2013年房地产法教案(公选)简版464P.ppt

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1、房地产学习课程导读464P,课程意义课程内容主要法规参考教材课程定位教学目标,课程意义,房地产法是个人生活中一部很重要的法律。,房地产法离我们有多远？,生活中的法律宪法婚姻法义务教育法劳动法民法合同法消费者权益保护法交通法规税法刑法,房地产对个人生活的影响决定工作地点的选择；决定个人财富的数量。,北京限购规定 自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效北京市工作居住证的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2

2、套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。,传媒大学大四学生炒房资产达500万元！德国房价缘何十年不涨？,课程定位,“消费者”投资客开发商,课程目标,掌握房地产法基本概念熟悉房地产法基本制度理解房地产法基本原理,参考教材,作者：李延荣，周珂 著出 版 社：中国人民大学出版社出版时间：2008-7-1,课程内容,第一讲 房地产法律制度导论第二讲 房地产用地法律制度第三讲 房地产开发法律制度第四讲 房地产交易法律制度第五讲 物业管理法律制度第六讲

3、房地产金融法律制度第七讲 房地产投资法律制度第八讲 房地产交易法律实务 第九讲 商品房预售合同讲解,课程安排,主要法律,宪法土地管理法城市房地产管理法国有土地使用权出让和转让暂行条例城市房地产开发经营管理条例国家计委关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知 城乡规划法合同法商品房销售管理办法物权法物业管理条例住房公积金条例,第一讲 房地产法导论,第一节 房地产基本知识第二节 房地产法基本制度第三节 房地产法的特点和地位,第一节 房地产基本知识,一、建筑物分类二、基本术语,一、建筑物分类,（一）按用途分1、民用建筑：居住建筑与公共建筑2、工业建筑相应的，房地产业就有住宅地产、商业地产、办公地

4、产旅游地产、工业地产之分。,麦当劳商业模式-房地产公司 麦当劳的全美万家店铺中，的所有权是属于麦当劳的，另外是由总公司向土地所有者租来的，麦当劳租地时定死租价，不允许土地所有者在租约内加上“逐年定期涨价”条款，但在出租给加盟者时，却把所有的保险费、税费加了进去，并根据物价上涨情况，理直气壮地向加盟分店逐年收取涨价租金。这其中的差价有至成。当餐厅生意达到一定水准后，各店还要缴付一定营业额百分比给麦当劳，叫做“增值租金”。麦当劳不仅由此赚到了的利润，而且还可以通过房地产来控制加盟者完全依附于总部。在麦当劳的收入中，有来自直营店，有来自加盟店，而总收入的来自房租。,麦当劳特许加盟案 依据麦当劳的要求

5、，所有加盟麦当劳连锁快餐店的加盟者必须租赁麦当劳的房屋才能开业。加盟者Principe认为，特许经营的关键在于特许权人将商标、商号、商业秘密等知识产权和经营管理技术授权给加盟者使用，而不在于是否出租房屋。因此，麦当劳的行为属于一种搭售行为。,法院认为，像麦当劳这样的特许权人给加盟者提供的是一套完整的经营管理方案。例如，麦当劳的管理学校中教授各种各样的经营技能，包括烤制汉堡和制定金融计划。学员毕业之后被派往各个加盟店工作。加盟店开业之前，要经过专家的市场调查并且挑选最佳位置。加盟店开业经营之后，每年麦当劳还会派人前往加盟店进行调研，同加盟店讨论经营中的问题。此种广泛的监督与控制是麦当劳特许经营的

6、一部分。由此可见，加盟店不仅仅只是使用商标，并且有保证成为成功商业体系中的一分子。将特许协议视为仅仅是商标许可协议是错误的。,最终，法院认为，被诉称的被搭售商品在公众心目中是不是与商标联系在一起，不是考虑的重点，考虑的着眼点应该是上述商品是否是特许经营整个体系的组成部分。如果商品是体系的不可或缺的一部分，它们就是一个商品，就不存在搭售。麦当劳特殊的建筑物与其商标相联系，并且是专家选定的保证经营成功的特许经营方式的组成部分，所以其要求加盟者租赁房屋不构成搭售。,（二）按建筑结构分,木结构土木结构砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构钢结构其他结构,（三）按建筑结构承重方式分,承重墙结构框架结构排架结构其

7、他,（四）建筑高度分,低层住宅：1-3层多层住宅：4-6层中高层住宅：7-9层高层住宅：10层以上,官书院小区7楼二手房转让,住宅设计规范4.1.6 七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16以上的住宅必须设置电梯。底层作为商店或其它用房的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时必须设置电梯；底层做架空层或贮存空间的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外地面高度超过16m时必须设置电梯；顶层为两层一套的跃层住宅时，跃层部分不计层数。其项层住户入口层楼面距该建筑物室外设计地面的高度不超过16m时，可不设电梯；住宅中间层有直通室外地面的出入口并具有消

8、防通道时，其层数可由中间层起计算；,参考资料楼层修正系数（北京地税局）,（一）楼型为多层的楼层修正 多层是指总层数在七层及七层以下楼房。二手住房的基准房屋标准为多层的3层，因此设定3层的基础指数为100，其他楼层修正系数情况如下：,（二）楼型为高层的楼层修正 高层是指总层数在七层以上楼房。二手住房的基准房屋标准为高层的次顶层，因此设定次顶层的基础指数为100，其他楼层修正系数情况如下：21层及以上楼层每下降1层，修正系数下调8；1120楼层每下降1层，修正系数下调1；10层及以下楼层每下降1层，修正系数下调1.5；顶层的修正系数为95。,二、基本术语,（一）建筑形态1、塔楼:楼房平面的长度和宽

9、度大致相同 2、板楼：楼房平面的长度明显大于宽度,（二）户型建筑形式1、平层所有的住宅功能位于同一平面上的户型。2、错层户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅。3、复式概念上是一层，但层高较普通房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下4、跃层套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。,（三）户型居室数量一居两居三居,（四）地块空间指标1、容积率总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。2、建筑密度是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。3、绿化率规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积比。4、楼间距,（五）面积指标1、建筑面

10、积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20 米 以上（含 2.20 米）的永久性建筑。2、套内建筑面积成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。3、公摊面积（1）各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。（2）套(单元)与公共建筑空间之间包括山墙)墙体水平投影面积的一半。,山东现史上最牛公摊超50%套内面积缩水一半,（六）房屋空间指标1、进深一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)。2、

11、开间住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度。3、层高房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度。4、净高一间房屋内楼板面与屋顶的高度。,“宽house”广告你愿意刘易斯在你家跑步吗？,楼盘链接,东亚上北中心尚城龙城花园,第二节 房地产法基本制度,一、基本制度（一）房地产用地制度（二）房地产开发制度开发主体制度、立项制度、规划制度、拆迁制度、建设制度（三）房地产交易制度转让、租赁、抵押（四）物业管理制度（五）房地产金融制度资本制度、融资制度、税费制度、住房公积金制度,二、主要法律渊源宪法土地管理法城市房地产管理法国有土地使用权出让和转让暂行条例城市房地产开发经营管理条例国家计委关于

12、重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知 城乡规划法合同法商品房销售管理办法物权法物业管理条例住房公积金条例,第三节 房地产法的特点和地位,一、特点（一）专业性 相对于民法、刑法、经济法、行政法、诉讼法等一般法律而言，是一般法与特别法的关系（二）地域性（三）应用性 基础法律制度：物权法、合同法、行政法、经济法,（四）综合性1、涉及多个学科法学经济学工程科学行政管理科学2、涉及多个部门房地产行业管理部门投资管理部门土地管理部门金融管理部门市场管理部门,二、房地产法的地位（一）部门法划分与房地产法（二）房地产法与相关法律,宋庄艺术家陷房产困局,华腾新天地大厦即将开盘,华腾新天地大厦，位于东四环路窑

13、洼湖桥西北角，位置得天独厚，为CBD东南区域地标性建筑，交通极为便利，发展潜力无限。3.5-6米标准写字层高、6米超高精装大堂、现代风格写字楼立面、160-1600平方米自由组合办公空间，满足企业发展中日益提升的办公环境和形象需求。70年商务产权，可支持7成25年银行按揭，降低企业入住门槛。准现房销售彰显项目实力！,小产权的房子能买吗？,大家觉得小产权的房子能买吗？看到个广告，沙河那里什么新礼新村建的房子，是村里的宅基地。77平米的才30多万，8090平米的40多万。听那个销售说，有村发的产权证，如果遇到拆迁，会分到国家给的补偿款。大家觉得怎样？心里有点范嘀咕。可是大产权的房子又太贵。1002

14、00万的房子谁买得起啊。,比较关心的土地问题什么样的土地上建商品房是合法的？如何审查土地的合法性?土地到期后房子是不是就收归国有？小产权的房子到底能不能买？,第二讲 房地产用地法律制度,第一节 我国土地制度概览第二节 房地产开发用地管理制度第三节 房地产开发用地流转制度第四节 土地制度法律实务,第一节 我国土地制度概览,一、土地制度法律渊源二、主要制度,一、土地制度法律渊源,（一）宪法：土地所有制度、土地流转制度（二）法律：物权法、土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包经营法（三）行政法规：国有土地使用权出让和转让暂行条例（四）部门规章：（五）地方性法规：（六）司法解释1、最高人民法院印发

15、关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答的通知 2、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释,宪法第十条城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或者个人不得侵占、买卖、（出租）或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。,土地管理法目录 第一章 总则第二章 土地的所有权和使用权第三章 土地利用总体规划 第四章 耕地保护 第五章 建设

16、用地 第六章 监督检查 第七章 法律责任 第八章 附则,城市房地产管理法目录第一章总则第二章房地产开发用地 第一节土地使用权出让 第二节土地使用权划拨 第三章房地产开发第四章房地产交易 第一节一般规定第二节房地产转让 第三节房地产抵押 第四节房屋租赁 第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则,农村土地承包法目录 第一章 总 则 第二章 家庭承包 第一节 发包方和承包方的权利和义务 第二节 承包的原则和程序 第三节 承包期限和承包合同 第四节 土地承包经营权的保护 第五节 土地承包经营权的流转 第三章 其他方式的承包 第四章 争议的解决和法律责任 第五章 附 则,二、主

17、要土地制度,（一）基本制度：1、土地公有制度2、合理利用和保护耕地基本国策,3、土地用途管制制度（二）物权制度（三）土地利用规划制度（四）耕地保护制度（五）建设用地制度,农用地建设用地未利用地,耕地其他农用地,基本农田其他耕地,最严格的土地制度！18亿亩耕地红线！,一、性质：国有建设用地（一）所有权：国有土地（二）用途：建设用地,第二节 房地产开发用地管理制度,（一）分类年限,居住用地七十年；工业用地五十年；教科文卫体用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。,二、出让年限,土地使用权到期，房子是不是就不归我了？,（二）到期处理（物权法第一百四十九条）1、住宅建设用地：使

18、用权期间届满的，自动续期。2、非住宅建设用地：使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。,深圳做法 到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期。延长方式包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签订土地租赁合同。在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正，补交地价一次性支付；土地租金按年支付，其标准由市国土管理部门定期公布。,第三节 房地产开发用地管

19、理制度,一、一级市场土地使用权法律制度二、二级市场土地使用权法律制度,一、一级市场,（一）供应主体 城市政府：市、县人民政府（二）土地来源1、集体土地：征用2、原有国有土地：拆迁、收回（三）土地储备制度1、储备主体制度2、土地一级开发制度,（四）土地计划供应制度（五）供应方式制度1、划拨国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地政府重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地法律、法规规定的其他用地，如宗教用地、外事用地,2、出让竞价方式（1）范围 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。,（2）类型招标出让：出让

20、人发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让：出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让：出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。,（3）竞价方式的比较适用范围优缺点,（4）土地预申请制度 单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出“成交价格申报”申请，并承诺愿意支付的土地价格。出让人认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当及

21、时以招标拍卖挂牌方式出让该宗地。提出“土地成交价格申报”申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不低于其承诺的土地价格。（5）土地竞价方式的完善 如：向上竞地价，谁地价出得高给谁；往下竞房价，房价报低者得标。,国有建设用地使用权出让预申请书北京市土地整理储备中心或相应分中心：我方现申请受让项目用地（编号为）的国有建设用地使用权。该地块已列入北京市国土资源局公布的招标拍卖挂牌出让计划。我方愿意以元/平方米，总计人民币万元（大写）（￥）为最低出价，若获市国土局同意，我方自愿按要求参加此宗地的挂牌出让活动。申 请 人：（加盖公章）申请日期：年 月 日,3、出让协议方式不属于划拨和

22、竞价方式供地的其他土地,（六）供应方式的历史演变1、从划拨到出让，出让用地范围逐渐扩大2、从协议到竞价，竞价用地范围不断增大3、土地出让方式的进一步改革如：“限房价、竞地价”；“限地价、竞政策性住房面积”（七）土地出让合同的性质,北京土地网站,（八）总结土地管理制度与国有资产管理制度,二、二级市场,（一）项目转让物权的转让1、条件（1）出让金条件 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）开发条件 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的

23、，还应当持有房屋所有权证书。,2、程序3、税费4、风险：拆迁补偿土地权属完整性：是否被抵押,如果不符合转让条件，是否有其他方法可以转让？,（二）股权转让1、条件2、程序3、税费4、风险：对外担保、未知合约、职工安置补偿、欠税,（三）二者比较1、条件2、程序3、税费：应考虑当次交易税费及其后销售发生的税费4、风险,海南省国土环境资源厅关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知琼土环资用字20103号,五、完善土地二级市场管理，防范恶意炒卖土地行为（十）房地产用地在规定时限内投资额未达到开发投资总额25的，土地使用权严禁转让、联营合作、作价出资（入股）、抵押。严禁以股权转让为名，变相违

24、规转让土地使用权。,（四）其他方式经营权的转让1、承包经营2、租赁经营3、委托管理（五）转让方式的分析直接转让（物权）间接转让（股权）利润控制（经营权）,磕地？,一、土地权属审查实务（一）证件审查1、国有土地使用权证？2、国有土地出让合同3、其他证件：（二）档案审查；（三）其他：有房产证无土地证？,第四节 土地法律实务,二、房地用途不一实务,（一）类型1、商改住2、住改商（二）法律规定（三）风险分析1、商改住2、住改商,小产权的房子能买吗？,大家觉得小产权的房子能买吗？看到个广告，沙河那里什么新礼新村建的房子，是村里的宅基地。77平米的才30多万，8090平米的40多万。听那个销售说，有村发的

25、产权证，如果遇到拆迁，会分到国家给的补偿款。大家觉得怎样？心里有点范嘀咕。可是大产权的房子又太贵。100200万的房子谁买得起啊。,三、小产权房法律实务,（一）含义 在非国有建设用地上建设的商品房（二）类型1、农业用地2、集体建设用地（三）风险1、拆除2、合同不受保护3、拆迁补偿得不得保障,案例工体北路四号地出让转让例,李泽楷大战162回合 豪掷5.1亿天价竞得工体北路4号地 2006-01-24 今年挂牌出让的首宗土地工体北路4号院昨日被李泽楷盈科集团掌控的高置公司以5.1亿元的天价拍得。据此算来，该地块的土地成本已经达到了11015元/平方米。该地块自1月9日公开网上竞价以来，十几天已经过

26、8次报价，其价格也从24707.8万元的起始价上升到25667.8万元的最终网上报价。昨天华远、万通等7家房地产开发公司参加竞标。昨日15点15分竞价开始，7家房地产公司互不相让。15点50分，华远地产报出了4.5亿元，而高置投资公司迅速回应。随后的竞价主要在这两家公司之间进行。25分钟后，高置公司报出了5.1亿元的天价，华远地产才停止了竞争。这一价格，比起始价已经翻了一番、高出近2.7亿元。,工体北路4号地改规划 2009-5-19来源：新京报 昨日，北京国土资源局公告显示，2006年高置投资有限公司（简称“高置公司”）竞得的工体北路4号地，将增加地下建筑面积1.14万平米。公示期满后，将按

27、变更后的建筑面积签订补充合同，并调整政府土地收益价格。公告显示，工体北路4号地地下建筑面积由6000平方米增至调整后的1.74万平米，是为了满足人防、设备用房、机动车库及公共服务配套等需求。规划变更后，政府土地收益新增约2541.23万元。据了解，多块和工体北路4号地同期出让的土地均入市销售。“按照其出让的时间来看，该地块拿地时间已经3年多了。”有业内专家表示，如果开发商协同政府部门更改规划，也应该是拿地后就进行，不应该在拿地3年后再改规划。,瑞安建业1.18亿美元收购盈大地产北京项目 2009年8月20日，瑞安建业有限公司发布业绩公告称，公司的间接全资附属公司应健向盈大地产的间接全资附属公司

28、Excel Bright收购高置的全部已发行股本及股东贷款，总代价为1.18亿美元。应健与Excel Bright双方已订立协议。瑞安建业由此获得高置旗下物业项目。公告显示，高置为一家在香港注册成立的公司，其主要资产为在项目公司的全部股本权益。项目地盘位于中国北京市朝阳工体北路四号，面积约为14,123.43平方米。在2009年7月31日，项目地盘的账面价值约为人民币6.04亿元，其中包括土地使用权的总成本人民币5.58亿元及所产生的建筑成本约为人民币4,600万元。项目地盘现时正在兴建及发展中。,盈大地产回应炒地说 盈大地产表示,公司并未囤地倒地,盈大于2006年4月起委托建筑设计师进行了设

29、计与施工研究,并于2007年7月开始前期施工准备及土地开挖工程,并未将项目闲置。“是2008年3月至10月间的奥运会因素令项目进度落后于起初的计划。”盈大相关人士表示,这种情况是由客观条件限制所导致,并不属于故意闲置土地的不良行为。,关于国土部挂牌督办5宗地处置情况的公告 2010-03-10 一、因企业自身原因未按出让合同履约的，依法依规予以处罚。北京启夏房地产开发有限公司开发建设的工体北路4号地项目。经核，该项目虽于2009年8月开工，但已超出土地出让合同约定的开工时间，且未及时申请延期开竣工时间，我局按照北京市实施办法第十八条相关规定对其处于罚款；同时暂停启夏公司及原股东香港盈科集团及其

30、下属公司在北京市土地交易市场的交易行为。二、因行政审批（核）、交地条件等尚未开工的，限期开工。三、因政府调规等原因违约现已开工的，免于处罚。,瑞安建业向李泽楷旗下公司追讨罚款 新浪财经讯 3月12日下午消息 李泽楷旗下盈大地产曾持有的启夏房地产开发公司及盈科公司，因闲置土地遭到北京国土局处罚。不过，启夏公司及该地皮去年8月已出售给瑞安建业。瑞安建业主席罗康瑞今天表示，正在研究向卖方追讨罚款。瑞安建业主席罗康瑞今天在北京表示，集团购入该幅地块后已立即动工，并建立地基，但并未直接回答购入土地时，是否知道地块被闲置，只称正研究向卖方追讨罚款。罗康瑞表示，政府囤地的规定需要遵守，集团会全力配合中央政府

31、。,王府农场拆除案天涯名流别墅拆除案龙城花园违法开发案回龙观建材城烂尾楼案盘古大观空中四合院案,房地产开发审批流程,1、河北省房地产开发项目审批流程图2、北京市土地一级开发流程,第三讲 房地产开发法律制度 房子是如何修成的,目录,第一节 开发主体制度第二节 项目审批制度第三节 项目建设制度第四节 项目合法性的分析 第五节 总结,一、几种称呼：投资商、开发商、发展商,第一节 房地产开发主体制度,二、设立条件,注册资本：建设部规定、地方规定人员条件：工程技术人员和财务人员,一般条件：股东、资本、章程、住所、名称,特殊条件,三、资质制度,资质等级资质审批,四、类型,（一）专营企业 以房地产开发作为公

32、司主要经营业务的企业。（二）项目公司 以房地产开发项目为对象而从事单项房地产开发经营的企业。（三）兼营企业 主要从事其他经营业务，并兼营房地产开发的企业。,五、开发企业（一）性质1、资金密集型企业2、组织型企业：勘察企业、设计企业、施工企业、监理企业、销售代理企业（二）组织结构1、前期部2、工程管理部3、设计管理部4、销售部5、行政部,第二节 房地产开发审批制度 房地产项目的准生证,一个项目前期经理的职责描述,1、具体办理项目规划报批手续；2、负责办理项目计划报批手续；3、负责办理土地报批手续；4、负责办理市政报批手续；5、负责与人防、消防环卫、环保、教育、商业、园林、交通、节水、国家安全、文

33、物、军队、防疫等部门的协调,并办理相关手续；6、与测绘勘探部门联系办理与设计图纸有关的建筑初勘测绘工作；7、负责项目地名的申报，并取得有关批复；8、负责办理项目开工审批；9、负责办理预售许可证、工程验收手续、土地证、房产证等手续；10、负责配合征地拆迁工作的组织与协调。,任职资格,1.专科以上学历，3年以上大型房地产项目前期开发工作经验；2.熟知房地产开发的相关政策、开发流程、及报审、报建各项手续的审批程序；3.与相关政府部门有良好的人脉关系；4.具有较强的人际沟通能力和文字功底，良好的职业道德。,目录,一、概述二、项目立项制度三、项目规划制度四、项目土地制度五、项目建设制度,一、概述,（一）

34、来源1、计划管理体制投资管理制度2、基本建设管理制度（二）特点1、政策性强2、干预性强3、涉及部门多,（一）文书：项目建议书、可行性研究报告、开工计划。（二）主管部门：投资行政主管部门，一般为发改委（三）管理环节：立项阶段、报建阶段（四）土地供应方式改革对立项制度的影响,二、项目立项制度,（一）文书 规划要点、选址定点、规划意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。（二）主管部门1、综合性规划部门：规划行政主管部门2、专业性规划部门：人防、公安交通、园林、教育、消防、市政等行政主管部门。,三、项目规划制度,（三）规划控制要素建筑用途建筑形式位置容积率建筑密度高度绿化率教育配套停车位,（四

35、）规划知识五线1、城市红线：城市道路两侧边界控制线。2、城市绿线：城市绿地范围的边界控制线。3、城市紫线：历史文化建设的边界控制线。4、城市蓝线：现有城市水体规划水期边界控制线。5、城市黄线：城市基础设施用地的控制界线。,（一）文书：建设用地预审、土地出让合同。（二）主管部门：土地行政主管部门,四、土地管理制度,（一）文书：工程招投标、施工许可证。（二）主管部门：建设行政主管部门,五、工程报建制度,电力建设项目的前期手续？,第三节 项目建设制度,一、建设环节：勘查、设计、施工、监理二、政府管理：质量监管、招投标管理、资质管理制度,“帝湖东王府”项目建设的违法事实,未经规划许可擅自开工建设；擅自

36、改变土地用途；未取得施工许可证擅自施工；未依法进行招标；未进行工程质量监督等等。特别是2号、5号两栋高层建筑分别占压金水河规划河道控制线3.05米、10.38米，严重违反了城市规划法、河南省城市规划法实施办法、郑州市违反城市规划建设工程查处条例等法律法规，直接严重影响金水河进排水、防汛泄洪的功能，危害了城市公共安全。,第四节 房地产开发项目的合法性分析一、立项问题二、规划问题三、土地问题四、施工问题,证件齐全的房产是否还有风险？证件不全的房产是否一定不能买？,四季香山案例武汉外滩花园案例烂尾楼：通城国际中心、中宇大厦盘古大观“空中四合院”,（一）因素：产业政策、宏观调控（二）案例：新丰电厂、铁

37、本事件、姜庄湖二期（三）影响：别墅项目、高尔夫项目,一、立项问题,铁本事件项目概况 江苏铁本钢铁有限公司自2002年初筹划在常州市新北区魏村镇、镇江扬中市西来桥镇建设新的大型钢铁联合项目。该项目设计能力840万吨,概算总投资105.9亿元人民币,2003年6月进入现场施工,2004年3月江苏省政府责令全面停工。,违法事实立项 为实施该项目,铁本公司法人代表戴国芳先后成立7家合资(独资)公司,把项目化整为零,拆分为22个项目向有关部门报批。2002年9月至2003年11月,常州国家高新技术产业开发区管委会、江苏省发展计划委员会、扬中市发展计划与经济贸易局先后越权、违规、拆项审批了铁本合资公司的建

38、设项目。环评 铁本公司未取得环保部门批复环境影响评价报告书即开工建设,严重违反了国家环境保护法、环境影响评价法的有关规定。,违法事实土地 2003年以来,常州高新区管委会、扬中市政府在未依法办理用地审批手续的情况下非法批准铁本公司征用、占用土地,并违规组织实施征地拆迁,导致铁本公司违法占用土地6541亩(其中耕地4585亩,含基本农田1200亩)已无法复垦,造成大量耕地被毁。2003年12月,江苏省国土厅违规批准了常州市涉及铁本公司的14个批次的土地5988亩,致使铁本公司项目部分非法占地合法化。,内蒙古新丰电厂建设规模为台万千瓦燃煤机组，工程总投资亿元，年月违规开工建设，年月日因抢进度、违规

39、施工造成汽轮机主厂房球型网架坍塌，导致人死亡，人受伤。现已查明，该项目在建设过程中，当地政府有关部门和企业存在越权审批、违规批准征地、虚假申报、突击建设、违反招投标程序等严重问题，尤其是在国家有关部门将其确定为违规项目、明令停工后，电站建设施工仍未得到制止，是一起典型的漠视法纪、顶风违规并造成严重后果、影响极坏的事件。,（一）因素：城市规划（二）案例 住邦2000、十三陵项目、清缘里案、湖北统计局楼、盘古大观空中四合院,二、规划问题,（三）后果,严重违反规划一般违反规划,城乡规划法 第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主

40、管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。,（一）土地性质：集体土地案例：颐和山庄、王府家庭农场（二）土地用途房地用途不一致,三、土地问题,（一）因素 施工许可证、招投标程序、工程事故、工程质量（二）影响：停工,四、施工问题,第五节 一些总结,一、对于房地产开发审批制度的理解（一）性质：（二）必要性（三）问题：不确定性、不稳定性二、实务中应注意的问题（一）房地产开发投资（二）房地产交易,三、案例分析1、未批项目

41、鞍山戏水项目、十三陵水库相邻项目2、拆除项目王府农场、武汉外滩花园、天涯名流别墅、郑州帝湖东王府、铁本钢厂、新丰电厂3、烂尾项目中宇大厦4、处罚项目龙城花园、住邦2000、空中四合院,第四讲 房地产交易管理制度,目录,第一节 房地产交易类型第二节 商品房转让中的风险第三节 商品房预售管理制度第四节 总结,第一节 房地产交易类型,一、房地产转让（所有权）,一级市场（新建房市场）,二、房地产租赁：使用权，三级市场三、房地产抵押：担保物权,二级市场：二手房（存量房）市场,预售：,现售：,开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人的行为。,开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人的行为。,第二节 商

42、品房转让中的风险,一、风险类型二、风险预防三、涉及法律,一、风险类型,（一）虚假宣传的风险（二）房屋合法性的风险（三）产权被抵押的风险（四）一房多卖的风险（五）房屋质量风险（六）规划设计变更的风险（七）面积差异的风险（八）烂尾的风险（九）配套设施和市政基础设施的风险（十）产权证迟延办理的风险（十一）前期物业管理风险（十二）合同陷阱风险,讨论,风险处理的法律实务？风险预防的法律实务？风险防范的制度措施？,二、风险预防,（一）个体处理：民事方式，主要通过合同约定来解决（二）制度处理：行政方式，主要通过政府监管来解决,三、涉及法律,（一）合同法（二）城市房地产管理法（三）城市房地产开发经营管理条例（

43、四）商品房销售管理办法（五）城市商品房预售管理办法（六）地方性法律和规定（七）最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,第三节 商品房预售管理制度,一、广告宣传制度二、预售许可制度三、抵押管理制度四、预售合同登记备案制度五、房屋质量管理制度六、规划设计变更制度七、面积差异处理制度八、预收款监管制度九、房屋交付制度十、权属登记制度十一、前期物业管理制度十二、合同示范文本制度,一、广告宣传制度,（一）目的：防止虚假宣传（二）内容（三）相关法律1、合同法2、广告法3、商品房销售管理办法4、房地产广告管理办法5、最高院司法解释,1、合同法 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思

44、表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。,2、商品房销售管理办法 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行中华人民共和国广告法、房地产广告发布暂行规定等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。,3、关于审理商品房买卖合同纠纷案件适

45、用法律若干问题的解释 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。,（四）开发企业的对策：在广告和宣传资料中注明：“本广告仅供参考，不构成要约和要约邀请，双方权利义务以合同及政府部门批准文件为准，最终解释权归开发商所有。”（五）买受人对策 将决定购房的关键性因素力争落实在合同中。,二、预售许可制度,（一）含义 开发企业必须领取商品房预售许可证后才能进行销售。,（二）预售

46、许可条件1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（三）商业贷款条件对预售的影响个人住房贷款条件：主体结果封顶；商业用房贷款条件：竣工,建设项目投资证明（示例）公司在 区（县）开发建设的 项目，现申请预售 号楼，工程建设总投资为 万元，截止到 年 月 日，按申请预售的商品房计算，投入开发建设资金的投资额为 万元，已超过总投资的25。特此证明开户银行:(盖章)年 月 日,填写说明：1、工程建设总投资是指除土地出让金以外的申请预售商品房的工

47、程建设总投资。包括：预售商品房应分摊的拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费用、建安工程费。2、申请预售商品房的楼号按建设工程规划许可证标明的楼号填写；工程建设总投资是指按申请楼号计算的工程建设总投资。,（四）开发企业的规避1、认购方式2、诚意金方式3、贵宾卡方式4、排号,（五）新问题:捂盘惜售,（六）实务手续不全，但其他方面很有吸引力的房产，该如何处理？,三、抵押管理制度,（一）抵押制度概述（二）抵押制度法规（三）购房抵押实务,（一）抵押制度概述 债务人或第三人对债权人以一定财产作为清偿债务担保的法律行为。抵押设定之后，在债务人到期不履行债务时，抵押权人有权依照法律的规定

48、以抵押物折价或以抵押物的变卖价款较其他债权人优先受偿。提供抵押财产的债务人或第三人称为抵押人；所提供抵押财产称为抵押物；债权人则为抵押权人，因此享有的权利称为抵押权。,（二）抵押制度法规担保法物权法合同法司法解释,担保法 第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。,物权法 第一百九十一条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，

49、不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(法释20037号)第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；,最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 法释200216号 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交

50、付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。,合同法 第二百八十六条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院