2015龙湖项目后评估成果完整.ppt
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1、,欢迎参加弗莱明戈项目后评估,总 结,弗 莱 明 戈 项 目 后 评 估龙湖弗莱明戈,项,目蓝湖郡项目团队,弗莱明戈项目后评估成果目录第一篇:项目运营总体概况 第二篇:工程总结,第三篇:研发总结第五篇:成本总结第七篇:客户中心总结,第四篇:营销总结第六篇:物业总结,弗莱明戈项目后评估成果,第一篇:项目运营总体概况,目录,第一部分第二部分第三部分,项目关键指标列示及简析项目运营要点回顾项目运营的几点反思,第一部分 项目关键指标列示及简析,1.1 关键指标达成情况(签约及回款),1.2 项目销售利润率及内部收益率,1.3 项目成本变化,1.4 一级节点计划达成率80%,1.5 客户满意度及客户忠诚
2、度,0,第一部分 项目关键指标列示及简析1.1 关键指标达成(签约和回款),分项下达指标,签约收入3.7亿,结算收入,应收帐款,剩余货值,住宅,实际达成值下达指标,3.7亿4000万,3.7亿,0,0,车位,实际达成值,2170万,2170万,1830万,第一部分 项目关键指标列示及简析1.2 项目销售利润率及内部收益率,分项销售利润率内部收益率,上会指标16.6%77.5%,现值20%74.1%,备注,2006年3月项目开盘,现金流为正。,第一部分项目关键指标列示及简析1.3 项目成本变化,项目土地获得价款勘测设计费行政及经营性收费前期工程费配套设施费基础设施费景观工程费建安及装修工程费工程
3、相关费用开发成本,目标成本4331.17682.67850.28368.87202.811045.911419.4310796.7493.8419791.71,回顾成本4329.13723.331120.87617.20202.811190.591419.4312803.93100.6122507.90,审计成本4329.13723.331120.87617.2074.001190.591767.0015239.15100.6125161.88,差异1-2.0440.66270.59248.330.00144.680.001772.696.772481.68,差异20.000.000.000.
4、00-128.810.00347.572435.220.002653.98,第一部分 项目关键指标列示及简析1.4 一级节点达成率,下达项,完成项,累计达成率,集团关键节点阶段性成果项目总体计划,7120,6114,85.7%100%70%,集团关键节点未达成:原定2007年4月30日完成项目95%的销售,实际完成时间2007年6月30日。,第一部分项目关键指标列示及简析1.5 客户满意度及客户忠诚度业主对项目的总体满意度(96%重庆公司91%集团88%),龙湖地产的印象总体规划销售服务接房流程总体满意度,5.69,5.87,6.08,6.326.33,5.20,5.40,5.60,5.80,
5、6.00,6.20,6.40,第一部分项目关键指标列示及简析,1.5 客户满意度及客户忠诚度业主对龙湖地产的忠诚度(85.7%,重庆公司去年指标74%集团68%),第一部分项目关键指标列示及简析1.6 业主报事统计,报事类别1.土建2.入户门3.铝合金门窗4.锅炉5.给排水管道6、安防对讲7.空调机位及空调洞8.私家花园类9.公共景观类10.沟通类11.保洁类12.其他类合计,交房报事量201401021101032371191246574,交房后期报事量(5月1日止)706036031412355209133442,合计271100138113114155859119211791016,户均
6、报事0.580.210.290.020.060.030.030.120.120.250.040.382.18,已付户数464,整改报事分析:,1、土建类主要问题:,1)空鼓、裂纹较多,墙、角不平整。,2)收边收口粗糙,墙面有色差、腻子脱落、起泡。,3)由于洋房的屋面与墙面的连接较多,连接处防水处理不好导致墙面,渗水问题较多。,2、门窗类主要问题:,1)安装时门锁开启不灵活,把手松动等安装问题。2)门、窗玻璃划伤;型材油漆脱落等成品保护问题。,3、入户门问题:,1)开启关闭不灵。,2)门板门框被撞凹、划伤等保护问题。由于该后期责任划分比较困难,因此厂家处理也不积极,同时由于门板的处理周期较长(2
7、0天左右)成为后期返修整改业主主要投诉项目。,第二部分 项目运营要点回顾,2.1 项目运营大事记,2005年8月项目样板区破土动工,2005年12月实现四证齐全,2006年2月样板区开放,2006年3月开盘销售套,当月签约2.2亿,2007年6月30日项目交房,做为经开区交房交证试点单位,并实现交房交证,2007年7月项目清盘,2007年11月车位销售,开盘销售346个,2007年8月,项目通过重庆市绿色生态及住宅性能认定AAA终审,2008年4月,项目通过重庆市詹天估金奖评审,并做为重庆市推荐项目参与国家评审,第二部分 项目运营要点回顾,2.2 项目运营指标对比,建筑风格的创新实现了公司对项
8、目的定位要求,并产生了全国性影响,营销造势及项目前期的销售基本完成了公司的预期,设计管理有序,研发经理、项目部与设计师在项目前期对建筑大样、细部处理、新技,术、新材料及外装进行清理,确保了设计的精度,同时保证了工程进度,结合工程特点,对关键事件进行清理,结合工程进度对施工单位及监理进行交底,工,程质量处于受控状态,工程细部处理得当,客户交付的创新及介入受到业主好评,项目总体成本受控,板样区开放获得预期效果,第二部分 项目运营要点回顾,2.3 项目运营的成功点,建筑风格的创新实现了公司对项目的定位要求,并产生了全国性影响,营销造势及项目前期的销售基本完成了公司的预期,设计管理有序,研发经理、项目
9、部与设计师在项目前期对建筑大样、细部处理、新技,术、新材料及外装进行清理,确保了设计的精度,同时保证了工程进度,结合工程特点,对关键事件进行清理,结合工程进度对施工单位及监理进行交底,工,程质量处于受控状态,工程细部处理得当,客户交付的创新及介入受到业主好评,项目总体成本受控,板样区开放获得预期效果,第二部分 项目运营要点回顾,2.4 项目运营的不足点,目标成本确定及成本回顾没有达到预期目的,景观设计滞后,造成较多的工程返工,景观效果的前期把控不够,客户敏感点分析深度不够,市场调研不准确,导致户型比较分布上存在不足,第三部分 项目运营的几点反思及建议,3.1几点反思,项目运营体系的转变与团队成
10、员负责对象之间的不匹配,造成项目运营上,不尽人意,原有成本管理体系与现在的运营机制之间的冲突造成老项目的“精神分裂”,原有设计模式中景观设计迟滞导致景观工程与建筑总图冲突不断,景观风格、成本把控、客户体验三者之间真的不可调和吗?,产品创新没有转化为产品的溢价能力,产品市调的信息如何判断?大户型滞销,项目团队成员的全成本意识不足与项目收益之间的冲突明显,项目团队成员在项目运营过程中变动频繁,造成部分信息遗失,营销客户调研不准确,导致户型比较分布上存在不足,第三部分 项目运营的几点反思及建议,3.2几点建议,开好项目启动会,暴露所有问题,合理把握产品创新,尽可能进行价值挖掘,,并将其转化为产品溢价
11、,提升项目收益,从产品方案设计开始,研发、工程、造价紧密结合,进行成本方案阶段的优化,与预控,提升景观在图纸设计阶段的效果预控能力,尽量减少后期实施后的调整量,强化项目团队成员的成本意识,客户视角的延伸需要从方案阶段着手,弗莱明戈项目后评估成果,第三篇:研发总结,弗莱明戈项目后评估研发总结成果目录,第一篇:项目定位第三篇:价值点挖掘第五篇:设计管理,第二篇:项目简介第四篇:客户敏感点分析第六篇:效果把控,第七篇:成本控制第八篇:新材料、新技术、新工艺,第九篇:规划报建与验收,第十篇:完成效果,弗莱明戈项目后评估研发总结成果,第一篇:项目定位,第一篇:项目定位,龙湖的第一个花园洋房项目,别墅区里
12、面具有别墅品质的花园洋房,沿袭蓝湖郡湖西的地中海风格,填补市场空白 应具有高度的市场影响力、社会影响力,客户人群应为比联排别墅稍低(介于别墅和高层公寓之间但是略偏上)、但是向往高品质生活的人群。,项目定位带来的几个重大后续影响:,1、容积率不能太高(控规是2,实际是1.32),2、户型偏大,3、成本偏高,弗莱明戈项目后评估研发总结成果,第二篇:项目简介,项目简介区位、总图、主要经济技术指标,主要经济技术指标:,总用地面积:80018 m居住户(套)数:487套住宅栋数:36栋,总建筑面积:105875.83 m,1、住宅建筑面积:90100.93 m,占,85.10%,2、车库建筑面积:146
13、47.01 m,占,13.83%,3、配套设施建筑面积:1127.89 m,占1.07%,容积率:1.32(包括地下)建筑密度:22.08%绿地率:31.2%,停车泊位:487辆地面 64辆地下 423辆,弗莱明戈项目后评估研发总结成果,第三篇:价值点挖掘,价值点挖掘目录,一、总图二、单体,三、外立面四、车库五、合用,六、经验与教训,一、价值点发掘总图,充分利用原始地形,将整个小区分成多个标高的台地,大大节约了土方量,既节约成本,又有利于施工,而且增加了视线的层次感。各楼栋利用车库的连接自然形成8个围合院落,既可避免单调的排列式布局,又倡导了一种新的生活方式。,在几栋住宅之间布置车库,既方便了
14、住户的直接入户,增加了住宅的溢价能力,又不需结构转换增加结构成本。,价值点挖掘总图,利用一条环形车道串起了整个小区的车库和楼栋,大大节约了车行道路的面积。,临市政道路住宅均与道路成斜向布置,尽量减轻市政道路对住宅的影响,而且住宅和道路形成的三角地带又给底层住户留出了宽阔的侧花园位置,提高了底层住宅的溢价能力。,在小区中央利用自然地形高差设置大型水体,提高了水体周边住宅的价格,提升了整个小区的品质。,价值点挖掘总图,总图的规划布置使得整个小区的住宅户户有景,视野开阔,或面对开放空间、或面对半私密的庭院,均好性较高。,公共绿地小区化:按控规要求,临金渝大道应退8米绿化带,通过协调,此公共绿化带最终
15、为小区所用。,二、价值点挖掘单体,利用阳台、露台、廊、入户花园等半室外空间,加强住户与外界的交流,极致的情况每间卧室都有阳台,增加赠送面积,提高溢价能力。利用赠送前花园、后花园、侧花园等方式使客户感受到别墅式的享受,提高溢价能力。,赠送车库与下沉庭院间的地下空间,提高溢价能力。,三、价值点挖掘外立面,丰富的外立面效果提升了整个楼盘的品质,四、价值点挖掘车库,利用8#车库地形高差形成的半地下室空间布置客户服务中心和物管用房,有效降低了成本。,优化车库布置,使得车库平均每个车位的占地面积约为32m。,底跃住户可以从车库直接入户,其它楼层住户可从车库通过楼梯入户,方便了住户的生活,提升了溢价能力。,
16、五、价值点挖掘合用,1、通过与政府相关部门的沟通,本项目的配套设计基本与整个蓝湖郡片区进行合用,包括幼儿园、小学、开闭所、垃圾站、居委会、商业配套等,节约了大量开发成本。,2、原设计为3个化粪池,经优化合并调整为一个,既节约了成本,又减轻了对住户的影响。,六、价值点挖掘经验与教训,一定要有阳台与客厅相连,而且此阳台一定要适用、够大,设计理念最好是略微超前,不要太超前:比如150平方米的三房、比如室内2米宽的过道、比如双通道设计,厨房设置在住宅中间,部分客户不太满意,认为采光不好;风水不好户型组合以后太复杂,多达100多种户型,给设计、施工、销售、后期管理都带来很大的困扰,方案阶段底平户型没有考
17、虑私家花园,后期调整给景观等各方面带来很大的影响,部分小区道路宽度为7米公共区域私家化不够,底层住户尽量单独入户,尽可能满足业主可直接从车库入户的要求,少部分灰空间业主不能使用,增加了成本没有带来收益,厨房设计在户型中间受到很大非议,双通道的设计可以提供买点,但是不太实用客厅外无阳台,导致销售速度很慢,园区部分车行道路太宽,加上人行道宽度,使整个道路感觉象市政道路一样,不太宜人。,部分园区道路太宽(7m),太市政,不宜人,而且影响私家花园的设立和私密性。,由于间距的原因,又希望山墙不要太呆板,所以有一些山墙上的阳台没有加以利用。,24#楼,业主可使用空间没有利用,由于样板楼对一些灰空间没有利用
18、,加上后面没有针对具体楼栋结合景观进行具体分析,对一些业主可利用的空间一刀切地没有加以利用,公司增加了开发成本,业主也觉得不可理解,也增加了后期物业的管理难度。,由于在前期方案阶段没有考虑底层平层住户的花园,只考虑了底跃住户的花园,在销售前才临时添加平层住户的花园,导致一些住户的花园离人行道很近,影响景观的布置,也影响业主的私密性。34#楼33#楼,私家花园离车行道路太近,私家花园离车行道路太近,独门入户给业主别墅的享受、尊崇的感觉,所以底楼住户应尽量单独入户,业主强烈要求从从花园直接入户,弗莱明戈项目后评估研发总结成果,第四篇:客户敏感点分析,客户敏感点分析目录,一、地段、配套、总图规划二、
19、景观三、户型,四、大堂、楼梯间五、安全六、门窗,七、车库、车道与车位八、私家花园,九、阳台、露台,一、客户敏感点地段、配套、总图规划,项目所处蓝湖郡大社区,配套齐全、方便,项目靠近医院,一部分人认为方便,一部分人认为会有噪,音、气味的影响,靠近小学和高层,认为小学噪音有一定干扰、高层对私密,性有一定影响,但是抗性都不大,靠近金渝大道,虽然设置了隔音墙,但是影响依然很大 总图住宅大部分呈东南方向布置,部分西北向布置的住宅,在销售时还是有一定的影响,底跃、顶跃、底平、顶平的性价比较高 独栋由于可三面采光,销售速度相对较快,二、客户敏感点景观,景观设计相对滞后,对施工、营销造成很大的困扰应加强图纸控
20、制及前控,避免后期进行大量的调整私家花园的配置不统一,造成后期大量的投诉硬景面积过多,达20,导致成本较高,地面停车位布置过多,部分太靠近住宅,造成业主的投诉和后期的整改,地面停车位由锈石黄花岗石铺贴,造价高,透水性不好庭院、水体的打造较为成功导示系统设计较有新意景观整体效果非常成功,三、客户敏感点户型,四、客户敏感点大堂、楼梯间,大堂墙面为黄洞石、地面为普罗多米黄,材料,好,造价高,但是由于没有专业的设计与施工,整体效果不好。楼梯间地面为锈石黄踏步,墙面为涂料,给客户造成的印象是不高档,很普通。,建议:大堂还是需要进行专业的设计与施工。,五、客户敏感点安全,圆拱上方花槽的取消,使两户之间形成
21、的宽阔通道,使部分业主极度没有安全感!,两户之间的入户花园通过瓦屋面相连,使两户之间的往来非常方便!,相连两户间主卧室的阳台相连,由于是凸阳台的原因,导致翻越两户之间比较容易,使两户之间的私密性受到影响,甚至两户之间的宠物可以自由来往。,特例:22#楼一户业主觉得从客厅、茶室出后花园处上方的圆弧阳台使其极度没有安全感(害怕上空坠物伤人)。,六、客户敏感点门窗,1、门窗的开启方式和宽度在方案阶段就一定要仔细推敲。例如:平开门的宽度不宜小于700mm,单扇平开窗的宽度不宜大于800mm,推拉门的单扇宽度不宜小于750。,2、在阳台、露台、外廊、入户花园等人易流动处应考虑安装推拉窗,以免占用通行面积
22、、影响通行或造成伤人事故。,3、在底层出阳台、出花园的地方宜安装平开门,在入户花园的地方宜安装平开门,便于装锁。,由于前期考虑不足,出现了一些单扇600mm的平开门,现场感觉极不好用,600mm的洞口宽度除掉门框的宽度后稍胖的人较难通过。,有遮雨措施,但是宽度均不够,门在开启的情况下容易淋雨,造成防盗门锈蚀。,相同户型门窗布置方式应一致,客户敏感点门窗,可开启扇位置应向外,便于通风与使用。,七、客户敏感点车库、车道与车位,车库顶板的覆土厚度:如果要保证较好的的前场景观,覆土厚度最好大于900mm,如果有大型景观小品,覆土厚度最好大于1200mm。,应有尽量多或全部的住户能直接从车库入户,据交房
23、调查报告显示,一部分不能从车库直接入户的客户对车库的设置意见较大。,入车库通道应尽量短、平,且能利用植物进行掩映,尽量不,对住户造成干扰。,在可能的情况下车库应尽量大。大车库一般可进行双排布置,每个车位所占面积较小;大车库可减少车库入口,减少对业主的干扰、减少业主的投诉。,车库的排气口应尽量掩蔽,减少对住户和景观的影响。尽量,利用高差将车库布置为可自然通风车库。,业主投诉车库入口正对其阳台出口,此处业主投诉车道太长此处业主投诉坡度太大、车道太长,6#车库的排风井,经过优化后基本看不到。,8#车库的排风井,原设计和更改后的效果,八、客户敏感点私家花园,面积:业主对面积问题非常的敏感,弗莱明戈由于
24、前期销售的时候花园是按90%的面积进行承诺的,所以基本没有因为面积而报事的。,管井:在前期和项目部一起做了大量的工作,进行花园与管网位置的核对,最终只有一个管井落在业主的花园内 树:这是客户投诉较多的问题,也是一直难以解决的一个问题。因为建筑和景观、花园与道路的关系等原因导致花园的配置标准不统一,高差:弗莱明戈基本没有因为花园出现高差而报事的,由于建筑需要掩映,所以乔木种在私家花园,导致业主因为个人喜好或数量的多少而投诉,离道路太近,对业主的私密性有影响,而且景观效果也不太好,九、客户敏感点阳台、露台,变更前,变更后,屋面的室内观感不好,有业主提出整改。,1#楼,屋面影响阳台的使用,客户敏感点
25、阳台、露台,10#楼,1#楼1、影响业主入户花园的采光及观感2、前期做法的不确定导致不同的做法。,阳台、露台栏板为实墙,而且较高,部分客户有异议,弗莱明戈项目后评估研发总结成果,第五篇:设计管理,设计管理,选择好分供方、管理好分供方,充分释放设计师的能动,性,当好“导演”的角色。,充分利用资源,包括部门内、部门外,公司内、公司外各种资源,特别是在研发部专业组人员有限的情况下要利用好项目部这个资源。,在设计过程中,推行设计周例会制,每周二召开,研发部、项目部、设计院相关管理及技术人员参加,及时解决设计及施工现场中的各种问题。,首次在合同中约定设计师到现场服务的时间及效果,并由项目部负责考核。附件
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