2017年海南房地产市场政策及影响分析.ppt

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1、2017年海南房地产市场政策及影响分析海口公司营销部2018年1月,2,目录,3,海南政策环境/政策轨迹,从2016年四季度开始，历经4个周期发展，目前已经步入政策深化期，但市场热度不减，各大房企积极推售，市场处于抢房状态,5,17年政策概述,海南楼市政策由2016年的“去库存”向2017年的“降杠杆、防风险、提品质、促转型”转变，海南政策从严从紧,2017年海南房地产市场政策一览,政策风险：连续高压，购房门槛提高，客户量减少；限制新房价格涨幅，短期溢价困难,政策机会：“人才落户”进行客户导入，促进销售,政策走向：短期调控不会放松，严控供应量，抑制房价快速上涨，达到去库存,应对政策：快速进入市

2、场，抢占市场先机，通过人才落户等政策进行客户拓展,措施提升：进入提质阶段，硬装执行标准化、多举措保品质,1,2,3,4,5,宏观政策调控,全岛范围严控“双暂停”、六限（限购、限贷、限售、限价、限签、限商）、合理控制增量，大力去库存、提升产品品质,宏观市场总结,短期内溢价空间有限,推盘节奏需结合淡旺季,成交客户来源范围广,8,9,限购政策,2017年海南全岛范围内限购、限贷、限售等政策，主限海口、三亚、琼海及中部生态保护区，岛外客户在以上区域购房“认房、认贷、认社保”,限购：在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅（含酒店式公寓）的非本省户籍居民出售新建商品住宅；(与本项目相关)限贷：首

3、套房商贷首付30%，第二套房贷首付50%，除三亚外，其他市县无房贷的首付40%，第三套停贷限售：海口、三亚、万宁、陵水禁止期房转让，居民家庭新购第2套及以上新建商品住宅及法人单位新购买的新建商品住宅须产权满5年方可转让；社保：非本省户籍居民在省内限购区域购房需纳税或社保证明，在海口限购区域、琼海及中部生态保护区需要连续2年以上证明，三亚限购区域需要连续2年以上证明,10,限购政策,海口、三亚分层调控，划定限购区域，主城区、稀缺一线海景资源区等受限，非海南省户籍居民在限购区域内购房需要提供社保缴费证明。,一是主城区，滨江西路以西、长彤路以东、南海大道和红城湖以北区域；二是南部生态保护区，主要在椰

4、海大道以南、绕城高速以北、铁龙路以西、粤海大道以东范围，按照多规合一，这是海口重要的生态保护带。,中心主城区，东至凤凰路和红沙隧道、南至榆亚路和南边海路、西至三亚湾路、北至金鸡岭路、不含棚户改造项目;对在海南无房的非本省户籍居民家庭，在本市中心主城区范围内购买住宅及在海棠湾、崖州湾沿海一线购买商品住宅的，需提供从购房申请之日起前在海南连续缴纳1年以上个人所得税缴税证明或社会保险缴纳证明。,崖州湾,海棠湾,海口限购示意,三亚限购示意,三亚主城区,11,限购政策,各地市县出台限购细则，社保提高购房门槛，增加现房转让限制，其中海口、三亚现房转让年限提高至5年。,12,限购政策,已拥有1套及以上商品住

5、宅（含酒店式公寓）的非海南省户籍居民无法购买新建商品住宅，在限购区域内购房需要提供社保缴费证明。,海南市场淡旺季分明、成交量分化明显、限购政策短期影响销量,市场淡旺季明显,数据来源：住宅与房地产信息网,14,15,双暂停,市县商品住宅消化期超过全省平均水平，暂停办理新增商品住宅，暂停新建商品住宅项目规划报建审批，目前除海口、三亚、三沙、陵水、临高，其余市县均属于“双暂停”范围,海南列入“双暂停”的城市，每年规划报建总建面有限制，供应端被管控，双暂停政策意在加强商品房开发管控，合理控制增量，大力促进去库存。,实行商品住宅年度建设指导性计划管理,由省住房城乡建设厅确定非中部生态核心区市县商品住宅建

6、设指导性计划并下达实施，永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目，停止产权式酒店项目规划报建审批；实行年度商品住宅用地计划管理，对四个中部生态核心区市县，停止办理新增商品住宅用地审批；其余市县实行年度商品住宅用地计划管理。对存量商品住宅用地规模较大、开发效益较低的市县，相应减少直至暂停新增商品住宅用地供应。北部“海澄文”一体化综合经济圈，综合发展居住、旅游、商业、办公、会展等各类房地产；产业园区周边可在符合规划及环保等相关要求的前提下，根据产业发展需要，适当增加产城融合区的房地产供给，带动人口向产城融合区转移；严禁以发展其他产业，建设产业园区、特色小镇、美丽

7、乡村等各种名义变相开发商品住宅；各市县政府要结合当地实际，逐步提高商品住宅租赁比例，降低出售比例；取得出让用地开发建设的商品住宅项目中，除采取装配式建造方式建造的建筑可按我省原预售许可条件批准预售外，其余建筑应在主体工程封顶后方可批准预售；新建商品住宅项目要按照城乡规划有关法律法规和规划设计规范、标准，配套建设公共服务设施。,海口,三亚,临高,陵水,双暂停市县,非双暂停市县,三沙,16,暂停土地二级市场交易,在海南省严格规范土地一级市场土地供应的情况下，因违法交易土地、炒卖土地等问题突出，暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续。,海南省国土资源厅17年10月27日发布的关于暂停办理土地二级市

8、场转让交易有关用地手续的通知明确，近期在海南省严格规范土地一级市场土地供应的情况下，土地二级市场交易频繁，特别是未经批准私下交易、规避审批变相交易等违法交易土地、炒卖土地问题较为突出，严重影响了正常的土地市场管理秩序。通知指出，为加强和规范海南省土地二级市场管理，严厉打击违法违规炒买炒卖土地行为，促进全省土地二级交易市场平稳健康发展，暂停办理土地二级市场转让交易用地手续。通知还说明了三类不在暂停之列的情况，包括因依法转让房屋所有权、司法机关依法裁定、国有企业改制改组涉及建设用地使用权转让的，可不列入暂停转让交易范围。对违反相关法律法规规定，不符合土地转让条件，存在未依照土地使用权出让合同约定的

9、期限和条件投资开发、投资额未达到投资总额25%以上、欠缴土地出让金、土地权属有争议、司法和行政机关限制其转让等情形的土地，均不得办理转让交易有关用地手续。,土地市场/供需分析,海口土地成交量连续4年下滑，2016年-2017年实施双暂停政策，土地供应节奏、供应量管控明显，土地价值被抬高,深化“双暂停”政策，加强土地供应管理，造成供地量少，需求增加，导致地王频出；随着中心城区建设推进，以“城中村棚改项目”为主力的优质土地供应越来越少；,数据来源：中国土地市场网,土地市场小结,土地供应分析：受双暂停、生态红线影响，海南供地节奏将持续放缓、住宅供应骤减，产业及配套用地成为主流；早期住宅供应充足，保证

10、后续开发供应，未来一段时间内海南楼市保持平稳增长；土地成交分析：受双暂停及生态管控影响，海南土地成交价格将大幅走高，海口热点区域为西海岸、东海岸片区，海甸岛板块供应出现断期，三亚棚改备受关注，其他湾区资源土地价格高企；房企拿地分析：在海南纷纷布局抢地，受早期拿地影响，房企土地成本差异巨大，个别房企“低价勾地”优势明显，公开竞拍成本高昂，操盘难度大；未来竞争分析：企业争相抢地，受政策严控，供应受限地王频出，致使海口房价持续走高，海甸岛板块供应更为稀缺是未来项目机会点，同时区域缺少高品质产品；三亚棚改成为热点，海南东部土地溢价率进一步提高，西线待开发资源型区域成为关注重点,19,20,严控小户型,

11、停止小户型商品住宅（100平米以下）报批报建，提高商品住宅套型面积，但具体实施细则未出台，对已取地待建项目规划、产品将产生影响,自2017年9月29日起，停止批准套型建面100（含100）的商品住宅（含酒店式公寓）建设（之前已取得建设工程规划许可的项目可按原方案继续实施），保障性住房、面对本地居民销售的自住型商品住宅、共有产权住宅不受此政策限制。,海南自14年至今，共出台三次产品政策，施行范围从单个市县扩大到全省、面积从60扩大到100，政策强压之下，将产生大量边界产品,近年产品政策,80-90三房,60-65两房,控制面积控制总价面积集约产品创新,政策强压,产品变化,2014年 三亚80以下

12、商品住宅停建,2015年 海南全面停止60以下商品住宅,2017年 海南100以下商品住宅停建,政策限制商品住宅必须建100以上产品及全装修交付，意味着未来100-120产品供应巨大，精装产品竞争策略从过去的溢价策略向差异化策略转变,产品政策,结果研判：产品端：边界产品增加，未来100-120产品供应巨大；精装过去是开发商的溢价手段，未来将变成常态，精装竞争策略将从过去“人无我有”向“人有我优、人优我新”的差异化战略转变。客户端：客户购买门槛提高，追求低总价客户群体被淘汰；对于能购买100以上产品的客群影响较小，但取决于产品总价的承受能力。,22,住宅全装修,实行全省住宅“全装修”，海南楼市进

13、入提质阶段，硬装执行标准化、多举措保品质、政府监管力强、全省覆盖范围广,2017年5月22日，海南省政府海南省商品住宅全装修管理办法(试行)正式印发出台，在2017年7月1日（含）后取得施工许可证的商品住宅工程须全部实行全装修（非商品住宅、保障性住房、棚户区改造项目可参考），全装修费用将纳入到商品住宅总价中。全装修：交房之前，套内和公共部分的墙面、地面等房屋固定面完成装修，水电管线、开关插座等基本设施完成安装，厨房和卫生间的固定设施如橱柜、洁具等安装到位。,海南房地产行业处在转型升级阶段，政府旨在推动绿色发展，规范装修市场，提升住宅品质；房企开发商可借此增加利润空间，可通过性价比、个性化定制、

14、服务与施工质量等方面形成自身差异化优势。,23,公共服务配套,2017年12月26日海南省人民政府关于加强新建住宅小区配套公共服务设施建设管理的意见，要求新建住宅小区配套公共服务设施，应当与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用,政策分析：新建住宅小区需要投入额外建设费用，根据小区户数建设教育配套，同时建设快递代投、停车位充电设施、全民健身设施、公共厕所等公共便民服务，提升公共服务水平，创造宜居环境,居住户数在1500户及以上的，应规划建设幼儿园居住户数在4000户及以上的，应规划建设小学居住户数在9000户及以上的，应规划建设初中备注：各市县人民政府可根据居住区常住人口规模、开发区域

15、功能定位、已有学校和幼儿园等适当情况调整中小学和幼儿园规模和数量鼓励建设城市快递末端公共服务平台，通过设立快递代投点、配建智能快件箱等形式，满足小区多样化需求住宅小区配建的停车位应建设充电设施或预留建设安装条件住宅小区按照要求配建的公共交通站点暂未开通公共交通路线，且住宅小区与已开通的公共汽车、轨道交通站点距离均超过2公里，应当配备短途交通车辆通达杨公公汽车站或轨道交通站点落实新建居住区和社区室内人均建筑面积不低于0.1或室外人均用地不低于0.3全民健身设施的要求居住户数或人口规模达到居住区或小区标准的，应当配套建设公共厕所因住宅小区分期建设，教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区

16、服务、消防安全、市政公用和行政管理以及其他公共服务设施未建成的，应当有可过渡使用的相应公共服务设施，同时必须配过渡性的生活垃圾转运设施,公共服务配套,教育配套,海南置业客户需求变化,政策影响分析：海南限购政策以及限100平米的产品政策，对该类购买力比较敏感的客户有一定影响，部分客户将由自购转为租赁客户，市场购买需求量下降，同时具有购买力的客户更加关注自主与出租相结合的产品，对养老与投资综合考虑。,客群特征/候鸟养老型,1、家庭状况：退休或半退休工作人员，有丰富的退休金或养老储备金；2、年龄特征：40-50年代出生，年龄在45岁-60岁左右，相对长期养老型客群，其身体及精神状况良好，个人业余生活

17、及社会活动比较丰富，不习惯完全脱离原来的圈子和生活，因而每年在海南居住的时间在3-4个月，大部分时间在老家居住；3、日常生活：无交通工具，但身边不少亲戚朋友在海南，因而在海南生活半径较大，喜欢结伴出行，或者与朋友相聚；4、配套需求：对商业配套的需求和经济贡献低，能满足基本的生活需求即可，如社区超市、餐饮店、便利菜店等；由于中短期在海南居住，因而对物业的需求较大，能提供空房打理、不定期房屋查看最好；对度假配套有需求；5、房型需求：一房的需求完全可以满足居住需求，多余房型可以考虑出租。,政策影响分析：海南限购政策以及限100平米的产品政策，对该类候鸟客户购买力比较敏感的客户有一定影响，部分客户将由

18、自购转为租赁客户，市场购买需求量下降，同时具有购买力的客户更加关注自主与出租相结合的产品，对养老与投资综合考虑。,客群特征/投资度假型,1、家庭及年龄：30-45岁，大部分为上有老、下有小的家庭结构，事业有成、中高收入人群，典型的中产阶级及以上人群；2、置业需求：关注房地产、金融及各类投资渠道，已经在多个城市拥有房屋；海南气候资源良好，在海南买房既可以完成家庭的资产配置，又可以为父母提供一个预备养老的空间，为子女提供一个度假休闲的场所；3、配套需求：关注小区的品质和软性服务，希望房屋能做到保值增值的价值；4、房型需求：作为长线投资，低总价是首选，要求易于转手，三房最好，两房亦可以接受。,政策影

19、响分析：海南限购政策以及限100平米的产品政策，对投资度假型客户产生较大影响，一方面按家庭限购一套政策，客户会更珍惜购房机会，选择景观资源优势强、投资回报高的大三亚片区为重点；其次限100平米提高购房门槛，客户购房更关注品质和品牌、资源价值，高端品质项目成为趋势！,客群特征/刚需自住型,1、家庭及年龄：25岁-35岁，单身、刚刚步入婚姻或刚刚拥有下一代，事业处于起步阶段或起色阶段，与父母或子女同住；2、置业目的：以生态智慧新城、海口火车站、老城高铁站工作员工或老城本地工作人员为主，置业目的以方便工作为主，大部分为人生的第一套房，经济实力有限，满足自住需求即可；3、日常生活：工作上朝九晚六，大部

20、分时间在工作单位，相对而言，父母及子女对配套的需求更大，如小区的老年人配套、儿童配套；4、配套需求：个人工作较忙，没有时间买菜做饭或带小孩，对业主食堂及物业保姆家政有一定的需求；5、房型需求：单身人群经济实力不够的，以两房为主；大部分希望能一次到位，以三房及四房为主。,政策影响分析：刚需自主性主要为海南本地居民及外来新海南人置业需求，配套、交通及环境是关注重点，作为刚需置业，以城市为核心进行置业选择，限购政策对该类人群影响有限，但限100平米政策则提高置业门槛，将拉长置业周期，金融政策的变化对置业将带来较大影响。,在产品政策限制的前提下，客户实际需求变为被动需求，建议打造创新型产品、常规刚需产

21、品，满足养老客户、度假客户、刚需自住等不同类型客户的需求,客户需求关注,品牌开发商产品共性：产品力明显提高，多开间朝景观优质面，多阳台，主卧套房设计，客餐厅分离，基本无入户花园,产品变化,海口中海锦城98三房,海口万达城105三房,客厅、主卧、次卧三开间朝南主卧套房设计客厅、主卧、厨房均带阳台客餐厅分离,北向看海，主卧、书房、客厅均看海主卧套房设计主卧、客厅、餐厅均带阳台，南北通透客餐厅分离,客户需求核心问题界定,海南的一系列政策对客户购买需求有一定抑制，但作为度假养老、投资置业为主要核心，客户层面仍会选择置业，但限100平米从客户需求层面将导致客户更加往资源型、品质型项目转变；从企业层面产品面收窄，竞争更为集中，对企业产品的打造、户型的选择以及差异化的配套提出更高要求；,