太仓森茂整体2223287227.ppt

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1、版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,：,谨呈：太仓森茂汽车城开发有限公司,2007SH-047,江苏太仓森茂汽车城项目定位报告,2,项目约束条件及客户目标,问题解析,项目界定,商业物业发展方向,其他物业发展方向,项目整体发展战略,项目定位,报告研究思路,问题一：如何寻找项目最佳商业机会，实现商业物业的持续经营、稳定收益？,问题二：六幢公寓物业如何定位才能在风险最小的情况下实现利润最大化？,基于项目自身约束条件、现实市场情况和未来城市发展规划，

2、提出解决方案。,3,项目约束条件及客户目标,客户目标,商业部分经营能够长期获得稳定持续发展；商业部分合理的业态布局，在风险最小的情况下创造合理的利润；六栋公寓楼及沿街商铺的销售最大化；提升企业及项目品牌形象；,约束条件,地块是商业用地，40年产权；项目容积率1.5；建筑密度50%；一层高度为6.5米、二层高度为5.5米、三层以上高度为5.4米；,4,我们对项目的思考,实现短期价值,实现长期价值,经营物业,销售物业,要解决的关键问题,价值,如何尽可能快、尽可能多的收回项目投资？（收回投资）,如何实现大体量经营性物业，获得稳定收益？（实现利润）,物业,由于项目地块土地使用权为40年，项目商业部分与

3、公寓部分在运营及业态分部上要化整为零。,风险,短期市场风险,长期经营风险,5,实现项目开发面临的几个问题,问题一：确立合理的物业功能组合，使各类物业相互协调，实现快速消化问题二：各种物业比例如何确定，将风险控制在最小问题三：各种物业类型如何定位问题四：如何打造产品特征，保证项目成功问题五：确定物业价格，产出合理利润,6,本项目运作要遵循的大原则,经营物业,销售物业,项目要做足容积率，在市场实现的前提下，尽可能增大可销售物业体量。要抓住现实市场机会，尽量做大商业面积，提高可销售物业价值。要在市场可行的前提下实现快进快出。,经营性物业要选择投资量少、回收期短的物业;经营性物业年经营收入必须大于土地

4、租金;,7,项目约束条件及客户目标,问题解析,项目界定,商业物业发展方向,其他物业发展方向,项目整体发展战略,项目定位,报告研究思路,问题一：如何寻找项目最佳商业机会，实现商业物业的持续经营、稳定收益？,问题二：六幢公寓物业如何定位才能在风险最小的情况下实现利润最大化？,8,本项目要解决的关键问题,如何寻找项目最佳商业机会，实现商业物业的持续经营、稳定收益？,问题一,六幢公寓物业如何定位才能在风险最小的情况下实现利润最大化？,问题二,9,项目约束条件及客户目标,问题解析,项目界定,商业物业发展方向,其他物业发展方向,项目整体发展战略,项目定位,报告研究思路,问题一：如何寻找项目最佳商业机会，实

5、现商业物业的持续经营、稳定收益？,问题二：六幢公寓物业如何定位才能在风险最小的情况下实现利润最大化？,10,太仓属江苏省苏州市管辖，地处长三角，位于苏州东部，长江口南岸，拥有良好的区位优势,太仓与苏州市区，常熟市、张家港市、昆山市、吴江市共为苏州管辖。太仓素有上海“后花园”美誉。太仓东濒长江，南临上海市宝山区、嘉定区，与崇明岛隔江相望，西连昆山市，北接常熟市。太仓属长江三角洲冲积平原。全境地势平坦，自东北向西南略呈倾斜。东部为沿江平原，高程3.5-5.8米。西部为低洼圩区，西部2.4-3.8米。气候宜人。属亚热带南部湿润气候区，四季分明，雨热同期。,城市层面 地理位置,11,太仓总面积823平

6、方公里，下辖7个镇,总面积822.906平方公里，其中陆地面积538.466平方公里，水域面积284.44平方公里，其中长江水域面积173.89平方公里。太仓辖7个镇，人民政府驻地城厢镇，该镇也为太仓中心城区。包含新区、新城区、老城区和郊区四个组成部分其中陆渡和浏河接壤上海。港区为太仓港所在地。,城市层面 行政区域,12,太仓是国家一类口岸城市，交通便利，水运发达，已成为上海国际航运中心组成部分,陆路交通体系发达：高速公路、国道、省道各级公路网络系统公路交通至上海、苏州市中心均为50公里左右，到上海虹桥机场仅半小时车程，一小时可达浦东国际机场。境内每百平方公里拥有高等级公里41.6公里，密度列

7、江苏省首位。宁太高速公路、苏昆太高速公路、沿江高速、204国道、锡太一级等组成高速公路网络，全市各镇驶上高速公路均不超过15分钟。,拥有优良港口资源共有大小航道50条，总长377公里。太仓拥有长江岸线38.8公里，其中可建万吨级以上泊位的深水岸线25.5公路，岸线平直，边滩稳定，终年不淤不冻，深水区开阔稳定，能满足5万吨远洋船原地回转。第三、第四代集装箱船舶可全天候直达港口。国家一类口岸太仓港建成大小泊位16个，开辟了国际、国内14条航线，已成为上海国际航运中心组成部分，距吴淞口仅13海里，是长江入海口最近的港口。目前，太仓港已形成了以近洋外贸集装箱运输为主的特色。,城市层面 交通,13,太仓

8、在苏州5个县级市中人口规模较小，历年户籍人口保持平稳，外来人口增长迅速,2005年总人口70.2万，其中外来人口24.49万人年均增幅25%2006年常住人口58.8万人,太仓总面积比其他四市略低，但人口规模远小于其他县级市,辖区面积（KM2）昆山：927.7常熟：1266太仓：822.91张家港：998.48吴江：1192,城市层面 人口,14,太仓经济总量低于同级城市，但发展快速,2005年江苏省百强县第8位，（昆山市第1位、张家港市第2位、常熟市第3位、吴江市第4位），太仓经济总量低于其他同级城市,太仓经济快速发展，2006年GDP总量266.43亿元，同比上升23%，,城市层面 发展水

9、平,15,经济总量低，人口规模小，因此人均经济水平与其他同级城市持平，消费潜力强,2003-2006年间，太仓居民消费升级趋势日趋明显，轿车、家居类商品消费进一步扩大。,城市层面 人均水平,2005年苏州5个县级市的人均可支配收入均在1.7万左右，到2006年上升至1.9万，紧逼上海 2 万的人均水平但年人均消费金额却低于其他城市，部分消费潜力未得到释放,民间指标从商场规模与商品种类来看，目前大规模超市与商场不多，但在建大润发、苏宁电器、沃尔玛等大型超市及宝龙商业街、尖沙嘴购物广场等大型商场，商业企业不断积聚，辐射能力不断加强。从文化娱乐业发展程度来看,市内高档消费场所不多，市内只有少量的肯德

10、基、足浴中心、COFFEE吧和海鲜酒楼等。从汽车档次来看，市内公交体系不发达，多私家车，且多为别克、奥迪、宝马等中高档轿车。,16,以第二产业为主，工业发展迅速，德资日资企业发展良好，民营企业综合实力不断提高,产业结构以第二产业为主，第二产业占经济总量的61%工业增长迅速，增长率连年攀升，2006年达到32.7%。主导产业包括了石油化工、机械机电、食品、纺织服饰、能源原材料等,民营企业在近几年发展迅猛，主要围绕大型企业发展配套产业及延伸产品。民营企业已成为太仓工业经济发展中的中坚力量。,外资企业以欧美日资企业为主，2005年德资企业发展到56家，使太仓成为国内德资企业密度最高、发展最好的地区之

11、一。2006年，规模以上外资及港澳台完成工业总产值376.96亿元，增长25.8%，占规模以上工业的比重为54.1%,城市层面 产业结构,17,长三角城市群正在以上海为中心增长级，进行内部资源整合，区域内产业分工趋势得到加强，层次更加清晰、完善,上海,苏州,扬州,无锡,杭州,宁波,嘉兴,常州,镇江,南通,舟山,台州,泰州,湖州,绍兴,核 心对外窗口,第一圈层次级辐射中心,第二圈层专业产业基地、专业市场,第三圈层原材料基地,上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。,次级中心城市一

12、方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展。,集中发展优势产业，形成专业性的产业基地,南京,为产业基地提供原材料，并形成专业市场,第三圈层,原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。,第二圈层,依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。,依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。,第一圈层,核心层,依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。,城市层面 地位,

13、18,在长三角城市体系中，太仓将积极把握国际制造业转移的机遇，接轨上海，接受上海辐射，以港兴市,长三角是承接国际制造业转移的重要区域。太仓接壤上海，临长江。将积极接受上海辐射，接轨上海，选择性的承接国际及上海制造业的转移。未来上海轨道交通有可能通往太仓，太仓与上海联系更加紧密太仓港将打造上海国际航运中心组合港中的干线港、长江枢纽港和江苏第一外贸大港，围绕太仓港积极发展物流产业。,城市层面 地位,19,城市规划使太仓各功能区在城市分工体系中的作用更加明确，城市形态优化,城市规划未来重点打造建设三大功能区沿江经济带、沿沪经济带和中部经济圈。,沿沪产业带,沿江产业带,中部经济圈,沿沪产业带定位：包括

14、城厢、陆渡、浏河三镇上海国际航运中心的配套组合港国际制造业基地上海休闲度假投资基地沪郊港口新城大力发展与上海配套协作产业,沿江产业带：上海国际航运中心组合港中的干线港长江枢纽港和江苏第一外贸大港构建沿江基础产业集聚带，建设现代化新港城,中部经济圈：工业：重点发展纺织服装、轻工食品、模具机械加工等产业区 物流：发挥沿江高速、苏昆太高速出 口及未来铁路编组站等道口优势,城市层面 规划,20,城厢镇新城区开发建设与老城区改造并重，未来太仓中心城区建设主流方向为东南向，大城区面积不断扩大,南郊新城区将成为城市功能拓展的主要载体，未来将具备教育、商贸、会展、生活居住、休闲度假等城市功能，逐步形成市文化、

15、教育、体育中心。,老城区的工厂将逐渐北迁，推进旧城改造，完善作为核心区的商业集中功能及居住功能，商业辐射功能加强。,未来政府将组织实施若干重大基础设施项目和社会公共事业项目，完善新区一期的城市功能。,2010年规划常住人口 将比现在增加10万,太仓大城区位于城厢镇，未来大城区将包含老城区、新区(经济开发区)和南郊新城区三大组成部分,新区,老城区,新城区,城 厢,太仓目前城市化率62.4，到2010年将达到65%，新增城市面积将达14万方,经济开发区向北、向东拓展，形成现代产业密集区，形成沿沪经济带的核心。（项目地块位于该区）,城市层面 规划,21,太仓城市宏观经济总结,太仓区位良好：位于江苏省

16、东南部，接壤上海，拥有丰富的海岸线资源及太仓港口，上海轨道交通有可能延伸至太仓。太仓经济总量小，但发展迅速。人均可支配收入1.9万元/年，逼近上海，而人均社会消费品支出低于周边城市，消费潜力强。太仓未来面临国际制造业转移，及承接上海制造业的机遇，港口经济发展潜力大。城厢镇老城区是太仓目前商贸集中地；新区是未来的发展方向,城市层面,22,项目位于太仓城厢镇城区北面，距离城区2.5公里，交通便利，但不在城市发展的主流方向,太仓市隶属江苏省苏州市管辖，市人民政府驻地城厢镇汽车城项目位于城厢镇城区的北面，紧邻规划的汽车新客站(有汽车农工站、长途汽车站)北面有高新留学生园区、车管所等 目前城厢镇有向东发

17、展的趋势，项目不在城区发展的主要发展方向上,森茂汽车城,区域层面,23,地块经济技术指标,占地面积：总占地约10万平米容积率：1.5建筑密度:44.5%用地性质：综合用地产权：地块产权40年,地块层面,北 京 路,宁 波 路,毛太 路,太平 路,24,项目地块东南面的道路昭示性较好，道路宽敞，通达性强，未来商业排布的首选位置,汽车城地块：四至：东至太平路南至宁波路西至毛太路北至北京路道路交通情况：项目东面临太仓市的主干道太平路，将来会设有公交站汽车城站，有115公车经过，道路的通达性极好;项目南面为经济开发区的主干道；项目北面为北京路，紧靠高新留学生园区；项目的西面毛太路则未完全畅通，通达性相

18、对较弱,汽车城,地块层面,25,项目属性与区域属性的界定,26,项目界定,经济总量快速增长 工业经济增速加快，服务业发展迅速 商业氛围浓厚的三线城市 经济开发区（新区）的不成熟地段 所在位置交通条件优越、展示性好 较大规模，综合体房地产项目开发,27,项目约束条件及客户目标,问题解析,项目界定,商业物业发展方向,其他物业发展方向,项目整体发展战略,项目定位,报告研究思路,问题一：如何寻找项目最佳商业机会，实现商业物业的持续经营、稳定收益？,问题二：六幢公寓物业如何定位才能在风险最小的情况下实现利润最大化？,本项目的主体就是汽车专业市场，我们所分析的商业是项目剩余的商业体量,28,本项目商业发展

19、方向判研,商业街区,大型百货,商业物业发展方向,大型卖场,专业市场,方向一：商业街区方向二：大型百货方向三：专业市场方向四：大型卖场,本项目的主体就是汽车专业市场，我们所分析的商业是项目剩余的商业体量,29,29,太仓市商业主要集中于三条商业街：新华西路商业街、人民路商业街以及县府街商业街,人民路商业街沿街商业较为集中，商业繁荣度较高，以零售类为主；人流量较大；与新华西路交界处较为繁华，分布有华联商厦、新世界百货、肯德基等；50-99平方米之间的商铺所占比例较大商铺租金在5-6元/平方米/天；售价在14000-15000元/平方米；零售类经营情况较好,新华西路商业街沿街商业主要集中在北面，南面

20、多为大型餐饮以及大型购物中心，整条商业街以零售类为主；50-99平方米之间的商铺所占比例较大商铺租金在4-5元/平方米/天；售价在12000-13000元/平方米；餐饮类经营情况较好,县府街商业街商业人气较足；整条商业街以零售类为主50-99平方米之间的商铺所占比例较大商铺租金、售价由西向东逐步递减；租金范围在2.5-5元/平方米/天；售价在10000-13000元/平方米；零售类商户经营情况相对较好,方向一：商业街区方向二：大型百货方向三：专业市场方向四：大型卖场,30,新的大体量商业即将推向市场，市中心商业集中度逐渐提高,南洋广场103630平米商业广场业态：沃尔玛超市，深圳尖沙咀购物广场

21、，影城，美容美体中心，健身中心，书城，儿童乐园等,恒荣泰城市广场87614平米城市生活广场业态：由大润发超市、两栋11+1和15+1小高层；8层和12层两栋商住楼组成,县府街商业街,新华西路商业街,人民路商业街,宝龙城市广场30万平米城市生活广场业态：购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮、文化、运动、居住、美食、酒店、居住等九大功能互动经营，形成“一站式消费模式”,方向一：商业街区方向二：大型百货方向三：专业市场方向四：大型卖场,31,整体商业不发达，物业档次较低，居民富裕，随着城市发展、商业档次的提高，消费潜力将逐步被激发,宏观：经济持续增长，商业需求加大商圈：商业主要集中于人民路、新华路、县府街经

22、营状况：新华西路餐饮类商户经营情况较好；人民路、县府街零 售类商户经营情况较好，特别是服装、鞋帽类；档次：档次较低规划：规划未完善，自主发展期业态：整体以沿街店铺零售类商业为主，占总量的62%，档次不高客户：商铺投资旺盛，投资客以本地人为主，投资客户与商铺使用 客户分离，用于自己经营的买家少；价格：租金范围在2.5-6元/平方米/天；售价在10000-15000元/平 方米；供给：新增商业以社区商业和集中商业为主,方向一：商业街区方向二：大型百货方向三：专业市场方向四：大型卖场,世联认为：项目发展商业的机会是成熟的,32,本项目商业发展方向判研,商业街区,大型百货,商业物业发展方向,大型卖场,

23、专业市场,方向一：商业街区方向二：大型百货方向三：专业市场方向四：大型卖场,本项目的主体就是汽车专业市场，我们所分析的商业是项目剩余的商业体量,33,世联认为：从商业发展规律看，太仓百货行业正处于从传统百货向现代百货过渡中，随着外来百货巨头的进入，太仓的百货行业竞争将趋于激烈,2006年太仓人均GDP4300美元（按常住人口），城市化率65%（调整后）大型购物中心、便利店为主商业档次不高，品牌占的比例小消费者关注价格和便利性,方向一：商业街区方向二：大型百货方向三：专业市场方向四：大型卖场,34,太仓百货业态分布,方向一：商业街区方向二：大型百货方向三：专业市场方向四：大型卖场,新世界百货：传

24、统百货，目前经营管理水平落后，暂无调整方向；华联商厦：本土传统百货巨头，目前经营管理水平较好，已开始向现代百货过渡；第五季百货：时尚流行百货，经营管理一般；,（1）外资百货巨头的进入，将会极大改变太仓市的商业格局，对于昆山市的消费习惯将会有影响；增加本地商业吸引力，逐步改变到外地购物的习惯；改变本地消费者对沿街品牌店的过渡依赖，增加对大型百货店的购物频率，对既有的沿街品牌店形成冲击（2）从外资百货巨头的选址看，都是靠近传统中心商业区、已有一定商业氛围、有潜力成为新的商圈的重要节点。（3）外资百货的进入，填补了本地现代时尚百货的市场空白，加速了本地的商业业态升级;,县府街商业街,人民路商业街,新

25、华西路商业街,第五季百货,新世界百货,华联商厦,35,本项目所在区域现阶段商业氛围缺乏，预计未来会随着周边人口的增加形成一定的商业氛围,商业依托的优势是人气、交通、成熟的办公区及住宅区、周边商业的规划和发展、商业业态的聚积效应等，项目所在区域商业资源竞争力不强；区域在相当长的一段 时间内人气不足，商业氛围欠缺，区域成熟需一定时间。短期内经济开发区对本项目商业带动弱,现阶段项目周边商业氛围缺乏；预计未来会随着经开区的建设、周边人口的增加形成一定的商业氛围。,方向一：商业街区方向二：大型百货方向三：专业市场方向四：大型卖场,36,依据本项目的区位条件，传统商业功能定位主要以满足社区服务为主，兼具部

26、分邻里服务商业,确定商业服务功能是指导商业设置规模和设置等级的关键,项目商业功能的设置主要依据其片区成熟程度、项目临街状况、自身规模、片区商业聚集度、对外辐射力等因素影响；本项目所在片区内暂无新开发项目，项目本身不临目前的主要街道，因而商业功能定位主要以满足社区服务为主，兼具部分邻里服务商业；,成熟区域与陌生区域配套商业开发模式的不同：,方向一：商业街区方向二：大型百货方向三：专业市场方向四：大型卖场,37,通过对部分专业人士访谈总结出决定购物中心类商家选址的关键因素，可以看出大型百货不是本项目发展方向,方向一：商业街区方向二：大型百货方向三：专业市场方向四：大型卖场,38,本项目商业发展方向

27、判研,商业街区,大型百货,商业物业发展方向,大型卖场,专业市场,方向一：商业街区方向二：大型百货方向三：专业市场方向四：大型卖场,本项目的主体就是汽车专业市场，我们所分析的商业是项目剩余的商业体量,39,零售式专业市场:国美电器顺店家电世界百安居,在分析了商业地产的分类体系后明确批发式专业市场不是本项目商业发展方向,购物中心,批发市场,商业地产,物流中心,商业街区,专业市场,批发式专业市场,零售式专业市场,批发式专业市场:华南国际工业原料城虎门国际布料交易中心深圳集银皮革广场,专业市场是众多类型相同、属性相同、目标市场相同的商品汇集在一起经营的商业经营场所，是商品流通渠道的重要环节。,方向一：

28、商业街区方向二：大型百货方向三：专业市场方向四：大型卖场,本项目的主体就是汽车专业市场，我们所分析的商业是项目剩余的商业体量,40,通过比较可以看出本项目更适合发展街铺式专业市场,难度大：难度小：,方向一：商业街区方向二：大型百货方向三：专业市场方向四：大型卖场,41,本项目商业发展方向判研,商业街区,大型百货,商业物业发展方向,大型卖场,专业市场,方向一：商业街区方向二：大型百货方向三：专业市场方向四：大型卖场,本项目的主体就是汽车专业市场，我们所分析的商业是项目剩余的商业体量,42,大型卖场建筑形式,第一类建筑比例将越来越小，因为这是对土地价值的严重浪费；,第二种是大型建筑的群房,第三种是

29、进入购物中心，成为一个店中店,第二类建筑因为要满足诸多硬件条件，数量也不会太多；,进驻大型的综合购物中心会成为超市、卖场选址的主流趋势，它与周边商业业态的互补互助，共存共荣能够促使其更长足的发展；,第一种是单体建筑,世联建议：第三种比较适合本项目,方向一：商业街区方向二：大型百货方向三：专业市场方向四：大型卖场,43,超市业态在启动区的可行性分析-（有利条件、不利条件、机遇、威胁）,商业部分是否具备进入大型超市的条件？（SWOT分析）,Strength（有利条件）,太仓作为现代化工业强市，人均GDP接近4000美金，有相当强的购买力；本项目交通便捷，且有足够的空间用于规划停车位；,Streng

30、th（有利条件）和Opportunity(机遇),项目所属的区域为经济开发区（新区），在未来本项目周边主要以住宅为主，目前没有商业氛围，新建的住宅小区会逐渐的增多，项目地块位于片区核心位置，商业价值很大，辐射面广；随着太仓新城开发趋势向东、北部进展，人口逐渐向东、北部迁移，本项目商圈将有可能成为新的城市商圈核心；,方向一：商业街区方向二：大型百货方向三：专业市场方向四：大型卖场,44,超市业态在启动区的可行性分析-（有利条件、不利条件、机遇、威胁）,商业部分是否具备进入大型超市的条件？（SWOT分析）,Weakness（不利条件）,本区域属于待开发地区，人气尚未充分形成，需要有一段时间进行市场

31、培育；前期对国内外的众多超市商家进行了前期沟通，大部分大型超市对本项目意向不明确；,Threat(威胁),大型超市对经营的面积需求大，面积需求在10000-20000平方米，且对开发商提出的条件苛刻、免租期较长或单位面积租金较低，这样不利于开发商回收资金；目前在太仓世界五百强企业沃尔玛已进驻，另外大润发也已经进入，对本项目有相当大的影响；,方向一：商业街区方向二：大型百货方向三：专业市场方向四：大型卖场,45,南洋广场（未开业）沃尔玛超市,恒荣泰城市广场（未开业）大润发超市,县府街商业街,新华西路商业街,人民路商业街,时代超级购物中心太仓现阶段最好的超市,方向一：商业街区方向二：大型百货方向三

32、：专业市场方向四：大型卖场,世联认为：大卖场是目前太仓商业的主力业态，面临着被外资垄断整体市场的危险,太仓有比较多便利型沿街小超市；外资大卖场巨头进入太仓市场，内资大卖场目前没有进入动作，本土缺乏大型企业，太仓市场存在被外资企业垄断的危险。,联华超市太仓最大的联华超市,46,大型超市选址要求,世联认为：大型超市不适合本项目,方向一：商业街区方向二：大型百货方向三：专业市场方向四：大型卖场,47,中型超市商家选址分析,方向一：商业街区方向二：大型百货方向三：专业市场方向四：大型卖场,48,超市业态分析,世联认为：本项目适合发展精品型超市,方向一：商业街区方向二：大型百货方向三：专业市场方向四：大

33、型卖场,49,本项目商业发展战略：街铺最大化，其余商业转换为泛商业物业,近期抓住现实市场机会，以街铺式填补市场空白，获取竞争优势，实现商业价值最大化;以独立街铺的形式为小业主远期转换业态、规避长期风险提供最大的可能性;沿街排布部分商业，近期引入(汽车)专业市场，远期等待区域成熟，实现商业业态转换;,开发战略,造街造坊，铺铺临街，街铺最大化;销售为主，少量持有;,街铺+精品型超市+街铺式专业市场,问题一：如何寻找项目最佳商业机会，实现商业物业的持续经营、稳定收益？,50,项目约束条件及客户目标,问题解析,项目界定,商业物业发展方向,其他物业发展方向,项目整体发展战略,项目定位,报告研究思路,问题

34、一：如何寻找项目最佳商业机会，实现商业物业的持续经营、稳定收益？,问题二：六幢公寓物业如何定位才能在风险最小的情况下实现利润最大化？,51,51,在经历了2004-2005年的跳跃式投资热潮后，太仓房地产投资暂时回落,社会固定资产投资和住宅建设投资太仓市对住房建设的投资呈逐年递增趋势，2005年完成投资为2004年的1.5倍，2003年的4.6倍，2006年2007有所缓和,施工面积与竣工面积在投资快速增长的带动下，住宅建设规模不断扩大，施工面积和竣工面积总体呈明显的上升趋势，尤其是2004-2006年太仓市住宅施工与竣工面积快速上升,房地产宏观市场投资,52,太仓住宅产业呈供销两旺的状态，但

35、高档住宅空置率偏高，产品结构性失衡,2001至2007年期间，太仓市住宅产业呈现供需两旺的状态。2006年住宅竣工量和销售量约为2001年的2.5倍。历年住宅销售量略高于竣工量，供略小于求2006年受“国六条”的影响，销售面积有所减少,太仓住宅市场空置率偏高，而其中别墅和高档公寓的空置率更高达30%，为普通住宅的2-3倍中小户型房型供给不足，出现结构性失衡 2006和2007的销售情况良好，空置率有所下降,资料来源：太仓市住宅建设规划(2006-2010),房地产宏观市场住宅供给,53,53,在经历了2004的跳跃式上涨后，2007年的上半年迎来又一次快速上涨，目前太仓房价已经走向增长放缓期,

36、涨幅趋缓原因政府在2003、2004年出让大规模建设用地，缓解供需矛盾。政府在2004年后加大对经济适用房的开发力度，2003年投入2600万元用于经济适用房建设，2004年和2005年分别投入16227万元和47175万元，是2003年的6倍多和18倍多。国家2005年开始不断出台房地产紧缩性政策规范房地产市场,06年底至今，随着全国各地房地产的热销，太仓也迎来了新一轮的涨价高峰，目前太仓楼盘均价4500元/m2（不完全统计），半年多时间涨了900多元,缓慢增长期年均上涨300元/m2涨幅,跳跃式增长期上涨1600元/m2,缓慢增长期年均上涨200元/m2,高速增长期年均上涨900元/m2,

37、目前，太仓房价增长幅度趋缓,房地产宏观市场价格走势,54,54,近年住房建设用地出让的面积先增后减，近两年的待开发用地较少，未来两三年面市房源趋缓，未来市场乐观,供应状况2007年1-6月共出让土地31块，面积共61.18万m2太仓市区（包括经济开发区）的住宅和商业用地共出让15块，面积是18.25万m2,住房建设用地出让的面积先增后减，主要原因有两方面：1）2003、2004年住房建设用地供应出让的规模偏大，2）国家宏观调控，紧缩土地开发量和供应量,2007年1-6月太仓市出让土地数量和面积,太仓目前城市化率62.4，到2010年将达到65%，新增城市面积将达14万方，未来将产生大量刚性需求

38、,房地产宏观市场土地供应,55,55,太仓市房地产开发商总体资质不高，企业规模小、资金实力较弱，开发能力有限,开发商总体资质不高太仓开发商以本地企业为主，多为三级开发商，在99家开发企业中，拥有二级和四级开发资质的房地产开发企业分别有20家和14家，三级资质开发企业65家，三级开发资质企业占全部开发企业的66%。,开发能力有限部分楼盘由多家开发商联合开发开发完成后，分别分得部分物业，各自销售同一个楼盘出现多个售楼处或同一个售楼处内不同开发商的售楼员，甚至出现销售价格不一致现象,资金实力弱开发商普遍企业自筹资金不足。2004年太仓房地产开发业资产负债率75.8%，资产负债率偏高。,房地产宏观市场

39、开发商,56,宏观调控的主要目标是防范行业风险，还原真实需求，抑制过度增长；就目前而言，政策对太仓房地产市场影响将体现在土地供应结构上,从宏观调控的各项制度和政策来看，政府调控的主要目的如下：规范土地市场，控制暗箱操作，整顿开发行业促使行业软着路，抑制固定资产投资增长过快的行为，减少对国民经济的损伤防范金融风险，防止泡沫过度产生稳定房价，调整房屋供应结构打击投机行为，促使市场热钱退出，还原市场真实需求,国家政策影响较大的城市一般为投资性需求旺盛、房价上涨过快、土地供应结构不合理的地区。相对而言，太仓市房地产市场发展较为健康，房价较为合理，房地产投机行为较少，以自住型需求为主，因此受到政策的影响

40、会比较小。政策影响主要集中表现在土地供应结构上，太仓房地产市场的土地供应结构将侧重中低价位、中小套型普通商品住房土地供应.太仓受收缩性政策影响，可能会影响价格上涨的幅度，但总体趋势不会改变；,相对于太仓而言，政策对房地产市场影响将集中在土地供应结构，客户对政策反应不敏感,房地产宏观市场政策分析,57,太仓市住宅市场近几年在高速增长过程中保持了供求两旺的运行状态商品房投资经过2004-2005的投资热潮后，目前暂时收缩商品房价格在2004及2007上半年经历两次较大幅度的上涨后，目前涨幅逐渐放缓房地产市场结构性问题比较突出，高档大户型住宅空置率高，中小户型住房供给不足太仓市房地产开发商总体开发能

41、力及水平有限受政策影响，太仓房地产市场未来土地供应结构将侧重中低价位、中小套型普通商品住房土地供应,57,房地产宏观市场研究结论,58,58,太仓城区是商品房建设的主要区域,一,级,公,路,公,路,速,高,经济开发区,204国道,世纪苑,华侨花园,华源上海城,万鸿城市银座,曼氏银洲花园,南洋丽都,金谷府邸,恒荣泰城市广场,皇家丽晶,宝龙城市广场,沿,江,住宅+商业街,住宅+集中商业,主要商业街,项目地块,项目地块,酒店式公寓,老城区,高尔夫湖滨花苑,新,浏,河,君悦豪庭,锦绣新城,房地产微观市场住宅物业典型楼盘分布图,59,老城区是太仓的房价高地，经济开发区东南部的房价有赶超之势,一,级,公,

42、路,公,路,速,高,经济开发区,204国道,3500-3800,4600-7800,4300-4600,4500-5000,4300（二手）,4600,4400,5000-5500,5800（精装修）,3800,沿,江,4000-5300,5400-6000,老城区,老城区地段好，配套齐全，是太仓的房价高地，房价普遍在5000元/m2以上,城西紧邻204国道，虽然配套齐全，但环境较差，且并非位于城市发展方向，成长空间不大,城北工厂聚集，政府有意拆迁改造，将工厂北迁，建设太仓新的生活居住区,经济开发区位于太仓市主要发展轴上，将打造成太仓新的城市生活社区,房地产微观市场住宅物业价格分布,60,60

43、,05年下半年至今房价平均涨幅为30%左右，房价平均涨了1000元/m2以上,2000,3000,4000,7000,6000,5000,房价(元/m2),虚线圈中五个楼盘（华源上海城、宝龙城市广场、曼氏银洲花园、金谷府邸、万鸿城市银座）从05年下半年至今房价平均涨幅为30%左右，上涨了1000元/m2以上未来住宅市场放缓，预计未来年均涨幅不超过10%,从开盘到现在主要楼盘的房价变化情况,1000,房地产微观市场住宅物业价格涨幅,61,61,价格,区位,11,2,9,3,1,4,8,7,6,10,5,价格和区位是决定太仓住宅产品竞争力的主要因素，个别项目通过领先的产品可以突破区位限制实现溢价,

44、佳,低,差,高,房地产微观市场住宅物业产品品质,62,62,在售楼盘多数进入尾盘，未来供应量很少,04年,05年,06年,07年,9月,房地产微观市场住宅物业楼盘供应,63,63,06年年底至07年上半年太仓住宅市场消化速度较快，平均水平在20-40套/月部分项目由于产品品质和环境出众（高尔夫湖滨花园）或大型商业配套（南洋丽都、恒荣泰城市广场）或差异化产品（皇家丽晶），销售速度高于平均水平,整体市场06年底以后消化速度加快，20-40套/月为正常水平，部分项目销售速度可达100多套/月,房地产微观市场住宅物业销售速度,64,64,多层产品因其得房率高、物管费低等原因，广受客户欢迎但随着城市的发

45、展，可建设用地逐渐减少，土地成本不断提高。城市住宅的产品形式从多层向高层不断拔升。建筑形式的改变同时也带来了产品升级，电梯、产品拔高形成的大规模绿地、社区规划等使原有产品形式产生了巨大提升。太仓市场处于多层向小高层、高层建筑形式升级阶段。客户已经接受产品升级带来的价格提升，并愿意选择小高层产品。,多层是市场最受欢迎的建筑形式，小高层和高层产品也逐渐被客户接受,房地产微观市场住宅物业需求物业,65,65,从户型上看，80-100两房和100-120三房最受欢迎，销售速度明显较快,80-100两房、100-120三房市场接受度高，在同一个项目中销售速度明显快于其他户型。140以上的大户型由于总价过

46、高，市场销售状况欠佳，但也有部分楼盘（高尔夫湖滨花苑）由于高品质销售情况良好酒店式公寓广受投资者追捧,房地产微观市场住宅物业需求户型,66,66,中高端客户是太仓房地产市场的主力，以自住为主，多为二次置业,客户剪影私营业主宁可多花钱，也要买到称心如意的产品（品质高，环境佳）投资客买下精装修的酒店式公寓，以2000元/月的价格租出本地老居民一方面想要改善居住环境，一方面由于房地产投资风险小，将闲散资金购买开发区房产；先在老城区居住，等小区成熟后搬入居住二三十岁的年轻客户喜欢体验新的生活，愿意搬入开发区居住，由父母为房产买单,房地产微观市场住宅物业客户类型,67,太仓首席豪宅，多种别墅物业组合，3

47、2层豪华高层，最小190m2大三房设计,项目概况：位置：新区（经济开发区）。娄江河、新浏河、李家港河三大水系环绕而过开发商：苏州协鑫置业有限公司 项目定位：毫宅价格：独栋11000/m2，高层4600-7800/m2 客户类型：独栋（本地私营业主），乡下老板，政府官员，小部分上海、苏州投资客和外国人占地面积：208亩总建筑面积：197400m2 物业类型：独立别墅、联体别墅、叠加别墅、两栋32层高层、小高层绿化率：50%设备：安防系统，智能化信息系统 保温节能建筑材料，节能率高达40，太仓首家引进家庭直饮水系统,高尔夫湖宾花苑,三房 192.26m2,三房 194.40m2,14000平方豪华

48、五星级会所,房地产微观市场住宅物业经典案例1,68,太仓城市中心配套齐全的商住综合体，在城市中心形成价值标杆,项目概况：位置：位于太仓市老城区商业圈中心。地理位置得天独厚开发商：南洋（太仓）房地产置业发展有限公司技术经济指标：项目定位：城市中心商住综合体总面积：22.94万 m2（103630平米商业广场区、31650平米酒店式公寓、94200平米商业住宅区）均价：5500/m2 主力户型：120 m2三房，80-100 m2二房客户：以本地客户为主，部分昆山、上海、苏州及港澳台客户物业类型：商业（沃尔玛超市、尖沙嘴百货、商业街），住宅（11栋高层、酒店式公寓）停车位：1200个 销售情况：约

49、600套住宅，其中300套为回迁房，300套推向市场，今年6月开盘，现已为尾盘阶段。,南洋丽都,房地产微观市场住宅物业经典案例2,69,外地开发商开发的商、住、娱乐于一体的多功能体，建有太仓第三个五星级酒店,项目概况：位置：新区（经济开发区）开发商：苏州宝龙房地产发展有限公司 技术经济指标：项目定位：旅游、娱乐、餐饮、休闲、游乐、文化、酒店式公寓的多功能体总面积：30万m2 价格：小高层3800，多层二手房4200；内街商铺5500，外接商铺6000-7000主力户型：100-150 m2三房，80-100 m2二房，40-50m2酒店式公寓客户：本地客户70%（私营业主、医生、老师、工薪阶层

50、），上海苏州20%物业类型：多层,小高层,酒店式公寓，别墅,商铺销售情况：05年5月推出360套多层，06年底售完。06年5月推出600多套小高层，今年6月售完，酒店式公寓销售高峰期10套/天,宝龙 城市广场,房地产微观市场住宅物业经典案例3,70,太仓老城区内整体规划建设的高档住宅社区，户型区间跨度广，户型丰富,项目概况：位置：老城区市中心西侧开发商：华南房产、金建房产、城建房产 技术经济指标：占地面积：5万m2 建筑面积：14万m2，分两期开发，共600套 价格：05年下半年均价3500，目前4400户型区间：43m2一房-190m2的五房客户：本地客户70%，少量苏州和昆山的置业者大户型