荔湖城案例.ppt
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1、金地荔湖城,大盘分析,大盘分析金地荔湖城,项目基本资料与区域分析,北二环,广深高速,广园快速,广惠高速,华南快速干线,新新大道,大盘分析金地荔湖城,整体规划,项目简介项目规模为3760亩,预计最终规模为4800亩。预计开发周期为6-8年,规划总建筑面积200多万平方米,总规划人口4.5万人。,项目整体分为A,B,C合计三个地块,被新新公路贯穿。A地块边缘有两个保存比较完整的自然山体,整个地块略有起伏;B地块,在群山环抱之中,地势平坦;C地块山体坡度最为陡峭,临湖面较长,地面覆盖大量的数目和竹林。,核心规划原则不同分期都要根据他们独特的地理,地形和高尔夫球场的关系等进行建设,不仅要相应独立存在,
2、而且又能形成彼此联系的完整社区,做到分期利用的合理性。,新 新 公 路,主要体现,规划价值:充分保护基地原有资源,在社区建立环形路和商业中心,环境价值:尊重环境与地域,在原有地貌上进行修复,提升,配套价值:完善的生活配套以及文化场所,建筑价值:低密度,环保,美学建筑,4,4,大盘分析金地荔湖城,别墅占总货量的13.38%,独立别墅以265-380平方米为主。,一期户型比例,5,5,大盘分析金地荔湖城,推货时间轴,公建配套,2007.3,组团价格元/,15度洋房4000,2007.5,2007.9,2008.1,100坊之后湾6500,100坊之湾岸独栋:17000,青苔竖别墅5000,2008
3、.8,荔湖城壹号4600,2009.2,湖山墅野联排6000类别墅5200,2009.5,荔湖城壹号楼王5800,2009.10,Golf景湾5300,2010.8,观湖洋房5900,联排:10000,2007年8月华润万家进驻,2008年11月工商银行入驻,2007年11月 13条公交线路在荔湖城开通,广外与荔湖城签约合作,各个组团推出时间及价格,6,6,大盘分析金地荔湖城,推货时间轴,2007.3,组团价格元/,15度洋房4000,2007.5,2007.9,2008.1,100坊之后湾6500,100坊之湾岸独栋:17000,青苔竖别墅5000,2008.8,荔湖城壹号4600,2009
4、.2,湖山墅野联排6000类别墅5200,2009.5,荔湖城壹号楼王5800,2009.10,Golf景湾5300,2010.8,观湖洋房5900,联排:10000,营销策略,最先通过低价推出洋房占领市场,之后推出100坊系列别墅打造项目高端形象,洋房与别墅交替推出,以便积累不同类型的客户,达到快速销售的目的,本项目存在的问题1.项目卖点不明显,性价比低,低端市场被凤凰城和恒大山水城所取代,高端市场被御溪谷超越2.配套非常不完善3.入住率低,居住气氛较差,7,7,大盘分析金地荔湖城,洋房系列,别墅系列,客户群体,科学城,开发区企业的中层管理者以及广州天河区等企业的白领为主,科学城,知识城的企
5、业高层,增城广州企业主,私营老板以及部分东莞深圳的投资客,客户群体分析,各类型客户置业目的,大盘分析恒大山水城,区位分析不到位,增城中新板块恒大山水城,规划设计及卖点,整个项目分布为洋房包围别墅。共分三期开发,一期主推别墅、部分洋房;二、三期为洋房组团。一期别墅多为独栋,以临湖景观为卖点;洋房呈坡度上延,背山望水;酒店也处于一期组团内。一期产品从环境、位置都为整个项目最佳,能充分利用资源优势,实现价值最大化,从而拉升项目地位及产品价格。二、三期洋房临近马路,环境略次于一期。而从景观而言,山水景相融,并且在一期产品的优势下,二、三期洋房价格不因位置受太大影响。项目建筑与园林采用欧式宫廷风格,加上
6、地块的自然环境,项目的景观优势非常突显。,区域市场分析增城市,。,卖点分析不到位.究竟有何卖点?,增城中新板块恒大山水城,产品组合及特征,区域市场分析增城市,区域市场分析增城市,产品组合是什么时候的?可否有持续的变化,看其推货策略?,建筑风格:欧式风格建筑立面,红瓦坡顶,米黄主色调温暖耐旧,欧式元素如弧形线条,罗马柱明显,欧式风格建筑立面,欧式大众口味比较取巧,使用大面积涂料,整体档次感稍欠,但有利于成本控制。,增城中新板块恒大山水城,区域市场分析增城市,增城中新板块恒大山水城,区域市场分析增城市,图片展示效果不理想,园林风格:新古典主义风格园林,以社区中央中轴湖景作为主线,构建组团式园林,新
7、古典主义风格园林,营造少数亮点区域,如:湖边木栈道、入口30米高的大树等增加客户对项目的记忆,促进口碑传播,增城中新板块恒大山水城,区域市场分析增城市,图片展示要与文字对应,区域市场分析增城市,增城中新板块恒大山水城,表现形式统一按照凤凰城,萝岗新城板块,广园东板块,恒大山水城洋房客户,客户特征:,恒大山水城洋房以天河的白领以及新塘周边的企业单位中层员工为主。项目的高性价比也吸引了部分城区的投资客户。,务实、经济,增城中新板块恒大山水城,区域市场分析增城市,增城中新板块恒大山水城,整体定位:集酒店、休闲、健身为一体超大型原生态山林、湖泊、别墅社区,集酒店、休闲、健身为一体的超大型原生态山林、湖
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