简要解读一下悦系产品,企业发展历程项目价值解读现场体验解读推广解读,项目信息,自2003年起以天津高端项目为起点快速拓展全国高端市场深耕北京、天津、重庆、苏南四大区域，操作20个高端精品项目北京高端市场代表作西山一号院热销30.5亿，夺得2011年下半年销冠,双强联手,交通资质,项目位置：北五环顾家庄桥西北角,两横：北四环、北五环,七纵：北苑东路、北苑路、安立路、京承高速、机场高速、京藏高速、广顺路,六地铁：5号线、8号线、13号线、15号线、建设中的14号线和规划中的17号线,两横、七纵、六地铁立体路网,路网发达，距最近地铁站仅800米，需具备极佳的通达性，满足与城市核心20分

4、钟的通勤要求,0.5公里,1.5公里,2公里,0.8公里,距离5号线北苑北站站直线距离均为1公里，距离13号线北苑站约为2公里，比邻北五环路，京承高速相距2.5公里，距规划中的红军营南路东口站仅800米，车行及地铁交通便利。,配套资质,教育配套：10所幼儿园、5所小学、2所中学、4所大学（朝来天使双语幼儿园、艾德沃幼儿园、花家地实验小学朝来校区、北京市和平街第一中学小学部、北京化工大学附属中学等）商业配套：易事达购物广场、新北辰购物中心、卜蜂莲花；生态配套：10大公园.奥林匹克森林公园、朝来森林公园、勇士营郊野公园、清河营郊野公园、黄草湾郊野公园 娱乐配套：6大高尔夫。北苑高尔夫俱乐部、高润高

5、尔夫俱乐部、鸿华高尔夫俱乐部、K酷国际影城、798艺术区 医院：望京医院、中日友好医院、安贞医院。未来售楼处的位置将是专业综合医院。,项目依托区域成熟的教育、商业、娱乐、生态、医疗配套，可以对位居住所需要的全面配套需求。,唐纳双语幼儿园,北辰购物中心,奥林匹克森林公园,鸿华国际高尔夫,K酷国际影城,教育,商业,娱乐,生态,北京第二实验小学,10大公园，6大高尔夫公园，2000万平绿地，周边城市印象老旧但确保大区域配套成熟，绿地休闲资源优势突出，15分钟生活圈畅享,规划解读,共8层，包括：134、157左右三居，共48套,共8层，包括：134、156左右三居，共64套,共10层，包括134、15

6、6左右三居，共80套,共18层，包括：100左右二居，118、130左右三居，共126套,共10层，包括：134、156左右三居，共60套,项目总建面13.7万平，容积率2.5.是由12栋（8-10层洋房及18层高板）高低配组成的低密社区本次开盘1#楼（未取证，市场客户）；2#、3#、10#（市场客户）；12#、15#（内部客户）楼，其中内部客户共186套房源，市场客户共318套房源。,共18层，包括：100左右二居、118、130左右三居，共126套,楼座价格排序：,1#15#2#3#10#12#贵200 贵700,产品价格排序：,96-102两居、118小三居、155大三居32000-33

7、000121-134三居31000,8-10层洋房：一梯两户,18层高板：两梯三户、两梯四户,2.5高容积率、通过高低配、营造低密社区院落式围合规划，兼顾高板楼间距与洋房私密性面积配比、资源分配、价差，比较合理,园林解读,选取十年成树，按别墅标准打造一环、三段、八庭的景观格局；大量运用软景和植物，实现60%的软景和40%的硬景的园林比例；人车分流，保障园区活动的老人及儿童的安全，隔绝尾气污染；园林成本对外报价1000每平米；,采用英式自然园林，营造自然、静谧的居住环境，放大低迷社区优势。,园林解读,“2.2m三重自然植被围合”：由2-3层的大树将园区环绕在其中，人行的视线不能穿透，保证园区的私

8、密性、降低了外界噪音干扰。,“5重园林+一环漫步跑道”：按五重园林方式打造沿途绿植，营造花海、树阵的丰富园林；宽3米，长约400米的漫步跑道联通各园林组团，路面低于两侧，形成微型谷底，联通各主题花园，配合沿途景观，实现移步换景的景观效果，增强业主园林使用面积，弱化人均园林面积占有小的问题,一环：联通各园林组团，弱化人均园林面积占有小的问题。,园林解读,“三段”：前庭、中庭、后花园中轴对称，形成仪式感极强的中央景观轴，不破坏整体自然氛围。,“前庭”由树阵、水景墙组成，让业主体会回家的归属感、仪式感；,三段：创新手段在“自然”的主旋律下营造仪式感及私密性,后园,前庭,中庭,“中庭”由景树、花卉及智

9、慧之泉组成，通过植物与景观小品的融合体现英式园林的风情；,“后园”由丁香花海、大草坪形成私密性很强的空间；,园林解读,“1号组团：老人休闲区”：利用缓坡地打造开敞草坪，满足老人的休闲需求。,“2号组团：儿童户外运动区”北京首个为孩子打造的运动公园，公园里大面积铺装塑胶地面，利用微地型，形成地面起伏的滑板区，满足孩子结伴玩闹的需求。,八庭院：满足全家庭需求、提供邻里交流平台；实现了前庭后院的别墅体验，提升了园林的使用功能。,“8号组团：儿童戏水区”设立40-50公分的浅水区，种植驱蚊植被，让父母放心孩子在此戏水。,2,8,1,“其他庭院”设有小草坪，做为亲子游戏的场所，为家庭及邻里间的交流、娱乐

10、提供平台；在楼座附近种植树木，即保证不对低户形成遮挡，又保证了低户的私密性。,建筑立面及公共空间解读,芝加哥C.P.S百货公司大楼,学院派鼻祖芝加哥风格，三段式砖墙立面，着重打造公共空间及采光窗，降低立面成本，突出品质感及景观价值,三段式设计：一、二层门头为深咖色天然大理石；中间采用赭石色劈开砖横向铺装，窗边、立柱纵向拼砖；顶部采用50公分宽的双叠线角。配合芝加哥窗形成立体感极强的网络式立面。延续了三段式外立面的品质感，学院风格又增添了文化底蕴。,“芝加哥窗”：在柱子之间全开的宽度大于高度的横向长窗。最大化利用低迷社区及园林组团的景观价值，,“2+1大堂”：首层及停车场双精装大堂，4米挑高设计

11、，全石材铺装，智能照明系统再次之上单元入户大堂前利用园林树阵及地面大块石铺装打造一个私属感礼仪感很强的室外大堂。,芝加哥窗,三段式设计,大理石双叠线角楼顶,大理石户外大堂,两室两厅一卫 96,三室两厅两卫 118,三室两厅两卫 155,客厅双面观景南向阳台，南向带阳台主卧，揽美景、享阳光。主卧、次卧被厨房隔开，设玄关，私密性强。厨房、餐厅、客厅，格局组合合理储物间：储藏、儿童游乐室，布局合理，功能灵活。,南北通透，无 阻隔南向客厅连接全景阳台卧室全景飘窗，118小面积中采用奢阔套房设计设玄关、卧室分散，私密性强U型厨房、利用率高多功能厅：书房、老人房、客房、儿童游乐室，适用各阶段灵活需求,客厅

12、南向阳台，主卧全景飘窗。独立餐厅，与主卧客厅分开，秩序井然全卧室套房设计，主卫、衣帽间共享空间U型厨房，利用率高独立储物空间，无浪费面积。双明卫设计，通风采光佳。,户型解读,关注客户居住舒适度，充分考虑采光及主卧的舒适度；“N+1”空间设计，满足家庭不同周期灵活需求；同时满足了客户浪漫、尊贵与务实的使用价值。,户型解读,主力户型将尊贵浪漫、务实、全家庭舒享等客户价值放大到极致。,主力户型121-134三居，除以上价值点外，大部分户型设置三面采光阳台及卧室飘窗，部分户型设置了南向老人房，,6、客厅收纳,精装修解读,1、厨房上柜收纳2、餐厅下柜收纳,3、客卫收纳,4、主卫收纳,5、玄关收纳,7、书

13、房收纳,8、阳台收纳,10、餐厅收纳,9、卧室收纳,10大收纳系统，解决紧凑型户型收纳与美观的矛盾,“书房收纳”：保险箱、箱包,“阳台收纳”：洗衣、晾衣平台，可放置洗衣机以及拖把涮洗池,“主卫收纳”：台盆下方、毛巾、浴巾、盆具,“客卫收纳”：台盆上方的镜像内置收纳空间，洗漱、美容等用品,，,精装修解读,“中西双用U形厨房”：推拉门打开的时候可以营造开阔空间，烹饪西餐。如果烹饪中餐可以关闭推拉门。,“推拉门轨道上置”：便于卫生清洁、防止老人孩子磕碰意外。,“主次卧不同洗手盆”：主卧采用台上洗手盆，合适深度、防溅水；客卫考虑儿童方便采用台下盆。,“网格收纳柜”：台面收纳空间，采用网格化设计、保证通

14、风，防止湿毛巾等相互影响。,全家庭生活样本：人性化设计，满足男女主人、儿童、老人对居住功能不同需求；金茂品质，营造品质生活。,“卫生间照明”：柜子下面设置柜下灯、柜子上方设置柜顶灯，凸显金茂五星级酒店的居住体验感,“卫生间钢化璃”：钢化玻璃不易损坏，即便发生意外破损，单位面积能变成80粒，确保使用安全,精装修解读,其中地板、入户门锁、厨具、壁纸等看得见部件与广渠金茂府相同，电器、卫浴产品为西门子、科勒等国际一线品牌而非顶级品牌；,精装修品牌与广渠金茂府看齐，赠送全套德系品牌厨卫家电，强化业主品质联想,科技系统解读,建筑外围护结构系统：隔绝室内外热传导，保持室内温度的稳定，提高了外围防水性能。节

15、能效能达到65%。,外窗系统：断桥铝合金窗框，双层中空玻璃，中空层间距12毫米，隔音、降噪、保温、隔热等。,地板采暖：地板中敷设与建筑同寿命的管道。以均匀的地板辐射方式向房间换热。,24小时热水：24小时集中热水供应，即开即热生活热水系统，五星级酒店的标准服务配置。,建筑隔声：除外围护、中空玻璃外，内墙系统和楼板可隔绝邻居起床、淋浴洗漱、冲厕等各类生活噪声。保证噪音休息时低于35分贝、活动时低于45分贝。,雨水收集系统：屋面雨水、冷凝水收集处理系统，收集自然水用来浇灌小区植被及清洗道路等。,引入住宅科技技术赋予项目绿色、低碳、科技的高性能指标，建立“绿色科技、金茂品质”的区隔性标准，坚定客户对

16、产品高端品质感、舒适度的认知。,家居智能化系统：入侵、消防报警呼叫系统。灯光控制；可视对讲；网络信息服务；预留背景音乐。,6级安防保障体系,太阳能系统：太阳能覆盖小区提供照明、24小时热水。,物业服务解读,“5341”快速反应体系：接到业主电话后5分钟内必须反应到位，一般问题30分钟内解决，30分钟无法解决的，应向业主口头解释，并于4小时内最终解决，需协调外部单位解决的，应于1日内向业主做出书面答复。,零隐患服务：与客户活动时间错时服务；早晨6点清洁服务，对设备设施严格定期排查。,24小时全时服务：无时限客户服务热线；无时限商务中心服务；无时限维修服务；无时限生活咨询服务；无时限室内设备使用、

17、保养咨询。,无推脱服务：第一次与业主沟通的物业人员，无论是否本职范围，都会协调相关同事，一直负责解决完客户的需求。,借鉴意义：,地段及交通,较成熟的新城发展区；20分钟便利通达、15分钟淳享全配套,便利的城市生活,专属配套,领先区域平台水平的一贯制名校及知名医院医院,全家庭配套需求,园林,生活化园林，丰富的园林元素；设置功能区满足不同家庭成员的需求、营造健身及邻里交流空间；社区及大堂入口注重仪式感打造,户型,两三居产品；赠送大面积全景采光阳台及飘窗；注重功能区组合，设置套房式主卧、玄关、奢阔餐厨空间等豪宅格局；设置多能厅，可灵活与其他空间组合。,精装及科技,国内领先十大收纳体系，体现日韩空间理

18、念；打造金茂酒店相似细节等增值价值体系地板、入户门锁、门、厨具、木饰面等面子设施与“府系”一致采用绿色节能、降噪舒适的基本科技系统,家庭交流健身、娱乐私密尊贵,实用空间利用率高高赠送采光、观景好豪宅居住品质,空间利用率高品质感强舒适度高,物业,金茂酒店质素，确保快速、无推诿型服务,悦系产品特征,价值维度,产品特点,客户价值,安心、省心,企业发展历程项目价值解读现场体验解读推广解读,展示难点：,绿化园林,接待动线,大门保安确认身份，对讲机通知销售 销售人员售楼处门口迎客 区域沙盘讲解 本体沙盘讲解 样板间参观 园林示范区参观 客户自行离场,吧台,本体沙盘区,区域沙盘,入口,出口,洽谈区,样板间,

19、停车场售楼处薰衣草花海,休息桌椅,售楼处,售楼处首层,动线,洽谈区,休息沙发,停车场,售楼处面积较小，怎么布置才能满足周末当天百到访？,销售流程卖点表达,入口,警卫、LOGO墙、入口水景墙：营造尊贵感、仪式感,入口花海：联系英国知名旅游胜地，Snowsill，英国薰衣草庄园,项目围挡：主打开发商及产品系品牌,夜景LOGO灯：为夜场接待及活动营造氛围、凸显项目品质,丰富仪式感元素、凸显品质,销售流程卖点表达,售楼处,铜质区域沙盘、本体沙盘，悦品牌（家庭诉求）视频墙，品牌视频背景墙。紧凑空间内、多种价值信息，多种表现方式，系统组合，强化客户价值认知。,营造价值丰富、卖压充足，品质感强的卖场氛围,售

20、楼处,社区入口体现道路、树阵对称性、景观小品等，体现园林仪式感。各园林组团人、景、物等元素逼真再现，体现自然园林之美，家庭交流平台的价值，突出园林的别墅品质，尤其突出树阵户外大堂及低层私密保护等设置。,本体沙盘生活场景再现,售楼处,洽谈区文化氛围、品质感营造,洽谈区：以书柜当做隔断，配合文化相片墙，形成三面围合、相对私密的洽谈空间；书柜摆放真实图书，视频墙采用书卷、鹅毛笔的样式，营造文化氛围，凸显品质感；,售楼处,金茂式口袋手册丰富价值传递,洽谈桌摆放苹果电脑，循环播放金茂口袋手册（33P），配合销售代表说辞，强化价值传递，实景图、区位图扭转周边杂乱落后的印象，园林意向图强化客户的居住体验感。

21、销售代表携带IPAD在产品推荐及户外巡展中讲解项目信息。,售楼处,生活化的业主价值解读塑造口碑,售楼处,金茂物业展示营造豪宅氛围,售楼处门前设两位门童，着金茂威斯汀酒店服装，按酒店服务动作服务；售楼处内部设饮品服务员，着金茂威斯汀酒店服装，主动为客户服务，强调微笑服务；,用黑色鹅卵石区隔草坪及米黄石小径并保证及时清洁，体现品质感。通道周边绿地、景观采用坡地式抬高，营造微型谷地的景观视觉。设置大面积熏衣花海、通过油画提高品质感。植入英国知名旅游胜地薰衣草庄园Snowsill的故事，开阔阳光草坪、设置休憩吊椅、沙发、阳伞，营造温馨、惬意的生活风味，体现家庭交流价值。,示范区,开阔阳光草坪、沙发、阳

22、伞、会客沙发,黑色鹅卵石区隔草坪及米黄石小径,让客户实景体验漫步跑道、温馨家庭平台等价值；巧妙设置，赋予展示区园林故事。,示范区营造微型谷地效果,示范区,示范区周末活动包装通过挂置礼品盒弱化树木枝叶稀少、放置玩具、油画等弱化草坪、花丛密度不够等园林展示不足,重点景观讲解点设置油画提高品质,通过挂置礼品盒弱化树木枝叶稀少、放置玩具、油画等弱化草坪、花丛密度不够等园林展示不足设置大面积熏衣花海。植入英国知名旅游胜地薰衣草庄园Snowsill的故事，,示范区,金茂式口袋手册应用方式二：精装及户型价值展板，在客户参观前进行价值预热，客户参观后进行价值强化。,销售流程卖点表达,样板间,大堂及入户玄关,大

23、体量鲜花组团，阻隔外部视线，营造私密性；配合艺术挂画背景墙，体现仪式感、尊贵性；玄关陈列艺术品、名酒体现空间秩序，玄关柜放置钥匙、挎包、墨镜、礼盒等，体现空间利用。,销售流程卖点表达,样板间,客厅,南向全景阳台，设置画架及休憩沙发。体现全景阳台景观价值，及面积赠送价值。,客厅摆件,客厅摆件,样板间,主卧及衣帽间,主卧全景飘窗，设置沙发、放置图书。强化面积赠送的使用价值、景观价值。种类丰富、品质高档的实物，层次分明的进行收纳展示，凸显空间收纳能力，营造奢华生活品质男、女主人衣橱分开，男士衣物放置于嵌入墙体的卧室收纳柜中。,样板间,儿童房,未画完的铅笔画、动漫手册、帽子、泰迪熊、篮球、足球,真人相

24、框，真实再现孩子生活场景；统一色调，男孩房打造柯南主题，女孩房打造阿拉蕾主题，以爱运动、聪明的虚拟儿童生活场景引起客户共鸣。,样板间,沙发床，营造空间感。,对称布置体现会客沙发，突出大面积落地采光窗,多功能房,不同样板间、打造不同使用功能的多功能房，体现可满足不同时期，随家庭结构变化，产生的多样居住需求。突出大面积观景窗，引导客户后续当做老人房，提升空间使用价值,后续增加玩偶、拉杆箱，增强空间使用价值,样板间,厨房及餐厅,放置多种知名厨电器具，烹饪用材及名酒，西餐台、体现U型厨房的空间感、营造奢华居住品质。上下收纳橱柜放置多种餐具，榨汁机等厨具，体现阻尼技术，防瓷器磕碰。,销售流程卖点表达,销

25、售培训,邀请清华周燕珉教授，解读收纳空间，让销售代表深入了解客户入住后的每个生活细节,针对户型价值，举办现场辩论赛！强化销售代表对价值的理解及信心。经理语录：“你们不是在卖房子，你们是在铸造最宜居的生活体验！”,强化销售对客户生活细节的理解通过故事、情境，强化客户的价值联想通过成本对比，拉升客户的心里价格,价值体验总结,入口：仪式性景观设置扭转周边杂乱印象，营造尊贵感，强化记忆性。售楼处：三处视频播放，一处口袋手册播放，配合销售讲解，同时间内系统组合多元价值；做足卖压、造好氛围、丰富价值解读物料、奠定口碑塑造。示范区：说辞与园林实景细节紧密结合，赋予故事，强化演绎；装饰性油画、玩具，配合人流，

26、弱化园林不足；进出样板间通道设置口袋手册展示板，强化价值感受。样板间：；以丰富、高品质的软装配件打造主题情景样板间，体现户型优势及精装优势；讲解时贯穿“奢华”主题，注重介绍生活细节，日式收纳体系，德系家电，引起客户对未来居住品质及实用性的共鸣。,打造多种精细物料，系统组合使用，呈现未来真实生活场景；通过销售故事化、生活细节化的话述，强化客户的价值联想。,看齐金茂府水平“减配奢侈品”，当奢侈品来买,企业发展历程项目价值解读现场体验解读推广解读,借鉴意义：,快速入市，先业内再业外，内外场活动，引爆区域，激发舆论,2011年12月20日拍得土地，2012年5月开始业内短信推广，开发周期相当迅速，7月

27、针对业内开新品发布会，大量运用论坛、软文、微博炒作。,传播策略,舆论管理，解决“一夜倾城”的问题,锁客策略,启动电商、优惠层减，保有客户内部认购挤压市场客户，拉升价格认知,8月25日启动电商，无证情况下即可交钱认筹，锁定客户。且分时段收折扣，促进客户提前办卡，有助于前期保量,前期以96-180全面积刚需、刚改产品、依靠8层洋房引起关注。示范区开放后，以96、180内部认购完毕为名挤压客户选择131-155的主力产品。,保有客户，实现“全城抢房”的现象,面向城市中坚阶层，注重建筑品质，打造精品路线，配备完善服务，创造多样、高水准的世界级生活方式。填补了亚奥全成品住宅的空白,推广主题,推广亮点,入

28、市期：做透业内，奠定口碑,【走出去】与主流媒体建立年度战略合作：（1）主流都市类：北京青年报、北京晚报、参考消息、新京报、京华时报、精品购物指南、北京青年周刊；（2）主流财经类：21世纪经济报道、经济观察报、第一财经日报；（3）地产行业类：中国房地产报、新地产、安家、楼市、红地产；（4）主流网络类：搜房、新浪乐居、搜狐焦点、网易；（5）都市电台类：FM90.0（6）航空杂志类：中国之翼、新华航空、首都机场广告DM；。,大众媒体进行阶段性的节点式合作：凤凰网、腾讯网;,【请进来】与媒体的内容部门进行专题式合作：京城北五环高地势15盘点 85折优惠约你去看海,媒体推介“走出去”：由项目总监带队，对

29、北京各个媒体公司进行内部推介，演示PPT、播放宣传片、传播业内人士采访素材等，在媒体行业内形成声音，利用媒体人员的资源和影响力，在潜移默化中将声音扩散开来；媒体推介“请进来”：8月联合广渠金茂府、望京金茂府，邀请媒体到场，演示三个项目推介书，且让各媒体利用自身资源优势为项目撰写推广策略报告，进行招标；短信推广：节点活动，发送短信想业内，保持项目的动态性。,推广亮点,放弃纸媒硬广、打造媒体楼书,相对于传统的硬广，媒体楼书的形式费效比更高主要体现在:广渠金茂府2011年应对限购政策期间，开始尝试此方法：每周完成3本媒体楼书，共计15份在不增加投入的前提下，通过文章的网络转载等形式，覆盖行业涉及的全

30、部平面及网络主流媒体，特别是部分网络媒体免费转载报刊楼书形成了二次传播的浪潮；通过文字解读，向高知、财富阶层传递更为详实的项目信息，帮助客户在新政下，面对纷繁的选择做出正确的购买决策；相比简单的广告稿发布，媒体楼书制作过程中需要与媒体更多沟通内容、版式，增进了彼此了解，为后期工作打下了良好的沟通基础。,创新外拓,资源联动：参加金茂雪山语北京亮相会，进行本项目推荐,参加政府活动：7.8日参加安贞街道人口节，进行巡展。,南湖东里小区，青年城，安慧北里、万科星园等周边老社区巡展，登记抽取朝阳公园沙滩节门票及木偶剧院兑换卡、拉杆箱等,20家上下游合作单位，集团所有公司，内部推荐,7.21-8.18奥林

31、匹克森林公园、朝来森林公园、北辰购物中心、龙德广场,积极借势政府、整合公司资源,创新外拓,暑期亲子嘉年华活动，包装成儿童文化节而不是房地产项目巡展,场地包装：巨型移动城堡,寿司DIY,保龄球,亲子绘画区,小小设计师：汽车DIY、储蓄罐DIY绘画、寿司DIY亲子绘画区老师们还会指导宝贝们现场绘画和涂鸦，儿童奥运运动项目：足球、儿童高尔夫，保龄球等,现场赠送冰激凌等、邀请登记客户信息,方兴牵手融创新品发布汇在更高峰参与人群：业内人士为主，6月-7月的意向客户 活动地点：广渠路金茂府活动时间：7月14日,节点活动,夜场活动、配合舞台效果、节目表演、现场奢侈品元素嫁接等提高项目调性营销总监现场进行“苹

32、果式”项目价值解读通过视频方式，设计师本人进行理念解读,造氛围、讲价值、定调性,工程节点活动售楼处开放；样板示范区开放利用售楼处样板间开放两个重要节点，最大限度的邀约客户到场，配合大型抽奖及活动聚集人气。开放夜场接待，实施48销售服务。活动时间：8月25日；9月27日参与人群：意向客户活动地点：售楼处,节点活动,夜场接待，最大化利用节点活动效果,暖场活动,吃喝玩乐送亲子家庭月、周周举办，吸引区域客户带孩子来玩，汇集人气，加强意向客户忠诚度。,四驱车,Xbox游戏专场,卡通人物送人手礼,暖场创新,拍：结合家长心里，激发二次传播，实现口碑传播，展示家庭温馨时刻，凸显全家庭生活样本价值。,基于家长喜

33、欢留下孩子开心照片、孩子作品照片，通过向朋友亲戚当面介绍或微博发布的习惯现场设置4位专业摄影师，设置卡通人物及环境，并配合发微博抽奖活动，促进二次传播。结合社会化媒体趋势，将营销效果最大化,教师节祝福墙,微博抽奖30位,卡通背景,悦活动,结合新闻、节日通过讲故事、趣事微博稿的方式，解读解读园林价值,微博传播项目价值解读,金茂系操盘团队提升了微博的营销地位，使产品价值解读故事化，营销活动效果最大化，推广主题丰富化。,悦景,实力派,活动播报、吸引周边居民关注，为现场聚集人气,样板间开发，故事化解读产品细节,活动前2-3天每天一条预报活动中抓拍参与客户照片，3-4天/天,每天2条，隔三个小时每条,开

34、放当天，每2小时一条后续保持每天3-4条。,悦资讯,早安、晚安,悦宝贝,悦分享,精准对位小太阳家庭父母关注话题，获取更多目标客群,固定时间，发布哲理性、问候性微博，保持新鲜度,植入项目周边配套资源及将要引入的项目配套等信息,微博有效信息，确保粉丝增长,微博传播获取目标客群关注,微博传播微博活动,配合暖场活动，吸引到访，激发到访客户转发，促进口碑传播；好友促进粉丝增长。,粉丝资源互换,促进产品价值传播,促进粉丝增长,促进园林价值传播,微博传播视频解读,自媒体后的微博，可以通过视频，向通过友介获知本项目的客户提供更丰富的价值解读,名人博客,邀请对小太阳家庭有一定影响力的名人，采用软性方式发布文章，

35、扩大项目知名度，传递项目价值。,12月,6月,8月,7月,9月,10月,11月,售楼处开放,样板间开放,开盘,8.25,9.27,10.27,7.21-8.18亲子嘉年华,拿地,营销排布,5月,示范区打造,入市,7.14,产品发布会,线上主题,为亚奥而而来、全家庭生活样本,绿色生态、全家庭生活样本,亚奥最后一块居住用地,媒体渠道,营销活动,8.25-10.6每周一次温馨主题家庭活动,7.8安贞街道人口文化节,业内短信、老业主短信媒体楼书网络硬广品牌类软文微博,节点活动发送短信网络硬广价值解读类软文微博论坛、知名博客,持续巡展,结合客群爱好及生活节奏，创新手段走出去、引进来。引动低成本口碑传播，

36、4个月做到全城皆知。,筛客,报3万/平，电商蓄客以内部认购，挤压客户,以周边3/平参考价报价登记3000组客户,报3.4万/平，电商蓄客,新品入市,进场前蓄客,示范区展示,筛客,亚奥金茂悦10月26、27日盛大开盘开盘售罄狂揽20亿,开盘组织及客户简介,蓄客时间轴,8月25日,9月27日,10月26、27日,售楼处示范区开放,样板间开放,邀约算价,26日内部开盘,算价到访750组,排卡1770余组（交纳2万元）,开始蓄客,6月初,价格释放：3万以上,价格释放：3.4万,27日市场开盘,10月24日,搜房摇号,市场客户开盘到访500组,9月10日,搜房电商2万抵10万,搜房电商2万抵5万,搜房电

37、商2万抵3万,内部开盘借用望京.金茂府售楼处,市场客户开盘借用广渠.金茂府售楼处,折扣情况,交认筹金（2万）：抵10万、5万、3万（根据交纳时期不同）一次性付款折扣：96折 融创、方兴员工：在基本折扣基础上95折,入口,客户,资料,工作人员,第一、二审核区,第三审核区,第四审核区,选房区,财务区,签约区,最终审核区,审核身份,搜房白金卡、身份证,审核身份,审核身份,搜房白金卡、身份证、白金卡收据、摇号顺序,审核身份并根据摇号顺序安排客户入座、发放选房护照，随时补充第三等候区人数,审核身份，根据摇号顺序进入第四等候区,搜房白金卡、身份证、白金卡收据、摇号顺序,根据摇号顺序，安排前50名选房客户进

38、入第四等候区,审核身份，前10名客户进入选房区,搜房白金卡、身份证、摇号顺序、护照,根据摇号顺序，安排前10名客户进入选房区并在护照盖章,在销售人员的陪同下，10组同时选房，每组3分钟选房时间，选定后在【金茂悦选房确认单】上签字,护照、【金茂悦选房确认单】,销控人员及销售员确认房号，客户在【金茂悦选房确认单】签字，交给贴销控人员贴销控并保存，同时在护照盖章,在白金卡收据上盖定金章,白金卡收据、护照,在白金卡收据上盖定金章，并在护照盖章,签定认购书,【金茂悦认购书】、护照,协同客户完成【金茂悦认购书】填写，并在护照盖章,审核是否完成全部选房流程,护照,审核客户护照是否盖章齐全并发放【金茂悦签约须知】,开盘流程,椅背花,现场布置,亮点总结,问题1：客户过多解决：1、异地开盘；2、层层审核分散客户；3、少量通知减少到场客户数量；4、不退卡保留优惠权利,问题2：房源较少解决：1、内外部客户分开选房2、及时加推,问题3：加推无证（1#楼无证加推）解决：开盘当天只选房不收任何认购金,客户总结,客户关注价值排序：交通、地段N+1、带收纳系统、采光赠送的户型设计园林品质、低迷生活教育配套,北京世联代理事业一部东湖湾项目组,