2013蓝空K1商业定位报告88p.ppt

《2013蓝空K1商业定位报告88p.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2013蓝空K1商业定位报告88p.ppt（88页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、浦江筑城 事业二部,蓝空K1商业定位报告,谨呈武汉天道房地产开发有限公司,开发背景及目标公建分配比例及商业体量商业环境分析及商业方向初判家居建材市场发展状况分析,开发背景及目标,项目开发背景,自2012年12月签订合同以来，本项目的定位问题一直在反复，没有得到一个完整的解决，从16万公建产品的K1K2分布比例到确定全部做在K1地块，到60万方创意艺术综合体定位（包含写字楼、公寓、酒店、商业），到北京投资商快销的要求（否定酒店，质疑写字楼）到熊总坚持做至少一栋标杆写字楼，融入创意、绿色环保理念，完成蓝空地产的一个划时代的代表性楼盘建设，之前产生争议的核心集中在一点：公建产品是全部做成快销产品或是

2、打造一个有特点但是有持有风险的标杆型产品间的矛盾。,公建快速回现,建个标杆项目,VS,从市场角度出发投资商投资地产是为了赚钱保证投资的年回报率,从企业和熊总个人理想的角度出发投资地产是为了实现价值做标杆项目即赚到钱又能建立社会影响力为蓝空未来的发展扩张打下坚实的基础,项目面临问题,各方声音,熊总：我们这个项目要求两点：1、引领；2、创新。对于标杆项目的打造最好能参照国内优秀作品北京吴总：我们这个项目关键是好销，现在不限购，LOFT公寓产品会很好销汪总：目前公建配比以现在市场为依据，开发目标，速度优先，价格其次，标杆第三,公建分配比例及商业体量,公建配比难点,市场情况回顾,业态划分及比例,公建配

3、比难点,又回到了曾经的问题上，这么长时间的沟通后，我们再次做这道多选题,面临问题：大型集中商业：目前周边入口还未入住，成熟时间还要5年左右，且区域内有24万方的日本永旺，集中商业如何突围？写字楼：周边供应写字楼98万方，从低端的7000元的产业园，到中端的10000元东合中心，到高端的国博中心双塔写字楼，年均20万的供应量压力巨大公寓产品：普通公寓产品由于首付50%和商水商电等居住成本的原因，一直不受待见，LOFT公寓虽然由于总价高，依然面临高首付的问题，销售速度一直提升不起来，并且纯粹的LOFT没有相关配套资源增值，依然没有多少人问津城市街铺：必须要做，但是能消化多少面积？,面对以上的市场背

4、景，除了住宅和街铺，其他的产品类型均面临着难以快速销售的问题，同时价格可能被周边大量同质低价产品的打压,公建解决希望,面对这么一个巨大的公建体量，我们的利好：1、区域发展2015、2016两年是区域的爆发式增长的两年：周边产业园办公环境的初步成型带来商务及住宅需求，日本永旺开业带来大量人流，6号线地铁开通带来便利的交通，亚洲心脏病医院和亚洲大酒店完善了区域医疗和酒店的配套，杨泗港通道的开通吸引更多的武昌客户2、决心熊总对操作好本项目决心，7万方的公建短时间哪怕持有，也依然要做标杆项目的决心，超高层公建项目是不变的目标,再次回顾目前的市场情况,【周边产品分布】,【写字楼未来几年供应情况】周边写字

5、楼产品未来5年平均年供应量在20万方以上，2015年以前以产业园写字楼为主，2015年以后以国博高端写字楼为主,【区域写字楼目前主要竞争对手销售情况】,目前区域写字楼销售基本上在年销售约3万方，独栋写字楼去化较快，达到4万方/年，而高层去化较慢，仅为2.5-3万方/年，销售价格上片区的写字楼在7000-8500元/平米，高层写字楼超越同期片区高层住宅价格300元/平米，销售速度上，远远低于片区8万方/年,东合中心：目前销售情况1周200平米，一个月8千方，一年去化约1万方，销售速度较慢，目前定位的价格10000元/平米，租金58-60元/月，有外国公司愿意租，但是不愿意买国博中心：今年销售目标

6、4个亿，准备销售3.3万方，定价1.2万/平米华中智谷等产业园：目前以招商为主，6月份开盘，目前认购+租的总面积3-5万方，但是认购的面积低于1.5万方，由于政府补贴的优惠，租金45元，政府补贴一半其他：招商银行投资逾1.5亿元建设招行华中最大的数据及后台服务中心，中国第一家在美国纳斯达克上市的纯广告传媒公司分众传媒投资逾5000万元，建设年营业额3亿元的华中区域总部。湖北徽商集团投资2亿元建华中区域最大的徽商集团总部，武汉大学总裁班学院投资6000万元建华中区域最大的校外总裁培训基地。液晶、等离子和OLED平面显示信号测试领域龙头企业武汉精测电子投资1.5亿元建设6000平方米的研发中心。武

7、汉农尚环境股份有限公司投资2亿元建面积约5000平方米武汉总部公司。,竞争对手动态,【公寓未来几年供应情况】未来几年区域公寓供应量极少，且以产业园区的配套宿舍存在，门槛低的投资型公寓基本没有,【区域公寓目前主要竞争对手销售情况】,目前区域平层公寓销售一般，特别是40年产权公寓，由于目前所推公寓基本都为单栋公寓，无规模优势，无论是销售价格还是销售速度均低于片区同等住宅，而人信汇的LOFT公寓却因为其位置和5.4米层高及220%的得房率，受到热捧，开盘400套房源去化90%。,竞争对手动态,朗诗绿色街区：目前认筹半个月，认筹量35套，其中平层公寓5套，LOFT公寓30套。开发商要求在5月12号前，

8、认筹量到100，消化60套。客户来源以旁边4s店员工为主名士一号：LOFT开盘销售78%，公寓销售45%，一共去化1.1万方,【住宅未来几年供应情况】周边住宅供应量一直很大，直到2017年，其中2015年后，住宅供应会逐渐减少，且以高层为主,【区域住宅目前主要竞争对手销售情况】,目前区域住宅已经没有低于均价6600元的楼盘，销售速度虽然有所不同，但是基本上去化速度非常快，平均达到7万方/年，相当于月均去化60套。观澜御苑目前卖多层湖景房，价格高于周边楼盘。成交均价在8000元，面价超过9000。,金地澜菲溪岸：月均40-50套，均价6800元，外地人买的较多，100平米以上的户型有优势广电兰亭

9、时代：目前认筹，5月开盘，预计均价6300-6400观澜国际：4月21号开盘，到场400人，销售310套，解筹约80%，成交均价7000元,竞争对手动态,【商铺未来几年供应情况】区域内可售商业面积仅3万方左右，除了日本永旺的区域型商业购物中心，其他均为园区配套商业,【酒店未来几年供应情况】区域内酒店以四星级酒店为主，国博的酒店和亚洲大酒店均为五星级酒店，高端酒店聚集,【区域未来四年所有物业类型供应情况】项目入市时，住宅和写字楼产品会面临激烈的竞争，而公寓产品则会出现空当。,【区域目前所有物业类型销售情况】,周边情况小结,1、写字楼产品供应量180万方，且销售速度在1-2万方/年，但是超高层写字

10、楼目前还未出现，可以加以利用2、公寓产品的目前市场接受度下降，销售情况不容乐观，投资客户明显减少，回报率一般3、集中商业存在机会，未来区域有形成区域商圈的可能4、住宅产品依然热销，但是供应量巨大，价格提升空间有限,再次做选择题,之前我们的判断：LOFT公寓：乐观平层公寓：悲观写字楼：悲观商铺：乐观集中商业：不考虑,目前我们的判断：LOFT公寓：一般平层公寓：悲观写字楼：悲观商铺：乐观集中商业：？,5.4mLOFT公寓,5.4mLOFT公寓,3.6m写字楼,5.4mLOFT公寓,3m平层公寓,5.4mLOFT公寓,快销型产品,5.4mLOFT公寓,5.4mLOFT公寓,3m平层公寓,讨论后产品,

11、5.4mLOFT公寓,写字楼,以上的讨论，全部建立在LOFT能快销的基础上，我们再回过头来看看朗诗,朗诗麦郡,朗诗麦郡为一栋LOFT和公寓的混合楼，共21层，1-10楼LOFT产品，11-21层平层公寓，4月13号开始推广，在王家湾设有外展点，每天的来访达到60组，但是到4月27号，半个月时间，认筹量仅仅35套。去年这栋公寓楼曾开过一次盘：仅仅销售了6套，惨不忍睹。,麦郡,人信汇,朗诗,1km,朗诗与人信汇同样的产品45平米的LOFT，地段仅相隔1000米，人信汇两周吸筹800多组，而朗诗吸筹35组，价格朗诗9400，人信汇9600，区别并不大，但是为什么人信汇开盘清盘，而朗诗举步维艰呢？,朗

12、诗麦郡,追溯原因：1公里的距离差，两极化的销售结果？,核心区别,1、项目定位人信汇的LOFT买来主要是办公需求，即使一万一平米，折算下来也是5000元一平的办公用地，租金30/月就稳赚朗诗LOFT定位为住宅，纯屌丝来购买，还用了借3成首付的营销方式，依然没有太大起色2、升值空间人信汇3号线无缝对接，楼下20万方地铁商业朗诗什么配套都没有，无附加价值,纵观武汉市卖的比较好的LOFT产品,1、所有卖的较好的项目，都有自身配套的商业来提升价值2、客户群体的需求办公、投资、自用均涵盖而不是仅仅定位于其中一项3、所有项目在售时周边均没有大量的写字楼群,寻找规律,结合LOFT成功案例本案，周边已有大量的总

13、部基地写字楼，租金政府补贴一半，按22.5元计算，若本案LOFT销售价格9000，租30元/平米/月，投资回率才6%，且没有什么优势自身商业配套仅一条商业街，对日本永旺的依赖性非常大客户需求方面，自住需求少且办公需求被分流，投资需求目前不大,可以预见的是，若一味的按照快销型方式定位，本案的大量LOFT布局会面临问题,结论,熊总：“我们做一个7-10万方超高层写字楼，哪怕放在手里面不卖也行”,转换思维,我们再次回顾前面的选择题：,乐观,一般,一般,熊总：“我们做一个7-10万方商业综合体，哪怕放在手里面不卖也行”,避开永旺,与其持有大量写字楼不如持有大量的商铺,写字楼的租金回报明显低于商铺利用主

14、力店提升区域商业价值可以迅速去化旁边的小商铺商业的运营期相对于写字楼可以适当延长，获取时间优势集中商业对于整个蓝空项目的居住价值和投资价值大大提升区域商业已经被永旺、万达看好，足以证明商业潜力巨大,大胆设想,【周边商业市场研究】周边的项目集中商业的销售模式主要是自持，未来总建面达到58万方，就已运营的经开万达来说，已经度过培育期，目前市场越来越成熟,按照项目周边三公里范围内的土地开发量，预计未来5年会形成64万人的大型产业及居住区，按每人1平米商业来说，需要64万方商业，所以本项目可以坐64-56=8万方商业,本案,大胆设想,业态划分及比例,住宅,街铺,集中商业,超高层,我们建议项目商业体量共

15、8万方，建议将两栋写字楼底商做成MALL的形式，共6万方。其余为社区商业2万方。,业态划分及比例,我们大胆设想推导出6万方集中商业+写字楼+LOFT公寓+少量商铺的公建配比结论那么，6万方的集中商业的业态形式如何表现?,让我们重新审视本区域地块的商业价值,商业环境分析及商业方向初判,商业环境分析,商业业态选择,工业倍增计划的政策发展，可带动汉阳区域产业 的发展，进一步加快区域经济增长。,区域政策,千亿文化产业的振兴，不仅为武汉文化企业的发展提供了更广阔的市场空间，更为重要的是在培育武汉一个新的、低碳的经济增长极。,文化环境,未来四新将以江城大道、四新大道为轴线，建设以武汉新区行政管理中心、国际

16、商务中心、武汉国际博览中心等为依托，形成辐射华中地区的生产性服务中心四新生态新城。,区域规划,区位：项目位于武汉市四新片区南部，三环以外，属于汉阳片区的新城区域，未来居住新城；商圈：目前商业未成形，距离市内主要商圈均在15分钟车程之内；交通：江城大道直连汉口，三环线更是方便进出城；未来地铁6、10号线的换乘点,项目位于四新片区南部，正临武昌主干线“快车道”江城大道，交通便利，距离王家湾、钟家村商圈在15分钟车程以内，未来6,10号线的换乘点，同时位于三环线边，进出武汉市都较为方便,10号线,6号线,三环线,地块交通,泰富总部特区54万方写字楼,本案,亚酒、亚心医院、日本永旺大型生活购物广场、东

17、方高尔夫等配套资源为本片区提供良好的商业发展环境及空间。,地块商业氛围,聚焦到地块周边，以总部国际的办公楼为主，同时日本永旺的加入，使得未来区域商业面积达到30万方，此处会成为四新商业和创意产业的中心区域。,日本永旺株式会社是由国内外142家企业组成的大型跨国零售集团，现在在12个国家开展事业在中国、泰国、越南等亚洲地区，永旺开发和生产了永旺的品牌“TOPVALU”商品。品种扩大到7,000多种。已发展为日本国内最大的自有品牌商品。2011 年度实现52061亿日元营业额位居日本零售业No.1.,【日本永旺】亚洲零售巨头强势入驻武汉，拟在汉东西湖、后湖、沌口四新建三店，其中沌口店规模最大,永旺

18、最大的特点：停车免费，建成后将成为武汉市场单店面积最大、单店停车位最多的商超。例：北京永旺国际中心15万方规模，可免费停车8000辆。永旺会员信用卡，用永旺卡在永旺集团旗下的JUSCO购物，可以享受全场1.5%-2.1%折扣，而且可以先购物，后还款，最长免手续费还款期为48天。在华自有品牌商品TOPVALU(特慧优)，品种达1000多种。,周边商业,【日本永旺开发模式】,永旺购物中心是将两个以上的核心店用专卖店街连接起来形成2核1街型的购物中心,核心店铺GMSJUSCO,次核心店铺,购物中心动线布局,【日本永旺开发模式】,【日本永旺商场布局图】,“两核一街”模式涵盖百货超市、美食、影视娱乐、体

19、育休闲等为一体的大型mall式购物广场,由于政府政策向四新新城区域偏移，区域未来发展潜力较大，未来商业潜在需求较大。本项目块地处区域配套核心区域，具良好的交通便利通达性，临近地铁口，且项目商业部分分布在搭乘地铁口的必经之路上，为本项目商业发展提供优势。临近的日本零售巨头日本永旺商业业态都有自己的一套固定模式。免费的大规模停车场，大量自有品牌商品及其全国各地较好的口碑为本项目周边的商业人气提供良好的保障。,商业环境小结,本案在区域交通及生活配套核心区位，且依靠日本永旺这个大商业环境下，需要寻求一个符合本案的项目形象气质的商业形式，走特色商业，才能与它形成差异化竞争。,思考？1.商业地产开发与住宅

20、物业开发的区别商业物业收益型物业。能够为开发商（或购买者）带来长期的经营收益，涉及买卖和经营两个层面。住宅物业消费型物业。满足消费者的居住使用要求，基本只涉及简单的买卖关系。2.商业地产和住宅物业的研究区别对于商业地产的研究，不能仅仅从购买者的使用需求出发进行研究，而是更多的从终端的商业经营者角度出发。需要从商业开发和商业运营双重角度进行研究思考,商业业态的选择，需要从商业开发和商业运营双重角度进行,商业业态选择,从商业开发的角度，结合商业区位选择的一般规律进行考虑。大型超市和专业市场、批发市场将是适宜的商业业态。,商业区位选择的一般性规律,交通便捷的城市繁华区,交通干道、快速交通出入口附近、

21、大型或者高档居住区附近,用地相对丰富、交通便利的城乡结合部,交通枢纽和物流集散中心,本项目开发,条件不具备,条件不具备,商业业态选择,从商业运营的角度，结合消费者行为模式进行考虑。目的地型的特色商业和专业市场将是适宜的商业业态。,商业业态选择,结合项目整体及周边环境条件，本项目可定位于能为住宅增值的中高端的专业市场,项目商业地块和住宅地块的定位需综合考虑，商业部分需对住宅物业形成增值效应，不能对住宅部分造成不良影响，从而提高项目形象及区域配套价值。因此，建议本项目定位于中高端的专业市场，中高端的家居建材市场是值得探讨的方向。,商业业态选择,根据浦江经验，对家居建材市场的选址条件与项目本体条件进

22、行对位分析,本项目从区位、交通、地块形状及规模等方面，都较符合家居建材市场的选址需求。,商业业态选择,超市市场需求分析,我司对超市品牌需求进行了访谈，了解其对本项目的需求,商家访谈我方：这边有一个约60万方的项目，商业6-8万方，在三环边太子湖临江城大道，可观望湖景，地块周边以总部国际的办公楼为主、建有东方高尔夫俱乐部，项目东北角将来会有亚洲心脏病医院、亚洲大酒店，同时日本永旺的加入，使得未来区域商业面积达到30万方，会成为四新商业和创意产业的中心区域，导入区域内人口将达到30余万，同时这边紧邻未来的地铁6、10号线，且日本永旺将建成大型免费停车场，将成为交通中转点。大概是这样一个情况，您那边

23、有兴趣入驻吗？家乐福张先生：你们项目的地块我知道，有人和我联系过。我方：那您这边有兴趣入驻吗？家乐福张先生：是永旺旁边太子湖那块地吗？我方：是的，您这边意向怎么样？家乐福张先生：不好意思，我们已经跟别的开发商在谈了。我方：那我们这边过段时间再和您联系。,超市经营者访谈情况,超市市场需求分析,我司对超市品牌需求进行了访谈，了解其对本项目的需求,超市市场需求分析,我司对超市品牌需求进行了访谈，了解其对本项目的需求,超市市场需求分析,商家访谈我方：这边有一个约60万方的项目，商业6-8万方，在三环边太子湖临江城大道，可观望湖景，地块周边以总部国际的办公楼为主、建有东方高尔夫俱乐部，项目东北角将来会有

24、亚洲心脏病医院、亚洲大酒店，同时日本永旺的加入，使得未来区域商业面积达到30万方，会成为四新商业和创意产业的中心区域，导入区域内人口将达到30余万，同时这边紧邻未来的地铁6、10号线，且日本永旺将建成大型免费停车场，将成为交通中转点。大概是这样一个情况，您那边有兴趣入驻吗？苏果黄先生：日本永旺是在你们旁边吗，多远距离？我方：在旁边地块200米左右。苏果黄先生：那可能不行。我方：是因为永旺离我们太近吗？苏果黄先生：确实是。,超市经营者访谈情况,我司对超市品牌需求进行了访谈，了解其对本项目的需求,专业市场需求分析,我司对家电市场品牌需求进行了访谈，了解其对本项目的需求,商家访谈我方：这边有一个约6

25、0万方的项目，商业6-8万方，在三环边太子湖临江城大道，可观望湖景，地块周边以总部国际的办公楼为主、建有东方高尔夫俱乐部，项目东北角将来会有亚洲心脏病医院、亚洲大酒店，同时日本永旺的加入，使得未来区域商业面积达到30万方，会成为四新商业和创意产业的中心区域，导入区域内人口将达到30余万，同时这边紧邻未来的地铁6、10号线，且日本永旺将建成大型免费停车场，将成为交通中转点。大概是这样一个情况，您那边有兴趣入驻吗？苏宁高先生：哦，永旺旁边那边地啊，还是比较感兴趣。我方：永旺在天津有跟苏宁合作过，本项目地块的永旺没有和贵公司谈过合作事宜么？苏宁高先生：我们和永旺谈过的，只不过是东西湖的美联永旺，最终

26、结果是因为考虑到运营成本过高及管理冲突没有进一步合作。我方：那么你对本地块的商业价值认同么。苏宁：还是比较认同的，永旺带动的未来商业效应会比较好，具体可以提供下地块的资料给我么。我方：好的，稍后把地块资料发给您，咱们保持联系。,专业市场经营者访谈情况,专业市场需求分析,我司对家电市场品牌需求进行了访谈，了解其对本项目的需求,家居建材经营者访谈情况,我司对家居建材品牌需求进行了访谈，了解其对本项目的需求,专业市场需求分析,从对一些大型主力店的访谈来看，我们可以得出以下结论。主力超市商家，对本项目区域资源相对看好，但是基于地块旁有日本永旺的大规模驻扎，对于其他零售产业造成直接竞争压力，导致零售商家

27、对本项目基本不予考虑。一些大型家居建材商家对本项目所在区域发展看好，市场需求量足够，我们考虑到项目周边有日本永旺这个大型零售商入驻，建议引入差异化的专业市场入驻本项目。家电型专业市场对本商圈较感兴趣，但由于门店体量有限，可以与家居专业市场相配合进驻本项目。为了解家居建材经营者对本项目的意向，我司对武汉市现有家居品牌的开发拓展部进行了访谈，居然之家、欧亚达、金马凯旋家居、红旗家具、宜家家居等对本地块区域发展看好，但近年内在武汉市均无拓展计划。红星美凯龙对本区域相对看好，本项目将重点引进入驻，形成家居购物中心的集群效应。,商家访谈小结,家居建材市场发展状况分析,区域房地产发展情况,区域家居建材发展

28、情况,相互依存家居建材市场依存于房地产市场，与其发展共进退。家居建材市场的发展主要依靠新增房产的内装修装潢以及存量房产的内饰更新来维持。近年来房地产市场的蓬勃发展为家居建材市场的快速发展提供了强大的推动力。效应滞后家居建材市场的发展变化滞后于房地产市场的变化。家居建材市场对于房地产市场变化的反应存在一定的滞后性。新增房地产的开发和交付日期之间存在一定差异，且存量房产的内饰更新也会为家居建材市场带来市场机会，因此，家居建材市场对于房地产市场的变化会存在一定的滞后效应，市场波动幅度也会相对平缓。,家居建材市场与房地产市场的关系,本案,广电地产60万方住宅1900元/平米,武汉卧龙40万方住宅208

29、7元/平米,武汉御水华城40万方住宅1854元/平米,武汉锦杭4.6万方住宅和商业2827元/平米,二环线,三环线,江城大道,名流置业60万方商业、住宅1903元/平米,招商地产110万方住宅3083元/平米,美高投资6.5万方住宅和商业2827元/平米,湖北省交通投资38万方商业住宅1932元/平米,武汉锦杭8.2万方住宅和商业1500元/平米,武汉福盛瑞22万方商业住宅2032元/平米,武汉恒大31万方商业住宅2035元/平米,项目周边未来土地仅住宅供给将超过420万方，若算上已启动项目的未开发面积，未来土地供给达到700万方。,区域未来土地供应,本项目周边竞争区域在售项目以30-60万方

30、的大中型项目为主，后期入住居民量及家居需求相当明显。,周边住宅项目较密集，且体量均较大，开发年限长，未来片区内住宅将持续供应。,周边住宅项目规模,武汉家居广场分布,武汉家居广场多分布在商圈氛围及居住氛围发展成熟的中心城区，除汉口北家居CBD外，城郊无家居广场存在空缺。,汉阳区域家居广场数量明显低于武昌及汉口区域，尚存较大的发展空间。,汉阳家居广场分布,汉阳家居广场分布集中在汉阳王家湾商圈内，新入市家居广场较少，老一代的家居广场规模均在5万方以下。,1.房地产市场发展：供需两旺，客户构成相对稳定，为居住相关的商业需求提供了强劲的消费支持。2.四新是重点发展区域：未来新城市核心要素聚集，高品质人口

31、进驻，大规模土地及住宅放量，都将带来居住及相关装修装饰等需求。,武汉四新片区的商业消费需求旺盛，同时高端家居建材市场存在一定的市场机会。高端家具建材业态将是本项目可行的方向。,1.区域属性：区域内聚集多个大型居住区；2.交通属性：临地铁6.10线换乘站，江城大道快速路。3.地块属性：地块方正，建设家居建材市场的配套提供发展空间,1.总体供应：汉阳片区家居市场供应量之后于房地产发展速率2。高端市场：汉阳区域内供应不多，且经营状况良好，存在较大的市场机会，一站式的综合购物体验也是未来的发展趋势。,本体条件,市场供应,市场需求,结论,与红星美凯龙合作访谈,背景介绍 红星美凯龙连续5年跻身中国民营企业

32、500强前50位，自1986年创业以来，始终以建设温馨、和谐的家园，提升消费者的居家生活品味为己任。截至目前，已在北京、上海、广州、深圳等82个城市开办了111家商场。2008年销售总额突破235亿元，成为中国家居业的第一品牌。企业经营理念红星美凯龙联盟经济特区的带头者，得到了大商集团和苏宁电器的鼎力配合和协作，三大商家交相辉映、资源互补，达成了良好的合作互动意向，牵引着中原家居、家电、零售行业链条的重要神经，使消费者体验着“泛家居”时代的超值购物模式。企业发展红星美凯龙从一家地方家具专营店，到 开创“红星美凯龙模式”家居Mall时代的家居行业第一流通品牌。第一代：租赁厂房经营家居市场第二代：

33、买地自建商场第三代：市场化经营 商场化管理第四代：连锁品牌市场第五代：对所有售出产品负全责。第六代：江南园林式环保商场。第七代：情境体验家居MALL第八代：世界第一座公园家居商场。企业目标红星人的共同愿景是：到2008年建成100家品牌连锁大卖场，打造中国家居业的沃尔玛，成为国际化企业集团；到2020年建成200家品牌连锁大卖场，打造中华民族的世界商业品牌。,可进驻品牌之红星美凯龙解析,商户深入访谈是为了项目未来可能的租户以及可能的投资者的需求状况，一方面可以优化项目的业态以及硬件的适应性，同时也可以了解目标商户及投资者对项目的意向，使项目及早锁定客户群。,可进驻品牌之红星美凯龙解析,从和红星

34、美凯龙的二次交流来看，对方更倾向与开发商合资发展商业综合体或者是购物中心的委托管理模式（例如苏州印象城），他们对选择公建体量还是纯商业体量，认为都可考虑。,红星美凯龙商业发展模式红星美凯龙集团旗下设有规划设计院、红星地产、红星商业投资、红星物业几大业务板块，形成了以商业地产规划设计、开发建设、招商运营、商业服务与管理为一体的全产业链集团。红星美凯龙商业核心产品将是以“红星国际广场”命名的城市综合体和以“爱琴海”命名的购物中心。红星商业涵盖了爱琴海购物中心、红星太平洋影城、国际高尔夫会所、婚庆大世界、星级酒店、精品百货等业态，打造商业零售与休闲生活的完整产业链和企业核心竞争优势。爱琴海定位为中高端商业场所，始终关注消费者的需求，除配置传统的国际精品、时尚零售和餐饮美食外，还增加了婚庆文化、影院、欢唱KTV、高尔夫训练、美体休闲、真冰练习场等业态，着力打造全生活“一站式”购物和“体验式”消费场所。红星商业不仅拥有国内经验丰富商业地产招商筹建团队和全国领先的连锁商业投资运营管理团队，同时还拥有星级酒店、高端影院、高尔夫会所等专业运营管理团队等。,可进驻品牌之红星美凯龙解析,案例分享,汇报结束 Thanks,