盐城项目可行性研究报告.ppt
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1、,盐城项目可行性研究报告,2,关键问题,项目是否可行?项目如何可行?,三线城市区域大型综合体开发,城市房地产发展、区域规划是否支撑项目?,项目利润,城市发展潜力如何?,成本风险如何?是否可控?,项目开发的先决条件有哪些?,如何提高项目收益?,3,走近盐城感受港城经济现状认知市场诊断市场现状问题地块属性发掘项目可塑空间定位运营最大化项目效益财务测算价值判断,本次工作分为五个部分,4,走近盐城感受港城经济现状,Part One,5,一、横向对比与14个沿海开发城市对比研究,经济水平相对落后,未来可提升发展空间大,目前盐城经济水平与2002-2003年的青岛、宁波、大连水平相当,与温州、南通、福州2
2、004-2005年的水平相似,上述城市发展的轨迹我们可以借鉴。相对而言盐城GDP规模与南通、温州、福州接近,尤其是与临近的南通存在可比性,随着苏通大桥的开通,盐城将更多受南通乃至上海的辐射与影响,将进入快速发展通道。,房地产落后发达沿海城市7-8年,落后次发达城市3-4年,居于三线城市中等水平,一、横向对比与14个沿海开发城市对比研究,房地产市场相对落后,随着城市框架拉开,将迎来快速发展期,7,盐城是地域与人口大市,正处于向大城市的转变过程中,潜力巨大,二、纵向对比历年宏观经济状况分析,2008年,全市实现地区生产总值(GDP)1623亿元,较上年增长13.2%。08年人均GDP为21000,
3、上涨16%。人均GDP水平远高于整个苏北地区。按照国际惯例,房地产处于快速发展阶段。全市人口831万人,城市化率仅为44.7%,随着城市扩容步伐的加快,未来提升空间巨大。,数据来源:盐城统年鉴,8,一产比例下降,工业化时代来临,三产发展水平有待提高,二、纵向对比历年宏观经济状况分析,盐城是江苏最大的农副产品生产基地,农产品资源优势突出。农业的产业结构随着时间也在不断的优化,产业份额也在逐步降低。汽车、纺织、农业机械等支柱产业制造业发展水平不断提高,在经济发展中的支撑作用也在不断增强,盐城市工业年增加值增长迅速。,9,城市居民的人均可支配收入在平稳增长,2008年市区城市居民人均可支配收入达15
4、862元,比上年增长14.5%高于苏北的平均水平,与徐州及苏中各市水平较为接近,增长率也居于苏北第二、全省中游水平。但城市居民的人均支出整体的增长速度相对收入来看较为缓慢,城市居民的消费愿望并不强烈。2008年恩格尔系数41.7增长率达7.5%,根据恩格尔系数看,盐城的生活水平刚迈入了小康阶段,但食物消费依旧是居民消费的最大支出,教育、文化、娱乐的支出比例在缓慢增长。,人均可支配收入平稳上升,但消费方向仍以餐饮娱乐为主,二、纵向对比历年宏观经济状况分析,10,三、盐城市城市发展条件,中国东部“京沪东线”的重要节点 盐城处于“京沪东线”的发展走廊上,正在建设的沿海高速公路和准备开发建设的沿海铁路
5、将为盐城的经济腾飞提供强有力的支撑,为盐城接受京、沪等特大城市的辐射提供了良好的联系。长江三角洲“北上海经济区”的重要成员 盐城市与上海及苏南地区的经济联系日益增强,盐城在区域经济格局中的重要地位将日益凸显,并将融入以上海为中心的2小时经济圈范围江苏沿海区域性中心城市,“京沪东线”的重要节点,“北上海经济区”的重要成员,11,发展方向:重点向南,适度向西,启动河东,有计划向北,城中片区:,以商业服务和居住功能为主。城南片区:以居住和行政、文化、教育功能为主,保留悦达工业园和市开发区用地,以串场河为界,维持东工西宿格局。城西片区:以居住功能为主,沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。西南片
6、区:以工业为主,沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。城北片区:基本维持现状功能,沿204国道可布置一定规模的工业用地,在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。河东片区:居住、工业相对平衡的城市新区,以世纪大道与开发大道为界分为南北组团,北组团以经十一路为界,形成“东工西宿”格局;南组团以盐渎路为界,形成“南工北宿”格局。,四、城市发展规划,12,城南新区概念性城市设计的规划区域约70平方公里,东至串场河,南至徐宿盐高速,西至西环路,北至青年路。四大主体功能:即市级行政商业文化中心、科教创业基地、旅游集散中心、新型生态居住区。根据3年成框架、5年成规模、8-10年基本建成的总体目标
7、,城南新区近期将陆续开展基础设施、环境工程、公共配套的建设,计划实施4大类38个项目,预计总投资38.5亿 元。道路交通的改善,商业、商务氛围的形成将对城南新区居住人口导入起到关键作用,为未来城南房地产市场的发展奠定坚实基础。,城南规划目标:盐城新的综合性城市中心,四、城市发展规划,13,小结,盐城经济发展水平落后发达沿海城市5-6年水平,落后南通等次发达地区2-3年水平,但随着以一产降至20以下为标志,盐城开始如05年前的山东一样,走向新工业时代;2、盐城经济、城市收入水平快速增长,汽车、纺织等支柱产业功不可没;盐城城市人口众多,城市水平较低,随着工业化加快,房地产发展空间巨大;3、上海世界
8、博会促使长三角产业结构再次发生变革,盐城已经逐渐获益;4、城市规划重点向南发展,未来城南新城建设为本项目提供机遇。,工业经济时代来临,融入上海2小时都市圈,经济发展进入快速通道未来10年,盐城腾飞在即。,14,认知市场诊断市场现状问题,Part Two,房地产投资快速增长,投资额四年翻一翻,办公市场欠发达,2008年房地产投资规模109亿元,增长率17.78%。2005以来房地产开发规模迅速增长,四年翻一番。盐城市商品住宅开发投资的规模呈现平稳上升的态势,占固定资产投资的比重也逐年加大,2008年已经达到79%。,一、城市房地产市场概况,15,盐城房地产发展加快速开始于2003年,2005年政
9、府行政中心南迁,老城改造推陈出新的力度加大,开发量逐年递增,至2008年施工量达到1010.15万平方米,年度涨幅达31.14%。2008年盐城市房地产开发新开工面积502.21万平方米,同比上涨21.71%。,施工面积、新开工面积大幅增加,未来短期内过剩导致竞争加剧,一、城市房地产市场概况,16,盐城房地产06、07进入快速发展通道,商品房销售总量近几年维持在280-300万平米/年的水平,其中住宅占比均超过87%;2000-2008年房地产销售面积年均增幅在10.8.%。市区商品房占全市比例逐年上升,目前为止在50%左右。,随着持续的城市扩容,房地产市场规模不断扩大,供求相对平衡,一、城市
10、房地产市场概况,17,盐城市区房地产市场商品住宅年销售总量近几年维持在140万150万平米/年的水平,供应量远远大于需求量;今年市场发生逆转,1-5月销售面积达到81.9万平米,今年市区销售面积有望突破200万。09年1-5月市区商品住宅均价为3400元/平方米,同比增长11.4%。04-09年年均增为为10.8%。,二、商品住宅市场研究(市区),18,市区住宅全面回暖,09年销售量有望创新高,房价稳定增长,实现“双升”,二、商品住宅市场研究(市区),19,市区住宅板块划分,目前,盐城市区房地产市场主要划分为6大板块,以建军中路、解放路、大庆路、盐马路、开放大道等主干道为界线,将全市划分为城北
11、板块、城中板块、城南板块、西南板块、城东板块,盐都板块。(目前盐都板块不在分析范围)项目位于城南板块南侧。,目前盐城市区商品住宅的可售总量200万左右(不含盐都),由于受成交鉴证相对滞后的影响,实际市场存量预计在150左右。可售房源主要集中在城中、城南区域。,二、商品住宅市场研究(市区),20,待售面积150万,去化存在压力,未来供应需要考虑产品差异话定位,二、商品住宅市场研究(市区),21,城南板块潜在住宅供应总量超过300万,3年内同质化竞争激烈,随着10万以上大盘不断增加,以及开发商2008年开发节奏的放缓,城南板块在售楼盘潜在供应量已经达到190万平方米。钱江方舟、瑞尔国际、金大洋等体
12、量大,分批开发的楼盘。未开的土地商品住宅的预计建筑面积139.6万平方米,,通过往年及近期城南楼盘的去化速度看,钱江方洲、公园道一号两个大盘具有较高的参考意义,钱江方洲以运作两年,参考意义稍大,预计去化速度为5-6年,每年去化10-12万平米。本案预计建筑面积在300万平米,将成为盐城第一大盘。由于盐城目前最大体量楼盘仅为其五分之一,参照意义较低。按照其他城市案例大盘,如南京的天润城(360万)、明发滨江新城(180万),预估本案开发周期将在10年左右。,二、商品住宅市场研究(市区),22,大盘去化年均不足10万,本案300万体量需超常规运作,三、商业市场研究(市区),23,单核城市,市级商中
13、心辐射范围较广,区域中心活跃程度不一,盐城市市级商业中心仅有一个,在老城区。该商圈历史悠久,在城府行政中心南移后,该区域就成为城市的商业金融中心,辐射整个盐城。区域类商业中心除了老城区的两个初具规模外,城南新区的三个尚在规划形成中。社区类商业中心发展相对较慢,伴随着房地产开发的方向而形成。,三、商业市场研究(市区),24,中心商业-沿建军路和解放路延伸,整体层次偏低,市级商业中心的格局:以城市中心区的建军路、解放路两侧及其延伸范围,基本形成了以建军路为主干,以商业大厦和文锋大世界、人民商场以中茵海华广场购物中心等为主要节点。,盐城招商场、东进路路(大庆路至东进路段)、新区商业区(新行政中心周边
14、地区)等3个区域商业中心的商业设施开始集聚,商业地位正迅速提高,初显了盐城市三个区域商业中心的雏型,目前租金保持在1.8元/平方米/天左右。,三、商业市场研究(市区),25,核心商圈与新兴区域租金差距不大,商业过剩导致租金提升空间低,三、商业市场研究(市区),26,项目地短期内难以形成区域商业中心,商业开发需分布实施,城南已成为房地产开发的热点区域,必然会跟进配套大量的商业网点。目前城南的商业规划中除了相应的社区配套商业外,核心商圈集中在行政中心、内港湖周边。这里将成为城南的行政、商业、文化、居住的中心地带。另两个商业中心在大学城附近、和城南创意园内,。本案商业里内港胡商业中心较近,从位置、与
15、内港湖商业的竞争力、人口导入、消费习惯与消费力水平多方面衡量,从以往的经验来判断,10年内不具备成为区域商业中心的条件。,27,目前城南商业剔除了部分作为住宅配套的商业外,目前有近50万方的商业体量即将上市。这部分的商业的供应量都是伴随住宅一同开发的,目标均是形成城南的社区级商业中心,辐射整个城南区域。这些项目均在本案之前入市,由于日常消费就进原则,上述各商业的消费者一旦形成消费习惯,则本案很难分流和抢夺客源,则本案商业的辐射范围将大大削弱。;,城南商业的潜在上市量巨大,预计达到124万平方米,其中不包含作为住宅项目配套的商业社区。这部分商业用地在2007年、2008年集中推出,其中以国基城和
16、宝龙广场这两块地体量最大。从城南的土地规划看,商业类用地推案量依旧很大,区域的商业体量日趋膨胀,城南将出现商业饱和状况。,潜在商业供应体量巨大,商业竞争即将进入白热化,三、商业市场研究(市区),根据经济周期理论、库兹涅茨统计、“纳瑟姆”曲线、城市化人口等理论,分析历年盐城经济、房地产发展水平,借鉴其他城市房地产发展轨迹,研究得到以上结论。同时,全球经济形势和国内房地产走势还将在未来一至两年内处于调整期,本报告以此形势为考虑基础,对项目未来的年销售量采取相对保守的预测,以此作为销售计划量的控制依据。,四、未来走势预测,28,未来整体住宅规模递增、新区存在发挥空间,但办公、商业扩容缓慢,29,小结
17、及建议,1、盐城房地产起步晚,随着旧城改造和城市经济的发展,2005-2009年盐城房地产飞速发展,商品房销售规模年均增幅超过10%,预计09年全市规模超过400万,市区200万。2、住宅是房地产开发的主力,占比高达87%以上,主要分布在城中和城南区域;2005-2009年年度成交价格超过10%,目前市区均价在3400/平米。3、10年内本案不具备商业区域中心的条件,需要调整商业规划比例;盐城市商务功能较弱,办公市场较小,本案不适合大规模办公开发。4、住宅、商业短期潜在供应量较大,未来2-3年竞争激烈。5、研究盐城在售大盘,借鉴其他城市大盘经验,建议本案开发周期在10年左右。6、预测未来10年
18、市区住宅规模、均价年度增幅将超过10%,办公、商业增幅稍慢。,未来住宅市场可稳定扩容,城南新区将占据更多市场份额,本项目居住部分市场机会大;商业短期大体量发展空间小,但后期拉升空间大,可根据公司的战略进行调整。,30,地块属性发掘项目可塑空间,Part Three,31,项目位于城南新市区南片,距离市人民政府2.5 公里,车程5分钟;距离核心商圈(建军路商圈)7-8公里,车程在15分钟左右。公交车也仅需30分钟。,项目,建军路商圈,盐城市人民政府,大学城,2.5公里,7-8公里,30分钟城市圈内,大学城旁,一、区位,32,项目所在地,是规划中的区域级商业中心之一,周边有大学城和其它居住小区。同
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