2013年龙首宫园壹号商铺营销计划.ppt

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1、商业地产营销方案 宫园壹号商铺营销计划,目录,1：化蝶 商业定位 商业规划 商业包装2：孕育 商业盘点（面积、划分、货量）商业分隔 3：飞升 销售计划 销售模式 销售价格 销售推广,3,西安市商业成交面积呈现逐年上升的局面，年成交面积增长率在15%-20%之间，2012年商业成交面积突破100万，达到106.32万，预计2013年将达到129.72万。2013年上半年西安市商业成交均价下降至约12000元/，以价换量的效应明显。,【全市商业市场】西安市商业处于价稳量升的局面，2012年商业成交面积突破百万平米，预计2013年将达到130万平米,4,【曲江商业市场】浐灞、经开及曲江新区是商业市场

2、成交的主力，占据全市近70%的市场份额，同时曲江供需比仍处于相对高位，说明其具有“供需两旺，竞争激烈”的特征,备注：商圈有效目标消费人口：一般购物消费频率数据为消费者调研计算估算出来；预计到本项目购物消费频率为根据市调数据后的估算值。16-65岁人口比例根据西安市第6次人口普查数据得出。根据官方发布的西安人均商业面积数据取值0.84平米/人,【商业市场竞争格局】通过哈弗雷利人均面积法计算，区域的商业需求缺口约为10万平米，区域内仍有较大的商业发展空间,【区域商业机会研究】曲江一期的核心价值为生态、旅游，商业规划以特色旅游配套为基础，区域生活配套型商业相对缺失,曲江一期规划主要依托大雁塔，大唐不

3、夜城、南湖和大唐芙蓉园等景观资源，树立了曲江人文旅游景观核心价值；大区域价值统领下，住宅项目开发追求低密纯粹环境，极少项目主动开发大型商业配套；目前核心板块入住率不高，而低的入住率又导致商业市场的持续低迷，两者形成恶性循环的矛盾体；未来随着核心区各社区的逐渐成熟，核心区商业配套缺乏的问题将会更加凸显，大量消费需求必将外溢；,3,4,5,9,10,2,1,7,6,8,大唐不夜城,【区域商业机会研究】曲江二期以产业发展为核心，将形成依托大曲江生态环境下的产业人口聚集地，城市价值将不断放大,曲江二期的规划面积在一期的基础上增加一倍，将在曲江文化景区的基础上，规划建设出版传媒产业区等九大文化产业园区，

4、新区的未来将体现更强的城市感。,国际文化创意区：占地4.6平方公里，主要以住宅、文化创意产业还有一些创意产业，形成功能符合的多元创意片区，打造集影视艺术、演出娱乐、广告创意、网络动漫、出版传媒等门类于一体的文化产业综合聚集区,影视娱乐产业区：把影视产业的节目策划、制作、发行到最终衍生品研发销售引入进来，吸引更多影视制作等龙头企业以及银行、超市、饭店、公寓、旅游等企业,国际文化体育休闲区：计划建成高尔夫球场、赛马场、体育休闲健身场所、酒店、餐饮区以及相关配套设施,4,传媒出版产业区：集出版、发行、报业、物流、图书展销及进出口贸易、版权交易、印刷包装为一体的西北最大传媒产业区,动漫产业区：企业孵化

5、中心、人才培训、技术研发、文化交流、产品销售平台。预计设立创意中心、企业孵化中心、动漫博物馆、体验互动区、动漫集市等,6,6,4,5,3,1,文化娱乐产业区：包含科技文化体验中心区、高科技史诗神话演出剧场群、文化科技创意产业基地,2,2,5,1,3,杜陵遗址公园,【区域潜在消费群】项目所在区域商业潜在消费群可以分为常住人口、商务人群和非固定人群三类，其中社区居民和高校学生是本项目主力消费群，商务人群和中小学生是重要消费群,客户访谈（中海观城，烟酒店主，男，32岁左右）：烟酒店需要的面积大概就40-50平米，对于开间当然是越大越好了，进深10米最好，来这儿的客户大部分是过路人和周边社区的，住的离

6、这儿近的。,客户访谈（哈佛公馆，打印店主，女，35岁左右）：我租的店是两层的，大概90平米，一层4是3.6平米，租金是80元/平米月，按一层面积算。来我们店的客户大多是周边企业的，交大科技园内有好多企业，像市建筑设计公司，钢结构公司，工业研究所，旅游公司等。,【年轻白领消费构成】以日常生活需求、购物需求、休闲娱乐、儿童教育等消费需求为主,【关键词】：日常生活需求/购物/运动休闲/儿童教育,客户访谈（中海观园业主，女，33岁左右）：平时没事的时候，我们一家喜欢跟朋友们一起去唱歌，我老公比较喜欢健身，经常去游泳和打网球；现在孩子渐渐大了，我们对儿童教育这一块比较关注，正在给孩子制定计划表，计划一下

7、都学些什么，什么时候开始学；,客户访谈（龙湖紫都城业主，女，28岁）：我现在是准妈妈了，对育婴的东西比较关注，经常去孕妇商店，里面有专门针对怀孕的妈妈卖的不含化学物质的化妆品、好看的孕妇服装、孕妇在怀孕期间应该补充的营养品等；我现在在寻找提供月嫂的机构，我是独生子女，没有照顾小孩的经验，双方父母也都在工作，生完孩子之后，就没人能照顾我跟孩子了，会找月嫂来帮忙；,【日常消费需求】对大型综合超市、品牌日化类有消费需求,客户访谈：我跟家人一般一星期去2-3次超市买日常用品，比较喜欢去的超市是人人乐，感觉性价比会高一点，但是人人乐离我们住的地方稍微有点远，时间比较紧的时候，就去华润万家；我比较喜欢去屈

8、臣氏买自己用的化妆品和家庭使用的日化用品，感觉屈臣氏品质有保证，经常会有各种优惠，比较贴心；,【购物需求】对鞋包服饰类、床上用品类、家居类、皮具类等有消费需求,客户访谈：送孩子去上钢琴课，一般课时就两个小时，我不可能回去再过来一趟嘛，一般就是四处逛逛服装店啊，家居店啊之类的；平常没事就出去逛逛，没有什么太强的目的性，一般都会去一些服装店，皮具店，家居店比较集中的地方，看上了就买一些；,【休闲娱乐】对运动健身、KTV、电影院等休闲类业态有消费需求,客户访谈（中海观园业主，女，33岁左右）：平时没事的时候，我们一家喜欢跟朋友们一起去唱歌，我老公比较喜欢健身，经常去游泳和打网球；,客户访谈（中国铁建

9、国际城业主，男，30岁）：我喜欢跟朋友去桌游吧，喜欢一些健康益智类的游戏，非常有意思，其实也能在网上玩，但是在公司整天对着电脑，就喜欢几个人面对面的玩，很健康；有时候也会去运动健身，工作的时候坐的时间太长了，缺乏运动，空闲了就去运动一下，保证身体素质；,【儿童教育】26-35岁之间的社区白领居民一般是小太阳家庭组合，对0-10岁之间儿童相关教育、艺术培训有消费需求,客户访谈：我女儿5岁了，我经常带她到附近的一个培训中心去练舞，有很多小朋友去那儿学习，大部分是4到12岁的孩子，像钢琴、民族舞、拉丁舞都很多人学；,【年轻白领消费特征】具有明显的小资情结，关注消费环境及体验的过程，注重孩子的教育；,

10、客户访谈：我还是比较追求享受的，算是有一点小资情节吧，平常喜欢在咖啡厅坐坐，和朋友一起去一些环境不错的地方吃饭购物，或者去一些有特色的地方去体验体验,【高校学生消费特征】高校学生消费能力相对有限，其消费需求偏向于热闹、新奇、对于喜爱的事物有很高的忠诚度,【关键词】：喜欢热闹/对新奇的事物有探求/高忠诚度,客户访谈（交大学生，女，大二）：我最喜欢跟宿舍的同学一起去逛街，对于喜欢的牌子，会经常光顾，也会推荐给周边的同学，有一个化妆品的牌子，是一个同学发现的，用了觉得挺好的，就推荐给同学，最后周围很多人都办了那个牌子的会员；,客户访谈（西安理工大，男，大三）：我们喜欢一群人一起玩，打游戏一起，唱歌一

11、起，聚餐也一起，人多了热闹，而且能认识很多新朋友；,客户访谈（西安理工大，女，大三）：我们聚会挺多的，经常会开发一些新鲜的、不常见的玩法，最近大家都喜欢上了玩三国杀，学会了之后就经常去玩；,【高校学生消费需求】对综合超市、时尚服饰、时尚创意餐饮等有消费需求,客户访谈（西安理工大，女，大三）：去买日常用品的话，一般去超市。买衣服的地方比较杂，商场、服装饰品小店都会去；有空了经常会跟几个好朋友在一起聚聚，一般会选择去吃饭或去唱歌；,客户访谈（西安交大，女，大四）：很多同学消费力都很强，一些同学居然开车上学，他们消费也很冲动，20%的学生创造了80%的消费，其中又以聚餐、KTV、电玩等娱乐消费为主，

12、但是学校周边可以玩的地方很少，我们基本都去小寨、钟楼那边，所以最希望周边多些可吃、可玩的地方了,【重要消费群一（商务人群）】目前交大科技园进驻企业的员工、以及未来华著中城项目、华商项目、动漫产业园等项目带来的商务人群,【商务人群消费特征】雁翔路沿线企业、西安交通大学产业园入驻企业等商务人群以商务餐饮、精品购物、休闲娱乐为主，其消费逗留时间短、消费能力较强,对消费环境有较高要求,客户访谈（公司公关，女，26岁左右）：我们接待客户一般选择离公司较近的咖啡厅、西餐厅或者快餐厅。第一次见面的客户一般会去咖啡厅，环境比较安静，可以很好的进行交流；如果见客户的时间正好是进餐时间，一般会去高档餐厅，像西餐厅

13、或者上菜比较快的高档中餐；如果时间很紧，一般会去快餐，其实我们一般不选择快餐，快餐环境嘈杂，不容易跟客户进行沟通。,客户访谈（公司财务，男，23岁左右）：我们公司没有设餐厅，中午一般跟同事们去快餐店吃饭，有时去KFC一类的西式简餐，有时会去中式的快餐店。,通过27份针对企业员工的有效问卷调查得出以下结论：一般以商务餐饮、礼品性消费为主；逗留时间一般为个小时；人均消费水平一般在50-200元；消费类别有限，目的性较强；,【关键词】：商务餐饮精品购物休闲娱乐,【中小学生消费特征】中小学生消费能力逐步增强，单次消费金额低、消费频次较高，盲目攀比、求新求异特征明显，消费需求多样化，文体用品、餐饮请客、

14、网游娱乐为主力需求,客户访谈（曲江一中，男，初一）：我平时除了购买学习用品，也在上网、买衣服、买零食、桌球KTV这些活动上花钱；别的同学喝饮料，自己当然不能喝白开水，别的同学穿“杉杉”，自己干脆来套“金利来”。别的同学庆贺生日，开“Party”，自己也逢“喜事”举办宴会。别的同学互赠礼品，表达情意，自己当然不甘落后，迎头赶上，这叫时尚，跟得上潮流！,客户访谈（铁一中，男，高一）：我们也流行“请客”，入队、入团要请客；评上“三好学生”、当上 干部要请客；考试、竞赛取得好成绩要请客；过生日自然也要请客。请客的人，排场些的是下馆子，一顿几十元、百把元不稀奇；中档的或买一个大蛋糕，或到食堂要上几个菜)

15、吃一顿，开销也不小；最简单的是给全班五六十名同学每人买几颗糖，也得花费二三十元钱。,【消费需求小结】区域消费者以青年为主，他们的需求融合餐饮、购物、休闲娱乐、教育培训等多种业态，注重消费环境的体验感，关注儿童成长,餐饮、购物、休闲娱乐、教育培训是本项目的四大主力业态，其中教育培训有条件培育为区域特色商业,深挖企业文化和企业发展历程，植入企业性格，打造中铁建企业独有的铁路文化相关主题的商业街；,方向二,方向一,与项目住宅定位保持一致，借势项目现代的、国际的、人文的、生态的整体定位，打造现代、国际、时尚、艺术商业街；,方向三,植根曲江，深挖曲江带给项目的价值，借势曲江历史文化大唐文化，打造唐文化主

16、题的商业街；,分析：唐文化主题的商业街在曲江已经存在，既是大唐不夜城，本项目继续打造此主题不能塑造项目商业街的唯一性和独特性，故不建议选择；,分析：现代、国际、时尚、休闲商业街，在西安市场上没有特别出色的项目，同时本项目在建筑设计上作出特色，可以成为本项目的可选方向之一；,分析：铁路主题契合企业文化，并具有独特性，能够成为项目特色，树立项目唯一性和标识性，符合项目目标，可以成为本项目的可选方向之一；,【主题方向市场验证】结合市场情况，本项目商业街区可行方向有两个，其一为国际、时尚、艺术街区，其二为铁路文化相关主题街区,【亮点1】餐饮、购物、休闲娱乐、教育培训、儿童娱乐等全业态覆盖，打造家庭一站

17、式消费街区,【亮点2】通过铁路相关的LOGO标识、雕塑小品、绿植及店招等元素，营造铁路艺术主题街区，打造高感官体验、极致休闲的商业街区,【亮点3】西北首家儿童职业体验馆、51逃脱体验馆、必胜客、ZARA、苹果高端体验店等众多知名品牌业态入驻，驱动商业街成功运营,秘室逃脱体验馆,ZARA,范特西,中体倍力,儿童职业体验馆,商业销售化蝶一步曲,1：城市次核心，区域商圈 核心商业（南郊有小寨、西郊有土门、东郊有金康、北郊有龙首）商业涵盖：购物、娱乐、文化、休闲、餐饮 号召范围：泛北郊地区所有居住人口及工作人口核心 商业面积：8万余平方我们位于北城首席核心商圈，堪比小寨、土门、金康我们将是未来北城核心

18、商圈的核心商业我们将服务于北城百万人口，改变北城人消费的地域习惯,钟楼,小寨商圈,土门商圈,金康商圈,龙首商圈,东,南,高新商圈,曲江商圈,商业定位,北,商业销售化蝶一步曲,东,南,商业定位,北,2：轨道动脉,大站商圈，龙首塬核心上盖商业（地铁二号线5大站：韦曲、小寨、钟楼、龙首塬、张家堡）号召范围：地铁二号线沿线我们雄踞设计人流量30万的龙首塬，轨道带给我们无限商业增值动力我们不仅服务北城，我们的服务对象沿二号线广泛延伸我们也将拥有地铁上盖商业的各种特性，客群高流动性、商家高营业额、拥有客观区位和轨道交通的超大客流和卖场氛围,二号线南北大动脉,张家堡,龙首塬,钟楼,小寨,韦曲,3：大明宫核心

19、商务区，现代旗舰商务中心（大明宫商务区未央路最大规模商业，未来商务核心区）文化因素：大明宫文化 商务因素：商务消费者是城市高端消费者的主要客源，支付 能力强，消费需求大。环境因素：大明宫核心商务区，商务文化环境、生活环境的 改善都将有效拉升核心商务区本案商业的商务价值,大明宫国家遗址公园,龙首塬站,大明宫核心商务区,未央路,北二环,商业销售化蝶一步曲,钟楼站,城墙,综上：我们给自己的定位是：北郊龙首商圈的区域服务型核心商业，服务于泛北郊广大居民的日常消费需求 地铁2号线上璀璨的上盖商业，服务于所有便利型、随意性消费需求 大明宫商务区核心商务型商业，服务于大明宫板块部分商务型消费需求及旅游需求,

20、商业销售化蝶一步曲 定位：告诉别人我们的将来是什么,配图：超市,配图：地铁店,配图：咖啡或洗浴,面积：服务对象：人流量：号召力：,面积：服务对象：人流量：号召力：,商业专属停车场 个数：通道：,商业配套,商业销售化蝶二步曲-商业规划、蓝图,地铁出入口商业,人人乐超市,越是聚集的商业价值越大体量越大的商业越有号召力规划越完整的商业越有后劲号召力越强的企业越能带动 商业（人人乐、民生）,5、6号楼商业的销售必须站在整体规划和商业蓝图的基础上才能更体现出价值,商业负一层,商业销售化蝶二步曲-商业规划、蓝图,面积：功能：服务人群：,商务会所、商务型商业,人人乐入口：,电梯数量：设计人流量：,百货商场大

21、厅,规格：造型：,地铁出入口,不仅拥有地铁、未央路 还是8万商业的核心,本次对外销售售部分,品牌旗舰店专属区,规模商业稀缺发售，70年内无可复制,幼儿园,规模：档次：衍生：幼教商业,社区服务型商业,对自然人流要求不高，对小区档次及知名度要求较高的商业形态,商业销售化蝶二步曲-商业规划、蓝图 2、3、4层同上页（略）,商业基本规划：1：负二层及地面部分，商业专有停车场 2：负一层为人人乐超市，辐射面积4公里，服务人口30万 3：部分一层至四层为民生百货，北郊高端购物场所，辐射泛北郊 4：龙首北路设高档商务会所，辐射面积4公里，商务型业态。5：沿未央路设旗舰店，涵盖高档餐饮、KTV、洗浴等娱乐设施

22、，辐射 泛北郊及2号线沿线。兼具商务型业态 6：沿地铁出入口，地铁商业，辐射泛北郊及2号线沿线。,商业配套设施（车位、水电、设备）,商业交通系统（人流、车流、商流）,商业气氛营造（广告牌、灯箱、导视、小品）,商业业态划分,大众购物（人人乐）,大众娱乐（KTV等）,高档购物（民生）,商务招待娱乐会所等,临街旗舰区（现销售）,社区商业（现销售）,专区市场（龙首北路）,地铁商业（特色店）,1：通过商业规划，展现未来商业整体面貌，加强购买者的核心商圈信心2：从整体上体现本次销售部分的稀缺性和不可复制性3：将现有商业规划进行细化和升级，充分体现整体商业价值4：让5、6号楼的商铺站在大商业规划蓝图的肩膀上

23、，突出其价值5：通过整体规划和蓝图凸显项目3大定位 北郊龙首商圈的区域服务型核心商业 地铁2号线上璀璨的上盖商业 大明宫商务区核心商务型商业,商业销售化蝶二步曲-商业规划、蓝图,商业蓝图及规划：告诉别人我们怎样变成我们定位的样子,商业销售化蝶三步曲-商业包装及销售物料,北城核心，地铁上盖，城市商业综合体,宫园壹号,引领区域商业全面升级，再造城市商圈一极,主推广语,北城中心商圈，投资创富领地,地铁上盖，雄踞大明宫商务区，再造城市商圈一极，,我们要通过定位、包装、规划达到的目的,给客户更足的信心,1：地铁商业2：区域核心商圈3：大明宫文化商务商圈4：增值无限5：高收益率6：高性价比7：机会不多8：

24、软硬件配套很到位9：很高档，没问题,原商业分割方法分析,原商业分割方法：1：6号楼2、3层分割为卖场型商业，每层由19个单个铺位，设置两部楼梯解决交通问题，两部楼梯分别 位于临未央路及商业内街 分析：1）卖场型商铺，后期必须进行统一经营和统一管理，开发商在商铺销售完毕后，还需肩负商 业运营公司和管理公司的职责，后续经营性风险较大，且卖场由单个业主持有，无论招商、经营、管理、租金确定等都存在较大争议。2）卖场型商铺，虽有效降低了商业购买门槛，提高了成交均价，但此类商铺的销售过程中必 须向 购房人进行下述几方面的保证，一、知名运营公司运营，保障后期盈利；二、返祖 或包租，3-5年内统一经营，规避购

25、房人部分风险由开发商承担；三、精准的商业定位及完 美的商业蓝图绘制，给投资人画饼，使投资 建立极强的商业信心。上述三点承诺对开发商 而言均存在较大隐患。结论：6号楼2、3层商业不宜分拆销售，在新划分方案中整体对外销售,商业盘点原商业分割方法分析,原商铺分割方法分2：社区型商铺较多，共有6间商铺朝向社区内部 分析：社区内部商铺仅适合服务于社区内部客群的日常消费行为，由于其服务人口较小，故商业 价值较低。结论：重新规划后至少有两间原内街商铺可同次临街商铺贯通，提升价值3：未央路临街商铺分割较为零散，甚至出现部分店中店和局部商场型商铺 分析：原分割方案中尽量将沿街商业分割的比较小，能够有效降低总价，

26、提升单价，增加客群 然而在分割中将部分面积变为了店中店和局部商场型商铺 结论：在新分割方案总进行了合并,4：沿未央路5号楼2、3层商铺划分粗放，每层仅设一个整体2600余平米的大商业 分析：1）二层及三层商业销售中需求面积越大，买家的心理价位越低，议价的幅度越大。原分割面积过大（2600 平米），提高了投资门槛，同时也提高了业主购买后招商的门槛。2：面积不宜过大，二层业态的基本面积应为1000-1500平，此类规格适合业态较多，含高档餐厅（粤珍轩、国力仁和）、盈利能力较强的品牌服装旗舰（云裳、哥弟、利郎），高端火锅店（海 底捞、竹园村、澳门德兴）。结论：在商业新的分割中将2、3层销售面积进行了

27、重新划分。面积区间1300平米左右,商业盘点原商业分割方法分析,5：原分割方案中二层和三层垂直交通均通过公共电梯 分析：选择二层进行投资的客户基本看重的是二层作为营业场所的高性价比，购买价格较低。选 择将二层作为营业场所的经营者看中的是二层相对较低的租金成本。所以二层商业的投资 者会非常关注人流的过度和导流，二层商业一定要有一层临街空间对人流的吸引和引导。从 而解决大客流及形象问题。西安目前二层营业商业几乎所有二层 营业场所均有一层功能区 队客流进行引导。结论：二层重新分割后配置1层功能区，即一层套售二层，提升2层商业价值。分析：三层商业的购买者最看重的交通问题，特别关注采用的是公共交通还是独

28、立交通，对于三 层商业的价值将起到决定性作用。结论：尽可能解决3层商业的独立交通体系。,商业盘点原商业分割方法分析,经统计，23个典型社区商业各面积区间商铺的各业态比例如下表所示：,通过市场调查，80 以下是最易销售的铺位面积；201500是最易招商的铺位面积。,【业态与面积的关系】80 以下是最易于销售的铺位面积；201500是最易于招商的铺位面积,规划动线,业态设计,铺位分割,细部设计,设备系统,运营策略,铺位分割原则,铺位面积/尺度,本案划铺建议,【层数与面积的关系】一层社区底商主要集中在40-80平米，两层社区底商面积为150250平米,规划动线,业态设计,铺位分割,细部设计,设备系统

29、,运营策略,铺位分割原则,铺位面积/尺度,本案划铺建议,【商铺尺度统计分析】临街商铺开间68m，进深1220m，层高集中在,规划动线,业态设计,铺位分割,细部设计,设备系统,运营策略,铺位分割原则,铺位面积/尺度,本案划铺建议,商业尺度建议：商铺开间进深：100平米以内主要在开间为4-6m，进深为8-15m，100平米以上开间68m，进深1220m，进深开间比大约为1：2到1：2.5之间；商铺层高：从各主力业态对商业的层高来看，4.5米层高为基本要求，5.6-6米为比较受欢迎的层高。,【业态与商铺尺度的关系】社区商业代表性业态尺度要求,规划动线,业态设计,铺位分割,细部设计,设备系统,运营策略

30、,铺位分割原则,铺位面积/尺度,本案划铺建议,商铺主力面积区间：社区型商铺单层面积在40-80平米，两层商铺面积集中在150-250平米，其中小面积商铺最为热销，且面积能够再次划分，较易于租易于售；商铺开间进深：100平米以内主要在开间为4-6m，进深为8-15m，100平米以上开间68m，进深1220m，进深开间比大约为1：2到1：2.5之间；商铺层高：首层商铺层高集中在，二层商铺层高主要集中在；内街以单层层高主要以3-4m左右；商铺层高高于标准层有助于实现高溢价。,【商铺面积/尺度】商铺尺度要求小结,规划动线,业态设计,铺位分割,细部设计,设备系统,运营策略,铺位分割原则,铺位面积/尺度,

31、本案划铺建议,阐述：1：分割后1层共计商铺22间 2：独立对外发售19间 3：套售二层2间（6、7号）4：暂不对外发售1间（1号）,商铺新分割-方案一（一层）,沿未央路商业部分进行了合并两套原朝社区商业同次临街商业进行了合并,销控保留,套售二层,紧邻未央路次临街不临街,商铺新分割-方案一（一层）,1：二楼分割为3大部分，分别为绿色、蓝色、黄色。面积约 1300-15002：1号商铺通过公共楼梯解决交通 2、3号商铺通过1层套售 商铺解决大客流及形象 并同时可设置内部楼梯解决交通，公共电梯作为补充3：原6号楼楼体主要为营造 2、3层卖场氛围，建议将 该楼体 改为电梯，通过电梯解决对应部分2、3层

32、交通特别是3层 交通问题。、4：将原内街商铺中朝南楼体拆除还原为次临街商铺。,商铺新分割方案一（二层分割及套售详情）,商铺新分割方案一（二层商铺详情）,1：此方案2、3号商铺，用1层套手2层并非必须套售，销售方式为可只购买2层，通过公共电梯或 楼梯解决交通2：当二层相应商铺购买方未需要配置1层对应商铺，2层商铺销售后，1层对应商铺可独立对外销售。,1：三楼分割方法同二层，为3部分，分别为绿色、蓝色、黄色。面积约1300-1500平米2：三块商铺均通过公共电梯 解决交通问题，同二 楼共享电梯。每个商铺约2部电梯,商铺新分割-方案一（三层分割方案详情）,一号方案论述：,1：通过1层套售2层的方式，

33、有效解决了2层商铺的临街形象及大客流的引导问题，并有效迎合了时下西安市场二层商业的经营模式（2层营业，1层形象+引导客户。）2：1层套售面积有效控制，套售面积分别为74平米和109平米，有效降低了购买过程中1层商业在总房款中所占比例3：灵活套售方式，即可只购买二层，也可套售购买。4：二层及三层分割后每个商铺的营业面积在1300平米左右，即有效降低了客户购买商铺的门槛，也符合目前西安餐饮、服饰等旗舰店的营业面积要求，为业主后期招商打好基础。5：由于6号楼2层商业比较特殊，空间分割比较琐碎，适宜业态多为私密性较强业态，所以没有考虑为6号楼2层商业套售一层进行人流引导。6：将6号楼南向内街楼梯拆除，

34、重新测绘面积，增加销售总额。,商业分割-方案二,一层分割方法不变,1：二楼分割方法不变分别为绿色、蓝色、黄色。面积约1300-15002：1号商铺通过公共楼梯解决交通3：鉴于二号、三号商铺在套售一层商铺后，对公共电梯的使用率和依赖程度变小，所以设计二号、三号商 铺在销售 过程中必须套售一层，通过一层商铺 自行解决楼层间交通 二号、三号商铺无公共交通系统,方案二：二层,两套方案区别方案一：1层2层灵活搭售 2层可通过公共电梯及自己在 套售一层修筑内部楼梯解决 交通方案二：2层商业无权使用电梯 2层只能通过在套售一层修筑 内部楼梯解决交通 电梯设置为三层商业部分专 有通道,方案二：三层,公用电梯,

35、专用电梯,专用电梯,二号方案论述：,1：二号方案取消了一号方案中灵活套售的优点，提高了2层商业的购买门槛，必须套售1层解决内部交通也给部分客户在购买中设置了一定限制2：同时将3层原本的公共交通变成了独立交通、专用交通，很大程度上提升了三楼在销售过程中的性价比，增加了三楼销售中的卖点。3：公共交通在客户选择套售购买的前提下对二层的作用非常有限。而专有交通却对三层的销售帮助极大。将经营行为直接引入临街4：其他面积方面无变化,商铺销售计划,销售排期,销售准备期,销售试水期,销售制作期,销售期,1：方案论证 分割、价格、销售排期 规划、定位、推广2：销售梳理：规划蓝图细化 卖点梳理、提炼 基础准备，水

36、、电、气、暖、排烟、承重、停车3：,1：销售试水 价格、分割、规划、定位2：客户深度摸底 付款、用途、主力需求、特殊要求 3：调整 根据销售试水及深度摸底 调整方案。,1：物料制作 商铺置业手册：商业定位、规划蓝图 收益分析、商业氛围2：销售培训 卖点培训、销售方式培训 商业基础培训、流程培训 说辞培训,1：正式销售2：推介会3：针对性推广,2月25,2月20,2月30,商铺销售价格论证,商铺分类：一层临街商铺、次临街商铺、社区商铺、二层商铺、三层商铺1（公共交通）、三层商铺2（专用交通）,基价说明：经过对周边项目及西安09年商业成交进行考察，市场商业价格成交数据可参考性非常小。本基 价确定主

37、要依据1、前期建行购买商铺的成交价格，2、区域商铺购买需求量，3、本项目商业价格销 售目标，三方面进行确定。,基价内比 1：一层临街商业，商业价值最大，需求量也最大，价格最高，成交基价确定为48800.2：一层次临街商业，接近临街商业部分价值较高，价格较高，远端商业价值垂直下降，平均租金收益也将仅为临街6成左右，整体基价控制在临街商业6成多。成交基价确定为33000 3：二层商业，整体租金约为一层租金的50%，商业价值也约为一半，二层基价确定约为1层临街的5成多。然而本项目二层约 三分之一商铺存在结构硬伤（6号楼），成交基价23000 4：3层商业，整体租金约为二层的70%，商业价格基价约为二

38、层70%，基价确定为17500，如果3层有专用电梯则对商业价值有 较大提升，资金收益也略有增幅，月为80%，基价确定为19500,一层临街商铺价格表,定价参考因素包括：面积、面宽、进深、公摊、位置、结构 面积小的商铺价格高于面积大的 靠北的商业高于靠南的商业，商铺平米排序差价1000-2000 角铺高于临街商铺,一层次临街、内街商铺价格表,次临街商业报价均价35424元/平米，折后均价32590元/平米,定价参考因素包括：面积、面宽、进深、公摊、位置、结构 面积小的商铺价格高于面积大的 靠西的商业高于靠东的商业，商铺平米排序差价2000-7000,整体二层表价均价 25087折后均价：2308

39、0,方案一,方案二,方案一整体三层表价均价 19087折后均价：17560,方案二整体三层表价均价 20787折后均价：19124,盘点：,一号方案盘点,二号方案盘点,【店招设计】常见的社区商业首层店招设计分为以下四种形式，本案可参考借鉴非骑楼形式,根据外立面形式（有无骑楼），空调位置，常见的首层铺分为以下四种情况：,骑楼会影响人与店铺门头店招之间的视线，骑楼过深会影响人对店铺展示货品的判断，从而影响商铺招商性，且有算面积风险，因此不建议本项目做骑楼；,规划动线,业态设计,铺位分割,细部设计,设备系统,运营策略,店招设计,雨篷/空调,62,【店招设计】非骑楼首层商铺的立面及剖面组合形式示意,规

40、划动线,业态设计,铺位分割,细部设计,设备系统,运营策略,店招设计,雨篷/空调,双层铺一层入口处标识遵循单层铺设计原则；如为复式铺，考虑到二层铺组合的多种可能，结合立面分隔预留广告位，既保证其可控性又具有灵活性。,【店招设计】复式铺与双层铺店招设计形式示意,视线分析：行人看到二层店招，要求距离店铺有一定距离，店招越高，则行人距离建筑物越近；且二层需玻璃栏板，确保视线通透；二层广告位可考虑适当倾斜，迎合首层人流视线要求。,规划动线,业态设计,铺位分割,细部设计,设备系统,运营策略,店招设计,雨篷/空调,【店招设计】三层及以上铺店招设计形式示意,若出现三层（或以上）商铺，建议为大铺+首层独立出入口

41、，因此应加强首层门面设计吸引人流；结合三层商铺的外立面分隔，或利用局部外墙预留大幅广告位；主广告位、次广告位及店招需结合视线分析考虑；空调位可部分集中放置。,2F及以上可结合建筑立面划分，预留大幅广告位置，并可根据商铺使用情况连续或分段设置；,规划动线,业态设计,铺位分割,细部设计,设备系统,运营策略,店招设计,雨篷/空调,【店招设计】三层及以上铺店招设计形式示意,大型店铺或主力店的店招应醒目，可结合建筑整面外墙预留招牌和广告位置，昭示性强又可保证立面整齐。,大型店铺或主力店的店招较大，需要结合灯光照明等，因此在设计主力店店招时应考虑预留电位，避免后期增加明管破坏立面完整性。,规划动线,业态设

42、计,铺位分割,细部设计,设备系统,运营策略,店招设计,雨篷/空调,66,【雨篷设计】雨篷设计原则及常见类型比较,雨篷设计原则 影响雨篷设计的因素很多，应与立面风格及其他因素结合考虑。个性化的雨篷易在二层装修时被修改，因此不建议做高成本的设计。,规划动线,业态设计,铺位分割,细部设计,设备系统,运营策略,店招设计,雨篷/空调,【空调设计】空调设计原则,空调设计原则预留性：预留足够的空调（位）容量 隐蔽性：避免空调外机以及空调管直接裸露在外墙上；合理性：1、合理设置空调位，避免出现无空间安装空调或者空调位不够导致死机；避免出现室外机影响塔楼住宅；2、合理设置空调冷凝水管，避免出现冷凝水四溢影响商业

43、形象；3、避免出现空调对着人流吹的情况。,空调位置不够,空调位置不够隐蔽,空调热风对着走廊吹,规划动线,业态设计,铺位分割,细部设计,设备系统,运营策略,店招设计,雨篷/空调,【给排水系统设计】给排水系统设计须知,商业给排水的设计须知（与土建工程相关）a.主力店需要设置专用的生活水池、生活泵房。b.商业街铺建议考虑设置公共卫生间。根据营销经验得出：按照商业街的长度来考虑：每间隔80-100平米范围内设置一处公共卫生间。（不同业态也有不同的需求，需根据实际情况来定。）公共卫生间的面积计算按照商业面积及人数来计算，大致得出的结论为：商业面X0.03(系数）=公共卫生间的面积。c.可售（或返租）型商

44、业街铺均需要考虑上下水点的设置，预留餐饮的商铺需要做卫生间给排水点预留设计。1.特殊情况下，当单个铺面小于等于5平米时，仅需要考虑设置上下水点，但不需要考虑排污水设计。2.在一拖多的平层（多层）商铺中，可根据每个商户都需要设置上下水点的原则来做给排水设计。d.厨房废水需单独排放，经隔油池处理后再行排出，通常情况下不建议在地下室设置餐饮，因提升式排水成本较高，维修难度较大。e.厨房区域通常都采用抬高厨房地面400毫米的做法设置厨房排水沟，具体做法和抬升高度可由设计院根据具体情况具体对待。,规划动线,业态设计,铺位分割,细部设计,设备系统,运营策略,给排水系统,电气燃气系统,排烟通风系统,69,【

45、隔油池设计】隔油池设计须知,隔油池的设计须知（与土建工程相关）原则：所有的餐饮商铺都必须设置隔油池，建议本项目所有能做餐饮的商铺均设立二级隔油池；一级隔油池由用户自理负责安装，二级隔油池由建设方结合室外管网情况进行施工。,隔油流程如下所示：,隔油池平面图如下所示：,规划动线,业态设计,铺位分割,细部设计,设备系统,运营策略,给排水系统,电气燃气系统,排烟通风系统,70,商铺消防用水设计须知（与土建专业相关内容）,1.喷淋原则：因考虑到商铺经营的灵活性（多铺合并），建议商铺都需要设置喷淋。a.无吊顶时，采用上喷淋。一般情况下，因商铺不做精装修，都会采用上喷淋。b.有吊顶时，采用下喷淋。2.消火栓

46、a.消火栓必须放置在商铺的公共部位，且不要影响通道通行。b.消火栓的服务半径：建议每隔25米设置一处消火栓。备注：按照每个铺面都必须有两股水柱可以喷射到的原则去布置消火栓。单个水带的可拉伸长度为25mc.消火栓箱的形式：正置式：(常用）关键点：控制栓口距地面1100mm，栓箱距地面600mm.倒置式（不常用）关键点：控制栓口距地面1100mm，栓箱距地面300mm.d.消火栓箱安装方式：明装、暗装消火栓暗装时，注意将墙体做到300厚进行安装。如特殊情况下，考虑使用160厚超薄型消火栓箱时，墙体可不用做加厚。,【商铺消防用水设计】商铺消防用水设计须知,规划动线,业态设计,铺位分割,细部设计,设备

47、系统,运营策略,给排水系统,电气燃气系统,排烟通风系统,71,商铺消防用水设计须知（与土建专业相关内容）,e.消火栓有关的数据参考消火栓箱尺寸及要求：（1）单栓消火栓箱（带消防卷盘）尺寸：650 x240 x950mm。双栓消火栓箱（带消防卷盘）尺寸：800 x240 x1050mm。（2）不带卷盘的消火栓箱尺寸：800 x240 x650mm。(3)消火栓箱留洞尺寸及要求：a.单栓消火栓箱（带消防卷盘）留洞尺寸800（宽）x1100mm（高）b.双栓消火栓箱（带消防卷盘）留洞尺寸：950（宽）x1200mm（高)c.不带卷盘的消火栓箱留洞尺寸：950（宽）x800mm（高）；注意：安装完消火

48、栓箱时，消火栓箱底边距楼（地）面850mm，消火栓口距楼（地）面1100mm。d.若采用其它形式消火栓箱时，应保证箱底距楼（地）面距离不小于600mm。,错误,正确,正确,正确,错误,规划动线,业态设计,铺位分割,细部设计,设备系统,运营策略,给排水系统,电气燃气系统,排烟通风系统,【商铺消防用水设计】商铺消防用水设计须知,72,【电气系统设计】电气系统设计须知,1.变配电站房布置,不可占用商业价值高的有效位置,站房适宜居中布置。2.对于多层商铺，电井设置的水平服务范围应小于等于150米，电井宜居中布置，左右均覆盖150米的商铺范围。3.对于多个小商铺合并成一间使用时：可以考虑水平插接母线的设

49、计，在后期的电气设备检修中，建议在吊顶以上安装一个负荷开关。4.商铺内均需要预留电视、电话、网络的接驳口.备注：在一拖多的平层（多层）商铺中，可根据每个商户都需要一套（电话、电视、网络）接驳口的原则进行预留，避免造成多余的不经济预留。5.公共区域请勿遗漏公共商业走道的壁灯、大型公共广告牌、灯箱、LED屏幕等区域的用电照明设计，以及对公共部位的照明系统考虑分时段控制模式的设计。,规划动线,业态设计,铺位分割,细部设计,设备系统,运营策略,给排水系统,电气燃气系统,排烟通风系统,【燃气系统设计】燃气系统设计须知,1、商业设计中有餐饮的业态，需要考虑燃气预留。备注：尽量靠近用气点进行布置，且不要将箱

50、体设置在影响建筑美观的主要立面上。2、错误案例点评：宝安尚都沿街商铺，箱体直接布置在柱廊内。,规划动线,业态设计,铺位分割,细部设计,设备系统,运营策略,给排水系统,电气燃气系统,排烟通风系统,【排烟系统设计】排烟系统设计须知,排烟系统设计原则：有餐饮功能的商铺均需要考虑排烟设计 在规划阶段需要基本确定餐饮面积的比例，对烟道的截面尺寸进行大致计算，并结合住宅的外立面综合考虑预留烟道的位置，需在方案阶段进行烟道布置的研究。在商铺的平面布置中，应尽量避免烟道横管过长，穿越主营业厅，影响商铺的室内空间。烟道排风机房应布置在公共部位，避免对上部住宅带来噪音的污染。,高空排放示意图,高低空结合排放示意图