平谷马坊新城城市经营与发展策划王志纲工作室.ppt

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1、,王志纲工作室,依托大北京 打造新马坊,前言,国家“十一五”规划将环渤海经济区列为国家重点扶持发展区；北京市开始了“多中心化”都市空间战略下的郊区经济发展模式，平谷和马坊面临未来10-20年巨大的发展机遇期。国家“十一五”将环渤海经济区、长三角经济区、成渝地区、海峡西岸等四大区域列入重点扶持的发展区域。,面对环渤海和新北京双坐标发展轴的超级战略机遇，作为平谷最近邻北京城市的一个中心镇，马坊承担着自身迅速崛起和带动周边发展的双重使命。,马坊作为北京城镇体系结构中确立的中心镇，是城乡功能和空间体系的结合部和关键节点，扮演着“承城市发展之上，启农村发展之下”的重要角色。,对于这样一个城镇的发展，至少

2、有三个问题是十分重要的。第一是城镇发展的动力，就是产业经济；第二是城镇人口的集聚，就是地产开发；第三是城镇文化的营造，就是城镇个性。,目前马坊的发展面临三大问题：整体城镇发展氛围尚未形成区域内多为农地、池塘，基础设施不足，需突破缺乏城市氛围的弱势。发展动力较为不足，需整合产业以农业发展为主，以内向性的发展为主，如何利用规划的物流保税园区和工业开发区两大引擎带动城镇发展，提升形象和知名度。人口需在质与量上同步提升以农业人口为主，需引入以高质量的人口作为未来城镇发展的后盾，同时提高当地消费水平。,罗马不是一天建成的。马坊只有找到推动发展的动力，打造出独特的文化个性，并吸引大量高素质人口的集聚，才可

3、能真正实现良性的发展。,王志纲工作室将：以总体定位的策划确定发展的战略；以引擎项目的设计创造成长的动力；以空间形态的开发增加文化的特色。,第一部分 发现马坊第二部分 定位马坊第三部分 构建马坊第四部分 引擎设计（规划设计建议）第五部分 经营马坊（商业模式）,第一部分：发现马坊一、环渤海时代二、新北京战略三、发现新马坊,一、环渤海时代,中国经济持续高速增长，成为世界工业生产能力最大和经济极具影响力的国家，大幅度地提高了国家的国力和人民的生活水平。但是支撑这种增长的发展模式的缺陷也显得越来越突出，中国经济发展进入到新的转折期。,1、中国经济大转折,中国经济面临着巨大的挑战：土地问题（开发区模式受到

4、挑战）、农村问题（贫富悬殊）、区域经济不平衡问题（沿海发达，内陆落后）、资源短缺问题（电力、煤炭、石油）、内生创新能力衰落问题（技术引进和消化严重不足）,中国需要培育出旺盛的内生经济发展机制（自主创新）、需要将经济增长的成果相对公平的分配到不同的群体（区域协调发展）、需要大规模利用世界资源和参与国际分工（新的经济增长方式）中国经济发展进入到最关键的时刻！,以推动“三北地区”共同富裕为目标；以利用世界资源和参与国际分工为主导；以自主创新内生型经济增长为核心的环渤海国家发展战略浮出水面！,2、环渤海国家战略,什么是环渤海国家战略？,（1）从空间区域的角度讲,环渤海战略包括三个层面：第一是以京津唐为

5、中心、胶东半岛和辽中南半岛城市群为两翼（一心两翼）的环渤海经济区，带动整个“三北地区”区域经济发展；第二是以京津唐首都城市群为核心，打造中国第三个经济增长极；第三是以天津滨海新区为启动点，推动环渤海经济区和京津唐城市群的形成。,（2）从产业发展的角度讲,环渤海战略重点发展三大产业群第一是临港产业；第二是现代制造业；第三是高科技产业。,环渤海时代最重要的特征是中国进入重化工和高加工度时代，产业特征为资本密集型和知识密集型，中国进入临港产业发展阶段。,临港产业：为了充分利用世界资源，支撑世界制造中心的运转，依托环渤海60多个大小港口，大力发展石化、钢铁、机械、电力等临港重化工产业和现代物流产业。日

6、本1960s在大阪湾、东京湾、名古屋湾、北九州建立临海工业带，2%的国土创造30%工业总产值。,例如：“十一五”期间，天津的大港区国家投资1000多亿大力发展石化产业；唐山曹妃甸港首钢将投资800多亿大力发展钢铁产业，加上中石油、中石化、神华等投资，将达到2000多亿。,现代制造业依托业已成型的开发区和正在形成的临空经济区的优势，大力发展外向度较高，以IT、电子、通讯、汽车等产业为主导的高加工度现代制造业。,高新技术产业20多年外向投资发展模式，我国引进和消化吸收的比例仅为1:0.072，而日韩约为1:3。依托以中关村为代表的高新技术产业区发展自主创新的产品；引进跨国公司的研发机构，大力引进、

7、消化我国的高新技术产业。,（3）从城市群发展的角度讲,环渤海重点发展三大城市群京津塘城市群山东半岛城市群辽中南半岛城市群东部地区六大城市群包括长三角、珠三角、京津唐、山东半岛、辽中南和闽东南。,21世纪，国际竞争的基本单位不是企业，也不是国家，是城市，是大城市群。只有大城市群才能形成产业集聚，才能拥有国际竞争的基础设施和高级城市功能，才能参与城市间的合作、分工、交流和竞争。城市越大集聚越大，效率越高。21世纪是大城市群、大城市圈时代！,京津唐城市群：属于首都城市群，具有带动“三北”、服务全国、融入世界的国家战略定位；辽中南城市群：以沈阳和大连为双核的城市群，主要承担带动辽宁、服务东北，联结东北

8、亚的战略定位；山东半岛城市群：以青岛和济南为双核的城市群，主要承担服务黄河中下游，联结东北亚的战略定位。,3、京津唐城市群战略,在“一心、两翼”的环渤海经济区战略中，京津唐城市群的发展最为重要的核心命题可以说：京津唐兴 则环渤海兴环渤海兴 则“三北”兴,（1）战略目标,以北京和天津为双核的首都城市群的发展目标应该是能够参与国际竞争与合作的世界城市，成为全球政治、经济文化活动的制高点。作为首都城市群，为了应对世界政治、经济、文化发展的挑战，必须成为世界城市体系的一个部分。,京津网络化空间结构正迅速形成“大北京”正在从之前的以“北京”为核心向以天津、北京为核心的双中心网络式结构转变。,马坊,北京,

9、天津,唐山,秦皇岛,（2）世界城市特征,产业特征：第三产业主导，高端服务业发达功能特征：头脑城市文化特征：多元性与国际性空间特征：大都市区组合型城市,由战略产业组成（主要包括跨国公司总部等）。,高端商务部门（金融、法律、咨询、软件、中介、国际物流等）和非盈利的影响部门（政府、非政府、国际组织、传媒、研发和大学等机构）。,中端商务部门（不动产、旅游餐饮、娱乐旅游、高级零售商业等）。,制造业（布局在城市外围和周边地区）。,核心产业：跨国公司总部，高端商务产业：有影响力的政府、非政府、国际组织、传媒等；头脑城市：全球经济、社会、文化活动的制高点，能够影响和改变世界市场运作；不但要强化产业集聚功能，更

10、要强化辐射功能，强化在全球市场的影响力。,多元性和国际性：本土文化与世界文化、历史文化与现代文化多元融合的多彩之都；具有鲜明主题和独特风情的个性之都；引领世界文化潮流和国际时尚生活方式的魅力之都。,大都市区组合型城市：由“一极集中”向“多心多核”的组合型城市形态，原来意义上的“郊区”将形成不同功能主题的“核”即按世界城市的要求发展起来的相对独立的新兴的大中型城市。,多摩,东京的实例：世界城市的形成,“一极集中”,“多心多核”,筑波,琦玉,中心城区,千叶,神奈川,东京的实例：大都市区内城市的职能分工中部：中心城区行政、金融、信息、文化集聚北部：多摩（八王子、立川）商业、大学集聚东北：茨城（土浦、

11、筑波）大学、研究机构集聚西部：崎玉（大宫、浦和）居住、政府集聚东部：千叶（千叶）国际空港、港湾、工业集聚南部：神奈川（横滨、川崎）国际港湾、工业集聚,（3）打造“六中心、三基地“,根据世界城市的构想，京津唐首都城市群将形成“六中心、三基地”的目标定位。六中心：政治中心、文化中心、金融中心、总部管理中心、航运中心、经济中心；三基地：高科技产业基地、现代制造业基地、临港产业基地。,（4）交通改变命运,战略实施的步骤：,交通改变城市命运！,依托京津塘高速，廊坊用了13年时间成长为“大北京”地区的休闲商务城市和国家级开发区；依托京哈高速，燕郊仅用了13年的时间，就成为“大北京”地区最富活力的开发区之一

12、；依托京沈高速，香河5年内将家具卖遍了全北京，成长为大北京的超级商贸城,1992年伴随着全国改革开放，迅速在京津塘高速路沿线形成了7个国家级的高新区和开发区，并由此形成了一条现代制造业经济走廊。,中关村高新技术产业园区、北京经济技术开发区、廊坊高新技术开发区、逸仙国际工业园、武清新技术产业园区、宜兴埠新技术产业园区、塘沽海洋高技术园区、天津经济技术开发区等。,京平高速构建京津副通道马坊是京津第二通道上的重要战略节点！,京平高速拉通了马坊镇和京津的距离，极有可能改变这个小镇的命运！极有可能从昔日的小镇一跃而成“大北京”地区的重要战略点！,马坊不仅是马坊的马坊、平谷的马坊，更是“北京”的马坊、京津

13、的马坊！,4、超级引擎滨海新区,在京津唐城市群中，天津的滨海新区是推动城市群经济发展的超级引擎。规划和建设好天津滨海新区，不仅关系天津的长远发展，而且对于振兴环渤海区域经济有着重要作用。-温家宝,（1）中国开发区的领头羊,国家商务部首次公布的中国国家级经济技术开发区发展报告（2005），天津开发区连续第次位居第一，继续担当国家级开发区的领头羊。在项评价指标中，天津开发区在综合经济实力、人力资源及供给、技术创新环境、开发区体制建设、基础设施配套能力名列第一；社会及环境指标由上年的第七上升至第二；发展与效率指标上升至第六。,（2）构建经济中心,经济技术开发区、临港经济区、临空经济区三架马车，拉起天

14、津经济中心的腾飞，托起京津现代制造业、重化工业、物流业、航运业的发展。,（3）财富向滨海集聚,国家战略的实施，都将使得国内外资金向滨新区、向天津、向北京集聚。大港临港石化区国家投入就达到1000亿；20032007年，天津市固定资产投资累计将达7000亿元，主要用于是工业和交通等基础建设。投资20亿元改造天津滨海国际机场和投资400多亿元建设天津港口。按照测算到2020年天津固定资产投资总额将达数万亿元。,（4）京津的差异,头脑北京：北京作为政治中心和文化中心，侧重发展信息交流与高新技术产业，属于经济区中的高端，北京的CBD聚集着众多世界五百强的企业总部；身体天津：天津作为北方重要的制造中心和

15、临港产业中心，侧重于发展先进制造业、重化工业、物流产业，属经济区中的中端，在天津泰达开发区聚集了大量世界五百强的生产基地。,5、结论,第一，位于京津唐城市群发展的副轴上，使马坊成为像廊坊一样成为一个主题功能城市；第二，拥有口岸与保税物流的优势，使马坊能够成长为京津的物流枢纽和出口加工基地。,第三，拥有保税物流和海铁联运的优势，可以充当京津大制造、大港口之间的重要枢纽和中转站，尤其是汽车汽车零部件的保税、仓储、物流。第四，临近北京首都航空城，可以发展临空产业和现代制造业。,问题是：由于京津唐城市群的经济中心主要在天津和唐山，马坊的产业发展受到天津和河北区域的阻隔。天津的临港产业对马坊的推动能量有

16、限；天津机场定位为首都的货运机场，100多平方公里的航空城将对马坊的发展产生影响；天津、京唐、曹妃甸港对北京北部和马坊的产业影响有限（海运主要侧重在重化工和大宗物品运输）。,港口发展阶段,港口发展的历史进程分为三个阶段：航运中转型（19世纪初起）：货物的航运和中转，代表是伦敦、鹿特丹；加工增值型（20世纪50S起）：在港区进行商品增值加工，并扩展到周边地区，代表是香港、新加坡、纽约；资源配置型（20世纪80S起）：参与资本、技术、信息等所有要素，活动扩大到整个城市和区域。,第三代港口的主要作用：货物集结：供应链连接陆路、水陆运输的集结点；信息中心：港区的各种企业，汇集大量货物信息、技术信息；产

17、业中心：生产要素最佳结合点，优化国际生产要素的配置；贸易服务基地：为立体运输提供物流服务和相关商务服务。,马坊要利用保税物流港的作用：第一，在业务流程上做好同天津港、京唐港、曹妃甸港、秦皇岛港的无缝对接；第二，利用空运、海运、铁运和陆运的优势，吸引相关高端服务企业建立业务中心；第三，主动介入京津唐组合港体系，争取在汽车、电子、纺织产业领域的核心优势。,二、新北京战略,北京作为京津唐首都城市群的头脑城市，定位为国家首都、国际城市、文化名城和宜居城市，从城市空间和产业发展将依据首都城市群的总体构想进行规划。,1、北京进入东扩时代,北京新一轮“两轴两带多中心”的规划，预示着北京城市发展已经从“摊大饼

18、”环形发展走向以高速高路为轴发展，由此将沿轴崛起一批新兴新城、城镇。,在城市空间上全面启动通州、亦庄、顺义三大新城的建设，带动北京进入“首都东扩”时代。顺义新城：重点发展临空经济区，建设连接国内外的枢纽空港，打造服务全国、面向世界的临空产业中心、高新技术业和现代制造业基地。,亦庄新城：沿京津交通复合走廊，建设成为以高新技术产业和现代制造业集聚发展为依托的综合产业新城，辐射京津城镇走廊发展的区域产业中心。通州新城：建设面向综合性服务新城，参与环渤海区域合作发展的重要基地，服务设施完善、文化产业发达，承接商务、会展、行政及城区人口功能的现代化新城区和综合服务中心。,2、沿高速路轴发展,工作室认为：

19、伴随着北京城市的东扩和能级的不断提升，一个包含怀柔、平谷马坊、燕郊、廊坊、固安等城镇在内的“环京东南经济带”迅速崛起，并快速成长。,3、打造“六大“战略产业区,北京“十一五”规划六大战略产业区中关村高科技金融街金融业CBD总部管理中心奥林匹克文化中心临空区临空产业亦庄现代制造业,六大产业区可以概括为“一心、三区”:“一心”增加城市能级，属于头脑产业，“三区“增加城市实力。,4、北京临空经济区,依托临港经济区，2005年顺义区生产总值以21.3的增速排名北京市第一。顺义已进入经济高速发展的“黄金期”,顺义：北京产业发展领头羊,（1）临空经济,临空经济是一个综合经济形态，包含众多的产业类型，一般可

20、以分为以下五个大类：航空配套服务业、临空服务业、临空制造业、临空旅游业、临空农业。,临空经济在空间形态的特点是：在机场的周边形成三个圈层：机场核心区：旅客服务、航空食品、航行保障、货运邮件、飞机维修；机场邻近区：仓储、运输、会展、商务机场外围区：空港保税、高新技术,北京首都临空经济区邻近区的规划,（2）临空产业特点,（3）北京临空产业集群,空港高科技产业群：空港工业区、天竺出口加工区现代制造业产业群：北京汽车生产基地、林河工业区饮料食品产业群：燕京、汇源、鲲鹏等现代服务业产业群：以空港物流基地、潮白河旅游休闲产业带、温榆河绿色生态走廊现代农业产业群落：三高农业示范基地,（4）临空经济与马坊机遇

21、,以首都机场为核心，临空产业必将沿京平高速向外延伸，而马坊的保税物流区将催生成长的速度，马坊将成为临空经济轴线上的重点结点。,首都机场,马坊新城属于机场的第三圈层外围区，应该发展的重点产业：高新技术产业、现代制造业、仓储物流产业、空港保税产业、现代农业、园艺花卉、休闲旅游产业。,建议马坊新城引进主要五类产业：电子信息产业 生物制药产业汽车配件物流业 冷链行业 现代农业和休闲旅游,5、结论,根据平谷和马坊区位和京平高速带来的机遇，工作室认为：尽管有北京城市东扩将给带来许多发展机会，但是真正具有战略性的发展机会应该是：依托“临空经济发展区”这个城市超级发动机实现跨越式、突破型的发展。,马坊具备的三

22、大战略优势，使其有条件成为北京临空经济区的“超级卫星镇”,近邻北京临空经济区的区域优势：京平高速拉近了马坊与北京高端功能区“北京临空经济区”的距离，使其能够成为这一新兴产业区的重要组成部分；具有海关口岸与保税区的基础设施优势：这一优势为马坊发展临空关联产业创造了非常有利的条件。具有良好生态环境优势：这一优势为马坊打造国际级商务城镇提供了坚实的基础。,三、发现新马坊,在京津唐城市群发展的副轴、北京城市东扩和北京临空经济的催生下，平谷和马坊成为北京经济发展的重要一个“棋眼”，进入了发展的战略机遇期。,1、平谷区战略价值凸现,发展无限的后发优势一张白纸可以画最美的图画。正是由于发展的滞后，平谷才可能

23、劣势变优势，后卫变前锋，在新一轮发展中，充分发挥主观能动性和创造性，实现种种不可能的突破。,左右逢源的地缘优势位于京津唐城市群发展的副轴上，注意北京的发展主轴已没有空间；近邻国内最大的航空港和临空经济区，既可借力借势，又可联动发展；,立体交通的枢纽优势作为京津两大核心城市的超级对接走廊，作为北京临空经济区和津唐临港经济区的超级对接桥头堡，两个巨大的需求和发展扇面共同交汇在平谷。丰富而廉价的资源优势相对较为发达的首都临空经济区，土地价格低廉，土地资源和水资源丰富，生态环境良好，都将成为竞争的核心。,2、“一心三极”托起平谷腾飞,根据我们对北京发展态势的分析，结合平谷区的现状，我们建议平谷区可实施

24、“一心三极”区域发展模式。一心：平谷新城。平谷区的行政中心、文化中心，城市聚集发展区。西部极峪口镇。新城平谷西部的经济增长极。机电产业和新能源设备研发试验生产基地。西南极马坊镇。依托“北京临空经济区”，重点发展物流与临空关联产业；高标准建设国际小镇，成为平谷区产业和人口的导入区。东部极金海湖镇。依托北部生态涵养区，重点发展现代旅游服务业，打造京东绿谷的城市名片。,马坊,金海湖,峪口镇新城平谷西部的经济增长极。机电产业和新能源设备研发试验生产基地。,平谷新城,马坊镇面向“北京临空经济区”，依托京平高速与口岸海关，重点发展临空经济的关联产业，打造平谷西南经济增长极,金海湖镇以金海湖为核心，依托北部

25、生态涵养带，发展现代旅游与服务业，打造平谷绿谷的城市名片。,平谷新城以汽车配件、食品、服装、电子工业为主的工业基地，是京东旅游度假基地和旅游服务基地,融入北部经济走廊,北京城市东扩，形成中部城市发展、南北产业发展的格局。,密三路平谷经济大动脉,贯穿马坊、峪口、马昌营、刘家店四镇的密三路发展轴，是平谷区的核心经济轴线。这条轴线靠近临空经济区，是承接产业辐射的核心区域，密三路贯通南北，也是平谷打通区际贸易的集散地。,密三路,马坊平谷的战略引擎,平谷的核心发展产业主要集中在西南部，以峪口和马坊为核心向周边辐射。平谷区西南部产业和城镇发展以马坊为龙头。,一个新的能量增长带正在形成,以马坊为龙头沿密三路

26、打通与三河、燕郊以及通州的联系，将形成平谷融入大北京都市经济圈的新的能量带。,4、结论,从目前来看，北京城市新格局逐渐形成，京平高速公路，将把马坊送入到发展快车道。平谷区如能把握住这一历史机遇，以马坊为支点，将能够打造出一个带动区域发展的超级战略引擎。,我们认为马坊的发展过程有着三个阶段第一个阶段-马坊的马坊：2000年之前的马坊作为一般的农村小城镇的发展阶段，没有外向型产业拉动；城市服务功能不齐全，城市配套缺乏，城市风貌缺乏城市气息。第二个阶段-平谷的马坊：在十五期间，马坊工业区开始建立，马坊也被确定为平谷的重点发展小城镇中心镇，马坊开始向平谷的马坊转变。第三个阶段-北京的马坊：今天，马坊工

27、业区被提升为北京市级开发区，市级重点物流基地也写入了北京十一无规划，京平高速修通也将马坊与北京连结在一起。这一切，都预示着马坊正在向北京的马坊的转变。,俯瞰马坊结论1：“三个马坊”,俯瞰马坊结论2：,马坊应该成为：京津城市群的一个功能城市环京东南经济带的战略棋子北京城镇发展的示范中心镇平谷经济发展的重要增长极,第二部分：战略马坊一、战略理念二、战略选择三、战略定位四、产业定位五、形象定位,高度：符合未来大北京城市发展方向，面向国际化大都市的需求来定位马坊，富有前瞻性与权威性。深度：突出马坊资源优势与产业竞争优势，深度挖掘临空关联产业与物流的相关资源和要素，整合提升，形成具有独特竞争优势的产业定

28、位。广度：跳出产业做产业，从城区发展的角度，全方位综合考虑居住、商业、工作、休闲等多元需求。,一、战略定位理念：,1、大循环理念,跳出马坊经营马坊小循环 中循环 大循环,小循环：平谷的马坊。远郊镇，自我循环，自谋发展，市级工业区的带动，成为小城镇发展的典范。中循环：北京的马坊。马坊开始跳出小循环，对接中心城，加速工业化，加大招商引资力度，但人口与产业仍然比较分散，发展粗放，层次较低。大循环：大北京的马坊。历史给了马坊前所未有的机会，如能跳出中循环，对大北京，融入全球化，则有可能成为一个的超级支点。,“被动适应”“主动突破”,2、主动发展理念,主动发展：审时度势，站在大北京的角度，跳出原来被边缘

29、化的地位，主动对接辐射，寻找大北京发展需求，抓住战略机遇，挖掘独家优势，提炼区域之魂，培育战略产业，打造核心竞争力，适度超前，错位竞争，实现超常规跨越式发展，脱颖而出。,二、战略选择,一个人的行为选择，取决于他的目标；一个区域的发展与对策，取决于它的胸襟与抱负！海纳百川，有容乃大！,战略选择一：郊区城市不等于边缘城市,先天的战略区位、地缘和资源优势决定了马坊不是一般意义上的郊区城镇，它必须主动出击，后卫变前锋，担当京津一体化、推动京津走向世界城市的前沿高地和超级抓手。,战略选择二：不仅要做通道，更要做门户,对于马坊来说，物流方面的枢纽功能不如马驹桥，应该扬长避短，从吸引人流入手，只有人流愿意来

30、奉贤，才能带来相应的资金流和产业流，才能实现人旺地旺财旺。同时通过依托临空优势，搭建服务平台和出口加工产业，实现相关企业和相关生产要素的自由流动，大力发展门户经济、流量经济。,战略选择三：不仅要做产业，更要做好服务平台,马坊应该重点强化、完善城市经济的综合服务功能，依托保税物流区的产业功能和滨水环境，打造服务于国内外物流企业抢滩大北京的超级营销平台、商务平台、信息平台和生活平台，大力发展服务经济。,战略选择四：不仅要增强经济实力，更要打造城市魅力,城市的竞争不仅是经济和产业的竞争，也是城市文化和城市魅力的竞争，城市魅力是城市竞争力的重要组成部分；天生丽质、三河环绕的马坊应该大力发展休闲体验经济

31、，以独具风情的滨水城市魅力不断吸引世人的目光。,根据对马坊新城所面临的综合机遇和优势的分析，工作室认为：马坊不是城市东扩的一个新镇，而是首都城市群中的一个主题城区，首都临空经济区新的产业动力源和平谷区的经济增长极。,战略决定城市成败,三、战略定位,（1）主题城区,主题城区：是指有特别主题或产业的城镇，通过与“主题”相关的各种资源在有限空间高度集中，形成集聚效应，实现经济的快速的增长，品牌的提升，这已经成为城市生存和发展的一种潮流。,主题开发概念的核心在于塑造主题产业的策略，通过特色产业拉动区域经济的发展。例如深圳华侨城的旅游、旧金山的硅谷、法兰克福的会展、上海的汽车城等。成长链：主题概念主题产

32、业主题产业链主题产业群,四类主题城区：第一，专业服务城区，例如会展博览城第二，专业产业城区，例如临港产业城第三，高新技术城区，例如科学城、大学城第四，新兴居住城区，例如回龙观、天通苑,（2）战略定位,马坊的战略定位：临空动力港 水岸魅力城,临空动力港：打造临空经济圈新的增长极马坊的产业发展，利用空港保税物流区的垄断资源优势，紧紧依托首都临空经济发展的战略，推动平谷和马坊的经济发展。,水岸魅力城：魅力对城市的发展具有乘数效应依托新城内的三条河流，创造更吸引人的城市环境面貌；城河一体，打造具有独特文化内涵的魅力之河，标志之河，从而提升马坊新城的整体形象。,根据对国内外城市成长模式的研究：只有找到推

33、动城市发展的动力，打造出独特的文化个性，并吸引大量高素质人口的集聚，才可能真正实现城市的良性发展。,产业决定城市发展,四、产业定位,1、寻找到可依托的“母体”,对于马坊来讲，其产业发展既不能仅靠迁移来的外来产业（漂浮性产业）支撑，而应与大北京互动，找到依赖的“产业发展母体”，并立足于该母体培育可持续成长的内生型产业体系，这样才能够推动马坊健康、可持续的发展。,临空经济区马坊最可依赖的“母体”,根据马坊区位和京平高速带来的机遇，工作室认为：尽管有北京城市“腾笼换鸟”带来的工业外溢的机会，但是真正具有战略机遇的发展机会应该是：依托“临空经济发展区”这个城市超级发动机，大力发展临空产业实现跨越式、突

34、破型的发展。,抓住京平高速建设与海关物流基地建设的战略机遇，构建以现代物流产业为先导，以临空关联产业（临空关联农业、临空关联工业）为特色的一二三产业协调发展的产业体系。,2、产业定位,（1）构建新型产业结构,先导产业：休闲农业旅游业、房地产业、临空保税物流战略产业：现代物流业、组装加工业、生产性服务业基础产业：以现代商贸、餐饮娱乐为主，还包括金融保险、中介服务、社区管理、教育、现代农业等。要点：以先导产业带动战略产业集聚，以战略产业提升基础产业升级。,（2）产业定位,第三产业：保税物流（汽车和IT）、房地产业、休闲旅游业、商贸流通业、其他城市服务业；第二产业：出口加工业（电子信息、生物制药）、

35、冷链产业、轻纺产业、装备制造业；第一产业：现代农业。,3、三大主题产业发展区,以保税物流基地、现代农业示范区和传统工业区作为马坊镇由北至南的三个产业发展核心，发展不同的产业集群。,五、形象定位,产业是城市发展的动力，但是对于一个城市的发展，形象是创造城市差异化识别和注意力的重要因素，没有良好形象的城市，必然不具备完整的核心竞争力。,形象创造城市魅力,马坊新城被道路、铁路、河流切割七零八落，如何创造一个富有魅力、充满吸引力的城市形象，是面对的又一个问题。,我们认为：与其被动适应道路、水系的限制，不如主动创造，因地制宜的将道路和水系利用起来，构建独具个性的城市形态。,水对于一个城市来说，不仅是一种

36、宝贵的资源，更是一个城市的个性、灵魂与活力所在。世界上任何一个发展中的城市，无论是滨海、滨江、滨河还是滨湖，都希望通过大规模的滨水开发建设城市，提升经济。,马坊新城通过充分演绎已有的水资源和生态环境，打造以水系、绿地为骨架，分割的板块与城市功能组团有机的结合起来，各板块相对完整，整体上又相互联系，创造一个富有独特魅力的、“浮岛”式城市形态的风情小镇。,创造“浮岛式”的城市形态,马坊形象定位：,京东枢纽 水岸天城北京马坊新城,第三部分构建马坊一、城市空间架构二、城市功能组团,一、城市空间构架：,一城：新市镇一环：产业环一带：生态带,在三水交汇之处构建一个以水为核心、富有独特魅力的国际化新市镇，是

37、整个马坊城市功能核心发展区。功能构成：一个市镇中心+水岸休闲走廊+多个居住组团（高中低不同组团）；人口规模：现在规划人口8万人，未来预留发展人口15万人左右；用地规模：首期城建规划用地6平方公里，农民宅基地6平方公里。,1、“一城”新市镇,从城市北西南环抱，由空港保税物流区、农业区和工业区形成的马坊产业发展环，是马坊新城产业发展的战略基地。功能构成：物流港+农科港+工业港用地规模：首期规划工业港4平方公里，物流港2平方公里、其余为农业发展用地。,（2）“一环”产业环,依托自然之河（金鸡河）、农业产业带和村落，共同构建马坊新城的自然生态和人文生态的城市滨河走廊。它是城市的绿色通风走廊，在建设中既

38、要形成优美的景观，还要开发休闲旅游项目，使之成为一条新城的景观带、经济带。,（3）“一廊”生态走廊,2、城市功能组团：,居住岛,一心：市镇中心三港：物流港、农科港、工业港；四岛：欢乐岛、商务岛、休闲岛、居住岛,小龙河以北，高速公路以南，建设以时尚体验商业为主导，集行政、会议、对外接待为一体的现代化的市镇中心，它马坊新市镇的形象标志区。,（1）一心：市镇中心：,（2）三港：物流港：,以保税物流区为中心，以加工贸易区为主导，并辅助相关商务、居住等综合配套功能的综合性物流发展区。定位：改变就物流作物流的形态，形成以物流为核心的综合性城市发展区；构成：保税区+加工贸易区+国际社区+商业配套+企业会馆等

39、；规模：物流港4平方公里。,（3）三港：农科港,在农业发展区内，构筑以农业科技和标准化农业为核心的现代农业发展示范区。定位：服务于周边现代农业发展的农业科技、旅游、出口等发展区。构成：农业示范基地+农科教育中心+观光农园等。,（4）三港：工业港,以现有马坊工业区为基地，吸引北京市城市外迁工业，发展成依托铁路、公路、水资源的现代制造业中心。建议未来应该发展临空加工业。轻纺、装备制造业,（5）四岛：欢乐岛,以花卉、果木为主题构成乡村风情主题乐园，面向市内人群的度假天地；功能构成：乡村嘉年华、花卉世界（花卉苗木基地）、果色天香（水果基地）主题建议：世界乡村风情、田园别墅。,概念提示,由乡村商务酒店、

40、乡村商务俱乐部等构成，主要服务于物流园区、空港城以及中心城的高端商务人士。功能构成：休闲、度假、会议主题建议：中式四合院建筑，北方传统民居风格,（6）四岛：商务岛,概念提示,以高尔夫主题公园、低密度住宅、度假别墅等构成的高端休闲娱乐中心。功能构成：休闲、居住、运动、娱乐主题建议：自然舒适的现代风格,（7）四岛：休闲岛,休闲岛概念提示,居住岛是马坊新城的居住与生活区。按不同的地块性质分为高档居住区、普通居住区与安置区三个居住组团，以及与组团配合的邻里中心（商业和公共服务）。,（8）四岛：居住岛,居住岛,构建马坊总体示意图,第四部分引擎设计（规划设计建议）,八大引擎,引擎也称作领航项目，是城区经济

41、、空间和社会发展的动力，是提升城区价值，支撑区域发展的关键项目。引擎的大小和数量根据城区的大小密切相关。,八大引擎分布图,1、水文化广场,总体定位：是马坊镇以水为魂，以水为城市个性的标志区域，同时也是市民公共活动的主要空间，以体现水景、水文化为主题，最大限度的彰显马坊镇的水资源优势和城市个性。主要构成：（1）主题景观区（2）音乐喷泉区（3）戏水娱乐区（4）水文化长廊（5）休闲广场,（1）主题景观区,水文化广场的主题标志区，建议以H2O为创意源点，做成一个大型的水文化标识出来，建立在水文化广场中央，作为马坊的标志性建筑物和景观标识节点之一，寓意马坊以水为魂的城市形象特征。,“世纪之光”钢笔雕塑,

42、（2）音乐喷泉区,水文化广场以标志性建筑为核心打造，,（3）水文化长廊,以水文化为主题，再现水文化的历史渊源，民族风俗等。,（4）戏水娱乐区,供孩童玩耍、嬉戏的区域。,（5）休闲广场,市民休闲、活动的场所。,案例：都江堰水文化广场,都江堰水文化广场由都江堰市政府斥资5600 余万元、国内首位景观学博士俞孔坚设计，建于都江堰市中心，占地面积145亩。从内河引来的涓涓清流巧妙地把整个广场分隔成演艺广场、主体景观广场、音乐喷泉广场和休闲广场四大区域。主体景观广场是整个广场的“中心”，占地26万平方米。在7765 平方米的音乐喷泉广场，上百种形态各异的水景动画图，随着音乐的变化表现出不同的画面。,案例

43、：都江堰水文化广场,2、乡村嘉年华,总体定位“乡村嘉年华”是以世界各国乡村尤其是滨水乡村风情为主题，以富有特色的滨水运动和乡村民俗运动为主体，融观光游览、文化体验与运动休闲为一体的世界乡村风情大聚会。,（1）市场定位,“乡村嘉年华”项目主要是面向大北京地区的都市居民。主要目标客户有以下：“有车一族”的假日出游；大众的“5+2”休闲短途游；日常节假日家庭休闲。,（2）形象定位,野趣的世界 欢乐的海洋乡村嘉年华,（3）功能分区,“一中心四片区”：一中心：嘉年华中心会场。是整个“乡村嘉年华”的公共活动中心。四片区：时尚运动区。面向中青年的时尚运动和极限运动区；滨水活动区。以水为主题的活动游乐区；乡村

44、撒野与体验区：面对家庭和儿童的游乐区；团队拓展训练区：面向公司、企业等团队市场的集体训练场地。,A、“乡村嘉年华”中心会场,位于景区主入口；主要构成有：嘉年华演艺大厅：形态借鉴迪斯尼的主题剧场形态，运用轻盈的大跨度膜结构。占地面积大概2000-5000平方米。在举办“乡村嘉年华”期间，是活动的主席台和演艺场所。其余时间用于各种演出和活动所需。,童话故事表演,嘉年华广场：主要由硬地集会广场和田野运动场地构成，在举办“乡村嘉年华”期间，是重要的集会中心。景观世界各地特色的乡村主题活动为题材，形成雕塑公园。,嘉年华风情商业街：结合广场和进入景区的主要入口，形成长约100米的嘉年华风情商业街。提供快餐

45、、小型旅游商业以及酒吧等服务功能。在“乡村嘉年华”举办期间，有花车游行、焰火表演等。,B、时尚运动区,功能：主要面向中青年爱好运动的人群，以一些富有挑战性与时尚性的时尚极限运动项目，如：滑板、攀岩、宿营、野外生存等，集合当前世界各地潮流时尚运动为一体的中青年运动天地。也可以包括汽车公园的越野极限运动。,主要构成：潮流运动天地：以时尚运动构成的运动天地，主要项目有滑板、攀岩、自行车（摩托车）汽车、特技表演等。,野外生存/森林宿营地：以“回归野外、挑战自然”为主题，形成提升人们野外生存力的生存训练营地。,C、功能区之三：滨水活动区,功能：主要面向大众人群的亲水休闲与运动场所，以一些参与性强的集体水

46、上项目，如赛龙舟、漂流等项目，结合划船、垂钓以及游泳等常规运动项目，形成以水上运动为主题的活动区。,主要构成：冲浪乐园：在水面开阔的地方，结合陆地，设置高速滑水道、激流瀑布等各种水上设施，充分享受紧张刺激的冲浪和戏水乐趣。,乡村河流：将水面适当的引入中心地带，形成弯曲的、静谧的人工河流。将垂钓、烧烤、划船等结合在一起，形成具有浓郁乡间氛围的休闲区。,D、功能区之四：乡村撒野与农家体验区,功能：是面向家庭与儿童的具有浓郁乡野风情的活动乐园。一方面以一些富有趣味性的运动，如：家庭三人挑战赛、背媳妇比赛、两人三足竞走比赛等等，结合农家生活体验日等活动，形成饶有趣味的家庭活动天地；另一方面，以“释放天

47、性，回归童趣童真”为主题，以儿时乡村特色运动，如：滚铁环、跳皮筋、玻璃弹球、方格子、碉堡战等，结合乡间的体验活动，如：摸鱼、耕田等形成儿童撒野乐园。主题：体验农家生活、享受田园野趣；回归童真童趣，在乡村间挥洒率真和本性。,主要构成：撒野河沟：依托水面，形成一段浅浅的河沟，为孩子们提供释放天性，回归自然的场所。可以进行摸鱼、玩泥巴等活动。,家庭竞技场：以家庭为单位，串联一些列项目，如：搬南瓜、两人三足比赛等等，每周举办一次家庭挑战赛。儿时农舍：以原有的乡村建筑为特色，形成一条长度大约有50米的风情街区，将豆腐房、晒谷场等结合在一起，配备游乐设施，如：铁环、沙包、皮筋等。,E、功能区之五：团队拓展

48、训练营,功能：面向大北京地区各大公司的公司培训基地，团队训练基地。主要构成：大型运动会馆：户外拓展训练基地：团队训练营地：,3、乡村商务公园,总体定位：以优美的自然生态环境为背景，以北方乡村风情为特色，以四合院和北方传统民居为建筑风格，以物流园区以及顺义空港城的高端商务人士为目标市场，建设集商务会议、餐饮娱乐、运动休闲、健康养生等为一体的乡村商务休闲公园。,主要功能：休闲商务、会议、拓展培训、公关接待、运动等。三大项目组成：（1）乡村商务酒店（2）乡村商务俱乐部（3）健康养生天地,（1）乡村商务酒店,以居住功能为主，包括部分会议、娱乐设施等的高端商务酒店，以物流区和顺义空港城的高端商务人士为主

49、体市场，包括部分中心城的商务人群。,建筑形态：以中式四合院特色为建筑风格，沿金鸡河形成特色滨水建筑群落。操作建议：政府统一规划，指定开发商启动开发，后续招商建设。,（2）乡村商务俱乐部,乡村商务公园的餐饮娱乐、休闲运动中心。功能：餐饮：各种特色美食店运动：保龄球、台球、羽毛球、乒乓球、篮球场等休闲：各类咖啡店、酒吧、棋排室、特色小店等,（3）健康养生天地,利用郊野的自然山水资源，构建高尚的、富有田园气息的，面向物流区和顺义空港区的中高端人群的乡村健康养生天地，是物流园区的配套休闲中心、疗养中心。,健康养生天地概念示意,健康养生天地概念示意：温泉浴,案例：成都“五朵金花”乡村酒店,概况：“五朵金

50、花”是锦江区大力发展花卉文化观光休闲产业，在五个村落的基础上，以不同的主题打造的打造的五个主题文化休闲园区。包括“花乡农居”“荷塘月色”“东篱菊园”“幸福梅林”和“江家菜地”。其中荷塘月色中规划了“商务谷”，打造乡村酒店。以原有的乡村建筑为基础，打造优美的自然生态环境，吸引都市区的商务人群。,案例：成都“五朵金花”乡村酒店,建设：乡村酒店分布在相邻的四个山坡上，用地面积共198亩，区域内还有200余座改造好的别墅农居用于出租。乡村酒店由锦江区政府负责项目区域内约1000亩“荷塘月色”项目整体打造和项目所在区域道路和配套建设投入，投资者整体或分别取得项目用地20年的建设经营权，进行乡村酒店建设，