2019绿城扬州仪征项目产品定位报告177p.ppt
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1、绿城扬州仪征项目产品定位报告,2019-08,在伟业上海就两项目整体定位及初步市场定位得到贵司认可情况下,我司就两项目产品定位进行进一步深化及相关建议,工作前提,报告整体框架,、整体操作战略,、200亩地块深化建议,、90亩地块深化建议,、整体操作战略,整体操作战略,综述,200亩地块:近市区,有一定规模,条件较好,宜跳出区域面向城市、引领市场,90亩地块:位置较偏,体量小,区域限制多,宜就地消化、快进快出,在绿城进军三四线城市的战略背景下,此次同一个城市,基于两地块的不同禀性应采取不同的开发策略,拉开档次、全面展现绿城产品品质和适应力:,、200亩地块深化建议,主要思路,用地解读,SWOT分
2、析,策略与整体定位,产品设计建议,经济测算,汇报框架,1,2,3,5,用地解读,SWOT分析,策略与整体定位,经济测算,4,产品设计建议,所处的滨江新城未来规划为全市政治、经济、文化中心,对高素质人群吸引力强,提升对区域的购买力和居住需求,第 8 页,仪征市三大经济板块:,滨江板块:重点承载全市工业化、城市化两大战略任务,加快发展滨江新城,打造全市政治、经济、文化中心;生态板块:以枣林湾生态园、月塘镇等为依托,建设一个集森林生态、高效农业、体育休闲、旅游观光为一体的生态功能区,全力打造长三角都市圈“后花园”北部板块:以产业为纽带,建设以中小型企业为主的特色产业聚集区,用地分析,区域滨江新城,本
3、案,新城板块目前处于建设阶段,紧邻仪征老城区,滨江新城现状:处于基础设施建设阶段,为新城后续发展奠定基础与主城区关系:距仪征老城区较近,行政办公,商务中心,酒店,综合商业街,用地分析,区域滨江新城,新城整体发展面利好,启动区迎来飞速发展阶段新城集行政办公、信息、金融、商贸等功能为一体,将带动大量高收入人群注入,位于滨江新城首批启动区,具有先发优势,本案,用地分析,区域新城,200亩地块是整个滨江新城启动区容积率最低的地块,具有打造高端住宅的先天条件,滨江新城规划鸟瞰,滨江新城规划天际线,用地分析,区域新城,本案,本案,天宁大道,西临天宁大道,北临解放东路(东段随本案一起开发),距市区5分钟车程
4、,交通便利,路网发达,用地分析,对外交通,解放东路(东段未通),天宁大道:双向6车道,直通市区,5分钟车程,天宁大道,天宁大道,解放东路:现状通到天宁大道,东段将随本案一起开发,项目位置:地块位于天宁大道东侧、解放东路西侧、紧邻仪扬河 至仪征市区:车程5分钟 至扬州市区:车程30分钟,本案,地块东侧,天宁大道以北,地块东侧居民区,天宁大道以北,地块周边都还是空地,在规划中,用地南面仪杨河,具有强势的景观资源;,用地分析,外部环境,用地南侧:紧邻仪杨河,未来更名为扬州古运河,自然景观资源丰富东、北侧:现状空地,规划中,仪扬河,内部平整,局部高差 地块狭长,大面宽 采光面充足,便于规划,地块内有少
5、量高压电线杆,用地内部地块平整,局部高差,可进行坡地绿化规划,且有内部水渠也可形成景观,内部现状,用地分析,两地块中间水系,A,B,B地块,A地块,A地块,第 15 页,中等规模低密度配套五星级服务式公寓社区,项目总占地194.22亩,12.95万总建面:16.8万,项目分为A/B地块A地块用地面积为:62863,容积率1.0以上B地块用地面积为:66682,容积率1.0以上其中约2-3万计划作为OAKWOOD服务式公寓使用,用地分析,经济技术指标,A,B,汇报框架,1,2,3,5,用地解读,SWOT分析,策略与整体定位,经济测算,4,产品设计建议,第 17 页,综合分析,环境:仪杨河、水渠形
6、成双水环境优势,是高品质项目的基本要素交通:路网完善,紧邻闽泰大道,出行便捷附加值:内部规划由国际服务式公寓公司管理的高端配套,项目整体档次得到大幅度提升开发商:绿城品牌影响力和绿城产品塑造力指标:容积率不低于1.0,可形成中低密度社区规模效应:按1.3计算约17万平米,属于当地的大型项目(在售最大奥林匹克花园21万平米),Strengths优势分析,有效发挥环境、便利、服务式公寓、规模等自身优势,结合绿城的品牌和产品力,本项目有条件打造仪征大型高端“别墅”社区,第 18 页,综合分析,配套缺乏:目前项目所在区域基本无配套,未来配套入市时间难以判断,Weaknesses劣势分析,以环境、服务式
7、公寓、规模作为重点进行打造弱化劣势增强信任感以较高的性能比形成产品吸引力,第 19 页,综合分析,工业型城市,产业基础好实力雄厚,有购买力房地产处于快速发展期,有市场前景不属于重点限购城市,城市化加快所在区域新城进入实施阶段(2019年年底前实施计划)市场发展初级(哪有不漏雨的房子)东部区域受到客户的认可(都知道东边好)多层产品市场占有率高别墅产品也有少量成交10层产品出现,Opportunities机会分析,借势城市向东、区域快速兑现,提供受欢迎有竞争力的产品吸引客户,第 20 页,综合分析,四线城市,较为封闭,人口不多,本地消化为主整体售价不高,5000-6000元/平米高层产品有一定抗性
8、,Threats威胁分析,跳出区域的局限,主动引领市场,吸引中高端客群,在有限客户中争夺市场份额注意控制成本,性价比尤为重要不出现高层产品,第 21 页,综合分析,思考,本项目用地条件优越、具备向高端方向开发的基础,劣势可以弱化,应抓住机会,适当跳出、进入仪征市场的第一梯队,汇报框架,1,2,3,5,用地解读,SWOT分析,策略与整体定位,经济测算,4,产品设计建议,第 23 页,策略制定与整体定位,市场策略,切合区域发展 领跑城市市场 打造仪征首席水岸别墅生活特区,第 24 页,策略制定与整体定位,市场定位,城市领航者引领区域发展引领市场品质引领生活品味,第 25 页,策略制定与整体定位,产
9、品形象定位,城市水岸别墅生活区,第 26 页,策略制定与整体定位,操作原则,产品延续绿城的原则:绿城的品牌力和产品力是本项目的核 心竞争力之一,延续绿城的产品有助于本项目形成独特的竞 争力 因地制宜的原则:由于绿城一直以来在一、二线开发较多,户型较大,以往的开发习惯在仪征不适用,需要在原产品框架内控制面积尺度 控制成本的原则:仪征整体售价不高,价格大幅度上涨仍需一个较长的过程,若不控制成本利润空间较小,建议本项目做到“形似”绿城即可,产品选择定性评判,根据评判结果,倾向联排、多层,叠拼待定,不选取独栋双拼、高层(或小高),注:采用5分制对各维度进行打分、比选,策略制定与整体定位,产品选择土地效
10、力评价,单一产品土地效力由高至低:多层、联排25-30%,叠拼最低,不选取叠拼产品,测算取值说明:多层:售价5500元/平米,建安1500元/平米联排:售价8200元/平米,建安2200元/平米叠拼:售价7000元/平米,建安2200元/平米各产品容积率按建筑规范内中间值计取,说明:上表为单一产品线下土地效力,作产品选择参考,不代表项目盈利能力,策略制定与整体定位,产品选择总结,产品定性角度,土地效力角度,不选取独栋双拼、高层(小高)产品,不选取叠拼产品,建议选取多层洋房、联排产品组合,多层,小高层,高层,独栋双拼,联排,叠拼,建议选取多层洋房、联排产品组合,策略制定与整体定位,对产品定位的延
11、伸思考,策略制定与整体定位,在城市化、开发强度提高、市场不断发展的背景下引领:在引领策略和“城市领航者”的定位引领市场发展感受:房型、建筑系数接近多层,感受趋同景观:节省用地,利用潜在园林、产品景观价值放大,6层洋房,9层洋房,使多层产品具有高层优点入户大堂、电梯快捷、地下车库,生活品质更好间距大、通风好、采光条件优越、视野更宽阔,产品定位策略,策略制定与整体定位,洋房(6层、9层)为主,营造项目整体低密社区形象,承担回现重任联排起到标杆展示,提升项目档次作用即可,控制规模,满足容积率,产品定位,策略制定与整体定位,在上一轮产品定位的基础上明确为:,策略制定与整体定位,问题的提出:在产品选定(
12、6层洋房、9层洋房、联排)情况下应如何安排产品入市时机以使利润最大化?,通过单一产品的土地效力变化来解决此问题,产品定位,产品入市时机,策略制定与整体定位,从不同产品的逐年盈利能力上可以看出:9层洋房:略好于6层洋房盈利能力联排:2019年盈利水平超过6层洋房,建议首开接受度最高的6层洋房,降低风险并确保快速回现 中期推联排,拉升项目档次、品质 后期推9层洋房实现最大溢价空间,基于土地效力的开发策略,测算取值说明:6层洋房:售价5500元/平米,建安1500元/平米联排:售价8200元/平米,建安2200元/平米9层洋房:售价6000元/平米,建安1650元/平米,第 35 页,策略制定与整体
13、定位,开发(产品)策略,当地典型成功项目开发策略借鉴万博奥林匹克花园,项目基本概况:占地:200余亩建面:21万平米物业组成:30幢多层住宅、4幢花园洋房和6幢10层洋房,少量联排;运动会所去化速度:平均每年48000平米,2019,2009,2019,2019,2019,首开联排、洋房,后者快速回现,产品,再开叠拼、洋房提升项目档次,最后推10层洋房实现溢价,利润最大化,借鉴万博:标杆产品立市,积攒人气,产品升级、实现溢价,第 36 页,策略制定与整体定位,开发(产品)策略,结合整体定位、产品选择及入市时机、成功案例综合判断下的整体开发策略(预计开发周期4-5年):,先期:稳健入市,引入配套
14、(服务式公寓、会所)、环境(内部、外部)营造信任感、安全感,聚集人气联排(展示)树立别墅社区形象烘托整体档次洋房经济适用,性价比突出,形成有效回款,中期:主动拉升,区域认知进一步加深,项目认可度提升联排入市、产品更迭,以产品升级带动项目升级项目的整体品质、价值大幅度提高,后期:收获溢价,区域发展已经具备雏形项目价值得到充分认可舒适洋房入市、产品全面升级实现项目溢价,2019-2019,2019-2019,2019-2019,树立形象、稳健入市,升级引领,实现滚动开发,第 37 页,策略制定与整体定位,开发(产品)策略,产品定位细化土地价值初步分析,西区,东区,东区:河岸景观线长,纵深狭长容易形
15、成内部景观,与城市主干道距离较远,更为安静,噪音、粉尘影响小,居住价值好于西区 西区:紧邻天宁大道,西北与未来城市金融商务中心隔路相望,展示性好商务属性高,噪音大粉尘多,居住价值略低,东区适宜布置标杆产品升级产品 西区适宜布置实用产品以及商务物业,第 38 页,策略制定与整体定位,开发(产品)策略,产品定位细化西区根据开发策略、土地价值、整体产品定位和服务式公寓产品定位(80、120平米为主):,西区:居住价值稍弱、有一定商务价值,先期启动,结合中小户型服务式公寓配套,布置6层洋房、经济适用、中小产品为主,稳健入市,第 39 页,策略制定与整体定位,开发(产品)策略,产品定位细化东区根据开发策
16、略、土地价值、整体产品定位具体细化为:,东区:居住价值高,中期入市布置别墅产品、升级洋房、舒适产品为主带动项目价值提升、引领市场,第 40 页,策略制定与整体定位,客户引导策略,区域及项目发展阶段,推出产品线,目标客户演变,标杆:联排,主力:洋房,主力:洋房,策略,树立客群形象,吸引主流需求,客群泛化,博取利润,城市高端改善客户,老城区的中高端改善客户,城市及周边高端改善客户,中高端改善客户及部分首置客户,新城初期,稳健入市,区域认可,产品带动品质拉升,区域及项目价值爆发,联排,持续吸引标志性客户,继续引导客户,从意见领袖到客群泛化,第 41 页,策略制定与整体定位,价格策略及定位,策略 先期
17、6层洋房稳健入市,价格合理,性价比高 中期别墅入市,价格相对拔高,为后期9层洋房升级产品搏取溢价空间,当前(静态)价格6层 洋房:5500元/平米9层洋房:000元平米别墅 联排:8200元/平米,第 42 页,策略制定与整体定位,首开区开发建议,策略 首开区拉高卖中 配套、环境先行,增强信任感 少量别墅树立形象展现品质,洋房为主实现回现,物业类型:服务式公寓(商业、会所)、住宅 操作方式:服务式公寓持有展示形象,联排树立产品标杆、提升市场影响力可售,6层洋房接受度好性价比高为销售主力 规模:服务式公寓规模、房间配比等已定 联排15-20套(形成一定组团效应)洋房3-4万平米(当地在售项目年消
18、化3-5万平米),汇报框架,1,2,3,5,用地解读,SWOT分析,策略与整体定位,经济测算,4,产品设计建议,第 44 页,第三部分:首开区及样板间建议,第二部分:规划及产品建议,第一部分:操作原则与亮点建议,产品设计建议,操作原则回顾,设计操作要点:,产品延续绿城的原则,因地制宜的原则 控制成本的原则,绿城品质与当地成功手法结合,产品设计建议,当地成功手法借鉴,风格:当地项目不拘一格,同质现象不明显均有自身特色立面:当地多贴砖或涂料,石材少景观园林:大面积绿化、格调小品等受客户喜爱;宇斯浦花园结合高差打造自然坡地景观户型:当地主力户型为实用两、三房,大户型少附加值:常规、做足,如奥林匹克花
19、园飘窗深得客户喜好安全:宇斯浦花园具备门禁、电子巡更系统,受到市场认可休闲设施:宇斯浦花园引进儿童游乐设施,增加低成本卖点,对本案启示:以借势绿城打造高标准产品为前提 与当地市场相结合,追求品质中尽量控制成本,实现高站位,和景印象城,奥林匹克花园,宇斯浦花园,和景印象城,以绿城为前提的品质感:东侧升级地块舒适产品、电梯洋房、标杆联排、独树一帜的风格因地制宜下的性价比:西侧实用户型、附加值多、显档次的立面控制成本角度:“坡地+水渠+阔岸+河面”可全摊销的多重景观、人性化不贵的休闲设施、完善物业,产品设计建议,整体亮点建议,第 48 页,第三部分:首开区及样板间建议,第二部分:规划及设计建议,第一
20、部分:操作原则与亮点建议,第 49 页,总体规划原则,总体规划原则,用地价值最大化,在充分分析现有环境的前提下,对用地价值进行评估,并分配物业类型,做足容积率,使产品价值得到最大化。,品质与实用相结合,户型面积要求符合市场需求,中央绿地、组团景观、宅前庭院与入口广场等公共空间尺度宜人,细节设计到位。,形象价值最大化,充分发挥城市道路一侧的商业价值和临河道一侧自然景观价值,从规划、建筑形态、立面上需考虑高端产品形态的打造;社区主入口和商业隔离空间需打造精品化、规模化绿地景观,加强低密社区的感受。,第 50 页,规划及设计建议,海洋,社区要体现中低密度的整体建筑调性:A地块为与服务式公寓结合的纯多
21、层住宅区;B地块为洋房+联排产品,两种产品用地面积比达到1:1,实现别墅社区的居住感受。,规划中低密度居住空间,洋房、联排,体现居住的舒适感与尊贵性;景观、立面、户型、配套等均需考虑项目品质的打造,从产品硬件和软件上综合提升居住档次;,产品高端性,利用外部河岸景观,结合地势特点,设置顶层露台、首层花园、中央景观等,打造高性价比产品;结合集中商业设置丰富的配套,满足客户居住、休闲之需。,高附加值,产品设计原则,第 51 页,用地价值梳理,地块价值评判,第 52 页,用地价值梳理,内部区域价值分析,第 53 页,规划理念,“两轴四带”即两条景观通透轴,四个中央景观带。西侧地块强调居住空间的层次性和
22、关联性,以三个不同私密程度的中央景观将内部各空间进行串联。东侧地块强调低密性和景观通透感,9层的周边式布局形成围合感。联排别墅区的组团小景观和9层中央景观实现空间互补。,规划及设计建议,第 54 页,项目规划原则及布局,东南向鸟瞰图,东北向鸟瞰图,推荐方案将oakwood服务式公寓集中布置在西区,利于统一管理,考虑到西区主打实用型住宅,将oakwood公寓户型面积压缩,不考虑别墅客房,90左右两居及130左右三居,居住区内可提供110套两居和22套三居。,第 55 页,项目规划原则及布局,推荐方案各物业布局建议,第 56 页,项目规划原则及布局,推荐方案物业配比指标,第 57 页,交通组织建议
23、,原则:外围环状车行路网,内部尽量避免机动车道与景观道路系统交叉。停车方式:西部地块地上停车,首层架空结合道路停车方式;东部地块全地下停车,小区入口设置地下停车场,实现人车分流。车位比:6层及9层区域车位比1:0.7;联排区域车位比1:1。,项目规划原则及布局,第 58 页,道路系统,道路及停车,步行沿中央景观带设置景观步行道,使之成为景观、建筑、休闲场所的交通纽带。设置机动车环形路网,避免车行道与中央景观步行道相互交叉。,第 59 页,道路及停车,道路采取不同材质的多种铺装形式,起到空间提示作用和移步异景的道路景观感受。,道路系统,第 60 页,停车系统,道路及停车,西区采取地面停车,包括路
24、面绿化车位停车和底层车库停车两种方式。可利用草坪结合灌木、乔木等实现车位立体绿化。东区域采取地下集中停车方式。,地下停车库上部可作绿化景观,首层架空停车库,地面绿化停车位,第 61 页,规划及设计建议,东南向鸟瞰图,东北向鸟瞰图,备选方案将oakwood服务式公寓公寓的小户型零居和一居集中布置在西区,满足较大面积的两居和三居布置在东区,满足别墅类客房,要求实行跨河统一管理。东区可提供112套115左右两居、14套150左右三居和12套230左右联排。,第 62 页,规划及设计建议,备选方案各物业布局建议,第 63 页,规划及设计建议,备选方案物业配比指标,第 64 页,规划及设计建议,以绿城为
25、前提的品质感:东侧升级地块舒适产品、电梯洋房、标杆联排、独树一帜的风格因地制宜下的性价比:西侧实用户型、附加值多、显档次的立面控制成本角度:“坡地+水渠+阔岸+河面”全摊销的多重景观、人性化不贵的休闲设施、完善物业,第 65 页,东区中央景观规划,地块内部有效利用9层日照间距和对空间的围合感,设置超大尺寸中央园林,面积可达7400以上。,规划及设计建议,80M,32M,195M,第 66 页,联排,建筑形态:以4联排形式出现,均为地上2.5层,设置前后庭院,地面私家车位停车,实现“低容积率、高私密性”的别墅产品。,产品建议单体形态,第 67 页,风格:新古典主义风格特色:1、布局上突出轴线的对
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